Detrazione Fiscale provvigione acquisto casa: come e quanto si risparmia

Come e quanto si risparmia sul pagamento delle provvigioni dovuto all’agenzia immobiliare nel caso di acquisto di casa. Vediamo con questo articolo di taglio pratico quali sono i requisiti da rispettare per l sfruttamento della detrazione fiscale IRPEF del 19%, quanto vale il risparmio, quali limiti e anche dei casi particolari che potrebbero indurre in errore il contribuente al momento della compilazione della dichiarazione dei redditi.

Le detrazioni fiscali Irpef sulla casa comprendono anche le provvigioni pagate alle agenzie immobiliari o intermediari e costi di intermediazione, e che potrete indicare nel 730 o nel modello unico, per risparmiare qualcosa sulle tasse. Vedremo quindi come e quanto potersi detrarre per i costi di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’appartamento o di casa. Le spese ed i costi per l’intermediazione, ossia le provvigioni che corrispondiamo alle agenzie immobiliari, ai rivenditori e simili, possono essere molto salate (costose) e si possono aggirare intorno anche al 6% talvolta con un  limite massimo.

In questo articolo vi chiarisco quali sono gli importi, quanto vale la detrazione, come fare per calcolarla e come indicarla nella dichiarazione dei redditi 730 (o modello unico, a seconda che abbiate o meno una partita Iva).
Il legislatore fiscale agevola pertanto anche questa tipologia di voce sempre che sia diretta all’acquisto di una abitazione principale che avete avuto modo di chiarire cosa significa nell’articolo dedicato proprio all’abitazione principale o prima casa.

Quanto posso portare in detrazione come provvigioni di intermediazione immobiliare

Se pensiamo che le spese di intermediazione raggiungono attualmente percentuali anche del 4% sul prezzo di acquisto o di cessione possiamo immaginare che la detrazione (anche se dopo vedremo che esistono dei limiti) potrebbe essere interessante. Tuttavia andate cauti e non sfregatevi le mani perchè ovviamente esistono delle limitazioni in base alla tipologia di soggetto percettore delle provvigioni e dell’importa della provvigione corrisposta.

Limite alla detrazione sulle provvigioni

Il legislatore fiscale ha comunque posto un limite moto basso per la detrazione sulle provvigioni in quanto nonostante su una casa di modeste dimensioni supponiamo del prezzo di 200 mila euro (anche se ormai ci compri ben poco con 200 mila euro) presumibilmente avremo una intermediazione del 3% e quindi 6.000 euro di costi aggiuntivi per provvigioni. Di queste 6.000 il legislatore fiscale ci riconosce una detrazione massima di 1.000 euro, da calcolarsi come il 19% della provvigione sostenuta.

Chiarimento e risposta sul limite su cui calcolare il 19%

A mio avviso il limite  su cui calcolare la detrazione può essere massimo di 1.000 euro per cui va da se che la detrazione massima può essere massimo di 190 euro come anche sostenuto dall’agenzia delle entrate in un suo commento contenuto nella circolare 28 del 2006.

Purtroppo il legislatore fiscale non ha ben chiare le provvigioni che paghiamo per l’acquisto di casa… e 1.000 euro sono ben poco rispetto al totale sostenuto sull’acquisto; questa agevolazione a mio parere sono perdite di gettito che hanno un ridotto effetto e non vengono quasi percepite dal contribuente.

Quali sono gli intermediari immobiliari che ci permettono di fruire della detrazione

Gli intermediari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla Legge n. 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità di iscrizione e adesione. Dopo aver capito cosa si intende per abitazione principale ai fini fiscali potete prendere in considerazione quali sono le provvigioni che godono di questa detrazione e quali sono le caratteristiche che devono avere gli intermediari immobiliari per poter farci fruire della detrazione.

Cosa si intende per costo intermediazione o provvigione e quando scatta

Ricordo che per intermediazione si ritiene solo quella strettamente inerente la compravendita dell’immobile, casa o appartamento, a nulla rilevando ai fini della detrazione eventuali compensi pagati alle banche per l’intermediazione di eventuali aperture di linee di credito o altro, che al più possono essere ricomprese nella detrazione fiscale degli interessi di mutuo come oneri accessori ma per questo potete leggere l’apposito articolo dedicato (o anche il mutuo sulla costruzione dell’abitazione principale).

Sul “quando scatta la provvigione” vi sono pronunce della Cassazione che fanno corrispondere il diritto non al momento di conclusione della vendita (atto notarile o compromesso) ma al momento in cui voi prendete contatto semplicemente con l’agente immobiliare per cui leggete sotto.

Consiglio pratico

Quando andate sui siti di ricerche immobiliari e digitate il vostro nome per avere informazioni purtroppo anche se non lo sapete è come se steste costituendo già in quel momento il presupposto giuridico per il diritto dell’intermediario a vedersi corrispondere la provvigione… per cui attenzione, perchè potrebbe accadere in linea teorica che se vedete una casa che vi piace ma che sapete dov’è, solo che vorreste avere qualche foto o informazione in più potreste già vedervi, in ipotesi di futuro acquisto richiedere delle provvigioni indietro. Potreste quindi recarvi direttamente, sul posto per chiedere un appuntamento o contattare il portiere e se siete fortunati potreste risparmiare così qualche migliaia di euro per un operato, quello degli agenti, che talvolta potrebbe non soddisfare le aspettative dei propri clienti… potrebbe. Questo vi potrebbe naturalmente esporre alla possibilità di non avere informazioni utili all’acquisto fin da subito che eventualmente emergerebbero solo con l’analisi preliminare del Notaio e potrebbero consentirvi di non pagare la provvigione.

