Alla luce della introduzione della nuova imposta cedolare secca sugli affitti di case, abitazioni appartamenti e unità locali abitative, alcuni lettori hanno posto la domanda se sia obbligatorio versare l’imposta di registro (e non tassa) e anche se permangono alcuni adempimenti come per esempio quello della registrazione del contratto di locazione.
Con l’occasione diamo anche qualche consiglio se vi trovate di fronte alla stipula di un contratto di affitto di casa, appartamento o simili.
Domande sulla cedolare secca
La domanda: “In relazione alle nuove norme che regolano la tassazione dei canoni di affitto (cedolare secca) vorrei sapere a chi spetta pagare l’imposta di registro di locazione immobili. grazie”
Prendiamo spunto per fare una breve sintesi sia dell’imposta cedolare secca con i rimandi all’articolo di approfondimento sia per spiegare come e perché si deve procedere alla registrazione del contratto di affitto o locazione dell’appartamento.
Forma del contratto per la cedolare secca
In primis vi ricordo che il contratto di affitto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a nulla valendo accordi verbali, questo nell’interesse della parte debole del contratto ossia colui che prende in affitto l’immobile (so che molti di voi staranno pensando che è anche troppo tutelato ma dopo vedrete anche meglio il perché della scelta del legislatore). Primo consiglio è quello di servirvi di format che potete trovare su internet liberamente o presso associazioni di consumatori e che potrete adattare alle vostre esigenze, nei limiti delle norme attualmente in vigore.
Opzione per l’applicazione della cedolare secca
Non esiste una comunicazione da effettuare prima dell’applicaizone dell’imposta cedolare secca valendo a tal fine la comunicazione dei ricavi incassati dalla locazione ed il contenuto che avrà il contratto. In tal modo il ricavo sarà indicato nel 730 o nel modello unico da indicarsi nel quadro B relativo ai redditi e fabbricati.
Leggete bene eventuali clausole che molto spesso possono essere vessatorie e a danno del conduttore, anche se devo dire il codice civile legifera in modo puntuale eventuali obblighi e doveri a carico di colui che affitta e colui che conduce l’immobile o affittuario.
Solitamente quindi se l’immobile è locato sarà saggio fare un breve resoconto descrittivo del mobilio dato in uso anche con l’ausilio di materiale fotografico in modo da tutelarsi contro eventuali danni provocato dal conduttore. Proprio a tal proposito si richiede al conduttore un deposito cauzionale di 2 o 3 mensilità anticipate che serviranno proprio a tale scopo e che il locatore dovrà custodire e sulle quali maturano interessi attivi che andranno restituiti al conduttore e sul quale maturerà come vedremo l’imposta di registro solo nel caso in cui sia prestato da terzi e solo nella misura dello 0,50% dell’importo messo a deposito.
La registrazione del contratto invece è altra cosa e serve per far valere diritti e dovere tra le parti dandone pubblicità all’esterno anche al fine di impedire che il locatore ponga in essere lo stesso contratto con più locatori diversi.
Quale aliquota scegliere
Attualmente non abbiamo solo una ma diverse possibilità di adesione alla cedolare secca in quanto esistono due diverse aliquote, al 21% e al 10% a seconda delle tipologie di contratto di affitto che stipuliamo. Per facilità di lettura trovate nel seguito la sintesi:
- Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
- Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
- Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa
Non voglio scrivervi che la convenienza risiede logicamente nell’aliquota al 10% in quanto è sempre meglio verificare a quanto sareste in grado di affittarla sul mercato rispetto al canone concordato fissato a quanto ammonta per effettuare un piccolo calcolo di convenienza tra aliquota ordinaria al 21% e quella, per così dire, agevolata al 10%.
Quanto si paga a titolo di imposta di registro
La registrazione dovrà essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto è dalla sua effettiva decorrenza che può essere posticipata e sarà pari al 2% del canone annuo da contratto con un minimo di 67 euro mentre per i contratti ad equo canone o canone agevolato ex legge 431 del 1998 la base dovrà essere ridotta del 30%. L’imposta è a carico di entrambe le parti in quanto solidalmente obbligati al versamento. Per verificare quanto pesa la cedolare e quando andrebbe pagata potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato proprio al pagamento del saldo e dell’acconto della cedolare secca .
