Aggiornato il 24 Agosto 2023
La manovra economica 2010 introduce la nuova imposta cedolare secca del 21% o 19% sulle locazioni immobiliari e non commerciali di case, abitazioni appartamenti sul canone percepito dal primo gennaio 2011 e (avevamo accennato a questa possibilità nel corso dell’articolo dedicato alla guida nuova riforma fiscale tributaria e sulla compilazione dei modelli 69 e cdc).
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La Manovra di bilancio 2019 riduce l’aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato ex L. 431 del 1998 dal 15% al 10%. Tutti gli immobili immobili concessi in locazione a equo canone potranno beneficiare della riduzione a partire dal primo gennaio 2020.
Quando scatta la nuova cedolare secca sugli immobili
A far data dal primo gennaio 2011 sarà possibile aderire al pagamento agevolato dell’imposta gravante sugli immobili attraverso l’unica imposta cedolare secca del 21% o 19% a seconda della tipologia di contratti stipulati o in essere (se a canone concordato si riduce al 19%).
GUIDA alla Cedolare Secca
sugli affitti 2012
GUIDA alla Cedolare SeccaScarica la guida in PDF
23 pagine per sapere proprio TUTTO!
Chi può aderire al nuovo regime della cedolare secca
L’imposta cedolare secca si applica solo per i soggetti persone fisiche e per immobili abitativi e quindi abitazioni. Sono esclusi perciò anche i professionisti lavoratori autonomi e società che affittano case o uffici o negozi e simili; fuori quindi imprese e lavoratori autonomi titolari di partita iva.
Quando si paga l’imposta cedolare secca sugli affitti
L’imposta cedolare si pagherà al pari dell’irpef a saldo il 16 giugno o il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% (salvo eventuali proroghe come avvenuto quest’anno) e l’acconto si pagherà entro la fine di novembre ma vi consiglio di leggere l’apposito articolo sulle scadenze e versamento della cedolare secca.
Guida pratica alla cedolare secca
Quando si può aderire alla cedolare secca sugli affitti
L’applicazione parte dal primo gennaio 2011, data di entrata in vigore del provvedimento che permetterà di pagare il 19% o il 21% a titolo di imposta cedolare secca e quindi allo stato attuale c’è da attendersi che abbia la stessa valenza dell’imposta sostitutiva solo che dovrebbero indicarci quali sono espressamente i tributi che copre.
Quali immobili sono compresi nella cedolare secca
Nella nuova legge della manovra economica sarà possibile assoggettare alla cedolare secca tutti gli immobili ad uso abitativo, appartamenti abitazioni, case accatastate come A1 ad A11 escluso A10 uso ufficio e anche per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.
Quali tipologie di contratti sono escluse o rimandate
Leggete anche la guida alla cedolare secca.
Le nuove sanzioni per mancato pagamento
Dopo aver introdotto le nuove imposte è utile anche stabilire un inasprimento delle sanzioni per chi volese continuare ancora a non dichiarare l’affitto ed il canone percepito dalla locazione di immobili. L’importo minimo delle sanzioni è pari a 2.000 euro con un aumento delle sanzioni in genere di circa il 100% dell’importo effettivamente non versato.
Il fisco ha previsto una sanzione amministrativa per chi non effettua la registrazione del contratto nei 30 giorni dalla stipula del contratto: la consiste nella riduzione del canone percepito al triplo della rendita catastale dell’immobile oggetto di locazione in pratica con una perdita che può andare dal 70% al 90% per la durata di quattro anni.
Avete tempo fino al 31 dicembre 2010 per mettervi in regola.
La nullità del contratto in caso di omessa registrazione
La novità forse più interessante riguarda non solo la riduzione del canone anche fino al 90% che potrebbe far gola ai nuovi inquilini che potrebbero teneramente denunciare il proprietario di casa vedendosi abbassare il canone per 4 anni (non ci avevate pensato a questo vero?), ma anche che la nullità del contratto fa si che eventuali canoni non riscossi dal proprietario non potranno essere richiesti indietro per via della nullità. Questa disposizione sulla nullità del contratto di locazione con la cedolare secca c’è da giurarci che farà tremare le gambe ai proprietari di abitazioni che stanno dando in affitto o locazione a qualche caro amico o conoscente di fiducia le proprie abitazioni.
