Aggiornato il 4 Maggio 2023
La donazione di casa ai figli potrebbe essere oggetto di accertamento sintetico da redditometro in capo ai genitori? Questa è una delle domande che arrivano al nostro indirizzo di posta, in tema di donazioni e redditometro.
Perché in effetti l’acquisto della casa ai propri figli ad opera di genitori, padre o madre, come anche di altri familiari, con intestazione della casa al figlio e messa a disposizione della provvista di denaro da parte dei familiari, potrebbe attivare i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate in capo ai figli, essendo evidente la sproporzione tra incremento patrimoniale e capacità di reddito dell’acquirente (solitamente senza disponibilità economiche).
Volete fare una donazione al figlio
Nel caso in cui intenda dare un immobile in donazione al figlio si dovrà pagare un ‘imposta apposita che sarà calcolata sul valore venale del bene in comune commercio calcolato al momento della stipula dell’atto come stabilito dall’articolo articolo 14, D.lgs 346/1990.
Il valore dichiarato non può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio, se risulta superiore a quello determinato con il meccanismo della valutazione automatica, ottenuto moltiplicando il valore catastale del bene per determinati coefficienti indicati dalla legge, ad esempio, 110 per la prima casa, 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1 (articolo 34, comma 5, Dlgs 346/1990).
L’Accertamento fiscale sul prezzo dichiarato nell’atto
Nel corso dei precedenti articoli abbiamo parlato del nuovo redditometro quale strumento di lotta contro l’evasione fiscale che identifica i soggetti da accertare sulla base della sproporzione tra acquisti e capacità di reddito nella misura superiore al 20% ed anche della guida fiscale alla donazione ai figli.
Nell’ambito degli accertamenti sintetici nei confronti delle persone fisiche che sostengono spesi non coerenti con le possibilità la sproporzione più grande che si potrebbe avere è rappresentata senza dubbio dall’acquisto di casa dei figli da parte dei genitori, padre o madre ai figli.
Dal punto di vista della possibile verifica da accertamento sintetico, ossia per mezzo del redditometro, l’agenzia delle entrate riconosce tra i possibili strumenti citati anche nell’articolo dedicato a come difendersi dal redditometro, che il contribuente dia indicazioni di perimetri di reddito più ampi rispetto alla singola persona accertata ed in questo caso appunto il padre, madre o familiari.
Lo stesso tuttavia può valere nel caso della moglie. Qualche dubbio potrei averlo per la fidanzata, caso in cui ricordo che era intervenuta una sentenza che ne aveva disposto impossibilità di far rientrare anche i redditi prodotti da soggetti non considerati familiari e comunque terzi rispetto al soggetto accertato.
Aiutare i figli per acquistare casa
L’aiuto dei genitori nell’acquisto di casa non poteva non attivare il Legislatore fiscale che doveva necessariamente recepire tale bisogno. Come chiarito anche nella guida all’imposta di registro o nella guida alle imposte sulle donazioni contenuta nel D.Lgs n. 346 del 1990 l’imposta di registro non si applica alle agli atti che hanno ad oggetto donazioni di diritti reali (sia la costituzione sia il trasferimento) o anche il trasferimento di aziende. Se andate infatti a leggere l’oggetto dell’imposta su cosa verte, l’ultimo come recita proprio che ferma restando l’applicazione dell’imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione, l’imposta non si applica nei casi di donazioni o di altre liberalità collegate ad atti concernenti il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari ovvero il trasferimento di aziende, qualora per l’atto sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’imposta sul valore aggiunto.
Non sarà rilevante inoltre il soggetto che provvederà materialmente all’acquisto ossia chi metterà i soldi per l’acquisto in quanto sia che il familiare versi direttamente le somme sul contro del cedente, sia che metta a disposizione sul conto coerente del figlio le somme necessarie a procedere all’acquisto queste saranno salve da accertamento, nel senso che in sede di invito al contraddittorio potranno essere portati all’attenzione dei verificatori questi elementi per far interrompere e sospendere l’azione verificatrice.