Imposta di registro e cedolare secca
Chiarisco che a partire dal primo gennaio 2011 l’imposta di registro su contratti ad equo canone o canone convenzionato in base alla legge 431 del 1998 non dovrà essere versata mentre per quelli a canone ordinaria tale previsione normativa si applicherà solo per i contratti di affitto e locazione stipulati dal primo gennaio 2014.
La registrazione del contratto con la cedolare secca: nuovo modello RLI
Dopo aver pagato l’imposta di registro utilizzando i codici tributo per l’imposta di registro sugli affitti ed il nuovo modello F24 Elide che trovate nell’articolo appositamente scritta sulla guida alle locazioni immobiliari potete munirvi di 3 copie del contratto di affitto, di tante marche da bollo da 14,62 euro (che sono altresì aumentate) ogni 4 facciate, la quietanza di pagamento ossia la copia del versamento effettuato con l’F2a e il nuovo modello RLI per la registrazione degli affitti per la dichiarazione dei dati catastali della casa.
Consigli utili
Altri consigli utili sono quelli relativi alla buona norma ed il buon senso pertanto non accettato pagamenti in contanti e non li effettuate se non con apposita ricevuta firmata e controfirmata per accettazione, come anche quello di effettuare un sopralluogo dell’appartamento per non avere spiacevoli sorprese.
Nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).
Per l’opzione si dovrà attendere il provvedimento dell’agenzia delle entrate tanto le fattispecie nuove ossia di stipula di nuovi contratti di locazione o affitto sia le fattispcie di contatti di locazione iniziati dopo il primo gennaio 2011, data di entrata in vigore della nuova cedolare, sia per i contratto che si trovano in essere a quella data e a cui dovrebbe essere data la possibilità di aderire al nuovo regime fiscale previsto per gli affitti di immobili.
Come attivare la cedolare secca ed aderire all’opzione
Per attivare la cedolare secca dovrete darne comunicazione all’inquilino affittuario mediante sempre lettera raccomandata con avviso di ricevimento in modo da dare certezza dell’invio e data certa alla opzione nella quale potrete indicherete che avete intenzione di aderire al regime previsto dal nuovo decreto sul federalismo fiscale (cfr articolo 11) e che i canoni saranno assoggettati ad imposta sostitutiva secca.
Modello Siria per opzione cedolare secca
Sospensione aggiornamento ISTAT se accedete alla cedolare secca
Altro elemento di novità che introduce la nuova imposta cedolare secca risiede nella sospensione dell’aggiornamento Istat annuale che doveva farsi sul canone e che può capitare facilmente di scordarsi di applicarlo e che rappresenta un parametro per valutare la convenienza econoica ad aderire anche se di per sè non dovrebbe pesare molto. Anche questo passo dovrà essere inserito nella comunicazione mediante raccomandata che dovrà esere inviata all’inquilino in quanto rappresenta una vera e proprria rinuncia che viene fatta dal proprietario di casa risptto al regime fiscale ordinario.
Quali sono i codici tributi per il versamento della cedolare secca
Per versare la cedolare secca sarà necessario utilizzare il modello F24 elide utilizzando i codici tributo che trovate descritti nell’articolo dedicato proprio ai codici tributo per la cedolare secca.
Approfondimento 6 aprile 2011: da un comunicato stampa dell’agenzia delle entrate in vigore il 7 aprile la norma sulla cedolare secca, anche se si potrà attendere fino al 6 giugno 2011 per la registrazione dei contratti i cui termini per l’adempimento scadono dal 7 aprile. Ricordatevi inoltre che le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore in quanto devono tendere a tenere l’abitazione nello stato in cui è stata consegnata e quindi atta a soddisfarre il fabbisogno abitativo mentre quelle straordinarie sono a carico del locatore.
Leggete poi l’articolo principlae dedicato alla cedolare secca dove troverete le riposte a tutte le principali domande sulla cedolare secca.
F24 Elide Editabile
Vi ricordo anche che dovrete utilizzare il modello F24 Elide e se lo conoscete allora potete procedere direttamente alla compilazione del modello F24 Elide Editabile.
Se non pago cosa succede? Omesso versamento: i rimedi da porre in essere
Proposito di consiglio di leggere l’articolo dedicato alle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione o affitto che che sono le stesse siano in cui facciate opzione oppure no per la cedolare secca.
Nel seguito presentiamo invece il nuovo articolo dedicato invece all’omessa comunicazione della proroga delle cedolare secca e alla mancata indicazione in dichiarazione dei redditi (sia il 730 sia il modello Unico). Queste sono sempre fattispecie omissive che, tuttavia, determina altre sanzioni da versare utilizzando altri codici tributo diversi a quelli sopra evidenziati.
