Donazione casa ai figli: tasse e redditometro

La donazione di casa ai figli potrebbe essere oggetto di accertamento sintetico da redditometro in capo ai genitori? Questa è una delle domande che arrivano al nostro indirizzo di posta, in tema di donazioni e redditometro.
Perché in effetti l’acquisto della casa ai propri figli ad opera di genitori, padre o madre, come anche di altri familiari, con intestazione della casa al figlio e messa a disposizione della provvista di denaro da parte dei familiari, potrebbe attivare i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate in capo ai figli, essendo evidente la sproporzione tra incremento patrimoniale e capacità di reddito dell’acquirente (solitamente senza disponibilità economiche).

Volete fare una donazione al figlio

Nel caso in cui intenda dare un immobile in donazione al figlio si dovrà pagare un ‘imposta apposita che sarà calcolata sul valore venale del bene in comune commercio calcolato al momento della stipula dell’atto come stabilito dall’articolo articolo 14, D.lgs 346/1990.

Il valore dichiarato non può essere soggetto a rettifica da parte dell’ufficio, se risulta superiore a quello determinato con il meccanismo della valutazione automatica, ottenuto moltiplicando il valore catastale del bene per determinati coefficienti indicati dalla legge, ad esempio, 110 per la prima casa, 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C, escluse le categorie A/10 e C/1 (articolo 34, comma 5, Dlgs 346/1990).

L’Accertamento fiscale sul prezzo dichiarato nell’atto

Nel corso dei precedenti articoli abbiamo parlato del nuovo redditometro quale strumento di lotta contro l’evasione fiscale che identifica i soggetti da accertare sulla base della sproporzione tra acquisti e capacità di reddito nella misura superiore al 20% ed anche della guida fiscale alla donazione ai figli.
Nell’ambito  degli accertamenti sintetici nei confronti delle persone fisiche che sostengono spesi non coerenti con le possibilità la sproporzione più grande che si potrebbe avere è rappresentata senza dubbio dall’acquisto di casa dei figli da parte dei genitori, padre o madre ai figli.

Dal punto di vista della possibile verifica da accertamento sintetico, ossia per mezzo del redditometro, l’agenzia delle entrate riconosce tra i possibili strumenti citati anche nell’articolo dedicato a come difendersi dal redditometro, che il contribuente dia indicazioni di perimetri di reddito più ampi rispetto alla singola persona accertata ed in questo caso appunto il padre, madre o familiari.

Lo stesso tuttavia può valere nel caso della moglie. Qualche dubbio potrei averlo per la fidanzata, caso in cui ricordo che era intervenuta una sentenza che ne aveva disposto  impossibilità di far rientrare anche i redditi prodotti da soggetti non considerati familiari e comunque terzi rispetto al soggetto accertato.

Aiutare i figli per acquistare casa

L’aiuto dei genitori nell’acquisto di casa non poteva non attivare il Legislatore fiscale che doveva necessariamente recepire tale bisogno. Come chiarito anche nella guida all’imposta di registro o nella guida alle imposte sulle donazioni contenuta nel D.Lgs n. 346 del 1990 l’imposta di registro non si applica alle agli atti che hanno ad oggetto donazioni di diritti reali (sia la costituzione sia il trasferimento) o anche il trasferimento di aziende. Se andate infatti a leggere l’oggetto dell’imposta su cosa verte, l’ultimo come recita proprio che ferma restando l’applicazione dell’imposta anche alle liberalità indirette risultanti da atti soggetti a registrazione,  l’imposta  non  si applica nei casi di donazioni o  di  altre  liberalità  collegate  ad  atti concernenti il trasferimento  o  la  costituzione  di  diritti  immobiliari ovvero il  trasferimento  di  aziende, qualora  per  l’atto  sia  prevista l’applicazione  dell’imposta  di  registro,  in  misura  proporzionale,   o dell’imposta sul valore aggiunto.

Non sarà rilevante inoltre il soggetto che provvederà materialmente all’acquisto ossia chi metterà i soldi per l’acquisto in quanto sia che il familiare versi direttamente le somme sul contro del cedente, sia che metta a disposizione sul conto coerente del figlio le somme necessarie a procedere all’acquisto queste saranno salve da accertamento, nel senso che in sede  di invito al contraddittorio potranno essere portati all’attenzione dei verificatori questi elementi per far interrompere e sospendere l’azione verificatrice.

