Imposta cedolare secca e registrazione del contratto: consigli utili alle domande dei lettori

Alla luce della introduzione della  nuova imposta cedolare secca sugli affitti di case, abitazioni appartamenti e unità locali abitative, alcuni lettori hanno posto la domanda se sia obbligatorio versare l’imposta di registro (e non tassa) e anche se permangono alcuni adempimenti come per esempio quello della registrazione del contratto di locazione.
Con l’occasione diamo anche qualche consiglio se vi trovate di fronte alla stipula di un contratto di affitto di casa, appartamento o simili.

Domande sulla cedolare secca

La domanda: “In relazione alle nuove norme che regolano la tassazione dei canoni di affitto (cedolare secca) vorrei sapere a chi spetta pagare l’imposta di registro di locazione immobili. grazie”
Prendiamo spunto per fare una breve sintesi sia dell’imposta cedolare secca con i rimandi all’articolo di approfondimento sia per spiegare come e perché si deve procedere alla registrazione del contratto di affitto o locazione dell’appartamento.

Forma del contratto per la cedolare secca

In primis vi ricordo che il contratto di affitto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a nulla valendo accordi verbali, questo nell’interesse della parte debole del contratto ossia colui che prende in affitto l’immobile (so che molti di voi staranno pensando che è anche troppo tutelato ma dopo vedrete anche meglio il perché della scelta del legislatore). Primo consiglio è quello di servirvi di format che potete trovare su internet liberamente o presso associazioni di consumatori e che potrete adattare alle vostre esigenze, nei limiti delle norme attualmente in vigore.

Opzione per l’applicazione della cedolare secca

Non esiste una comunicazione da effettuare prima dell’applicaizone dell’imposta cedolare secca valendo a tal fine la comunicazione dei ricavi incassati dalla locazione ed il contenuto che avrà il contratto. In tal modo il ricavo sarà indicato nel 730 o nel modello unico da indicarsi nel quadro B relativo ai redditi e fabbricati.

Leggete  bene eventuali clausole che molto spesso possono essere vessatorie e a danno del conduttore, anche se devo dire il codice civile legifera in modo puntuale eventuali obblighi e doveri a carico di colui che affitta e colui che conduce l’immobile o affittuario.

Solitamente quindi se l’immobile è locato sarà saggio fare un breve resoconto descrittivo del mobilio dato in uso anche con l’ausilio di materiale fotografico in modo da tutelarsi contro eventuali danni provocato dal conduttore. Proprio a tal proposito si richiede al conduttore un deposito cauzionale di 2 o 3 mensilità anticipate che serviranno proprio a tale scopo e che il locatore dovrà custodire e sulle quali maturano interessi attivi che andranno restituiti al conduttore e sul quale maturerà come vedremo l’imposta di registro solo nel caso in cui sia prestato da terzi e solo nella misura dello 0,50% dell’importo messo a deposito.

La registrazione del contratto invece è altra cosa e serve per far valere diritti e dovere tra le parti dandone pubblicità all’esterno anche al fine di impedire che il locatore ponga in essere lo stesso contratto con più locatori diversi.

Quale aliquota scegliere

Attualmente non abbiamo solo una ma diverse possibilità di adesione alla cedolare secca in quanto esistono due diverse aliquote, al 21% e al 10% a seconda delle tipologie di contratto di affitto che stipuliamo. Per facilità di lettura trovate nel seguito la sintesi:

1. Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
2. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
3. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa

Non voglio scrivervi che la convenienza risiede logicamente nell’aliquota al 10% in quanto è sempre meglio verificare a quanto sareste in grado di affittarla sul mercato rispetto al canone concordato fissato a quanto ammonta per effettuare un piccolo calcolo di convenienza tra aliquota ordinaria al 21% e quella, per così dire, agevolata al 10%.

Quanto si paga a titolo di imposta di registro

La registrazione dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto  è dalla sua effettiva decorrenza che può essere posticipata e sarà pari al 2% del canone annuo da contratto con un minimo di 67 euro mentre per i contratti ad equo canone o canone agevolato ex legge 431 del 1998 la base dovrà essere ridotta del 30%. L’imposta è a carico di entrambe le parti in quanto solidalmente obbligati al versamento. Per verificare quanto pesa la cedolare e quando andrebbe pagata potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato proprio al pagamento del saldo e dell’acconto della cedolare secca .

Imposta di registro e cedolare secca

Chiarisco che a partire dal primo gennaio 2011 l’imposta di registro su contratti ad equo canone o canone convenzionato in base alla legge 431 del 1998 non dovrà essere versata mentre per quelli a canone ordinaria tale previsione normativa si applicherà solo per i contratti di affitto e locazione stipulati dal primo gennaio 2014.

La registrazione del contratto con la cedolare secca: nuovo modello RLI

Dopo aver pagato l’imposta di registro utilizzando i codici tributo per l’imposta di registro sugli affitti ed il nuovo modello F24 Elide che trovate nell’articolo appositamente scritta sulla guida alle locazioni immobiliari potete munirvi di 3 copie del contratto di affitto, di tante marche da bollo da 14,62 euro (che sono altresì aumentate) ogni 4 facciate, la quietanza di pagamento ossia la copia del versamento effettuato con l’F2a e il nuovo modello RLI per la registrazione degli affitti per la dichiarazione dei dati catastali della casa.

