Aggiornato il 4 Maggio 2023
La donazione di casa ai figli potrebbe essere oggetto di accertamento sintetico da redditometro in capo ai genitori? Questa è una delle domande che arrivano al nostro indirizzo di posta, in tema di donazioni e redditometro.
Perché in effetti l’acquisto della casa ai propri figli ad opera di genitori, padre o madre, come anche di altri familiari, con intestazione della casa al figlio e messa a disposizione della provvista di denaro da parte dei familiari, potrebbe attivare i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate in capo ai figli, essendo evidente la sproporzione tra incremento patrimoniale e capacità di reddito dell’acquirente (solitamente senza disponibilità economiche).
Volete fare una donazione al figlio
Nel caso in cui intenda dare un immobile in donazione al figlio si dovrà pagare un ‘imposta apposita che sarà calcolata sul valore venale del bene in comune commercio calcolato al momento della stipula dell’atto come stabilito dall’articolo articolo 14, D.lgs 346/1990.
Il valore dichiarato non può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio, se risulta superiore a quello determinato con il meccanismo della valutazione automatica, ottenuto moltiplicando il valore catastale del bene per determinati coefficienti indicati dalla legge, ad esempio, 110 per la prima casa, 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1 (articolo 34, comma 5, Dlgs 346/1990).
L’Accertamento fiscale sul prezzo dichiarato nell’atto
Nel corso dei precedenti articoli abbiamo parlato del nuovo redditometro quale strumento di lotta contro l’evasione fiscale che identifica i soggetti da accertare sulla base della sproporzione tra acquisti e capacità di reddito nella misura superiore al 20% ed anche della guida fiscale alla donazione ai figli.
Nell’ambito degli accertamenti sintetici nei confronti delle persone fisiche che sostengono spesi non coerenti con le possibilità la sproporzione più grande che si potrebbe avere è rappresentata senza dubbio dall’acquisto di casa dei figli da parte dei genitori, padre o madre ai figli.
Dal punto di vista della possibile verifica da accertamento sintetico, ossia per mezzo del redditometro, l’agenzia delle entrate riconosce tra i possibili strumenti citati anche nell’articolo dedicato a come difendersi dal redditometro, che il contribuente dia indicazioni di perimetri di reddito più ampi rispetto alla singola persona accertata ed in questo caso appunto il padre, madre o familiari.
Lo stesso tuttavia può valere nel caso della moglie. Qualche dubbio potrei averlo per la fidanzata, caso in cui ricordo che era intervenuta una sentenza che ne aveva disposto impossibilità di far rientrare anche i redditi prodotti da soggetti non considerati familiari e comunque terzi rispetto al soggetto accertato.
Aiutare i figli per acquistare casa
L’aiuto dei genitori nell’acquisto di casa non poteva non attivare il Legislatore fiscale che doveva necessariamente recepire tale bisogno. Come chiarito anche nella guida all’imposta di registro o nella guida alle imposte sulle donazioni contenuta nel D.Lgs n. 346 del 1990 l’imposta di registro non si applica alle agli atti che hanno ad oggetto donazioni di diritti reali (sia la costituzione sia il trasferimento) o anche il trasferimento di aziende. Se andate infatti a leggere l’oggetto dell’imposta su cosa verte, l’ultimo come recita proprio che ferma restando l’applicazione dell’imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l’imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’imposta sul valore aggiunto.
Non sarà rilevante inoltre il soggetto che provvederà materialmente all’acquisto ossia chi metterà i soldi per l’acquisto in quanto sia che il familiare versi direttamente le somme sul contro del cedente, sia che metta a disposizione sul conto coerente del figlio le somme necessarie a procedere all’acquisto queste saranno salve da accertamento, nel senso che in sede di invito al contraddittorio potranno essere portati all’attenzione dei verificatori questi elementi per far interrompere e sospendere l’azione verificatrice.
Se invece vostro padre o vostra madre hanno acceso un mutuo per procedere all’acquisto, ai fini dell’accertamento il contratto di mutuo servirà a dimostrare ancora più facilmente chi ha fornito la provvista di denaro, mentre purtroppo a scapito della detrazione degli interessi passivi che seguirà un’altra strada rendendosi indetraibili dal reddito di chi effettivamente li sostiene (i familiari) in quanto destinati a finanziare un’abitazione non principale. Nell’articolo di approfondimento dedicati alla detrazione degli interessi passivi potrete leggere le uniche fattispecie che vi permettono di detrarre gli interessi passivi pur non essendo vostra l’abitazione principale.