CONSULTA L’ARTICOLO DEDICATO ALLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO CON IMPOSTA CEDOLARE SECCA
Come attivare la cedolare secca ed aderire all’opzione
Per aderire al nuovo regime previsto dal federalismo municipale dovrete darne comunicazione all’inquilino affittuario mediante sempre lettera raccomandata con avviso di ricevimento in modo da dare certezza dell’invio e data certa alla opzione nella quale potrete indicherete che avete intenzione di aderire (cfr articolo 11) e che i canoni saranno assoggettati ad imposta sostitutiva secca del 19% o del 21%. Rispetto alle modalità di esercizio potete leggere l’articolo sulla guida alla cedolare secca in cui sono brevemente descritti i casi in cui sarà possibile dichiarare nel modello unico e pagarE l’acconto e i casi in cui sarà necessario presentare anche il modello 69, nonchè il modello Siria.
Altro elemento di novità che introduce la nuova imposta cedolare secca risiede nella sospensione dell’aggiornamento Istat annuale che doveva farsi sul canone e che può capitare facilmente di scordarsi di applicarlo. Anche questo passo dovrà essere inserito nella comunicazione mediante raccomandata che dovrà esere inviata all’inquilino in quanto rappresenta una vera e propria rinuncia che viene fatta dal proprietario di casa risptto al regime fiscale ordinario.
Consulta la guida alla cedolare secca sugli affitti.
Imposta Municipale Propria
Previste anche delle novità sul fronte delle imposte municipali che a partire del primo gennaio 2010 2014 ne avranno due nuove, ossia un’imposta municipale propria unica e un’imposta municipale secondaria facoltativa al fine di creare gettito per i Comuni.
Infatti i comuni potranno beneficiare del reddito prodotto dalle case, gli immobili e tutte le unità locali che si situano nel territorio del Comune per quello che concerne le entrate derivanti dall’imposta di registro, dall’imposta ipotecaria e catastale, dall’l’Irpef derivante dalla proprietà di terreni (escluso il reddito di tipo agrario che concorre alla determinazione del reddito in altro modo dell’imposta di registro e delle imposte di bollo sui contratti di locazione, affitti, case di abitazione ed anche la nuova imposta cedolare secca sugli immobili.
L’imposta cedolare secca non è un obbligo ma l’adesione prevede una manifestazione di volontà del contribuente ch si troverà a dover calcolare se conviene o no. Ad oggi il la legge sembrerebbe molto vantaggiosa soprattutto per chi ha scaglio di reddito elevati, il cui risparmio di imposta è senza dubbio maggiore considerando che gli scaglio di reddito sono i seguenti:
- fino a 15.000 euro 23% 23% del reddito
- da 15.001 a 28.000 euro 27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente 15.000 euro
- da 28.001 a 55.000 euro 38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente 28.000 euro
- da 55.001 a 75.000 euro 41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente 55.000 euro
- oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente 75.000 euro
e che quindi il risparmio di imposta può anche attestarsi su valori prossimi al 20% sul reddito percepito.
Va da se che per i soggetti con scaglioni di reddito più elevati beneficeranno maggiormente del provvedimento della cedolare secca del 20%.
L’Imposta Municipale Propria e Imposta Municipale Secondaria (consulta l’articolo di approfondimento)
L’Imposta Municipale Propria sarà una imposta sostitutiva per il pagamento dell’imposta Irpef sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali comunali e regionali derivanti dal possesso (state attenti al concetto di possesso perché qui si sta ritirando fuori la disciplina dell’ICI) di diritti reali su terreni o abitazioni che producono redditi fondiari per l’imposta di registro, per l’imposta ipotecaria, per l’imposta catastale, per l’imposta di bollo, per l’imposta sulle successioni e sulle donazioni, per le tasse ipotecarie, per i tributi speciali catastali e per l’imposta comunale sugli immobili.