Se invece vostro padre o vostra madre hanno acceso un mutuo per procedere all’acquisto, ai fini dell’accertamento il contratto di mutuo servirà a dimostrare ancora più facilmente chi ha fornito la provvista di denaro, mentre purtroppo a scapito della detrazione degli interessi passivi che seguirà un’altra strada rendendosi indetraibili dal reddito di chi effettivamente li sostiene (i familiari) in quanto destinati a finanziare un’abitazione non principale. Nell’articolo di approfondimento dedicati alla detrazione degli interessi passivi potrete leggere le uniche fattispecie che vi permettono di detrarre gli interessi passivi pur non essendo vostra l’abitazione principale.
Intestazione del Mutuo per l’acquisto della casa del figlio
In ultimo vi segnalo che nell’ipotesi in cui state pensando all’acquisto della casa ai vostri figli, ossia intestandola a loro e caricandovi voi il mutuo, sfortunatamente non potrete detrarvi gli interessi passivi sull’acquisto della casa come chiarito nel precedente articolo dedicato a questo tema. Alcune volte ho assistito anche all’acquisto dell’abitazione al figlio con concessione dell’usufrutto ai genitori in quanto questo pur essendo pignorabile giuridicamente non credo di fatto possa venir pignorato da Equitalia o Agenzia della Riscossione per cui in tal modo si assiste ad alcuni contribuenti che per paura di incappare in cause più grandi di loro e farsi levare casa fanno questo passaggio per tutelarsi a mio avviso eccessivamente rischio e dai risvolti non definiti. Per l’approfondimento di questo argomenti vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo: domande e chiarimenti
Valore dell’immobile da inserire nell’atto di acquisto
Ulteriore problematica connessa sempre all’acquisto dell’abitazione è anche la definizione del valore all’interno dell’atto che non potrà essere inferiore al valore normale del bene, pena l’applicazione di sanzioni ed interessi sull’omessa imposta di registro calcolata sul differenziale tra importo definito nel contratto ed importo ricostruito che tuttavia affronterò nel prossimo articolo dedicato appunto al valore da dichiarare nell’atto per l’acquisto di casa.
Vi segnalo inoltre che relativamente al nuovo redditometro non saranno considerati nel calcolo del reddito minimo presunto quelli di uso strumentale come uffici, negozi, opifici mentre saranno considerate oltre alle abitazioni sul territorio italiano anche quelle estere a qualsiasi titolo detenute purchè ne abbia la disponibilità intesa come uso per cui saranno escluse quelle affittate o date in uso a terzi.
Donazione prima casa: attenzione
Aggiungo l’agenzia delle entrate ha affermato che il beneficio prima casa cessa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Restano escluse invece le pertinenze delle abitazioni e quindi i box, le cantine o le soffitte anche se individuate unitamente nell’atto di acquisto
ATTENZIONE: ho notato che dopo questo articolo spesso arrivano domande sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo leggete questo articolo per approfondire lo specifico argomento.
Se volete approfondire l’argomento potete leggere gli articoli correlati come per esempio quello dedicato a come difendersi dal redditometro in cui sono esplicitate alcune azioni da porre in essere per difendersi dall’accertamento sintetico, talvolta devo dire impietoso, anche nei confronti di chi si muove in buona fede.
Casi particolari: L’usufrutto ai genitori e la proprietà ai figli come comportarsi
In linea di principio i redditi soggetti ad usufrutto legale dovranno essere indicati nel 730 del genitore mentre quelli che non rientrano nell’usufrutto nel 730 del figlio pur se andrà compilato dal genitore.
Qualora aveste posto usufrutto dopo l’acquisto di casa ai figli dovrete indicare l’immobile nella vostra dichiarazione dei redditi eccetto i casi in cui , pur i genitori esercitando la propria potestà genitoriale la casa sia stata acquistata dal figlio con i proventi del proprio lavoro, oppure sia stata lasciata o donata al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione, sia stata acquistata per eredità, legato o atto di donazione e accettata nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà.
