Aggiornato il 4 Maggio 2023
Durata minima canone di affitto affitti commerciali inferiore ai sei anni. L’affitto di locali commerciali ha una durata minima definita dalla specifica legge o normativa di riferimento. Tuttavia nell’articolo vediamo quale durata è possibile definire all’interno del contratto anche in modo diverso rispetto al dettato normativo, sia inferiore sia superiore anche alla luce dei casi particolari e delle eccezioni che che contempla la legge.
Forniamo prima di tutto alcuni importanti chiarimenti intorno ai quali sviluppare il discorso partendo dalle definizioni principali.
Cosa si intende per locali commerciali
Per locali commerciali si devono intendere qualsiasi tipologia di unità catastali definite da classi che sono diverse dalla classe A, eccezion fatta per la categoria catastale A 10 che sono fabbricati cosiddetti ad uso ufficio.
Durata minima canone di locazione affitti commerciali inferiore ai sei anni
Cosa si intende per locali commerciali? Quali unità sono considerate commerciali
Partendo la definizione di unità commerciali e dalle diverse tipologie di classi catastali definite dalla legge è bene dire che una particolare categoria catastale pur se potrebbe sembrare non destinata all’esercizio di una attività commerciale potrebbe ospitarla essere destinata comunque ad essa. Prendiamo per esempio un garage a pagamento l’affitto di magazzini a imprese per lo stoccaggio o la conservazione delle merci o dei prodotti destinati alla vendita.
Per locali commerciali si deve intendere qualsiasi tipologia catastale amente definita da classi che sono diverse dalla classe A.
Eccezioni di categoria catastale a 10 sono fabbricati ai fabbricati adesso ufficio.
Sicilia dal titolo di esempio alla fitto negozi, laboratori, box, magazzini, opifici.
Tabella Immobili e classi catastali
GRUPPO A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
A/2 Abitazioni di tipo civile
A/3 Abitazioni di tipo economico
A/4 Abitazioni di tipo popolare
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
A/8 Abitazioni in ville
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
GRUPPO B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
GRUPPO C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7 Tettoie chiuse od aperte
II – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE
GRUPPO D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili
di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
III – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE
G
RUPPO E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E
IV – ENTITA’ URBANE
GRUPPO F
F/1 Area urbana
F/2 Unità collabenti
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
F/5 Lastrico solare
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione (circolare 1/2009)
F/7 Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione
Ulteriore chiarimento riguarda il caso specifico di fabbricati, catastalmente identificati con la classe C1 o C6, costituiscono delle pertinenze immobilizzazioni principali di tipo abitativo.
Questo naturalmente non significa che nel caso di affitto di un semplice garage ad una persona fisica sarà soggetto ad una durata minima come quella definita dalla legge. La norma infatti prevede questa disciplina per gli affitti di fabbricati destinati ad attività commerciali per cui locati a soggetti che conducono queste unità per l’esercizio della propria attività imprenditoriale, di lavoro autonomo o di impresa.
La legge di riferimento numero 392 del 1978 il cui titolo è Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
L’articolo relativo alla durata minima dei contratti è il numero 27 che trovate riportato qui nel seguito: la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
Come potete vedere dal periodo precedente la legge fa esplicito riferimento alla tipologia di attività che impongono al proprietario e al conduttore di imporre una durata minima del contratto. Queste attività possono essere di natura industriale, commerciale, artigianale o anche il turismo, lo sport o anche le aziende di soggiorno.
Quindi abbiamo un po’ tutte le attività che sono esercitate dai negozi di fronte strada.
Durata minima 6 anni
La durata minima di 6 anni per dei contratti affitto si applica anche a quelli relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
Questo significa che uno studio di dottori commercialisti, di avvocati anche di medici richiede l’inserimento nel contratto di affitto della previsione di una durata minima sei anni rinnovabile per altri sei.
Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Durata minima contratto, casi particolari: alberghi e teatri e altre
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali.
Le norme di questa sezione si applicano anche case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili.
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Bisogna quindi rispondere alla domanda seguente
Cosa si intende per attività transitoria quali sono le attività transitorie
Tipico esempio di attività transitorie sono le attività che vengono svolte secondo la stagione. Parliamo per esempio di stabilimenti balneari oppure di alberghi situati in località sciistiche.
Per questa tipologia di attività il legislatore ha previsto una normativa particolare che tende tuttavia sempre a la tutela del locatario, parte debole del contratto.
Se la locazione ha carattere stagionale, infatti, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.
L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.
Durata contrattuale superiore ai sei anni per gli affitti commerciali
La legge 392 del 1978 prevede che una locazione commerciale possa anche avere una durata superiore ai sei anni per cui anche nove anni otto anni oppure 10 anni purchè stabilita da contratto.
È bene sapere tuttavia che nel caso di rinnovo 6+6 la durata prevista dovrà prevedere un rinnovo di 6 anni e solo successivamente sarà possibile aumentarne la duarat previo accordo di ambo le parti.
Disdetta rescissione rescissione del contratto di affitto: termini da rispettare
E’ in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
Nel seguito l’articolo di approfondimento sugli adempimenti necessario anche per la risoluzione anticipata del Contratto di Locazione e delle cause che possono protare alla interruzione anticipata del contratto di affitto senza esporsi alla richiesta di indennizzi da parte del proprietario o dell’inquilino.
Riduzione del canone di affitto: come e quando è possibile richiederla
Articoli correlati
