Costo cancellazione ipoteca, tempi e procedura

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Cos’è l’IPOTECA
L’ipoteca è una garanzia su cui un creditore può contare in caso di insolvenza da parte del debitore. Si applica solitamente sui beni immobili ma, in linea generale, l’ipoteca può essere applicata su qualsiasi bene registrato, quindi autovetture, imbarcazioni e aeromobili. E’ solitamente a favore delle banche e degli istituti di credito, che la chiedono nel momento in cui erogano un mutuo.

Prima di definire il costo di cancellazione ipoteca, è necessario comprendere cosa sia e le sue tipologie, che determinato appunto sia i modi sia i tempi per l’estinzione.

Bisogna precisare che in caso di insolvenza, il creditore non diventa proprietario dell’immobile, subentrando al debitore: la procedura prevede che al creditore venga data la facoltà di chiedere alla magistratura con la vendita dello stesso per rientrare della somma spettante. Non può esistere un patto che prevede il subentro nella proprietà in caso di insolvenza nella sussistenza del mutuo ipotecario, giacché l’articolo 2744 del Codice Civile prevede il cosiddetto divieto di patto commissorio.
Sull’ipoteca grava il diritto di sequela, ossia anche in caso di cambio di proprietà, l’ipoteca continua a gravare sull’immobile.

Tipologie di ipoteca

Non esiste una sola tipologia di ipoteca. Il nostro sistema prevede che possano essere iscritte tre differenti ipoteche nei pubblici registri:

1. giudiziale
   L’ipoteca giudiziale viene imposta da un giudice su espressa richiesta di un creditore che avanza un debito nei confronti di una terza persona. In questo caso il richiedente dell’ipoteca non dev’essere necessariamente un istituto di credito, perché possono avanzare un credito anche aziende, professionisti e liberi professionisti per prestazioni eseguite e mai retribuite.
2. legale
   L’ipoteca legale è prevista nei contratti di compravendita e viene sottoscritta da entrambe le parti che partecipano alla stipula. Le parti possono, di comune accordo, rinunciarvi, se sussistono le condizioni affinché questa garanzia non sia necessaria.
3. volontaria
   L’ipoteca volontaria è la più comune forma ipotecaria prevista dal nostro ordinamento e viene concessa come garanzia del debito. L’ipoteca volontaria più comune è il mutuo ipotecario, acceso dalle banche in favore di chi desidera acquistare un immobile. Il richiedente accetta che la proprietà oggetto dell’acquisto venga sottoposta a ipoteca in favore dell’istituto di credito erogante il mutuo.

Come cancellare ipoteca?

Nel momento in cui il debitore ha saldato completamente il suo debito con gli istituti di credito o, in generale, con i creditore, l’ipotega automaticamente si estingue. Tuttavia, è bene effettuare un doveroso distinguo tra estinzione e cancellazione, perché le due fattispecie, sebbene siano tra loro collegate, non sono in realtà contestuali. Infatti, può accadere che sebbene l’ipoteca sia stata estinta dal debitore, questa non sia ancora stata cancellata dai registri pubblici, il che comporta numerosi problemi nel momento in cui si desidera procedere con la vendita dell’immobile. Quando si verifica questa situazione, quindi, si è davanti a un’ipoteca formale, giacché non ci sussistono più i suoi effetti, ma formalmente questa è ancora attiva. Seppure priva del suo contenuto, quindi del diritto a cui è legata, l’ipoteca è ancora presente e un eventuale nuovo compratore, prima di procedere con l’acquisto, pretende giustamente che questa venga anche cancellata dai registri, in modo tale che non vi sia più nessuna traccia in nessun atto documentale. L’ipoteca è bene che venga cancellata il prima possibile dai registri dopo la sua estinzione.

Procedura di cancellazione dell’ipoteca?

Esistono diverse strade da percorrere per cancellare un’ipoteca estinta e la migliore dipende dal tipo di ipoteca che è stata accesa. Infatti, l’ipoteca volontaria, l’ipoteca giudiziale e l’ipoteca legale seguono iter diversi per la loro cancellazione.
Per quanto riguarda l’ipoteca volontaria, che è quella più comune, è possibile procedere con la cancellazione sia attraverso la mediazione di un pubblico ufficiale (notaio) sia in modalità automatica, ma solo se l’ipoteca riguarda un mutuo o un finanziamento.
Il sistema di cancellazione automatico è indubbiamente quello più conveniente ed è previsto nel nostro ordinamento dall’entrata in vigore del Decreto Bersani, attivo dal 2 aprile 2007. Grazie alla Legge 40/07, infatti, la banca deve semplicemente comunicare entro 30 giorni l’estinzione del mutuo e della relativa ipoteca agli uffici competenti, affinché questi procedano d’ufficio con la cancellazione immediata della stessa. In questo modo viene completamente aggirato l’onere di dover coinvolgere il notaio e, quindi, si evita un allungamento delle pratiche burocratiche, nonché un aumento sensibile dei costi.
Tuttavia, è bene dire che non esiste un obbligo per legge da parte della banca di dare comunicazione dell’avvenuta estinzione, pertanto resta un’onere del debitore verificare che tutto sia stato effettuato e che l’ipoteca sia stata cancellata entro i tempi previsti dal decreto.