Se invece vostro padre o vostra madre hanno acceso un mutuo per procedere all’acquisto, ai fini dell’accertamento il contratto di mutuo servirà  a dimostrare ancora più facilmente chi ha fornito la provvista di denaro,  mentre purtroppo a scapito della detrazione degli interessi passivi che seguirà un’altra strada rendendosi indetraibili dal reddito di chi effettivamente li sostiene (i familiari) in quanto destinati a finanziare un’abitazione non principale. Nell’articolo di approfondimento dedicati alla detrazione degli interessi passivi potrete leggere le uniche fattispecie che vi permettono di detrarre gli interessi passivi pur non essendo vostra l’abitazione principale.

Intestazione del Mutuo per l’acquisto della casa del figlio

In ultimo vi segnalo che nell’ipotesi in cui state pensando all’acquisto della casa ai vostri figli, ossia intestandola a loro e caricandovi voi il mutuo, sfortunatamente non potrete detrarvi gli interessi passivi sull’acquisto della casa come chiarito nel precedente articolo dedicato a questo tema. Alcune volte ho assistito anche all’acquisto dell’abitazione al figlio con concessione dell’usufrutto ai genitori in quanto questo pur essendo pignorabile giuridicamente non credo di fatto possa venir pignorato da Equitalia o Agenzia della Riscossione per cui in tal modo si assiste ad alcuni contribuenti che per paura di incappare in cause più grandi di loro e farsi levare casa fanno questo passaggio per tutelarsi a mio avviso eccessivamente rischio e dai risvolti non definiti. Per l’approfondimento di questo argomenti vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla detrazione fiscale degli interessi passivi sul mutuo: domande e chiarimenti

Valore dell’immobile da inserire nell’atto di acquisto

Ulteriore problematica connessa sempre all’acquisto dell’abitazione è anche la definizione del valore all’interno dell’atto che non potrà essere inferiore al valore normale del bene, pena l’applicazione di sanzioni ed interessi sull’omessa imposta di registro calcolata sul differenziale tra importo definito nel contratto ed importo ricostruito che tuttavia affronterò nel prossimo articolo dedicato appunto al valore da dichiarare nell’atto per l’acquisto di casa.

Vi segnalo inoltre che relativamente al nuovo redditometro non saranno considerati nel calcolo del reddito minimo presunto quelli di uso strumentale come uffici, negozi, opifici mentre saranno considerate oltre alle abitazioni sul territorio italiano anche quelle estere a qualsiasi titolo detenute purchè ne abbia la disponibilità intesa come uso per cui saranno escluse quelle affittate o date in uso a terzi.

Donazione prima casa: attenzione

Aggiungo l’agenzia delle entrate ha affermato che il beneficio prima casa cessa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.

Restano escluse invece le pertinenze delle abitazioni e quindi i box, le cantine o le soffitte anche se individuate unitamente nell’atto di acquisto

ATTENZIONE: ho notato che dopo questo articolo spesso arrivano domande sulla detrazione degli interessi passivi sul mutuo leggete questo articolo per approfondire lo specifico argomento.

Se volete approfondire l’argomento potete leggere gli articoli correlati come per esempio quello dedicato a come difendersi dal redditometro  in cui sono esplicitate alcune azioni da porre in essere per difendersi dall’accertamento sintetico, talvolta devo dire impietoso, anche nei confronti di chi si muove in buona fede.

Casi particolari: L’usufrutto ai genitori e la proprietà ai figli come comportarsi

In linea di principio i redditi soggetti ad usufrutto legale dovranno essere indicati nel 730 del genitore mentre quelli che non rientrano nell’usufrutto nel 730 del figlio pur se andrà compilato dal genitore.

Qualora aveste posto usufrutto dopo l’acquisto di casa ai figli dovrete indicare l’immobile nella vostra dichiarazione dei redditi eccetto i casi in cui , pur i genitori esercitando la propria potestà genitoriale la casa sia stata acquistata dal figlio con i proventi del proprio lavoro, oppure sia stata lasciata o donata al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione, sia stata acquistata per eredità, legato o atto di donazione e accettata nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà.

Da sapere: Detrazione fiscale spese ristrutturazione per la casa dei figli

Se siete inquietanti questa situazione vi segnalo nuovo articolo dedicato alla detrazione nel 730 le spese di ristrutturazione per la casa del figlio dove sono riepilogati i requisiti richiesti per scaricarli nella dichiarazione dei redditi. insieme anche agli interessi sull’eventuale mutuo accesso per l’acquisto dell’appartamento.

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