Come si calcola l’Imposta Municipale Propria Unica
Questa imposta si calcola applicando una aliquota del 3% sui contratto che hanno ad oggetto immobili adibiti a prima casa o trasferiti in caso di successione. Per le seconde case invece l’aliquota sarà pari al 9%, m vi consiglio sempre di leggere la mini guida pratica o sintesi della nuova IMU primaria e secondaria con gli articoli di approfondimento.
L’Imposta Municipale Secondaria Facoltativa rappresenta un’altra tipologia di nuova imposta del mondo immobiliare solo che andrà a soddisfare o sostituire altre imposte o tasse come la tassa per l’occupazione degli spazi e delle aree pubbliche o anche imposta comunale sulle pubblicità, i diritti sulle pubbliche affissioni, il canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche, il canone per l’autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari, l’addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.
Riflessioni sulla cedolare secca
Di sicuro rappresenterà un notevole risparmio di imposta ma soprattutto per coloro che hanno scaglioni di reddito più altro del 20% e quindi diciamo per tutti; solo che diventerà tanto pù conveniente quanto più il locatore avrà redditi elevati e scaglioni più alti il cui risparmio di imposta potrà raggiungere il 20% dell’imposta dovuta. Solo che quello che ci si chiede è: se lo Stato a rinuncia a quella quota parte gettito derivante dagli immobili delle persone che hanno correttamente denunciato i loro redditi vorrà dire che stima di far rientrare a casa un maggior reddito, derivante dalla riemersione degli affitti in nero. Come fa rinunciare ad una quota parte di reddito certo derivante dalle tasse pagate con gli scaglioni di reddito nella convinzione che possa controbilanciare la perdita di gettito con la riemersione dei capitali.
Vi ricordiamo inoltre che abbiamo pubblicato la nuova guida fiscale alle imposte di registro sulle locazioni immobiliari, affitti ecc
Aggiornamento novembre 2010: al momento la previsione normativa risulta bloccata e non rientra nel DDL stabilità
Aggiornamento 28 novembre 2010: al momento la previsione normativa è ferma e resta uno, se non il più importante dei pilastri su cui si regge l’attuazione del piano del federalismo in quanto permetterebbe di recuperare parte di quel gettito che serve a sostenere il piano finanziario grazie all’emersione del nero nel settore immobiliare. Pertanto tra oggi e domani dovremmo avere l’ok per la nuova imposta cedolare secca e le tabelle per il riequilibrio del gettito ed i rapporti tra imposta cedolare secca ed imposta municipale unica (IMU).
La perdita di gettito che ne potrebbe derivar eper l’erario potrebbe far propendere verso un aumento dell’aliquota imposta magari elevandola al primo scaglione di reddito IRPEF del 23%, tuttavia dall’altra parte si sta portando avanti anche la deducibilità dei canoni sostenuti da chi paga l’affitto che dovrebbero essere detratti dall’imposta sui redditi delle persone fisiche.
Aggiornamento Gennaio 2011: in questi giorni si deciderà il destino del gande piano contro l’evasione immobiliare varato dal governo nella manovra economica e nel quale sono state tracciate le linee guide del nuovo federalismo municipale finalizzato tra l’altra proprio al recupero di materia imponibile derivante dal mondo delle locazioni immobiliare con possibilità di nuove imposte e inasprimento del regime sanzionatorio connesso alle mancate denunce di locazioni.
Aggiornamento Febbraio 2011: passa il federalismo Municipale leggi l’articolo.
Aggiornamento Marzo 2011: oggi si da il via alla nuova fiscalità dei comuni che vede tra le novità più importanti l’introduzione della Imposta Municipale Unica che tra i comuni sostituirà l’Imposta Comunale sugli immobili e altre imposte che gravano come anticipate sul possesso. Nello stesso decreto il via definitivo della imposta cedolare secca sugli affitti di immobili abitativi.
Aggiornamento Aprile 2011: pubblicato articolo su Imu imposta municipale primaria e secondaria.
Aggiornamento Agosto 2011: vi ricordo che potete leggere anche gli articoli di approfondimento per avere un quadro maggiormente dettagliato e che trovate nelle parole in grassetto o nei bottoni colorati.
