Guida Detrazione Iva Acquisto casa Impresa Costruzione: come e calcolo agevolazione

La Legge di stabilità 2016 ha introdotto la possibilità di portare in detrazione fiscale l’Iva pagata per l’acquisto di abitazioni residenziali da imprese di costruzioni o ristrutturazioni in 10 quote costante annuali e qui vediamo quali sono i requisiti da rispettare per quali immobili si applica e le modalità di calcolo anche alla luce della proroga concessa per gl acquisto fino al 31 dicembre 2017.

Definizione agevolazione Iva per acquisto da imprese di costruzioni/ristrutturazioni

L’agevolazione fiscale consiste nella possibilità di portare in detrazione in 10 quote costanti il 50% dell’Iva che pagherete sull’acquisto dell’abitazione principale da un ‘impresa di costruzioni indicata in fattura dall’impresa di costruzione e che è stata prorogata per tutti gli acquisti perfezionati entro il 31 dicembre 2017 (termine così prorogato a meno di altre proroghe).

La finalità della norma agevolativa è quella di sostenere il mercato delle costruzioni residenziali che ha avuto durante la crisi una consistente contrazione se la analizziamo dal punto di vista delle imprese di settore. Ma non solo perchè la finalità è anche quella di riequilibrare il prelievo impositivo rispetto agli acquisti tra privati che scontano al posto dell’Iva la ridotta imposta di registro.

La base imponibile su cui applicare l’Iva inoltre è il prezzo, ben più alto del valore catastale su cui si deve applicare invece l’imposta di registro.

Come potete leggere dalla prima sintetica definizione le caratteristiche ed i i requisiti sono diversi e cerchiamo di darvi delle risposte e dei chiarimenti utili per capire se e come poter sfruttare l’agevolazione.

Quali immobili è possibile acquistare con l’agevolazione Iva

Parliamo di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. Naturalmente sono da escludere gli immobili di classe A 10 in quanto immobili ad uso ufficio. Sarei dell’avviso anche di escludere quelli che, seppur A10 siano utilizzati a scopo residenziale.

L’agevolazione si applica anche alle pertinenze dell’abitazione per cui Box e cantine a patto che avvenga contestualmente a quello dell’unità abitativa e l’atto di compravendita dia evidenza del vincolo pertinenziale (circolare n. 20/E del 18 maggio 2016, paragrafo 10.1).

Essendo la norma tesa più che altro al supporto del settore edile delle costruzioni non è prevista la limitazione sul versante del contribuente che richiede che l’immobile o l’appartamento siano destinati all’abitazione principale dell’acquirente.

Anche la circostanza che sia di lusso o meno non incidono sulla possibilità di applicare la detrazione fiscale.

Quando posso indicarla nel 730 (precompilato e non)

Nel momento in cui effettuate l’acquisto con bonifico o consegnerete gli assegni circolari al momento dell’acquisto maturate anche il diritto alla detrazione fiscale. Parlato di detrazione fiscale tanto più è alta la vostra aliquota marginale, ossia il vostro reddito imponibile tanto più elevato sarà il beneficio fiscale per via del fatto che la detrazione fiscale va a ridurre direttamente l’imposta del contribuente.

L’Iva del 4% che pagherete dovrete prenderla a metà e prendervi per l’anno di sostenimento il 10% e nei successivi nove le altre quote.

Cosa si intende per imprese di costruzioni e quali possono rilasciarmi la fattura con Iva agevolata

L’agenzia delle entrate ha avuto modo  di chiare il suo punto di vista rispetto all’ambito di applicazione del Bonus Iva affermando che il termine “Impresa costruttrice” non è da intendersi in senso letterale per cui sono da ricomprendere anche quelle imprese di ripristino o ristrutturazione equiparate alle imprese edili, come nel testo dell’art. 10, comma 1, n. 8bis del DPR n. 633 del 1972, concernente il regime IVA delle cessioni di immobili che hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Non è vietato il cumulo con altre detrazioni fiscali previste sempre per lo steso motivo riguardante la finalità della norma. Tuttavia non è possibile far valere due detrazioni fiscali sulla stessa spesa come chiarito dall’Ade nel caso in cui le due detrazioni faccia riferimento a questa commentata nell’articolo e prevista dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, e quella ex art. art. 1, comma 56, della legge di stabilità per il 2016. Per cui nel caso di acquisto da un’impresa di ristrutturazione un’unità immobiliare, con le agevolazioni “prima casa” al prezzo di 200 mila euro + IVA al 4%, per un totale di 208 mila avrete diritto alla detrazione fiscale ex articolo 1, comma 56, della legge di stabilità, del 50 per cento dell’Iva pagata sull’acquisto dell’immobile che sarà pari a 10 rate dia 400 euro ciascuna [4.000 (8.000* 50%)/10=400].

