Presento una sintetica guida alla vendita di casa, per portarvi dalla firma della proposta irrevocabile per vendere casa, passando per il preliminare di vendita/acquisto, fino ad arrivare al rogito notarile, fornendovi le chiavi per tenere sotto controllo gli adempimenti civilistici e fiscali.
Diritto ed obblighi delle due parti: venditore e compratore
Dalla vendita di casa prima di tutto dobbiamo dire che a carico del venditore discende l’obbligazione principale di consegnare la cosa venduta al compratore e, per quest’ultimo, quella di pagare il prezzo. Diversamente da quanto ci si immagina, si diventa proprietari di un immobile non quando si paga il prezzo o quando il bene viene consegnato, ma quando il contratto è regolarmente concluso. Per la vendita di un immobile (appartamento, villa, ecc.) ciò accade se il contratto è redatto in forma scritta, firmato ed è completo, cioè indica senza possibilità di dubbi sia il prezzo, sia l’immobile, sia gli altri patti; quel che non è scritto nel contratto, magari perché pattuito a voce, non ha alcun valore.
Inoltre, altre norme prevedono che gli atti relativi agli immobili vengano trascritti, vengano cioè inseriti in speciali registri immobiliari nei quali è annotata la proprietà degli immobili. E’ attraverso questi registri, tenuti presso quelle che comunemente vengono chiamate Conservatorie dei Registri Immobiliari, che si risale all’appartenenza degli immobili, e non attraverso il catasto! Per poter inserire i dati in questi Registri (oggi in gran parte informatizzati) è necessario un atto notarile: ecco perchè oltre al venditore e all’acquirente, l’altra figura la cui presenza è necessaria per vendere casa è quella del Notaio.
Il Notaio per vendere casa: cosa fa, per voi?
Prima di tutto il notaio controlla, e non è poco, che il bene immobile che vogliono vendervi possa essere negoziato. Poi controlla che chi vi vende l’immobile, sia veramente il proprietario! Poi ancora, controlla che sull’immobile non gravino ipoteche o altre formalità pregiudizievoli. Controlla anche, nei limiti delle sue conoscenze (non è un architetto), che l’immobile sia in regola sotto il profilo edilizio. Quanto più collaborerete con il Notaio, tanto più farete il vostro interesse: egli è vostro amico! Nascondere al notaio dei particolari, significa il più delle volte darsi la zappa sui piedi!
Insomma, c’è una vera e propria marea di leggi che riguardano la vendita degli immobili, oggi più di ieri ma tutto sommato rispetto al passato abbiamo nuovi ed importanti strumenti per conoscerle e condividerle e finalmente oggi potete trovare informazioni cosa che prima non era possibile se non attraverso il passaparola con tutte le distorsioni del caso.
La proposta di acquisto irrevocabile e l’accettazione
La ricerca di un acquirente per l’immobile da vendere, magari al prezzo sperato, non è sempre facile, così come non sempre è facile trovare, un’adeguata sistemazione abitativa, incalzati dalla fretta. Se siete interessati a presentare la proposta, una volta questo articolo trovate in calce anche l’articolo di approfondimento gratuito dove potrete scaricare la proposta in word editabile.
Le Agenzie immobiliari mettono in relazione due o più parti (la domanda e l’offerta) per la conclusione di un affare, senza però essere legate ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Se l’affare è concluso per effetto del suo intervento, il mediatore ha diritto alla provvigione. E qual’è la provvigione per l’agenzia per vendere casa?
Mediamente il costo dell’agenzia si aggira attorno al 2% – 4% del prezzo pattuito, in genere il 3% ma in sede di contrattazione capita che affermino di richiedere il 6%… ma che a noi eccezionalmente offrono solo il 3%, oltre ad I.V.A. nella misura di legge (attualmente 22%).
La figura del mediatore
Il mediatore immobiliare ha inoltre diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite, anche se l’affare non è stato concluso. Per svolgere questa attività di intermediazione in modo legittimo bisogna essere iscritti in un ruolo presso la Camera di Commercio.
Sia chiaro comunque che non è necessario, per vendere o acquistare un immobile, rivolgersi necessariamente ad una agenzia immobiliare, così come non è necessario, per forza, stipulare un contratto preliminare.