Guida pratica alla cedolare secca
Scadenza e versamento cedolare secca
GUIDA alla Cedolare Secca
sugli affitti 2012
Scarica la guida in PDF
23 pagine per sapere proprio TUTTO!
Quando si sapra’ con certezza l’entrata in vigore della cedolare secca? C’e’ un sito (tipo Gazzetta) che e’ possibile monitorare?
Non ti preoccupare è in stand by.
Ovviamente appartengo alla categoria dei lavoratori autonomi…
Che male ho fatto?
Ho acquistato un appartamento che vorrei affittare e solo perché ho la partita iva non posso godere di questa legge!
Buongiorno Nella,
Le rispondo premettendo che ad oggi l’imposta cedolare è in stand by mentre per il carico fiscale derivante da questa Le anticipo che una volta pagata l’imposta cedolare secca solo il reddito derivante dagli immobili non rientra nel suo reddito imponibile in quanto paga un’imposta sostitutiva (che sostituisce appunto le altre) del 20% sui canoni percepiti.
Ho un appartamento in locazione ,di affitto percepisco Euro5.052,00 12 mesi, aumento seconto istat ,tutti gli anni lo registro,
la mia domanda ,con l’imposta cedolare secca 20% quanto pagherei di tasse ? con la dichiarazione del 730 ? L’affitto che ho percepito nel 2010 e dichiaro nel 730 2011 e’ gia’ applicabile l’imposta cedolare?
L’imposta facoltativa della cedolare secca si calcola su quale base imponibile?
attualmente sull’85% del canone.
Se io persona fisica proprietario di un appartamento do in locazione un locale a società per uso ufficio/professionale non potrò beneficiare della cedolare secca?
Io ti consiglio di attendere i Dm attuativi in quanto la legge c’è ma è detemriante ai fini dell’applicazione della norma anche il decreto attuativo della nuova imposta cedolare secca che servirà ad illustrarci come procedere senza commettere errori.
Nel tuo caso dovremmo rileggere la norma e vedere se parla di contratti stipulato dal primo gennaio o solamente di vigenza della norma dal primo gennaio. Le due opotesi genererebbero un effetto fisale diverso.
Se puoi attendere lunedi sarebbe meglio, se invece vai di fretta prova a rileggere la norma cosa dice.
Se affitto un immobile con contratto annuale registrato a far data dal primo novembre 2010, pagherò il 38% per i due mesi del 2010 e il 20% per i dieci mesi dal gennaio 2011? Oppure occorrono due diversi tipi di contratto?
Si siamo in attesa di vedere se l’imposta cedolare avrà inizio realmente. Per la casa ereditata si concorrerà pro quota al pagamento dell’imposta cedolare secca in quanto tutti e tre dovranno firmare il regolare contratto di affitto. Il risparmio ci sarà per tutti, in modo diseguale, ma per tutti.
circolari applicative quindi dovrebbero arrivare a breve??? in pratica: se si applica dal 2011 bene o male ci siamo giusto???
ho dei dubbi circa la possibilità di affittare la casa del nonno ereditata da 3 persone? in pratica nessuno dichiarerebbe l’entrata dell’affito in dichiarazione semplicemente basta versare il 20% così e tutto è risolto?
magariiiii
almeno la nonnina poi non risulta percepire reddito e finalmente otterrà qualche rimborso per le spese della sua vecchiaia?
FINCHE’ NON LO VEDO NN CI CREDO…..
Buongiorno Walter, attenzione perchè la cedolare secca è solo per i proventi derivanti dai canoni di locazione e non su tutto il reddito della persona fisica. Quindi l’applicazione non influirà sulle deduzione delle spese da scaricare in dichiarazione nel 730.
Buon giorno, con un reddito basso la tassazione è del 23% però poi posso recuperare detrazioni varie (spese mediche – 36% – 55% -spese scolastiche e altro). Se opto per la cedolare secca non recupero più le detrazioni o saranno recuperabili dalla cedolare??? spero di essere stato chiaro.