La seconda è la detrazione fiscale ex articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, che prevede la detrazione fiscale del 50% calcolato sul 25% del costo dell’immobile rimasto a suo carico. Tale detrazione è pari ad euro 25.500 [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 * 50%].

Acquisto o costruzione del box

La stessa conclusione, chiarisce l’Ade si ha nel caso di realizzazione di box pertinenziale, anche a proprietà comune, acquistato contestualmente all’immobile agevolato ai sensi della disposizione in commento, relativamente al quale spetta anche la detrazione di cui all’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR pari al 50 per cento del costo di realizzazione documentato dall’impresa.

Se riprendiamo l’esempio di prima e prendiamo il costo di realizzazione di un box pari a 10 mila euro più IVA l’agevolazione sarà pari a 400 euro. Il contribuente avrà diritto alla detrazione del 50% dell’Iva sull’acquisto dell’immobile comprensivo della pertinenza, pari a 4 mila euro e della detrazione ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lett. d) del TUIR, sul costo di realizzazione del box al netto dell’Iva portata in detrazione riferita a tale costo, pari a 10.200 euro (10.400 euro – 200 euro). La detrazione è pari al 50 per cento di tale importo e cioè 10.200 euro * 50% = 5.100 euro.

Domanda e casi particolari contenute nella circolare 12 del 2016

La prima domanda è la seguente: é detraibile l’IVA pagata in acconto del 2015 se la vendita è stipulata nel 2016? Ci si chiede quindi se è possibile portare in detrazione l’Iva in acconto nel 2015 se la vendita è stipulata l’anno successivo. Per la detrazione fiscale, in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016 o anno successivo.

La seconda domanda è la seguente: è detraibile l’IVA pagata in acconto nel 2016 se la vendita è stipulata nel 2017? L’IVA in acconto versata nell’anno 2016 per acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare “entro il 31 dicembre 2016”. Tuttavia con la proroga questa risposta viene meno in quanto sono agevolati gli acquisti uno al 31 dicembre 2017.
La terza domanda è la seguente: è detraibile l’IVA pagata per acquisto di case costruite da più di 5 anni ? Per effetto delle modifiche apportate all’art. 10 comma 1, n. 8-bis del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, dall’art. 9 del d.l. n. 83 del 2012 (Decreto Sviluppo), la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata all’IVA anche dopo i cinque anni dalla fine dei lavori, purché l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per la relativa imposizione. In presenza di quest’ ultima condizione, la detrazione IRPEF, introdotta dalla norma agevolativa, può essere riconosciuta indipendentemente dalla data di fine lavori, posto che, al riguardo, il comma 56 in commento non indica alcun termine finale.
La quarta domanda è la seguente: è detraibile l’IVA pagata per acquisto di un appartamento che l’impresa costruttrice, in attesa di venderlo, abbia concesso in locazione? Nel silenzio della norma, si ritiene che l’acquisto nel periodo di imposta 2016 di un appartamento che l’impresa costruttrice cedente abbia precedentemente concesso in locazione consenta comunque di fruire della detrazione

Trattamento Iva Acconti

Con riguardo all’IVA versata per l’acconto corrisposto nel 2015, si precisa che la detrazione IRPEF in commento, in vigore dal 1° gennaio 2016, prevede che l’acquirente possa considerare in detrazione il “50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto” di unità immobiliari effettuato o da effettuare “entro il 31 dicembre 2016”. Ne consegue che, ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016. Pertanto non è possibile fruire della detrazione con riferimento all’Iva relativa agli acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016.
Ai fini Irpef, è possibile detrarre dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Iva in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici. La detrazione è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.

Indicazione nel 730 dell’Iva pagata

La quota annuale della detrazione Iva spettante andrà indicata nella SEZIONE III C del quadro E – Oneri e spese della dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico. Nel quadro E vanno indicate le spese sostenute nell’anno 2016 che danno diritto a una detrazione d’imposta o a una deduzione dal reddito. Quelle nella sezione III fanno riferimento alle spese per l’arredo degli immobili e IVA per acquisto abitazione classe A o B (detrazione d’imposta del 50 per cento) – In questa sezione vanno indicate anche le spese sostenute per le quali spetta la detrazione d’imposta del 50 per cento, in particolare le spese per l’arredo degli immobili ristrutturati e le spese per arredo dell’abitazione principale delle giovani coppie oltreché la quota dell’Iva spettante per la detrazione e fiscale commentata nell’articolo.

Consulta anche altri documenti di prassi che potranno esserti utili 

CM n. 12  del 2016, par. 7.1
RM n. 181 del 2008
CM n. 24 del 2004
CM n. 108 del 1996