Intestazione del Mutuo per l’acquisto della casa del figlio
In ultimo vi segnalo che nell’ipotesi in cui state pensando all’acquisto della casa ai vostri figli, ossia intestandola a loro e caricandovi voi il mutuo, sfortunatamente non potrete detrarvi gli interessi passivi sull’acquisto della casa come chiarito nel precedente articolo dedicato a questo tema. Alcune volte ho assistito anche all’acquisto dell’abitazione al figlio con concessione dell’usufrutto ai genitori in quanto questo pur essendo pignorabile giuridicamente non credo di fatto possa venir pignorato da Equitalia o Agenzia della Riscossione per cui in tal modo si assiste ad alcuni contribuenti che per paura di incappare in cause più grandi di loro e farsi levare casa fanno questo passaggio per tutelarsi a mio avviso eccessivamente rischio e dai risvolti non definiti. Per l’approfondimento di questo argomenti vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo: domande e chiarimenti
Valore dell’immobile da inserire nell’atto di acquisto
Ulteriore problematica connessa sempre all’acquisto dell’abitazione è anche la definizione del valore all’interno dell’atto che non potrà essere inferiore al valore normale del bene, pena l’applicazione di sanzioni ed interessi sull’omessa imposta di registro calcolata sul differenziale tra importo definito nel contratto ed importo ricostruito che tuttavia affronterò nel prossimo articolo dedicato appunto al valore da dichiarare nell’atto per l’acquisto di casa.
Vi segnalo inoltre che relativamente al nuovo redditometro non saranno considerati nel calcolo del reddito minimo presunto quelli di uso strumentale come uffici, negozi, opifici mentre saranno considerate oltre alle abitazioni sul territorio italiano anche quelle estere a qualsiasi titolo detenute purchè ne abbia la disponibilità intesa come uso per cui saranno escluse quelle affittate o date in uso a terzi.
Donazione prima casa: attenzione
Aggiungo l’agenzia delle entrate ha affermato che il beneficio prima casa cessa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Restano escluse invece le pertinenze delle abitazioni e quindi i box, le cantine o le soffitte anche se individuate unitamente nell’atto di acquisto
ATTENZIONE: ho notato che dopo questo articolo spesso arrivano domande sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo leggete questo articolo per approfondire lo specifico argomento.
Se volete approfondire l’argomento potete leggere gli articoli correlati come per esempio quello dedicato a come difendersi dal redditometro in cui sono esplicitate alcune azioni da porre in essere per difendersi dall’accertamento sintetico, talvolta devo dire impietoso, anche nei confronti di chi si muove in buona fede.
Casi particolari: L’usufrutto ai genitori e la proprietà ai figli come comportarsi
In linea di principio i redditi soggetti ad usufrutto legale dovranno essere indicati nel 730 del genitore mentre quelli che non rientrano nell’usufrutto nel 730 del figlio pur se andrà compilato dal genitore.
Qualora aveste posto usufrutto dopo l’acquisto di casa ai figli dovrete indicare l’immobile nella vostra dichiarazione dei redditi eccetto i casi in cui , pur i genitori esercitando la propria potestà genitoriale la casa sia stata acquistata dal figlio con i proventi del proprio lavoro, oppure sia stata lasciata o donata al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione, sia stata acquistata per eredità, legato o atto di donazione e accettata nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà.
Da sapere: Detrazione fiscale spese ristrutturazione per la casa dei figli
Se siete inquietanti questa situazione vi segnalo nuovo articolo dedicato alla detrazione nel 730 le spese di ristrutturazione per la casa del figlio dove sono riepilogati i requisiti richiesti per scaricarli nella dichiarazione dei redditi. insieme anche agli interessi sull’eventuale mutuo accesso per l’acquisto dell’appartamento.