Indicazione nel modello 730 dei costi di intermediazione immobiliare

Per l’indicazione nel 730 dovrete fare riferimento al quadro RE con il codice 17 dove indicherete i compensi, comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale.
L’importo da indicare nel rigo non può essere superiore a 1.000 euro. Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. L’importo deve comprendere le spese indicate con il codice 17.

Nonostante questo ritengo che tale forma di agevolazione possa essere anche eliminata per dare spazio ad iniziative maggiormente percepite come positive e realmente incentivanti da parte dei contribuenti.

Se confrontiamo questa con la detrazione sul risparmio energetico (oggi in alcuni casi anche il 65% e valida fino al 31 dicembre 2016) sul prezzo di acquisto è molto più incentivante questa e di immediata percezione.

Requisiti per diventare agente immobiliare, cause di incompatibilità e sanzioni penali per esercizio della professione

Vi segnalo poi un articolo dedicato alle novità del 730 2022 per la dichiarazione dei redditi sui ricavi e le spese del 2021 dove trovate in sintesi cosa cambia rispetto allo scorso anno.

Novità dal 2020

Dall’anno d’imposta 2020 la detrazione per spese di intermediazione immobiliare spetta per intero ai titolari di reddito complessivo fino euro a 120.000; in caso di superamento del predetto limite, la detrazione decresce fino ad azzerarsi al raggiungimento di un reddito complessivo pari a euro 240.000.

La detrazione si applica su un importo non superiore a euro 1.000 e si esaurisce in un unico anno di imposta.

Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, calcolata nel limite citato, deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà (Circolare 04.08.2006 n. 28/E, paragrafo 13, e Risoluzione 30.01.2009 n. 26/E) anche se la fattura è intestata ad un solo comproprietario (Circolare 04.04.2008 n. 34/E, risposta 13.1).

Devono essere comprese nell’importo anche le spese indicate nella CU 2021 (punti da 341 a 352) con il codice 17.

Novità 2017

Con la Manovra correttiva per il 2017 viene introdotto l’obbligo di prelievo della ritenuta d’acconto per tutti i canoni incassati per conto del proprietario sulle locazioni di durata inferiore ai 30 giorni operate da persone fisiche non nell’esercizio di attività di impresa. L’obbligo decorre dal primo luglio 2017. Per questo ho scritto un articolo appositamente dedicato al calcolo e versamento della ritenuta d’acconto sugli affitti brevi per gli agenti immobiliari

Tassazione delle provvigioni immobiliari percepite dagli agenti

Contributi Enasarco per gli agenti e rappresentanti

Ritenute d’acconto sugli affitti brevi 

• per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici;
• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla precedente lett. b) dell’art. 15, comma 1, del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 5.2).

Documentazione da controllare e conservare

Dall’anno d’imposta 2020, la detrazione per spese di intermediazione immobiliare spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento “tracciabili”. Il contribuente dimostra l’utilizzo di sistemi di pagamento “tracciabili” mediante la relativa annotazione in fattura, ricevuta fiscale o documento commerciale, da parte del percettore delle somme che effettua la prestazione di servizio. In alternativa, l’utilizzo di sistemi di pagamento “tracciabili” può essere dimostrato mediante prova cartacea della transazione (ovvero tramite ricevuta della carta di debito o della carta di credito, copia bollettino postale, MAV, dei pagamenti con PagoPA, estratto conto, ecc.). 

Con la circolare del 13 maggio 2011, n. 20/E, risposta 5.8, è stato precisato che: 

• la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
• nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere pro-quota alla detrazione anche il comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
• se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo da quest’ultimo.

Casi particolari: pagamento provvigione anticipato rispetto al rogito

Nel caso in cui la provvigione sia corrisposta già in sede di accettazione dell’offerta e non al momento del rogito ci si pone la domanda su quale sia l’anno di competenza per esercitare il diritto alla detrazione di cui abbiamo parlato prima.

la detrazione IRPEF in questione segue lo stesso trattamento fiscale delle altra per cui deve essere portata in detrazione nell’anno in cui è sostenuta finanziariamente ossia nell’anno in cui è fuoriuscita dalle “tasche” del richiedente.

Questo anche nel caso in cui il rogito avvenga poi nell’anno successivo. Può verificarsi infatti il caso ed è frequente a dire il vero che vede l’acquisto avvenire a distanza di mesi dal preliminare o dall’accettazione dell’offerta.

Si dovranno poi indicare i dati anagrafici dell’intermediario, sia questo agente, agenzia o mediatore Andranno indicati il codice fiscale o la partita Iva, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e le modalità di pagamento.

Vi ricordo inoltre che la fattura emessa deve essere intestata almeno ad uno dei proprietari.