Spesso il mediatore svolge anche preziose attività accessorie:
- stima dell’immobile anche se per casa mia le stime tra diverse agenzie variavano anche del 50%… per cui fate una media ponderata di quello che vi dicono
- reperimento in Comune delle concessioni edilizie
- aiuto nelle trattative di vendita di casa
- assistenza nella predisposizione di preliminari o “proposte di acquisto”
- pubblicità per la vendita casa
- eventualmente consegna al Notaio di tutti i documenti necessari per la stipula.
Personalmente, per vendere un immobile, che sia una casa indipendente o un appartamento, consiglio di non firmare mandati con esclusiva, perchè la casa si può vendere oggi con l’aiuto di alcuni siti affidabili e conosciuti (alcuni di questi sono immobiliare.it, casa.it, trovacasa.net, subito.it e localmente attraverso siti come portaportese.it per Roma e provincia o secondamano.it per Milano e altre città del nord Italia).
La proposta è irrevocabile in quanto obbliga a concludere il contratto, che deve contenere il prezzo e le eventuali altre condizioni proposte, e un termine alla scadenza del quale la proposta perde di efficacia. L’indicazione irrevocabile, impedisce di cambiare idea prima della scadenza del termine indicato.
Attenzione! Nel caso in cui il venditore firmi per accettazione, si forma un vero e proprio preliminare spiegato qui di seguito, soggetto all’obbligo di registrazione, con le conseguenze fiscali che vedremo tra poco
Il preliminare di compravendita
E’ un vero contratto in cui le parti s’impegnano reciprocamente ad addivenire al rogito, che contiene oltre al prezzo anche tutti i patti accessori relativi alla vendita: si badi, con il preliminare non si acquista nulla ma solo si promette di vendere e di comprare nel futuro. Chi, dopo il preliminare, non intende procedere alla vendita, può vedersi chiamato in giudizio perché sia il giudice a trasferire l’immobile oppure può perdere la caparra versata o dover restituire il doppio di quella ricevuta.
Il preliminare può essere concluso con scrittura privata semplice, o per atto di Notaio (in questi caso è anche trascritto).
Differenze fra Preliminare Privato e dal Notaio
L’atto Preliminare “privato” impegna le parti che lo hanno firmato, ma non può essere fatto valere nei confronti dei terzi. Ciò significa che di fatto l’immobile può essere venduto a terzi nonostante il contratto, sebbene si tratti di comportamento illegittimo che comporta la necessità di risarcire i danni. Ancora: i creditori del proprietario possono pignorare il bene o iscrivere ipoteca, se questo non paga i propri debiti, senza che ciò possa essere evitato in alcun modo. Inoltre in caso di fallimento del proprietario, cosa che purtroppo talvolta accade, non si riuscirà a recuperare praticamente alcuna somma sugli acconti versati.
Infine, in caso di acconti pagati al momento della sottoscrizione del preliminare fra privati, non c’è nessuna garanzia effettiva di restituzione qualora il promittente venditore fallisca o… scappi con i soldi. Il preliminare per scrittura privata non autenticata è sempre e comunque
Tassazione sulla registrazione del Preliminare di vendita
Il contratto preliminare per l’acquisto di casa è soggetto all’obbligo di registrazione, entro il termine di 20 giorni da quando è stato sottoscritto. Sconta l’imposta di bollo, l’imposta fissa di registro (Euro 168), oltre che l’imposta di registro dello 0,50% sulla caparra, e del 3% sugli acconti di prezzo percepiti alla firma del preliminare. L’imposta riscossa sulla caparra e sugli acconti viene però recuperata scontandola dall’imposta di registro che si paga al rogito (se però la vendita è ad IVA gli acconti di prezzo sono soggetti a tale imposta mentre l’imposta di registro per la caparra non è recuperabile).
Il calcolo però fatelo fare sempre anticipatamente dal notaio che curerà eventualmente la registrazione del preliminare di vendita. Vi dico che la convenienza o meno alla registrazione è solo di tipo economico e non mi sento di consigliarvi cosa fare o no. Molti sento che non lo registrano ma sono al pari di quelli che non lo fanno.