Perchè la norma agevolativa è finalizzata alla emersione degli immobili abitativi in quanto più difficili da nascondere al Fisco. Per le società commerciali gli immobili sono iscritti in bilancio, ci si paga l’ICI e rientrano con i loro proventi nella dichiarazione. Per le persone fisiche è divrso ed è semplice per uno che vuole evadere il fisco non dichiarare. Per questo lo stato ha introdotto questa agevolazione fiscale che riduce di molto le imposte da pagare e incentiva la riemersione del patrimonio immobiliare e di quei contribuenti che si sono stancati di vivere con l’ansia di essere scoperti.
Perchè su immobili ad uso abitaztivo si applica la cedolare secca ( con alcune eccezioni )e su immobili commerciali devo pagare di più ?
Buongiorno Fabio,
siamo ancora in attesa. Non appena avremo degli aggironamento sulla nuova imposta cedolare forniremo informazioni per condividere insieme eventuali spunti di riflessione.
Grazie
Ci sono novità sull’iter approvativo?
non ho capito molto di quanto previsto da questa legge. quali sono i contratti che fin dal 01/2011 possono beneficiare della riduzione al 20? “i contratti di affitto e di locazione di abitazioni e case a libero mercato, per i contratti di affitto con gli studenti, per i contratti di affitto transitori e per quelli che prevedono un canone concordato ed in comuni a bassa tensione abitativa” sono esclusi fino al 2014, cosa resta?
[…] Link alla guida fiscale […]
Buongiorno e grazie delmsuo contributo, in effetti molti si aspettavano che anche dalla parte dei canoni pagati dagli inquilini si introducesse una forma di agevolazione fiscale almeno per gli affitti pagati sulla prima casa. Invece non e’ stato così in quanto il legislatore vuole solo incentivare l’emersione dei locatari che affittano in nero ma non premiare chi fa il suo
Dovere.
Scusate la domanda. Tutti parlano con favore della cedolare (anch’io sono favorevole se aiuta a far emergere i contratti in nero), ma per l’inquilino cosa cambia? quanto deve pagare? Risparmia l’imposta di registro (sia prima registrazione che rinnovi)? Se va a fagare più della sua quota (ggi 50% del2% del canone), non è certo un vantaggio.
Grazie a tutti quanti vorranno chiarire il punto.
Buongiorno Cris, grazie del prezioso intervento, scrivici nuovamente. Ritengo siano spunti interessanti che spero vadano sempre a salvaguardare il principio di progressività dell’imposta anche se devo dire che già allo stato attuale una imposta cedolare secca così come disciplinata dalla norma sono certo farà emergere molti affitti finora in nero. L’unica cosa che non capisco e’ quantificare la perdita di gettito derivante dalla locazione dei contribuenti con una aliquota marginale molto alta e che per definizione hanno un patrimonio immobiliare locato in nero maggiore dei piccoli contribuenti.
Bisogna attendere notizie più precise, a caldo si notano eccessivi distinguo che complicano e disorientano il cittadino: si poteva istituire una cedolare secca sostitutiva di ogni imposta sul reddito reale se gli immobili sono locati; sul reddito catastale se sono abitati in proprio dal contribuente e prevedere delle agevolazioni per gli immobili che non producono reddito. Le imposte sul patrimonio a andrebbero sempre evitate o ridotte a valori simbolici, se non si vuole punire il risparmio già tassato quando è stato acquisito sotto forma di reddito.
Bisogna attendere notizie più precise, a caldo si notano eccessivi distinguo che complicano e disorientano il cittadino: si poteva istituire una cedolare secca sostitutiva di ogni imposta sul reddito reale se gli immobili sono locati; sul reddito catastale se sono abitati in proprio dal contribuente e prevedere delle agevolazioni per gli immobili che non producono reddito (dimostrato le imposto sul patrimonio a andrebbero sempre evitate o ridotte a valori simbolici, se non si vuole punire il risparmio già tassato quando è stato acquisito sotto forma di reddito.
Finalmente si sta aprendo uno spiraglio. Si e’ solo all’inizio. C’e’ molto da lavorare ma, speriamo che con le relative modifiche, porti a una buona legge semplice e trasparente per tutti: inquilini e proprietari. Cordialmente, giuseppe