Da sapere: Detrazione fiscale spese ristrutturazione per la casa dei figli
Se siete inquietanti questa situazione vi segnalo nuovo articolo dedicato alla detrazione nel 730 le spese di ristrutturazione per la casa del figlio dove sono riepilogati i requisiti richiesti per scaricarli nella dichiarazione dei redditi. insieme anche agli interessi sull’eventuale mutuo accesso per l’acquisto dell’appartamento.
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Donazione Immobile Coniuge in caso di separazione e divorzio
Si riferiva ai benefici prima casa ma grazie del contributo così ora è più chiaro anche per gli altri lettori. Per voi invece direi che il mutuo non potrà, o almeno credo che non o vogliate, gravare sui vostri figli per cui contattate il Notaio e redigete insieme l’atto di donazione considerando anche che laddove vi siano degli altri eredi oltre i vostri figli potrebbero comunque chiederne il disconoscimento
buon giorno volevo porle un quesito i miei genitori vogliono donarci la casa di loro proprietà a me e a mio fratello in parti uguali io vorrei fare la donazione e mio fratello mi dice che sarebbe meglio fare la compravendita anche per un futuro più sicuro cosa mi consigliate grazie mille
Buonasera, ho letto con interesse il suo articolo e vorrei qualche chiarimento :siamo due coniugi separati e vorremmo donare la casa coniugale ai nostri due figli di cui uno maggiorenne e l’altro a breve. Sulla abitazione grava ancora un mutuo di 48mila euro da estinguere nel 2020. Quale sarebbe in questo caso la procedura di donazione?
Inoltre nel testo, dopo il titolo “Donazione prima casa: attenzione” non ho compreso bene le prime 3 righe a cosa si riferiscono, e la “applicazione del beneficio” è forse riferita alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo?
Grazie anticipatamente.
Salve colgo l’occasione di questo post per porvi una cortese domanda. Dunque ho ricevuto in donazione un immobile da mio padre ubicato nella mia città natale e ove ho la residenza ma per motivi lavorativi il mio domicilio abituale dista oltre 250 km (sono un appartenente delle forze dell’ordine). Mi domandavo se, avendo in programma di acquistare casa li dove lavoro, posso usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa (dovendo accendere un mutuo). Nel ringraziarla dell’attenzione porgo Distinti Saluti
Che io sappia l’unico diitto impignorabile in questi casi è il diritto di abitazione
Sono d’accordo con voi e non con vostro padre. La donazione costa meno in questo caso, salvo non vi stia donando un castello da 6o milioni di euro. Poi quando tra 100 anni vostro padre non ci sarà più tornerà a voi attraverso la successione. In tal modo risparmierete sulle imposte. Chiedete conferma al Notaio.
Si ma se gravata da mutuo la procedura di donazione è diversa perchè altrimenti taluni potrebbero donare un debito piuttosto che una casa
Prima di verificare della sua quota disponibile post successione. Dopo si ci mancherebbe, anche se anche i suoi figli dovrebbero avere diritto alla legittima. provi a cercare con la funzione di ricerca al sito la parola quota legittima e vedrà che esce fuori l’articolo dedicato al tema
Si non vedo cause ostative se trattasi di diverse persone solo che quando le dovrà rivendere se sono minori dovrà passare per il giudice tutelare se non erro.
Salve un informazione se possibile:
Sto acquistando casa con contratto a favore di terzo(i miei 2 figli minori)posso avvelermi del credito d’imposta visto che ho venduto casa a luglio 2015(a suo tempo acquistata con agevolazioni prima casa).
Poi eventualmente chi paga le tasse su questo immobile (tasi,dichiarazione sei redditi)
Grazie
sono propietaria di una casa insieme a mio marito che è deceduto vorrei intestarla in parti uguali solo ai miei figli posso farlo
Buongiorno io ho acquistato con il mio compagno la prima casa e abbiamo aperto un mutuo, entrambi siamo l’intestatari. Ora per nostri problemi vogliamo donare la casa a nostro figlio. La mia domanda é possiamo fare la donazione anche se non sono passati i 5 anni di apertura del mutuo?
salve, avrei un quesito da porre. all’età di 18 anni( ora ne ho 38) mio padre comprò una casetta al mare intestandola a me e a mio fratello maggiore. ora per una serie di motivi noi vorremmo che diventasse proprietario mio padre considerando che di questo bene ne usufruisce più lui che noi.io avevo pensato di fare una donazione, mentre mio padre sostiene che è meglio effettuare, sempre dal notaio, una compravendita. mio padre sostiene che con la donazione i proprietari della casa rimaniamo sempre io e mio fratello.
grazie per l’attenzione
Buongiorno
Causa grave crisi della mia azienda mi sto trovando in gravi difficoltà economiche.Debiti consistenti con Equitalia e con le banche.