Se si procede per la strada notarile, non avvalendosi dei benefici di quella automatica, il pubblico ufficiale procede con la stesura di un atto unilaterale che prende il nome di “atto di assenso alla cancellazione di ipoteca”: l’atto dev’essere sottoscritto dal creditore, che si impegna a rinunciare a qualsiasi suo diritto sull’ipoteca ormai estinta.
L’istanza di cancellazione dell’ipoteca giudiziaria è più complessa, perché essendo questa disposta su decisione di un giudice, è necessario che venga completato l’iter presso il tribunale affinché l’ipoteca venga cancellata dai registri. Ovviamente, se il debito che ha fatto nascere l’ipoteca viene estinto completamente, la cancellazione d’ufficio è sempre garantita, anche se questa richiede dei tempi tecnici, che possono anche essere piuttosto lunghi in certi casi e presso certi tribunali.
Per la cancellazione dell’ipoteca legale, invece, è necessario rivolgersi sempre a un notaio, che avvierà le pratiche mediante la stipula di un atto notorio bilaterale.

I tempi per la cancellazione

Di base, è necessario dire che la cancellazione di un’ipoteca avviene esclusivamente dopo che questa è stata estinta. Nel momento in cui il creditore ha ricevuto per intero la somma spettante, solo in quel momento si possono avviare le pratiche per la cancellazione dell’ipoteca.
Pa quanto riguarda la cancellazione dell’ipoteca volontaria sulla base del Decreto Bersani, la banca ha 30 giorni di tempo per dare comunicazione agli uffici competenti che, in quel momento, devono effettuare immediatamente la cancellazione dai registri. E’ una procedura automatica, senza l’intermediazione notarile, quindi dal momento della comunicazione a quello della cancellazione da parte della conservatoria possono trascorrere pochi giorni.

Per quanto riguarda, invece, l’ipoteca giudiziale, i tempi sono decisamente più lunghi in quanto nel momento in cui il giudice certifica l’estinzione del debito, con conseguente liberazione dell’ipoteca, deve avviare le pratiche per la sua cancellazione ma possono passare anche diversi mesi prima che tutto l’iter venga compiuto e completato. Dipende tutto dal tribunale di competenza, in alcuni casi è stato necessario attendere anche un anno prima che l’ipoteca giudiziale venisse eliminata dai registri. In ogni caso, de nel caso di ipoteca volontaria e legale il debitore è gravato dal’onere di verifica, nel caso di ipoteca giudiziale la cancellazione è assicurata e garantita, anche se la decorrenza dei tempi è più lunga. Non esistono comunque sistemi e pratiche che possono sveltire la procedura di cancellazione dell’ipoteca giudiziale.

Quanto costa cancellare un’ipoteca?

La cancellazione automatica dell’ipoteca non prevede nessun costo aggiuntivo da parte del debitore. Lo stesso Decreto Bersani che lo prevede, infatti, specifica che il debitore è sollevato da qualsiasi onere di pagamento per la cancellazione dell’ipoteca dai registri. Questa è la forma di cancellazione ovviamente più conveniente per il debitore, perché lo sgrava da qualsiasi impegno, anche dal punto di vista economico.
Se, invece, ci si rivolge al notaio per la cancellazione dell’ipoteca volontaria invece di percorrere la strada della cancellazione automatica, il costo per cancellare l’ipoteca ammonta a circa 600€, interamente a carico del debitore.
Anche la cancellazione giudiziaria prevede un costo a carico del debitore, che ammonta a 94€ di tasse e oneri di cancelleria, a cui dev’essere aggiunto lo 0,5% del totale del valore del debito che ha portato all’accensione dell’ipoteca da parte del giudice.
La cancellazione dell’ipoteca legale comporta una spesa pari all’onorario stabilito dal notaio a cui ci si rivolge per la cancellazione dell’ipoteca dal registro pubblico.

Se per l’ipoteca legale e per quella giudiziale non si possono trovare soluzioni alternative e il pagamento è necessario affinché l’ipoteca venga cancellata, per quanto riguarda la cancellazione delle ipoteche che derivano dai mutui è possibile optare per la cancellazione gratuita derivante dal Decreto Bersani. I tempi di cancellazione sono pressoché immediati e nonostante le banche non abbiano nessun obbligo imposto da sanzioni amministrative in caso di mancata cancellazione, questa resta comunque la soluzione migliore e più conveniente per questo tipo di cancellazioni di ipoteche su beni registrati.