Articoli Correlati:
Donazione Immobile Coniuge in caso di separazione e divorzio
Buonasera, scusi ma le agevolazioni prima casa decadono anche in caso di sola DONAZIONE NUDA PROPRIETA’ al figlio prima del quinquennio
salve … posso donare o intestare la casa a mio figlio ,preciso che sto pagando mutuo …come si fa intestare in questo caso ?? sono sposata ma non vivo da anni con mio marito e non vorrei che in caso di mia mancanza la meta andrà a mio figlio e l’altra a mio marito , allora volevo tutelarsi prima per mio figlio …grazie
E chi gode dell’usufrutto? Equitalia? Ci trasferisce li gli uffici? Questo logico che non deve essere un elemento per approfittarsene ci mancherebbe.
L’usufrutto non è pignorabile? e da quando? O_o ma per favore!!!!
Alla prima domanda mi dispiace ma non ricordo la risposto pur se ricordo benissimo di aver risporto al quesito di un lettore. Provi però a aleggere l’articolo dedicato alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo in cui forse mi ero ricordato al tempo di riportare l’esito della ricerca giurisprudenziale.
Vorrei comprare casa a mia figlia, prezzo 450000€, 300000€ faccio il mutuo cointestato con mia figlia e 150000€ faccio un’ assegno a nome del venditore e lo metto nell’ atto di mutuo.
1) mia figlia può scaricare gli interessi passivi e visto che è fiscalmente a carico mio, scarico io?
2) si configura lo stesso come donazione?,perché?
bonifici bancari
salve, mio padre domiciliato in svizzera ma con residenza in italia, vuole comprarmi casa qui in italia , com e meglio procedere per il pagamento della casa?
Le fa una donazione e se dovuta pagherà l’imposta sulle donazioni.
mia figlia ha acquistato nel 2007 la prima casa facendo un mutuo, adesso data la crisi vorrei aiutarla ed estinguerlo totalmente io, con dei buoni postali, vi chiedo: come devo comportarmi, inoltre mia figlia da questo mio aiuto dovrà dichiararlo nei redditi, e che tasse dovrà pagare? grazie
L’imposta sulla donazione vria a seconda dela tipologia di bene e del valore donato non è fissa al 4%. prova a leggere l’articolo dedicato appunto alla guida sulla donazione sfruttando il motore di ricerca interno al sito. Poi leggi anche l’articolo dedicato proprio all’acquisto di casa ai figli.
Buongiorno,
i miei genitori vogliono comprarmi casa, ma gli hanno riferito che devono fare una donazione con atto pubblico e il 4% dell’ imposta sul costo dell’ immobile, possono fare diversamente???
No al massimo l’altro potrebbe rivendicare il diritto alla sua quota legittima in caso di successione. Proprio nei prossimi giorni un articolo sull’argomento sara’ disponibile sul sito.
Salve,ho due figli.Sto acquistando solo per uno di essi una prima casa. Ho fatto un prestito in denaro .Copia dell’atto,della la consegnerò all’altro figlio. MI interessa sapere se il fisco e l’altro figlio ora e in futuro possono avere pretese poichè la casa è intestata a un solo figlio? Grazie, cordiali saluti
L’atto di compravendita immobiliare non si prrfeziona con la consegna ma con la sottoscrizione dell’atto dinnanzi al notaio. Se fosse stato un paio di scarpe la cosa sarebbe cambiato ed
Avrebbe avuto ragione lei.
Salve, ho comprato prima casa con rogito 28 luglio 2011 e consegna il 30 novembre 2011. Ora al CAAF mi dicono che devo pagare 185 euro di Irpef perchè in quei 4 mesi ero comunque proprietario anche se non ci abitavo – e come avrei potuto, se ci stavano ancora il venditore e la sua famiglia? E’ davvero così?
grazie
Mi interessa sapere quanto segue:ho due figli.Per l’acquisto della prima casa ad uno di essi ho fatto un prestito in denaro sottoscrivendo uno scritto di prestito ad interesse e la restituzione rateale del capitakle entro 15 anni.Copia dell’atto,ai fini della trasparenza,l’ho consegnata all’altro figlio. MI interessa sapere se il fisco può avere pretese sul prestito di cui sopra.Grazie!
Basta che ha mantenuto copia degli assegni che immagino siano stati effettuati da suo zio, oppure se li ha effettuati lei dopo aver incassato le somme da suo zio. Altrimenti purtroppo non vedo cosa dire. A meno che suo zio non sia nel suo nucleo familiare allora potrebbe far estendere il redditometro a lui.
