Vediamo quali sono sono le caratteristiche perchè un fabbricato si definisca rurali e del trattamento fiscale connesso a tali tipologie di fabbricati in quanto godono spesso di esenzioni tanto ai fini Irpef tanto ai fini IMU.
Quando un fabbricato o immobile è rurale
I fabbricati si definiscono rurali quando soddisfano i requisiti contenuti nell’articolo 9 del D.L. n. 557 del 1993, come modificato dall’art. 42-bis del D.L. n. 159 del 2007 e dall’articolo 1 comma 275, della Legge n. 244/2007 e che di seguito riporto per esteso.
I fabbricati rurali per essere considerati tali devono soddisfare una serie di requisiti e alcuni di questi possono anche godere di agevolazioni fiscali non solo ai fini IMU. A tal fine vi segnalo l’articolo dedicato ai casi di esenzione IMU per i fabbricati rurali
Cos’è un fabbricato rurale
Vediamo quindi cos’è un fabbricato rurale: un fabbricato rurale è è un immobile accatastato come un A/6 o come un D/10. Nel caso di A/6 parliamo di un immobile, casa abitazione accatastato così perchè fondamentalmente un immobile di tipo residenziale e destinato al soddisfacimento del bisogno abitativo e la cui finalità è quella dell’abitazione. D/10 invece nel caso in cui la particella catastale sia invece un terreno agricolo destinato ad uno sfruttamento economico come casolare per proteggere le piante, riporre strumenti o attrezzature o concimi o simili.
I requisiti per essere considerato rurale
I requisiti per chiamare un fabbricato rurale sono definiti dall’articolo 9 del Dl 557/1993 che di seguito riporto: 1. Al fine di realizzare un inventario completo ed uniforme del patrimonio edilizio, il Ministero delle finanze provvede al censimento di tutti i fabbricati o porzioni di fabbricati rurali e alla loro iscrizione, mantenendo tale qualificazione, nel catasto edilizio urbano, che assumerà la denominazione di “catasto dei fabbricati”. L’amministrazione finanziaria provvede inoltre alla individuazione delle unita’ immobiliari di qualsiasi natura che non hanno formato oggetto di dichiarazione al catasto. Si provvede anche mediante ricognizione generale del territorio basata su informazioni derivanti da rilievi aerofotografici.
2. Le modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia a grande scala devono risultare conformi alle specifiche tecniche di base, stabilite con decreto del Ministro delle finanze, da emanare, entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400. Con lo stesso decreto sono, altresi’, determinati i modi e i termini di attuazione di ogni altra attività prevista dal presente articolo, salvo quanto stabilito dal comma 12.
3. Ai fini del riconoscimento della ruralità degli immobili agli effetti fiscali, i fabbricati o porzioni di fabbricati devono soddisfare le seguenti condizioni: a) il fabbricato deve essere posseduto dal soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sul terreno, ovvero detenuto dall’affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l’immobile viene dichiarato asservito o dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche; b) l’immobile deve essere utilizzato, quale abitazione o per funzioni strumentali all’attività’ agricola, dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti attività agricole nella azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in materia di collocamento; c) il terreno cui il fabbricato e’ stato dichiarato asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra, ovvero la funghicoltura, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati; d) il volume di affari derivante da attività’ agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla meta’ del suo reddito complessivo. Il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell’imposta sul valore aggiunto si presume pari al limite massimo di cui all’articolo 34, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633; e) i fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unita’ immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/ 1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali. 4. Fermi restando i requisiti previsti dal comma 3, si considera rurale anche il fabbricato che non insiste sui terreni cui l’immobile e’ stato dichiarato asservito, purche’ enrambi risultino ubicati nello stesso comune o in comuni confinanti. 5. Nel caso in cui l’unita’ immobiliare sia utilizzata congiuntamente da piu’ proprietari o titolari di altri diritti reali, da piu’ affittuari, ovvero da più soggetti che conducono il fondo sulla base di un titolo idoneo, i requisiti devono sussistere in capo ad almeno uno di tali soggetti. Qualora sul terreno sul quale e’ svolta l’attività’ agricola insistano piu’ unita’ immobiliari ad uso abitativo, i requisiti di ruralita’ devono essere soddisfattidistintamente. Nel caso di utilizzo di piu’ unita’ ad uso abitativo, da parte di componenti lo stesso nucleo familiare, il riconoscimento di ruralita’ dei medesimi e’ subordinato, oltre che all’esistenza dei requisiti indicati nel comma 3, anche al limite massimo di cinque vani catastali o, comunque, di 80 metri quadrati per un abitante e di un vano catastale, o, comunque, di 20 metri quadrati per ogni altro abitante oltre il primo. La consistenza catastale e’ definita in base ai criteri vigenti per il catasto dei fabbricati.
6. Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni non utilizzate, purche’ risultino soddisfatte le condizioni previste dal comma 3, lettere a), c), d) ed e). Lo stato di non utilizzo deve essere comprovato da apposita autocertificazione con firma autenticata, attestante l’assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.
7. I contratti di cui alla lettera b) del comma 3, gia’ in atto alla data di entrata in vigore del presente decreto, sono registrati entro il 30 aprile 1994. Tale registrazione e’ esente dall’imposta di registro.
8. Il termine di cui all’articolo 1, comma 5, primo periodo, del decreto-legge 27 aprile 1990, n. 90, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 giugno 1990, n. 165, come modificato dall’articolo 70, comma 4, della legge 30 dicembre 1991, n. 413, e il termine di cui all’articolo 52, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni, sono prorogati al 31 dicembre 1995. Le stesse disposizioni ed il predetto termine si applicano anche ai fabbricati destinati ad uso diverso da quello abitativo, che non presentano i requisiti di ruralita’ di cui al comma 3.
9. Per le variazioni nell’iscrizione catastale dei fabbricati di cui al comma 8, non si fa luogo alla riscossione del contributo di cui all’articolo 11 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, ne’ al recupero di eventuali tributi attinenti al fabbricato ovvero al reddito da esso prodotto per i periodi di imposta anteriori al 1 gennaio 1993 per le imposte dirette, e al 1 gennaio 1994 per le altre imposte e tasse e per l’imposta comunale sugli immobili, purche’ detti immobili siano stati oggetto, ricorrendone i presupposti, di istanza di sanatoria edilizia, quali fabbricati rurali, ai sensi e nei termini previsti dalla legge 28 febbraio 1985, n. 47, e vengano dichiarati al catasto entro il 31 dicembre 1995, con le modalita’ previste dalle norme di attuazione dell’articolo 2, commi 1-quinquies ed 1-septies, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75.
10. Per le finalita’ di cui al comma 1, e per consentire le semplificazioni procedurali necessarie al continuo ed automatico aggiornamento del sistema catastale, con il decreto del Ministro delle finanze di cui al comma 2, vengono stabiliti nuovi criteri per la definizione delle zone censuarie e della qualificazione dei terreni, nonche’ per la produzione e l’aggiornamento della cartografia catastale. Con lo stesso provvedimento vengono, altresi’, definiti gli interventi edilizi sul patrimonio censito privi di rilevanza censuaria, ai fini delle denunce di variazione catastale. Le operazioni di revisione generale degli estimi dei terreni, di cui al decreto del Ministro delle finanze 20 gennaio 1990, devono tener conto dei nuovi criteri previsti dall’articolo 2, comma 1-sexies, del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, della legge 24 marzo 1993, n. 75, nonche’ di quelli fissati con decreto del Ministro delle finanze, da emanare di concerto con il Ministro delle risorse agricole, alimentari e forestali.
11. Per l’espletamento e la semplificazione delle operazioni di revisione generale di classamento previste dall’articolo 2 del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, si possono applicare le modalita’ previste dal comma 2 dell’articolo 4 del decreto-legge 19 dicembre 1984, n. 853, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 febbraio 1985, n. 17. Le revisioni del classamento delle unita’ immobiliari urbane, previste dal citato comma, vengono effettuate anche per porzioni del territorio comunale.