Abito nella casa di famiglia che è per il 50% di mia madre(usufruttuaria) e per il 25% mia e l’altro 25% di mio fratello.
Mio fratello vive in un altra casa mentre io con la mia famiglia e mia madre abitiamo in questa casa. Naturalmente alla morte di mia madre io e mio fratello erediteremo in parti uguali la quota di mia madre.
Vorrei proteggere da eventuali pignoramenti la mia parte di proprietà.
Facendo una donazione ai miei figli o a mia moglie della mia quota di proprietà, raggiungo il mio scopo?
In caso negativo, quale potrebbe essere una buona soluzione?
grazie
Salve, desidererei avere un chiarimento per quanto riguarda le agevolazioni prima casa. In caso vendessi la casa acquistata ed adibita ad abitazione principale prima dei 5 anni ed entro un anno i miei genitori mi donano un loro seconda casa, cosa succede? Le agevolazioni fiscali si trasferiscono su quella casa donata? Andro’ a pagare solamente le eventuali plusvalenze risultanti tra il prezzo di vendita della mia casa ed il valore dichiarato della casa avuta in donazione? O paghero’ comunque la mora del 30%? Grazie
Guardi provi a leggere l’articolo dedicato proprio all’acquisto di casa per i figli
Buonasera sto acquistando la mia prima casa con accesso ad un mutuo bancario ed un aiuto economico di mio padre, vorrei sapere come può fare mio padre a trasferire i soldi sul mio conto? sarebbe una donazione e quindi passibile di tassazione? Grazie
buongiorno, vorrei comprare una casa a mia figlio ma tenere l’usufrutto per evitare sorprese da parte sua.
Il mutuo sarà intestato a me. Mio figlio non ha reddito.
Domande: può mio figlio usufruire delle agevolazione per l’acquisto prima casa?
la casa di mio figlio dovrà essere dichiarata nel mio prossimo 730?
Grazie
Si può farlo. L’unica cosa è’ che se un Dani vuole venderla deve passare per il giudice tutelare
Vorrei comprare casa per viverci ed intestarla a mia figlia minore. in questo caso potrei accendere un mutuo per ristrutturare questa casa mettendo la stessa a garanzia?
Mi scusi, sono titolare di una prima abitazione(ho usufruito delle agevolazioni e posseggo ormai l’abitazione da più di 5 anni). Nel caso volessi donarla ad un parente in linea diretta (genitore o figlio) e dovessi successivamente comprare una nuova abitazione nello stesso comune della prima posso usufruire delle agevolazioni prima casa? E nel caso il parente in linea diretta,che è già proprietario di abitazione con agevolazioni prima casa, che imposte si troverebbe a pagare? Dovrebbe pagare la differenza sull’iva?
La ringrazio
MI è capitato un caso ed è meglio passare per giudice tutelare. Dopo è una scocciatura se si vuole vendere perchè si dovrà ripassarci (e anche far vedere che non si sta sottraendo nemmeno un euro dalla vendita). Tuttavia passare per il giudice è una cavolata se è questo che la spaventa.
Buongiorno,
Ho tre figli, 2 da un matrimonio e la terza dalla successiva relazione.
Vorrei acquistare una casa alla terza figlia (i primi due hanno già l’immobile dove risiedono). La terza figlia è minore e quindi è necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare.
In questo caso si tratta di una donazione?
E’ possibile invece evitare la Donazione per evitare problemi ereditari tra fratelli?
Come mi consiglia di fare?
Grazie
domanda
Domanda o affermazione?