La decisione se registrare o meno il preliminare credo dipendi da questa serie di fattori che vi possono aiutare a scegliere:
- Conoscenza approfondita del soggetto venditore (ha famiglia, ha qui il suo tessuto familiare) lo so che è una variabile soggettiva ma la vostra sensibilità e la vosra voglia di prendere quelal casa vi distoglie l’attenzione sul fatto che il venditore potrebbe essere un bandito
- Verifica sulle anagrafiche personali dei protesti del venditore: non costa nulla e se le trovate è un forte indice di fregatura che ci potrebbe essere sotto
- Importo richiesto per il preliminare: se molto alto il rischio di perdere una grande somma vi dovrebbe far riflettere: se stiamo parlando di un preliminare di 100 mila euro ci andrei subito a registrarlo (anche se poi qualora ti truffassero i soldi non so quando li rivedrete). Insomma più è alta la somma più dovreste essere incentivati alla registrazione del preliminare
- Termine entro cui effettuare il rogito: questo anche potrebbe essere una variabile da prendere in considerazione ma non tanto in quanto ne ho sentiti alcuni di casi in cui la stessa casa veniva venduta a più persone lo stesso giorno e solo chi aveva registrato l’atto poteva vantare il diritto sugli altri.
Nel preliminare “dal Notaio” invece la redazione è fatta appunto davanti ad un Notaio e presenta notevoli garanzie in più rispetto al preliminare “privato”. Il preliminare notarile può essere trascritto, acquistando così l’opponibilità verso i terzi. Ciò significa che il promittente venditore non può vendere a nessun altro l’immobile; inoltre eventuali ipoteche, pignoramenti ecc.., che possono colpire l’immobile successivamente non avranno nessun effetto a danno del promissario acquirente.
Il privilegio speciale a favore del promissario acquirente: nel caso di mancata esecuzione del preliminare, il promissario acquirente può far vendere l’immobile all’asta per recuperare quanto versato, proprio come se avesse un’ipoteca a suo favore. Poi le firme sono autenticate dal Notaio quindi nessuno può disconoscerle; pertanto è molto più agevole far valere i propri diritti davanti al Giudice in caso di lite/contenzioso.
Per questi motivi è particolarmente opportuno il preliminare notarile di vendita, specie qualora si preveda l’obbligo di versare somme ingenti di denaro prima del rogito; se invece si preferisce ricorrere al preliminare “privato”, è assolutamente sconsigliabile, perchè molto rischioso, pagare somme ingenti prima del definitivo.
Quanto costa il preliminare di compravendita dal notaio?
Oltre all’imposta di bollo e di registro (che sono previste anche per il preliminare privato), si pagano l’imposta e la tassa ipotecaria in misura fissa (Euro 168 + Euro 35), oltre all’onorario del Notaio, che è circa metà rispetto a quello previsto per il rogito. Inoltre, se la vendita è stipulata dallo stesso Notaio che ha ricevuto il preliminare, si può avere uno sconto sull’onorario della vendita, perchè i controlli ipocatastali (cioè le verifiche sulla situazione dell’immobile) sono già stati eseguiti.
Nel caso della vendita su carta di immobile da costruire poi si acquisti da un’impresa una casa in corso di costruzione, una recente legge prevede particolari garanzie a favore del privato che firma il preliminare: l’obbligo del costruttore di consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa (o rilasciata da una società finanziaria iscritta ad un apposito Albo) a garanzia di tutte le somme che il promissario acquirente paghi prima del rogito; un contenuto del preliminare molto dettagliato che prevede l’allegazione degli elaborati di progetto della casa e delle parti comuni, nonché di tutti i capitolati relativi alla costruzione; l’obbligo per il costruttore di consegnare all’acquirente, al momento del rogito, una polizza assicurativa decennale (c.d. garanzia del costruttore)
IL ROGITO
Il rogito notarile è l’atto con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente. E’ errato ritenere che la casa sia “comprata” al momento del preliminare! Con il contratto preliminare di compravendita, lasciando stare alcune distinzioni legali, le parti normalmente si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare un certo immobile: quindi il contenuto del preliminare sono solo degli obblighi. Con il rogito, invece, si realizza il momento traslativo della proprietà: la proprietà passa dal venditore al compratore con tutte le relative conseguenze giuridiche e fiscali.
Prima di addivenire al rogito di casa, con un lungo e paziente lavoro, il notaio esegue una serie di controlli per verificare che tutto sia in ordine; che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore, che sia libero da ipoteche, che sia regolare sotto il profilo urbanistico edilizio.