12. Al fine di consentire il decentramento dei servizi catastali ed ipotecari, la completa automazione delle procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari, nonche’ la verifica ed il controllo dei dati acquisiti, e’ istituito un sistema di collegamento con interscambio informativo tra l’amministrazione finanziaria, i comuni e gli esercenti la professione notarile. Con apposito regolamento governativo, da emanarsi ai sensi dell’articolo 17 della legge 23 agosto 1988, n. 400, entro 180 giorni, sentiti l’Associazione nazionale dei comuni italiani ed il Consiglio nazionale del notariato, sono stabilite le modalita’ di attuazione, accesso ed adeguamento delle banche dati degli uffici del Ministero delle finanze da parte dei soggetti sopra indicati. Il regolamento deve prevedere che, a far tempo da tale attivazione, da fissare con apposito decreto del Ministro delle finanze, il conservatore puo’ rifiutare, ai sensi dell’articolo 2674 del codice civile, di ricevere note e titoli e di eseguire la trascrizione di atti tra vivi contenenti dati identificativi degli immobili oggetto di trasferimento o di costituzione di diritti reali, non conformi a quelli acquisiti al sistema alla data di redazione degli atti stessi, ovvero, nel caso di non aggiornamento dei dati catastali, di atti non conformi alle disposizioni contenute nelle norme di attuazione dell’articolo 2, commi 1-quinquies e 1-septies del decreto-legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75. Con il predetto regolamento vengono stabiliti, altresi’, nuovi criteri per la definizione delle modalita’, dei costi e dell’efficacia probatoria delle copie di atti rilasciati dalle conservatorie dei registri immobiliari e dal catasto con apparecchiature elettroniche.
13. Nel regolamento deve, altresi’, essere previsto che, a far tempo dall’attivazione del sistema di collegamento di cui al comma 12, i comuni forniscono all’amministrazione finanziaria i dati relativi all’assetto, alla utilizzazione e alla modificazione del territorio, utili all’adeguamento del sistema catastale e della pubblicita’ immobiliare e possono fornire direttamente agli interessati i servizi di consultazione e certificazione delle informazioni acquisite al sistema. In tal caso la misura dei diritti e delle tasse ipotecarie vigenti per la consultazione e’ aumentata del 20 per cento e al comune spetta una quota pari ad un terzo dell’importo complessivo dovuto. Qualora si renda necessario richiedere che negli atti soggetti a trascrizione od iscrizione vengano dichiarati dati ulteriori relativi agli immobili, nonche’ alla loro conformita’ con le rappresentazioni grafiche in catasto, le relative modalita’ e tempi sono stabiliti con appositi regolamenti governativi, nei quali e’ prevista per i privati anche la facolta’ di fornire tali dati mediante autocertificazione, ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15. 14. Una quota pari ad un terzo dei maggiori introiti dell’imposta comunale sugli immobili dovuta per l’anno 1994, derivanti dai versamenti effettuati ai sensi delle disposizioni del presente articolo, e’ destinata ad integrare i fondi per i progetti innovativi di cui all’articolo 5, comma 2, del decreto legislativo 12 febbraio 1993, n. 39. Tale integrazione ha per fine l’attuazione di sistemi informatici comunali per gli scopi indicati nel primo periodo del comma 9. Alle predette attivita’ provvede l’Autorita’ per l’informatica nella pubblica amministrazione, d’intesa con l’Associazione nazionale comuni italiani. Con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, su proposta del Ministro delle finanze, vengono definite le modalita’ di istituzione e gestione del servizio. Con decreto del Ministro delle finanze vengono stabilite le modalita’ di individuazione, riparto e versamento della quota di gettito sopra indicata da parte dei concessionari della riscossione
Accatastamento di un fabbricato rurale: come presentare la domanda
La domanda per l’attribuzione della ruralità può essere presentata sia per i fabbricati rurali destinati ad abitazione, a esclusione di quelli appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in villa), ovvero qualificati come abitazioni di lusso, sia per quelli strumentali all’esercizio dell’attività agricola censiti nei gruppi delle categorie A, B e C. Ai fini Irpef, il riconoscimento dei requisiti di ruralità comporta che il reddito del fabbricato è assorbito nel reddito del terreno cui il fabbricato è asservito. Quindi, in ogni caso, lo stesso non dovrà essere dichiarato autonomamente (articolo 42 del Tuir).