Ravvedimento Cedolare secca
Il ravvedimento può interessare tanto l’omesso versamento dell’imposta quanto la mancata comunicazione dell’esercizio dell’opzione nella dichiarazione. La stessa potrebbe essere determinata per esempio, anche dal fatto che vi siete scordati di registrare il contratto o di comunicare la proroga della cedolare secca alla scadenza dei primi 4 anni di contratto.
Ravvedimento in caso di Omessa proroga o comunicazione della cedolare secca
Imposta di bollo sulle quietanza
Vi ricordo che seppur l’articolo 3 statuisce che la cedolare secca sostituisce imposta di registro e di bollo altra cosa sono le quietanze di versamento sulle quali permane l’obbligo di apposizione e versamento della cedolare secca nella misura di 2 euro per ciascuna ricevuta. Nel seguito l’articolo di approfondimento che vi spiega anche come fare se avete omesso qualche versamento.
http://www.tasse-fisco.com/case/imposta-bollo-cedolare-secca-quietanza-calcolo-versamento/43775/
Aggiornamento 2013
Vi segnalo che nel caso di contratti di locazione a canone concordato l’aliquota originariamente stabilità nel 19% viene ridotta di 4 punti percentuali per cui scende al 15% già a decorrere sui canoni che sono maturati nel 2013, per effetto dell’introduzione dell’articolo 4 del D.L. n. 102 del 2013. Successivamente passa al 10% ma solo per i contratti stipulati a canone convenzionale ex artt. 2 e 5 della Legge n. 431/1998
Guida alla Locazione di case e appartamenti
Calcolo convenienza cedolare seccahttp://www.tasse-fisco.com/case/affitto-equo-canone-calcolo-irpef-tassazione-detrazioni-730/37294/
Buongiorno l’anno scorso ho aderito alla cedolare secca su contratto stipulato con 4+4 circa 6 anni fa tramettendo all’agenzia delle entrate il mod.69. L’imposta di registro l’avevo a suo tempo pagata per intero e non annualmente.
Volevo sapere se per quest’anno devo presentare di nuovo il mod.69 (oggi sostituito da RLI) oppure resta valido quello fatto l’anno scorso.
Grazie
Buonasera,
ho registrato un contratto ad uso abitativo per finalità turistica della durata di 3 mesi (ottobre/dicembre 2014)optando per la prima volta per la cedolare secca.
Devo pagare un’unica rata entro il 30 novembre o pagherò l’intero importo (168€) a saldo entro il 16 giugno 2015?
Grazie per la risposta
Oserei dire un’affermazione sensazionale….non fa una piega….anche con la dichiarazione dei redditi potrebbe funzionare: non si presenta e si pagano meno tasse!
Nel regime della cedolare secca, il contratto deve essere sempre e comunque registrato?questo perchè ho chiesto al locatore la copia della registrazione del contratto e lui mi ha risposto che nel regime della cedolare secca e anche possibile non registare il contratto pagando meno tasse.
In questo caso le parti sono solidalmente responsabili al versaamento del tributo e aggiungo che entrambe ne hanno l’interesse per far valere i propri diritti verso la controparte.
a chi spettano le spese di registrazione nel caso della cedolare secca?
Bella domanda a cui non so risponderle con certezza per cui provo a ragionare. Nel caso di opzione dal primo anno non vedo problemi in qaunto non esiste la rivalutazione Istat. Se invece si passa ad un anno successivo la previsione normativa interviene sul futuro ossia si abbandona la possibilità della rivalutazione ma non interviene sul passato il che potrebbe far propendere maggiormente per la sua opzione.
ho rogitato il 18 dicembre 2013 un appartamento in affitto e ora stavo valutando le modalità per aderire al regime della cedolare secca. Mi sapreste dire cosa devo fare? gli aumenti istat maturati fino al cambio regime sono consolidati o si annullano? grazie
si, intendo quest’ultimo e non l’equo canone…
ma per affitto catastale intende equi canone o quello a cui va incontro il proprietario laddove l’inquilino lo denunci per non aver registrato il ocntratto e che gli consente di beneficiare di un canone ridotto ad un multiplo della rendita catastale? Lo trova scritto nell’articolo dedicato all’ affitto in nero.
no io sono la proprietaria che ho registrato tardivamente il contratto locatizio, pagando sanzioni, interessi, mora ecc.; l’inquilino non ha registrato o denunciato mai nulla; ha solo eccepito l’applicazione del cd. affitto catastale per poter pagare di meno…ma in realtà non ha mai pagato ed ho iniziato per tale motivo la procedura di sfratto…ora l’immobile è stato rilasciato, ma per i canoni non pagati mi dice che secondo lui deve pagare l’affitto catastale (normativa cedolare secca) di cui io non mi sono avvalsa….