Documenti da portare al Notaio al momento del rogito
I documenti d’identità (e permesso di soggiorno per cittadini extracomunitari) e C.F. e certificato di libertà di stato o estratto per riassunto dell’atto di matrimonio: sarà più facile l’inserimento di dati precisi nell’atto e la verifica del regime patrimoniale di coniugi, spesso indispensabile per una corretta intestazione dei beni; atto di provenienza (con cui l’immobile è stato acquistato, oppure denuncia di successione) per verificare pattuizioni particolari da riportare nell’atto e per avere un punto di partenza per i controlli ipocatastali; le eventuali convenzioni edilizie: non sempre il loro testo integrale risulta in
conservatoria; planimetria catastale (raffigurazione grafica degli immobili come risultante al catasto): la planimetria deve corrispondere allo stato attuale dell’immobile; titoli abilitativi alla costruzione: licenze, DIA, permesso di costruire, varianti, condoni, abitabilità e agibilità, progetti allegati a dette concessioni. Esse sono particolarmente rilevanti perchè l’esistenza di abusi comporta sanzioni, da lievi ammende fino a multe elevate, e obbligo di demolizione in caso di abusi totali (case costruite senza licenza o gravi difformità eseguite rispetto al progetto originario).
Poi per quanto concerne il pagamento dovrete portare gli estremi dei mezzi di pagamento (assegni, bonifici) con cui è stato pagato il prezzo e, se del caso, la provvigione. Le nuove norme antiriciclaggio impongono di dichiarare in atto con quale modalità è stato pagato il prezzo, non solo il saldo pagato al rogito, ma anche tutti gli acconti.
Perciò ricordatevi di fare sempre una fotocopia di tutti gli assegni che consegnate al venditore ed alla agenzia e compilateli in tutte le loro parti (data e luogo di emissione, mi raccomando!). Ricordate anche che gli assegni di importo superiore ad euro 12.500,00 devono recare la clausola “non trasferibile”.
L’OBBLIGO DI DICHIARARE IL PREZZO VERO
E’ sbagliato ritenere che si possa stare tranquilli dichiarando un prezzo inferiore a quello vero, purchè esso superi il valore catastale. Oggi infatti per quasi tutte le compravendite (e in particolare per le vendite soggette ad IVA di case) L’Agenzia delle Entrate può effettuare sempre accertamenti di valore, anche se si è dichiarato “il valore catastale”. Inoltre, se per acquistare la casa si chiede un finanziamento, la somma presa a mutuo dalla banca è considerata “valore normale dell’immobile” a fini fiscali. Si consideri poi che nelle vendite “non soggette a IVA” (principalmente quelle tra privati) la tassazione è calcolata sul valore catastale dell’immobile a condizione che si dichiari il prezzo vero.
Opzione prezzo valore per risparmiare sulle imposte e tasse: cos’è e come funziona
ALTERNATIVITA’ IVA/REGISTRO
Ogni atto è soggetto al pagamento di alcune imposte, in particolare, le principali (e più gravose) sono l’ IVA e/o l’imposta di registro. Sono soggette ad IVA le vendite di case da parte del costruttore che rivenda entro quattro anni dal momento in cui ha terminato la costruzione o ristrutturazione.
Negli altri casi la vendita di abitazioni è soggetta ad imposta di registro. L’IVA si deve pagare direttamente al venditore/costruttore. E’ calcolata sul prezzo di vendita. L’aliquote applicate: con agevolazioni prima casa: 4% mentre senza agevolazioni prima casa: 10%
Quando l’atto è soggetto ad IVA, sconta anche tre imposte fisse: di registro, ipotecarie e catastali (Euro 168 x 3), il cui importo deve essere consegnato al notaio che le verserà in sede di registrazione.
L’imposta di registro è prevista quando l’atto non è soggetto ad iva, e deve essere versata al Notaio al momento del rogito.
In virtù di una recente normativa, detta del “prezzo-valore”, fortemente voluta anche dal notariato italiano al fine di eliminare l’evasione fiscale (e anche di far sì che finalmente i cittadini dichiarassero la verità!), l’imposta di registro si applica non sul prezzo dichiarato i n atto, ma sul valore catastale dell’immobile (che a sua volta si ottiene moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti: 115,5 se trattasi di prima casa ovvero 126 negli altri casi). Pertanto è possibile dichiarare interamente il prezzo convenuto senza avere nessun aggravio fiscale, perchè l’imposta sarà sempre riscossa sul valore catastale.