Consigli utili

Altri consigli utili sono quelli relativi alla buona norma ed il buon senso pertanto non accettato pagamenti in contanti e non li effettuate se non con apposita ricevuta firmata e controfirmata per accettazione, come anche quello di effettuare un sopralluogo dell’appartamento per non avere spiacevoli sorprese.

Nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).

Per l’opzione si dovrà attendere il provvedimento dell’agenzia delle entrate tanto le fattispecie nuove ossia di stipula di nuovi contratti di locazione o affitto sia le fattispcie di contatti di locazione iniziati dopo il primo gennaio 2011, data di entrata in vigore della nuova cedolare, sia per i contratto che si trovano in essere a quella data e a cui dovrebbe essere data la possibilità di aderire al nuovo regime fiscale previsto per gli affitti di immobili.

Come attivare la cedolare secca ed aderire all’opzione

Per attivare la cedolare secca dovrete darne comunicazione all’inquilino affittuario mediante sempre lettera raccomandata con avviso di ricevimento in modo da dare certezza dell’invio e data certa alla opzione nella quale potrete indicherete che avete intenzione di aderire al regime previsto dal nuovo decreto sul federalismo fiscale (cfr articolo 11) e che i canoni saranno assoggettati ad imposta sostitutiva secca.

Modello Siria per opzione cedolare secca

Sospensione aggiornamento ISTAT se accedete alla cedolare secca

Altro elemento di novità che introduce la nuova imposta cedolare secca risiede nella sospensione dell’aggiornamento Istat annuale che doveva farsi sul canone e che può capitare facilmente di scordarsi di applicarlo e che rappresenta un parametro per valutare la convenienza econoica ad aderire anche se di per sè non dovrebbe pesare molto. Anche questo passo dovrà essere inserito nella comunicazione mediante raccomandata che dovrà esere inviata all’inquilino in quanto rappresenta una vera e proprria rinuncia che viene fatta dal proprietario di casa risptto al regime fiscale ordinario.

Quali sono i codici tributi per il versamento della cedolare secca

Per versare la cedolare secca sarà necessario utilizzare il modello F24 elide utilizzando i codici tributo che trovate descritti nell’articolo dedicato proprio ai codici tributo per la cedolare secca.

Approfondimento 6 aprile 2011: da un comunicato stampa dell’agenzia delle entrate in vigore il 7 aprile la norma sulla cedolare secca, anche se si potrà attendere fino al 6 giugno 2011 per la registrazione dei contratti i cui termini per l’adempimento scadono dal 7 aprile. Ricordatevi inoltre che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore in quanto devono tendere  a tenere l’abitazione nello stato in cui è stata consegnata e quindi atta a soddisfarre il fabbisogno abitativo mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore.

Leggete poi l’articolo principlae dedicato alla cedolare secca dove troverete le riposte a tutte le principali domande sulla cedolare secca.

F24 Elide Editabile

Vi ricordo anche che dovrete utilizzare il modello F24 Elide e se lo conoscete allora potete procedere direttamente alla compilazione del modello F24 Elide Editabile.

Se non pago cosa succede? Omesso versamento: i rimedi da porre in essere

Proposito di consiglio di leggere l’articolo dedicato alle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione o affitto che che sono le stesse siano in cui facciate opzione oppure no per la cedolare secca.

Nel seguito presentiamo invece il nuovo articolo dedicato invece all’omessa comunicazione della proroga delle cedolare secca e alla mancata indicazione in dichiarazione dei redditi (sia il 730 sia il modello Unico). Queste sono sempre fattispecie omissive che, tuttavia, determina altre sanzioni da versare utilizzando altri codici tributo diversi a quelli sopra evidenziati.

Ravvedimento Cedolare secca

Il ravvedimento può interessare tanto l’omesso versamento dell’imposta quanto la mancata comunicazione dell’esercizio dell’opzione nella dichiarazione. La stessa potrebbe essere determinata per esempio, anche dal fatto che vi siete scordati di registrare il contratto o di comunicare la proroga della cedolare secca alla scadenza dei primi 4 anni di contratto.

Ravvedimento in caso di Omessa proroga o comunicazione della cedolare secca

http://www.tasse-fisco.com/case/ravvedimento-operoso-cedolare-secca-omesso-versamento-tardiva-comunicazione-proroga/35087/

Imposta di bollo sulle quietanza

Vi ricordo che seppur l’articolo 3 statuisce che la cedolare secca sostituisce imposta di registro e di bollo altra cosa sono le quietanze di versamento sulle quali permane l’obbligo di apposizione e versamento della cedolare secca nella misura di 2 euro per ciascuna ricevuta. Nel seguito l’articolo di approfondimento che vi spiega anche come fare se avete omesso qualche versamento.

http://www.tasse-fisco.com/case/imposta-bollo-cedolare-secca-quietanza-calcolo-versamento/43775/

Aggiornamento 2013

Vi segnalo che nel caso di contratti di locazione a canone concordato l’aliquota originariamente stabilità nel 19% viene ridotta di 4 punti percentuali per cui scende al 15% già a decorrere sui canoni che sono maturati nel 2013, per effetto dell’introduzione dell’articolo 4 del D.L. n. 102 del 2013. Successivamente passa al 10% ma solo per i contratti stipulati a canone convenzionale ex artt. 2 e 5 della Legge n. 431/1998

Guida alla Locazione di case e appartamenti

http://www.tasse-fisco.com/case/affitto-equo-canone-calcolo-irpef-tassazione-detrazioni-730/37294/