IMU-TASI TARI 2022 Fabbricato o casa inagibile o inabitabile: quando si devono pagare

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Nel seguito i chiarimenti rispetti alle caratteristiche che deve avere l’immobile per rispettare la definizione di inagibile o inabitabile in quanto può portare ad una riduzione delle imposte o delle tasse dovute dal proprietario come anche i fini IMU o della TASI.

Quando il fabbricato è inagibile

Nel caso trattasi di nuova abitazione in costruzione fino al momento in cui non ho avuto il certificato di agibilità da parte dell’ufficio Tecnico l’unità locale potrà definirsi inagibile o inabitabile. Nel caso di di altre abitazione che nel tempo e per venti esogeni quali depauperamenti, obsolescenza, fenomeni atmosferici, terremoti etc hanno subito gravi danni tali da poter configurare uno stato di inabilità allora sarà cosa buona e giusta premunirsi di una relazione redatta da un tecnico (geometra, ingegnere, eccetera). In alternativa, l’interessato può chiedere un sopralluogo all’Ufficio tecnico comunale, a proprie spese. In questa eventualità, la riduzione avrà effetto dalla data in cui è accertata l’inagibilità dall’Ufficio tecnico. L’istanza preventiva non è invece obbligatoria se la situazione dell’immobile è già conosciuta dal Comune (ad esempio perché oggetto di ordinanza di sgombero).

Il fabbricato può essere dichiarato inagibile anche quando è stata emessa ordinanza sindacale di demolizione o di ripristino. Questo avviene in quei casi in cui la particolare obsolescenza o vetustà del fabbricato fa ritenere, a seguito di sopralluoghi preliminari, il fabbricato pericolosa per l’incolumità di coloro che lo abitano e talvolta anche per i vicini. Può capitare infatti che l’immobile abbia dei gravi danni al solaio o alla muta portanti o alla struttura interna.

Di solito, nei regolamenti comunali si afferma che non costituisce motivo di inagibilità o inabitabilità il mancato allacciamento agli impianti di fornitura di acqua, gas, luce elettrica, fognatura. Mentre il requisito del non utilizzo è un elemento fondamentale, perché se anche il fabbricato fosse inagibile o inabitabile (quindi con potenziale diritto all’agevolazione), ma di fatto “utilizzato”, ciò renderebbe inapplicabile il beneficio.

Come verificare l’inagibilità

Le condizioni di inagibilità e inabitabilità devono essere verificate naturalmente dall’ufficio tecnico comunale anche se il proprietario può preliminarmente richiedere privatamente una perizia per e produrre una dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000 per provarlo in modo anche da non pagare l’IMU e la TASI laddove previsto. L’IMU si pagherà solo fino alla data di presentazione considerando l’anno dal primo gennaio.

Certamente ci saranno da valutare costi e benefici che dipenderanno dall’onorario del perito secondo me però vale la pena fare una valutazione considerando che i tempi dell’Ufficio tecnico possono essere lunghi dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva.

IMU, TASI e TARI sono tributi diversi

Mentre l’Imu è un’imposta patrimoniale che grava sul proprietario dell’appartamento o del fabbricato, la TARI ha ad oggetto l’utilizzo del fabbricato in quanto maggiore è l’utilizzo maggiore sarà la produzione di rifiuti. Carta sovente, come opera evidenziato che un immobile sia inabitabile o inagibile.

La prova di questa situazione può essere data fornendo la prova che la casa non ha gli allacci alla luce o al gas e budini nessun contratto attivo per utenze domestiche. Questa situazione di fatto ha anche dei riflessi giuridici, tuttavia diversi a seconda del tributo.

Non è raro il caso in cui si acquista casa ma per qualche mese resta sprovvista di allacci e non ha il certificato di abitabilità per via di interventi di manutenzione straordinaria che stiamo effettuando.

Dichiarazione sostitutiva

Per evitare di trovarsi nella antipatica situazione di dover provare in giudizio successivamente di aver diritto all’esenzione da uno di questi tributi sarà necessario (e consiglio vivamente di farlo) presentate una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ex D.P.R. n. 445/2000 in cui si indicano i dati catastali del fabbricato oggetto di richiesta e possibilmente la perizia tecnica sull’inabilità del bene. La necessità della perizia non è chiara al momento ma direi eh laddove la situazione sia conosciuta dal Comune indipendente dalla nostra dichiarazione sostitutiva direi che la perizia non ha motivo di essere presentata. Il comune invero non la richiede espressamente. Non conosco naturalmente tutti i regolamenti comunali per cui vi consiglio sempre di leggere quello relativo al Comune di ubicazione del fabbricato per essere certi che non abbaino imposto qualche strana condizioni per rendere la vita dura a coloro che impavidamente cercando i ridurre il gettito comunale.

Conseguenze ai fini della prima casa

Ai fini delle agevolazioni prima casa l’inagibilità dell’Immobile o la sua inabitabilità rappresentano una di quelle cause di forza maggiore che libera il proprietario dall’obbligo di spostare la residenza che altrimenti lo farebbe decadere dal beneficio fiscale. In queste ipotesi pertanto non scatta la decadenza dei benefici prima casa.