Format Offerta Acquisto casa
Facsimile Proposta di Acquisto di casa: quali dati sono obbligatori, file editabile gratuito
Quando conviene acquistare da privato o da impresa di costruzioni
Potete leggere l’articolo dedicato alla valutazione sulla convenienza tra acquisto di casa da privato o dall’impresa di costruzioni
Quale documentazione devono produrre acquirente e venditore
Vendita casa: quali documenti deve produrre il venditore
Acquisto casa: quali documenti deve produrre l’acquirente per venditore e notaio
Agevolazioni prima casa
Per la verifica della tassazione più conosciuta e possiamo dire ordinaria potete consultare l’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa nel frattempo; ve le segnalo in modo estremamente sintetico, forse troppo :-):
Aliquote applicate: con agevolazioni prima casa: del 2% di imposta di registro, oltre a due tasse fisse (Euro 200 x 2) ipocatastali; mentre senza agevolazioni prima casa: 9% registro, 2% ipotecaria e 1% catastale.
Tasse sulla vendita di casa
Consultate l’approfondimento dedicato alla tassazione della plusvalenza dalla vendita di casa.
Registrazione della proposta di acquisto di casa o del preliminare
Agevolazioni prima casa: chiarimenti applicativi
Vi segnalo anche la nuova Agevolazione fiscale Iva sulle casa Acquistate dal costruttore: detrazione e sconto. Considerate che vale solo in via sperimentale per il momento per cui avete tempo solo fino alla fine del 2016 per farne domanda.
Salve, sto acquistando un appartamento, il venditore mi ha detto che va bene fare il preliminare di vendita dal notaio, ma non vuole l’assegno. Che significa ? Ho comunque tutte le garanzie che l’appartamento mi sarà venduto ? Grazie.
Il Notaio può chiederlo ma lei può riservarsi di scrivere nel preliminare che li produrrà il giorno dell’atto. Con le case qualcosa che non va si trova quasi sempre vuoi l’APE che è il minimo ma tra la documentazione che richiede la banca e le situazioni che si richiedono al catasto spesso al preliminare non si hanno subito tutti i documenti.
Tutto quel che ho letto è vero. grazie.solo che le agenzie immobiliari sono dei delinquenti. .purtroppo con due agenzie ho avuto dei problemi. .e non bisogna fidarsi mai di loro
Buongiorno, a breve farò il PRELIMINARE dal notaio il quale chiede al venditore – obbligatoriamente – documenti che in genere sono richiesti al rogito, come l’APE, il conteggio dell’estinsione anticipata del mutuo, deposito decadenza 1 casa… è legge oppure è un eccesso del notaio?
si ha diritto al doppio della caparra, bella rogna. Però mi sembra strano che nessun altro cndomino prima di lei se ne sia interessati. Metta tutto in mano ad un architetto ed inizi le pratiche.
Il suo commento era andato perso penso immagino orami ci viva dentro csa. Comunque valgono le norme sull’antiricilaggio in merito al quantititativo massimo di assegni con clausola obbligatoria di non trasferibilità anche sei in questi casi per maggiore tutela si ricorre naturalmente all’assegno circolare e da poco anche ai bonifici istantanei di cui però dovrebbe parlarne con la sua banca.
Si assolutamente anche se spero che si sia rivolta ad una agenzia conosciuta o ad un marchio noto. Se invece si rifà ad un mediatore o agente poco noto può solo andare sulla fiducia e verificare che sia effettivamente iscritto all’albo degli agenti….anche se iscriversi non è questa cosa ardua che la mette al riparo da intenzioni non benevole sulla sua casa. Il consiglio che le posso dare è di andare in una agenzia conosciuta con una sua ubicazione. Le dico che casi del genere non ne ho mai sentiti comunque.
Questa è la prassi che comunemente si riscontra negli acquisti delle case in costruzione. Poi i costruttori dopo aver raccolto una somma o meglio una percentuale congrua di possibili acquisrenti andrà dalla banca a chiedere il fido per continuare a costruire. Il momento tosto viene dopo quando inizierà a costruire e se non avrà ritardi….
Buongiorno,
in data 31/07/2015 ho firmato una proposta di acquisto per una casa che dovrà essere ancora costruita, ho anche dato un assegno di 5000 euro come caparra confirmatoria(la somma è stata già incassata dal costruttore a seguito dell’accettazione della proposta), nelle note ho inserito una clausola che indica che se i lavori non cominceranno entro e non oltre ottobre 2015 la proposta non avrà più valore e il costruttore dovrà restituirmi la somma di 5000 euro.