Lo so che le sembrerà impensabile una cosa simile e che non dovrebbe essere tassato se suo zio le ha regalato delle somme (cosa che di fatto avviene comunemente nella realtà) e che sembrerà una follia che ora magari le chiedono, immagino imposte evase per non so quanto, perchè se lei come immaigno al tempo era giovane, avrà dihciarato reddito zero e avrà acquistatao casa grazie a suo zio.
Oltre a quanto scritto nell’articolo e a quelli correlati non mi viene in mente. Se comunque fosse in buona fede e non avesse altri cavilli a cui attaccarsi (vizi nel processo di formazione dellìaccertamento)…se fossi destinatario di un provvedimento del genere, magari non sarà d’accordo con me, ma andrei in contenzioso ugualmente in pubblica udienza, perchè prima di andare fare debiti in banca o di dovermi vendere casa per pagare le loro imposte su redditi presunti, lo vorrei vedere in faccia.
Lei comunque provi a far produrre le dichiarazioni a suo zio e dimostri con le dichiarazioni anche di suo zio che quelle sono donazioni che gli ha fatto e che sono reddito già stati tassati nel momento della produzione. Sarebbe qudini ragionevole pernsare che al più le applichino una sanzione sull’omesso pagamento dell’imposta sulle donazioni. In bocca al lupo e se può mi faccia sapere gli sviluppi….
L’agenzia delle entrate mi ha chiesto di rendere conto del possesso di un’auto (di 12 Anni) e della prima casa acquistata nel 2010 al prezzo di €365000, 240000 dei quali avuti da mio zio(tramite bonifico bancario con causale effettuato a ridosso del rogito), a fronte di dichiarazioni dei redditi inferiori a €20000 annui. Vorrei sapere se il D.LGs346 del 90 mi viene in aiuto e se posso escludere il D.L.262/2006 che franchigia a parte, ha un’aliquota del 4%(?). Inoltre vorrei sapere se sarebbe utile sostenere di avere ottenuto la somma in prestito.
Il Govenro non c’entra nulla. per il tuo caso il legislatore come leggi nell’articolo è intervenuto disciplinando tale possibilità ed escludendo che si accerti il conribuente figlio che ha ricevuto soldi dai genitori per l’acquisto di casa. Discorso a parte sarebbe nel caso di acquisto di un auto.
Buongiorno. Scusate il disturbo e complimenti per il vostro sito.
Ho 29 anni. Ho fatto una proposta di acquisto per la mia prima casa, un piccolo appartamento.
Possiedo buona parte dei fondi necessari. Per la rimanenza ho già chiesto informazioni per il mutuo di 50000 euro in banca e mi han detto che non ci sono problemi.
I miei genitori vorrebbero però prestarmeli, senza l’intermezzo quindi della banca.
E’ possibile farlo secondo norma di legge? In caso affermativo, come? sono libero professionista e non voglio incorrere in sanzioni però preferirei che i soldi restassero in famiglia. Non vedo perchè per questo governo renda difficile far quel che si vuole con i soldi che i miei genitori hanno risparmiato onestamente e con una vita di sacrifici…
Grazie in anticipo per l’attenzione che mi dedicherete.
L’importante è che rispetta quanto inserito nell’atto di acquisto in merito alla residenza nel comune dove ha l’abitazione principale, se l’ha resa in atto.
Ho acquistato la mia prima casa usufruendo della riduzione Iva (4%)
Ora, per motivi di lavoro, non la abito. Devo pagare l’irpef? Ed anche L’Imu, in quanto non ho trasferito la residenza?Grazie
Buongiorno,
se la somma dei redditi derivanti dalle sue proprietà seppur sfitte e comprese l’abitaizone principale è inferiore ai 500 euro allora si, saraà esonerata dalla compilazione della dichiarazione dei redditi.per il calcolo deve fare rifeirmento, se sfitta alla rendita catastale.
inoltre se l’unica abitazione che ha è adibita ad abitazione principale è esonerata.
Per darle una risposta definita pertanto dovrebbe specificare meglio che tipo di abitazione è, come si fa a sostenere economicamente questa persona (per esempio se percepisce assegni dal coniuge ila risposta potrebbe cambiare).
Ho un problema. E’ vero che se una persona senza redditto è proprietaria di una casa vuota, dalla quale non percepisce nessun redditto, questa persona è comunque tenuta a fare la dichiarazione dei redditti e a pagare delle tasse?