Sarà pertanto necessario che l’ufficio tecnico del comune attesti  la condizione di inagibilità o mediante l’accettazione/ricezione di una perizia   di un tecnico che lo attesti oppure mediante autocertificazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai  sensi  della  L. n. 15/1968 che di fatto sostituisce l’attestazione del tecnico dell’ufficio comunale o del perito (anche se consiglio di munirsene sempre anche se siete sicuri perché potrebbe verificarsi il caso che lo dovete provare a distanza di anni) ed anche  la perizia   dell’ufficio  tecnico  comunale. Questo perché è facoltà sempre del comune di verificare  se  la  dichiarazione  è  mendace oppure no con conseguenze anche sul piano penale ricordo. La riduzione dell’imposta decorre dalla data indicata nell’attestazione da parte dell’ufficio tecnico oppure nel  caso  di  autocertificazione dalla data notifica mediante raccomandata agli uffici comunali.

Non è necessario presentare la dichiarazione Imu

Per l’anno in cui ha avuto inizio la riduzione mentre andrò presentata nell’anno in cui diverrà abitabile. Vi ricordo inoltre che il Comune ha la facoltà di introdurre casi specifici di abitabilità o meno dell’immobile per cui occhio anche a fare un passaggio per informarvi al comune.

Conseguenze ai fini IMU

Come già indicato nella guida al pagamento dell’IMU l’inagibilità di un immobile o di un fabbricato, unità locale o casa come la volte chiamare voi determina una riduzione della base imponibile pari al 50%. L’unico problema è che si dovrà presentare un’istanza con valenza sostitutiva di atto di notorietà mediante raccomandata con ricevuta di ritorno all’agenzia delle entrate di competenza.

Conseguenze sulla TASI (fino al 2020)

Per la Tasi, la disciplina di riferimento non contiene alcuna indicazione. L’imponibile della nuova imposta comunale si determina con le medesime regole dell’Imu. L’interpretazione più corretta, quindi, va nel senso che i criteri astratti di quantificazione della base imponibile sono i medesimi del l’Imu, fermo restando però che le disposizioni Imu aventi intrinsecamente natura agevolativa sono inapplicabili alla Tasi, a meno che non siano espressamente richiamate.

Questo in ragione dell’autonomia della disciplina di ciascun tributo. Ne deriva che la riduzione a metà non dovrebbe trovare applicazione nella Tasi. Ma nelle Faq pubblicate dalle Finanze il 4 giugno si sostiene che il richiamo alle regole di determinazione del l’imponibile Imu, contenute nella Tasi, porta con sé anche la riduzione a metà per inagibilità e inabitabilità. Di conseguenza occorrerà rispettare tutte le regole prescritte ai fini Imu, inclusa l’eventuale disciplina di fonte regolamentare adottata dal Comune.

Il consiglio che possa dare quindi, come al solito, è quello di andare a leggere il regolamento comunale cosa disciplina, in quanto eccetto alcuni casi (Milano) a mio avviso sono di facile lettura e comprensione per cui vale la pena e leggerli per vedere se sono assimilati IMU e TASI.

Conseguenze sulla TARI

La situazione di inagibilità o inabitabilità potrebbe inoltre avere delle ricadute anche ai fini della Tari, il nuovo prelievo sui rifiuti. Vale ricordare che sono soggetti a tassazione solo i locali e le aree che sono idonei alla formazione dei rifiuti e cioè quelli nei quali vi è la presenza continuativa dell’uomo. Per questo motivo, gli immobili inagibili o inabitabili possono a buon diritto ritenersi esclusi da tassa, purché non siano comunque utilizzati e purché se ne dia notizia in una apposita denuncia di variazione.

Effetti e conseguenze

Come detto in premessa l’inabitabilità del fabbricato o la sua inagibilità è un concetto che ritroverete spesso nel diritto tributario per cui spero che queste poche righe vi possano essere di aiuto.
Vi segnalo quindi alcuni articoli correlati che possono aiutarvi nell’approfondimento a cui si può accedere con il motore di ricerca e attraverso le parole evidenziate in azzurro.

Casi particolari

Magazzino o deposito senza alluci alla rete

Può accadere che l’immobile, pur non essendo allacciato alla rete elettrica o alle fognature sia comunque utilizzato dal proprietario per esempio come magazzino o come deposito. In questo caso l’IMU sarà comunque dovuta anche se non ha i requisiti di abitabilità. Questo è il caso in cui si effettuano dei lavori di manutenzione straordinaria nel fabbricato.

Lavori di ristrutturazione edilizia o risparmio energetico

Nel caso in cui stiate effettuando lavori di ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria o risparmio energetico non si ha diritto ad alcuna decurtazione ai fini IMU.

Vi segnalo poi questa tabella con chi paga l’IMU e la Tasi entro il 16 giugno molto sintetica e chiara: Tabella IMU TASI CHI PAGA

Versamento della TASI con le stesse scadenze IMU (fino al 2020)

Segnalo ovviamente anche l’articolo dedicato al versamento della TASI per i vostri approfondimenti in quanto tale tributo segue le stesse scadenze dell’IMU e vi è anche intrinsecamente legato per il fatto che la sommatoria dei due tributi non può eccedere una certa percentuale e a cui i Comuni pertanto devono prestare attenzione. Nell’articolo troverete anche le modalità di compilazione del modello F24 che in questo caso ha la difficoltà di vedersi dividere il versamento in una quota comunale ed una quota che va all’erario statale per cui se potete e vi trovate in fase di pagamento dateci un’occhiata per avere qualche chiarimento in più che potrebbe esservi utile.

Novità TARI 2021

Il Decreto Sostegni BIS introduce dei casi di esenzione dal versamento del tributo in considerazione del protrarsi dello stato di emergenza. I settori economici che sono stati oggetto di chiusura obbligatoria per l’esercizio della loro attività o di provvedimenti restrittivi potranno contare di un contributi che sarà quantificato dai comuni in relazione al fondo messo a disposizione dallo Stato.

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