Mi chiedo prima di tutto se è tutto regolare e in oltre se tale proposta deve essere registrata all’ufficio delle entrate, quello che ho firmato è un modulo prestampato di “proposta di acquisto” dove in nessuna parte si parla di compromesso e in nussuna parte si parla di registrare la proposta (neanche un richiamo a qualche articolo di legge).
Grazie mille.
Buonasera.
Ho deciso di vendere la mia casa dando il compito ad una agenzia immobiliare della zona la quale, mi ha chiesto, le chiavi di casa per mostrarla ai clienti. Premetto che non vivo nella casa che ho messo in vendita. Posso fidarmi nel lasciare le chiavi di casa all’immobiliarista? E’ normale prassi?
Grazie,
Vittoria
Si mi e’ arrivata; l’ho ringraziata nel post che precede il suo ultimo. Saluti. Erika
le avevo scritto il commento di risposta l’altro giorno le è arrivata la risposta?
Grazie mille per la sollecita risposta. Saluti.
Semmai scriverei, ma lo verificherei anche con il notaio, che il prezzo è’ 220 e che subito si danno 210 o quello che volete voi e poi successivamente la restante parte che poi eventualmente vi accorse tre mediante scrittura privata di non corrispondervi
Non la imposterei come dice lei. Premetto che stiamo parlando di importi differenziali tra prezzo di vendita e importo erogato poco significativi 10 mila euro rispetto a 220. Quello che dice lei secondo me non è percorribile in quanto se afferma questo tal tempo avreste dovuto disciplinarlo per iscritto come qualsiasi compromesso
Buongiorno, è possibile indicare nel preliminare che una somma si intende già ricevuta per contributi familiari dati nel tempo? Mi spiego meglio: acquisterò un immobile dai miei genitori per 220/ke; intendono ricevere da me solo 210/ke visto che durante il periodo di convivenza ho contribuito alle spese familiari pur rogitando per 220/ke. Posso indicarlo nel compromesso? Grazie mille, saluti. Erika
Non lascerei in custodia presso il notaio che essendo possiamo dire un pubblico ufficiale mantiene e ha dei requisiti di onorabilità e professionalità che altri non hanno per cui non potrebbe scappare sicuramente sospetto che il venditore non voglia farlo in quanto è a costo praticamente zero se avesse un costo potrebbe sostenerlo lei per suo conto
salve,
premetto che ho trovato l’accordo per l’acquisto di questa casa, ma la parte venditrice, non è daccordo alla mia idea di alsciare in custodia presso il notaio l’assegno che dovrebbe incassare solo quando tutti i documenti sono stati rilasciati.
l’agenzia immobiliare invece, che ha partecipato alla compravendita ed alal ricerca di tali documenti con il mio tecnico, è disposta ad incassare l’assegno una volta avuta la dovuta documentazione richiestagli.
la mia paura e ceh il venditore scappi con la mia caparra una volta incassata al compromesso e che il rogito nn verrà mai eseguito!
sono reali le mie paure?
Vorrei sapere come va pagato l’anticipo per una vendita al momento del preliminare, intendo con quali mezzi bancari, contanti o assegni circolari NT.
Salve,
8 anni fa ho acquistato un appartamento direttamente dal costruttore. Al tempo non mi e’ stato richiesto il certificato di agibilita’ ne dal notaio ne dalla banca. Questo mese ho firmato il compromesso per vendere l appartamento. Ho incaricato il geometra di richiedere le certificazioni necessarie e si scopre che il certificato di agibilita’non esiste, il costruttore non ha mai iniziato la pratica.
Nel caso in cui la vendita non vada a buon fine per questo motivo, quale sarebbe la penale oltre alla restituzione della caparra?
Grazie
Prima deve vendere la prima altrimenti non beneficia di agevolazioni prima casa
Salve,
mio padre ha firmato il compromesso per una casa ,lui è già proprietario di un altra casa che però è i vendita.
Se lui acquista la casa per la quale ha firmato il compromesso e dichiara al rogito che sposterà li la residenza che imposta di registro deve pagare? La casa nuova diventa prima casa già al rogito?
