Immobile categoria catastale C2: tutto quello che devi sapere

Quando si acquista un immobile è bene informarsi sulle caratteristiche della categoria catastale a cui appartiene la struttura in interesse: si tratta, infatti, di un fattore determinante per assegnare una categoria e destinazione d’uso all’immobile, da cui poi dipenderà il pagamento dell’IMU.

Le categorie catastali degli edifici commerciali

In questo caso vediamo una panoramica della Categoria Catastale C, a cui appartengono genericamente edifici commerciali:

• C/1      Negozi e botteghe di qualunque genere e tipo
• C/2      Magazzini – locali di deposito non per derrate alimentari e non sotterranei
• C/3      Laboratori per le arti e i mestieri
• C/4      Fabbricati per esercizio sportivo che non hanno fine di lucro
• C/5      Stabilimenti balneari e termali senza fini di lucro
• C/6      Stalle, rimesse, scuderie, autorimesse senza fine di lucro
• C/7      Tettoie chiuse e aperte

Quella che ci interessa approfondire è la Categoria Catastale C2: Magazzini e locali di deposito.

Categoria Catastale C2: quali immobili rientrano

Rientrano in questa categoria gli immobili adibiti a:

• stoccaggio di merci, prodotti e manufatti
• vendita di merci, prodotti e manufatti

Diversa categoria è, invece, quella di negozi e attività commerciali, che rientrano in categoria C1 e prevedono regole differenti. Le caratteristiche delle unità immobiliari incluse nella C2 sono le seguenti:

• presenza di materiali e oggetti;
• piccole dimensioni;
• solitamente costruito in muratura o cemento armato (anche se non è un aspetto necessario).

Per fare degli esempi concreti, possono rientrare nella categoria C2 le cantine, le soffitte, i sottotetti, i depositi condominiali e i magazzini.

Per quanto riguarda le nuove costruzioni, la categoria catastale C2 si espande anche a strutture quali:

• soffitte e cantine separate dall’abitazione
• fienili agricoli e non agricoli

La Circolare n.2/E del 1/02/16, inoltre, considera cantine, autorimesse e depositi con ingresso autonomo da strada o da corte esclusiva, come unità immobiliari a sé stanti e ne prevede dunque un accatastamento in classe C2: ciò contribuisce all’aumento della rendita catastale, in quanto considera l’immobile come “vano principale”.

Diverse, invece, le regole in caso di locali deposito comunicanti con l’abitazione: in quello scenario si tratta di “vani accessori” di pertinenza dell’unità immobiliare abitativa.

Pertinenza prima Casa: una sola unità C2

Ogni abitazione può avere fino a 3 pertinenze, suddivise secondo le categorie C7, C6 e C2:

• C2 magazzino, cantina, soffitta
• C7 tettoia
• C6 garage

Ai fini del calcolo dell’IMU, quindi, solo una pertinenza di categoria C2 dovrà essere pertinente alla prima casa, mentre le altre verranno considerate come separate. Non si possono dunque considerare pertinenze di uno stesso immobile, ad esempio, una cantina e una soffitta, in quanto facenti parte della stessa categoria.

In questi casi, quindi, bisognerà decidere quale locale dovrà risultare di pertinenza dell’abitazione principale e quale invece da considerarsi separato.

Quando è necessario fare un accatastamento

L’accatastamento è necessario e obbligatorio sia in caso di nuove costruzioni sia in caso di interventi murari che vanno a modificare la categoria catastale dell’immobile, ad esempio nel caso in cui si volessero unire due appartamenti o frazionarne uno, ma anche se si effettuasse una modifica di destinazione d’uso del locale, presentando una denuncia di variazione.

Abitabilità Categoria Catastale C2

Va inoltre specificato che dal punto di vista legale non è possibile abitare in un immobile accatastato a C2, né richiedere l’assegnazione della residenza anagrafica). Potrebbe essere possibile, invece, passare da una categoria C2 a una C1 effettuando alcuni lavori di modifica sull’immobile che lo renderebbero idoneo a tale scopo.

Superbonus 110% anche per gli immobili di categoria C2

Per i locali C2 che subiscono interventi di ristrutturazione\riqualificazione energetica per essere accorpati a immobili di categoria A3 (abitazioni di tipo economico) è previsto l’accesso al “Superbonus al 110%, dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2022, a patto che venga eseguito il cambio di destinazione d’uso alla fine dei lavori.

La stessa Agenzia delle Entrate, in una risposta fornita ad un proprietario di immobili in data 15 ottobre 2021, ha fatto sapere che “si potrà fruire delle agevolazioni anche per le unità non abitative identificate nella categoria catastale C a condizione che sia previsto il cambio di destinazione a fine lavori delle unità in immobili abitativi”.