Tra questi anche gli impianti fotovoltaici che potranno, una volta seguito l’iter, ottenere la ruralità oppure potranno anche essere gli immobili abitativi o destinati ad abitazione degli agricoltori lavoratori dipendenti indeterminati o determinati (minimo 101 gg di lavoro annuo).
Fabbricati Rurali e IMU
Per il trattamento fiscale ai fini dell’imposta municipale unica dei fabbricati rurali potete leggere l’articolo dedicato all’ IMU sui fabbricati rurali.
Fabbricati Rurali e ICI
A chi si applica l’esenzione dall’ICI Oltre i casi di esenzione che conoscete più tradizionali ossia quelli sull’abitazione principale e che ora sono al centro di molti dibattiti in quanto si dice che tali agevolazioni siano state finanziate con i contributi del FAS, ossia dello sviluppo del mezzogiorno, in questo caso il legislatore ha inteso agevolare il possesso di fabbricati rurali.
Oppure è stato utilizzato dai familiari conviventi a carico dei precedenti soggetti risultanti dalle certificazioni anagrafiche, o coadiuvanti iscritti come tali a fini previdenziali; oppure potrà essere utilizzato da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività ‘ svolta in agricoltura, da uno dei soci o amministratori delle societa’ agricole di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, a-bis) i soggetti di cui ai numeri 1), 2) e 5) della lettera a) del DL 557 del 1993 e devono rivestire la qualifica di imprenditore agricolo ed essere iscritti nel registro delle imprese di cui all’articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580. Il terreno cui il fabbricato e’ asservito deve avere superficie non inferiore a 10.000 metri quadrati ed essere censito al catasto terreni con attribuzione di reddito agrario. Qualora sul terreno siano praticate colture specializzate in serra o la funghi coltura o altra coltura intensiva, ovvero il terreno e’ ubicato in comune considerato montano ai sensi dell’articolo 1, comma 3,della legge 31 gennaio 1994, n. 97, il suddetto limite viene ridotto a 3.000 metri quadrati. Inoltre il volume d’affari di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla meta’ del suo reddito complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno e’ ubicato in comune considerato montano ai sensi della citata legge n. 97 del 1994, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo, determinato secondo la disposizione del periodo precedente. Il volume d’affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione ai fini dell’IVA si presume pari al limite massimo previsto per l’esonero dall’articolo 34 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
I fabbricati ad uso abitativo, che hanno le caratteristiche delle unita’ immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, adottato in attuazione dell’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali. Altrimenti vale anche quanto definite nel successivo comma 3-bis dell’articolo che riconosce la ruralità anche ai fabbricati strumentali necessarie allo svolgimento dell’attivita’ agricola di cui all’articolo 2135 del codice civile che è quello che individua l’attività agricola e destinate, alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine agricole, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione e l’allevamento, all’allevamento e al ricovero degli animali, o ad abitazione dei dipendenti esercenti attivita’ agricole nell’azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti in conformita’ alla normativa vigente in materia di collocamento, alle persone addette all’attivita’ di alpeggio in zona di montagna, ad uso di ufficio dell’azienda agricola, o alla manipolazione, trasformazione, conservazione, valorizzazione o commercializzazione dei prodotti agricoli, anche se effettuate da cooperative e loro consorzi di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, all’esercizio dell’attivita’ agricola in maso chiuso.
Una volta prodotta l’autocertificazione l’Agenzia si esprimerà con accettazione del riconoscimento delle caratteristiche o con provvedimento di diniego che ricordo dovrà essere motivato pena la richiesta di annullamento.
Chi firma l’istanza per la domanda di variazione al Catasto
L’autocertificazione del possesso dei requisiti di ruralità potrà essere firmata da uno dei titolari del diritto reale vantato sull’asset.