Grazie
Buongiorno, grazie per la risposta celere, esauriente e sincera. Quello che ho scritto è esattamente ciò che succede. Per quanto riguarda i processi, il Giudice si limita a fare un copia e incolla delle sentenze precedenti! Resta il dubbio sui costi che spettano all’Agenzia Immobiliare nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, perché in tal caso c’è l’impressione che qualcuno stia speculando, raggirando la legge! Il titolare dell’agenzia immobiliare (noto marchio internazionale) versa ai vertici dell’agenzia stessa migliaia di euro al mese, indipendentemente dai guadagni: purtroppo questo la gente (i clienti) che si rifiutano perfino di pagare la commissione del 2%, non lo sa e non lo vuole capire, ipotizzando che chi lavora in quel settore faccia un’opera di beneficenza…., e che molti di quei clienti, non avvalendosi dell’assistenza dell’Agenzia, non saprebbero nemmeno come fare per avere un mutuo e tutta la documentazione necessaria per concretizzare l’affare che si conclude tutti insieme, rigorosamente sempre davanti ad un notaio!
Guardi quello che dice è molto grave e stento a crederci sopratutto per la leggerezza con cui lo riporta nel commento. Per cui inutile che scrive a me ma denunci il fatto e vedrà che avrà ragione.
Sul punto dei falsi testimoni purtroppo anche qui se crede di essere dalla parte della ragione vada in appello e cerchi con mezzi legali di provare anche che i testimoni erano falsi ricordando anche cle per falsa testimonianza è prevista anche la reclusione.
Inoltre non mi risulta che la magistratura da ragione più spesso ai clienti che non vogliono pagare la provvigione piuttosto che alle agenzie. Tuttalatro: si sta consolidando una giurisprudenza anche copiosa in senso contrario. A mio avviso però le agenzi stanno mettendo in campo mezzi scorretti per sostenere che hanno diritto alla provvigione. Per esmepio su un noto sito di ricerche immobiliari basta mettere un commento su un immobile e secondo l’agenzia scatta già il diritto alla provvigione. Il lavoro dell’agenzia è statao solo quello di inserire l’immobile sul portale il che mi sembra piuttosto ridiconolo, nonostante sappia che sostente dei costi di pubblicità. Magari si potessero guadagnare il 2 per cento o il 3 per cento insenrendo solo annunci on line….inisieremo a fare tutti gli agenti immobiliari. La provvigione dovrebbe maturare fino dalla data di di situpla del rogito così si massimezzerebbe la prestazione dell’agente ma a qualcuno di lavorare fino a quel momento per il cliente non ne vuole sapere. Faccia un esposto per le altre faccende se veramente sono accadute
Mia moglie lavora presso una nota agenzia immobiliare. Da diverso tempo si stanno verificando cose strane. Da premettere che non sono esperto del mestiere, quindi faccio fatica ad usare termini tecnici precisi.
1) dopo la firma del compromesso, succede spesso che chi deve acquistare cambi idea. A questo punto la legge prevede la perdita del doppio della caparra versata. Invece, spesso ciò non succede perché c’è un netto rifiuto da parte del cliente e, chissà perché, succede che in fase processuale, il magistrato li dia anche ragione (una causa costa 12 mila euro + IVA e se si fa ricorso occorrono altre migliaia di euro).
2) Spesso succede che il cliente visiona una casa tramite agenzia ma, sottobanco, decide di contattare il proprietario, by-passando l’agenzia, concretizzando l’acquisto per evitare di pagare la % (che è del 2%, già scontata, invece del 3%). In tal caso, quando il cliente visita una casa di suo interesse, firma dei documenti che impediscono esattamente di by-passare l’agenzia. Anche in tal caso, chissà perché, la magistratura dà ragione al cliente (che spesso porta con se falsi testimoni).
3) E’ capitato spesso che dipendenti della Agenzia delle Entrate si siano recati presso l’agenzia immobiliare per acquistare casa, chiedendo di pagare in nero e non versare l’IVA. Il titolare dell’agenzia si è sempre opposto a questa pratica, ma stranamente da diversi mesi, il titolare riceve lettere in cui gli si impone di pagare sia la quota entro 20 giorni dalla data del contratto preliminare, sia altri tributi che in realtà spettano a chi acquista e che invece si rifiuta di pagare.
Alla fine dei conti, il titolare dell’agenzia immobiliare quali costi deve realmente sostenere secondo le attuali normative italiane? Non vorrei che il dipendente dell’agenzia delle entrate stia abusando della sua posizione!