Sono affittuaria di un appartamento il cui contratto è stato stipulato in regime di cedolare secca. Il locatore ha delegato alla registrazione del contratto il commercialista, che adesso, per consegnarmi la copia del contratto, mi chiede 25 euro oltre accessori. Tutto questo è regolare? devo pagare perché il mio padrone di casa non ha avuto il tempo di farsi un’ora di fila all’Agenzia delle Entrate? Grazie per la risposta
MI sta dicendo che lei è l’inquilino che era in nero ed il proprietario per difendersi è corso a registrare il contratto?
Buongiorno, data l’applicazione del cd. affitto catastale a seguito di registrazione di un contratto di locazione a nero, vi chiedo: se è il proprietario a registrare tardivamente il contratto di locazione uso abitativo, pagando, interessi sanzioni e quant’altro, la normativa sul cd affitto catastale in tal caso trova applicazione? Sarebbe un assurdo…ma non riesco a trovare un appiglio per poter sostenere questo. Grazie anticipatamente per la risposta che vorrete fornire esclusivamente a mezzo mail…vi è udienza in tribunale per …sarebbe un po’ urgente…
Buonasera, la raccomandata nella quale si comunica la scelta del regime fiscale della cedolare secca, quando deve essere mandata all’inquilino? Prima della registrazione del contratto) o dopo aver effettuato la registrazione? Grazie se troverete il tempo di rispondermi.
Chiedo gentilmente se qualcuno può spiegare chiaramente quali sono e come si calcolano le sanzioni se si registra in ritardo un contratto di locazione ” cedolare secca” Grazie.
Contratto d’affitto stipulto a partire dal 1 agosto.
Scelto il regime di tassazione della cedolare secca.
Entro quando devo pagare il 95% dell’ imposta?
Tale imposta viene calcolata solo sui 4 mesi rimanenti del 2013?
Grazie
la sua è una doomanda di buon senso, tuttavia le rispondo che non è richiesto dalla normativa l’indicazione degli estrremi per cui le posso dire che può limitarsi a citare gli estremi delle parti, i dati catastali dell’immobile, periodo di locazione, canone corretto e basta.
Buonasera, la raccomandata nella quale si comunica la scelta del regime fiscale della cedolare secca, quando deve essere mandata all’inquilino? Prima della registrazione (e quindi senza la possibilità di citare gli estremi della registrazione del contratto) o subito dopo aver effettuato la registrazione? Grazie se troverete il tempo di rispondermi.
Mario
Si è può anche tornare a quello ordinario dopo la cedolare dopo un anno
dovrei applicare la cedolare secca ad un contratto di civile abitazione stipulato nel 2009 e comunque a contratti gia rinnovati tacitamente, si puo’ fare?
in conin sintesi: a contratti stipulati dal 2005 in poi e possibile applicare la cedolare secca?
Si, scusi il ritardo nella risposta
Gentili Esperti, vorrei applicare la cedolare secca per l’affitto di un appartamento, d’accordo con l’inquilino, vorremo fissare il canone a 10 mila per il primo anno, per il secondo anno a 12 mila e dal terzo in avanti, fino alla fine, di 14 mila.
Secondo voi è possibile indicando i periodi esatti dei canoni ?
Grazie
Domenico
Lei è già in ritardo per la registrazione per cui richisa di farsi denunciare dal conduttore e di vedersi applicati i canoni ridottissmi per cui mi sbrigherei fossi in lei.
Buongiorno,
ho firmato (sono locatore) un contratto d’affitto con cedolare secca ad aprile con decorrenza fine giugno. A giorni devo registrarlo ma mi sorgeva il dubbio che in questi due mesi d’anticipo inizi già il calcolo delle tasse? Se sì chiederei al conduttore di variare la data di stipula ai primi di giugno. Lui però potrebbe prendere il primo contratto andare all’agenzia delle entrate e dire che non ci è stata registrazione mettendomi così nei guai?
Grazie mille