Come Inviare l’autocertificazione per la variazione al Catasto
Potrà essere inviata o mediante raccomandata a/r o con invio tramite posta elettronica certificata o email certificata (PEC) oppure a mezzo fax.
Situazioni in ritardo
La nuova agevolazione fiscale rischia di far correre agli sportelli del catasto senza avere le idee chiare sul contenuto da inserire nel’autocertificazione al solo fine di godere dell’esenzione dall’imposta comunale sugli immobili introdotto con il Decreto Sviluppo all’articolo 7. Laddove siate in ritardo le domande tardive presentate potranno essere comunque prese in considerazione da parte dell’agenzia entro e non oltre il 20 novembre.
Variazioni post presentazione della dichiarazione di variazione al Catasto
Nel caso successivamente alla presentazione della variazione al Catasto lo stesso fabbricato rurale sia soggetto a variazione il soggetto proprietario del diritto reale sarà obbligato ad una nuova variazione e all’analisi dell’assoggettamento o meno all’ICI.
Visualizza i Comuni ad Alta densità abitativa – o scarica il file nella sezione moduli e modelli.
Codici Comuni F24 ICI Codici Comune ICI – (controllare sempre ogni anno)
IMU e fabbricati rurali
Per quello che concerne il trattamento fiscale dei fabbricati o immobili rirali ai fini dell’IMU o imposta municipale Unica possiamo dire invece che esistono due tipi e che ciasucno di essi sconta un diverso trattamento a seconda del loro utilizzo se abitativo o strumentale alla propria attività.
I fabbricati rurali ad uso abitativo infatti seguono lo stesso trattamento fiscale degli immobili abitativi così considerati nella categorie catastali A (escluso A10) e potranno godere delle minori aliquote qualora siano per di più adibiti ad abitazione principale, esclusione di quelli appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in villa), ovvero qualificati come abitazioni di lusso.
I fabbricati rurali ad uso strumentale ossia destinati alla propria attività commerciale godranno di una aliquota ridotta dello 0,2 per cento.
Riferimenti normativi per l’approfondimento necessario sono: D.lgs 504 del 1992 Decreto Legge n. 70 del 2011 Decreto legge n.557 del 1993
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Sinceramente mi pone un questio a cui non so rispondere. Dovrebbe provare più con un architetto/geometra
è possibile che un immobile censito al catasto fabbricati in categoria A/3 sia rurale? quindi da deruralizzare per diventare residenziale?
Ma se un proprietario di un fabbricato rurale classificato A/6 non ha i requisiti di imprenditore agricolo o perchè non li ha mai avuti o perchè li ha persi o perchè l ha ereditato che succede di colpo non ci può più andare ?
E nel caso lo usasse cosa rischia ?
Cordialità
Fabrizio
Grazie mille, il mio obiettivo è proprio questo
Complimenti articolo ben fatto e chiarissimo anche ai non addetti ai lavori.
effettuata la sanatoria nel 1994 casa da rurale a urbano e quindi censita in catasto legge 47/85, al comune di competenza bastava una dichiarazione, in quanto questa sanatoria non prevedeva oneri di urbanizzaione. che cosa bisogna fare al comune.
L’Agenzia del Territorio può negare il riconoscimento della ruralità sol perchè l’unità immobiliare abitativa viene ritenuta “di lusso” (superficie utile > 240 mq.), anche se il fabbricato è ubicato in zona a destinazione urbanistica ” E1 – agricola normale” e non residenziale, priva dei servizi urbani di Acquedotto, fogna, gas ed anche raccolta rifiuti? Poi, tenuto conto che il detto immobile è ancora comune e indiviso al 50% con mio fratello – che svolge altra attività -, L’Agenzia può almeno riconoscere la ruralità a me per la quota del 50%, che conduco l’azienda agricola e sono proprietario di 1/2 dello immobile (e, pertanto, la quota di mia proprietà non supera i 240 mq.)? Grazie.
No. I fabbricati possono essere residenziali (abitativi) e strumentali per natura (categoria catastale) o per destinazione (decido di adibire un abitativo ad uso strumentale)
fabbricato rurale ad uso abitativo o strumentale è la stessa cosa?