Imposta di registro e registrazione delle locazioni immobiliari e affitti: Guida fiscale al calcolo e versamento

Il calcolo dell’imposta di registro sugli affitti e le locazioni immobiliari di case o abitazioni resta invariato nei casi in cui non si decida di aderire alla cedolare secca: qui trovate una piccola guida fiscale sulle locazioni immobiliari per chi deve dare in affitto o locazione immobili o fabbricati strumentali, abitativi, aree edificabili, fondi rustici e si trova a dover calcolare le imposte di registro o di bollo e procedere al pagamento in cui trovererete anche i riferimenti per i nuovi adempimenti al catasto per la comunicazione delle variazioni degli affitti (Modello RLI)

Chi deve presentare il contratto per la registrazione

I soggetti obbligati alla registrazione del contratto di locazione o affitto sono coloro che affittano il fabbricato o l’immobile o l’appartamento sempreché i contratti siano stati stipulati in forma scritta privata non autenticata, o anche semplicemente se si è stipulato un contratto verbale nei casi in cui la Legge lo consente, o anche dal Notaio che autentica il contratto o che lo stipula dinnanzi alle parti.

Dove effettuare la registrazione

Il contratto di locazione o di affitto degli appartamenti, dei fabbricati o degli immobili ma anche dei terreni dovrà essere presentato presso qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle Entrate nel caso in cui il contratto sia stato stipulato in forma scritta privata non autenticata o anche a voce mediante contratto cosiddetto verbale (a cura delle parti contraenti), o presso quella di competenza del notaio qualora ci si sia serviti di un Notaio (ma in questo caso l’obbligo è a carico del notaio). Può essere fatta anche in qualunque ufficio e poi rsterà quello per tutta la durata del contratto pertanto potete decidere voi.

Quando effettuare la registrazione

La registrazione dei contratti di locazione sono soggetti alla scadenza dei trenta giorni per la registrazione a partire dalla data di stipula o se inferiore dalla decorrenza del contratto (cfr 68 della L. 21.11.2000 n. 342 e art 16 del DPR 131 del 1986 o testo unico imposte di registro).

Come effettuare la registrazione del contratto di affitto

La registrazione dei contratti di locazione o di affitto immobiliari può essere fatta sia attraverso la consegna del materiale cartaceo comprensiva del versamento del modello F23 per l’imposta di registro da pagare. Dal 2015 divienobbligatorio l’utilizzo del nuovo modello F24 Elide che andrà versato tramite banca, la posta o il concessionario della riscossione di Equitalia o anche per via telematica utilizzando il software dell’agenzia delle entrate.

F24 Elide Editabile

Se conoscete già il modello allora potete procedere direttamente alla compilazione del modello F24 Elide Editabile dove trovate anche le istruzioni che vi aiuteranno passo per passo.

La documentazione necessaria per la registrazione del contratto di locazione

Dovreste sempre avere minimo tre copie del contratto di locazion in quanto una va al locatore una va al conduttore e la terza appunto dovrebbe essere depositata all’agenzia delle entrate in originale con una copia ggiuntiva.
Oltre alle copie anche una marca da bollo ogni 4 facciate da 14,62 euro da mettere sulla prima facciata, e poi inserire anche il nuovo modello 69 compilato o il nuovo modello RLI in vigore dal 2014 e che poi ha lasciato il posto al

Nuovo modello di Registrazione RLI

Dal 3 febbraio 2014 infatti andrà utilizzato la nuova modalità di registrazione del contratto di locazione con il modello RLI . Vi ricordo che le parole in celeste sono rimandi agli articoli di approfondimento per cui per approfondire queta nuova modalità leggete l’articolo sul modello RLI. Vi segnalo comunque che è consentito un periodo transitorio in cui è possibile utilizzare la precedente modalità di registrazione.

Quanto versare a titolo di imposta di registro sulle locazioni

Vediamo nel seguito ed in sintesi il trattamento ai fini Iva e dell’imposta di registro a seconda dell’immobile e del proprietario concedente l’immobile in affitto. In base alla natura dell’immobile e quella del locatore distinguiamo le seguenti fattispecie sia ai fini Iva sia ai fini delle imposte di registro:

Locazione Fabbricati abitativi, case , abitazioni, appartamenti, ecc

Nel caso in cui il locatore sia un’impresa costruttrice l’aliquota è IVA al 10% e le imposte di registro sono 168 euro (ora 200 euro)

Nel caso di altri soggetti Iva e non Iva invece parliamo di un naturale regime di esenzione e di imposte di registro del 2% sia che il locatario. L’unica cosa è che nel caso di soggetti Iva le operazioni saranno esenti mentre per i locatori non soggetti Iva le operazioni di affitto si classificheranno come fuori campo Iva; importante è che l’Iva non si paga.

Locazione di fabbricati strumentali (uffici, negozi, ecc)

Nel caso invece di locatore soggetto Iva con pro rata di detrazione inferiore al 25% la fattura andrà con Iva ad aliquota ordinaria e l’imposta di registro sarà dell’1%. Nel caso invece di locatore soggetto Iva non Iva la fattura andrà con Iva ad aliquota ordinaria e l’imposta di registro sarà dell’1%.

Nel caso invece di locatore soggetto Iva con pro rata di detrazione superiore al 25% che fa opzione per l’imponibilità la fattura andrà con Iva ad aliquota ordinaria e l’imposta di registro sarà dell’1%. Per chi non fa opzione invece l’imposta di registro resta ferma ma l’operazione diviene esente Iva.

Nel caso di soggetti non Iva invece l’operazione svolta da qualsiasi locatore diviene un affitto fuori campo iva con applicazione dell’imposta di registro nella misura del 2%.

Proprietario persona fisica che non agisce come imprenditore (senza partita Iva)

• Se l’immobile è un immobile residenziale ad uso abitativo il 2% a titolo di imposta di registro o zero se si opta per la cedolare secca
• Se l’immobile è un strumentale (esempio ufficio) ad uso abitativo il 2% a titolo di imposta di registro

Proprietario con partita Iva che agisce come imprenditore (senza partita Iva)

• Se l’immobile è un immobile residenziale ad uso abitativo 67 euro o 200 euro a titolo di imposta di registro e sempre che la locazione vada ad Iva altrimenti si torna al 2% di imposta di registro
• Se l’immobile è un strumentale (esempio ufficio) ad uso abitativo l’1% sia che la locazione sia soggetta ad Iva sia esente Iva.

Tabella riepilogo imposta di registro

A titolo di esempio nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:

• a canone libero, durata 4 anni più 4 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 1 della legge 431/98);
• a canone concordato, durata 3 anni più 2 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3 della legge 431/98);
• di natura transitoria, durata massima 18 mesi (stipulati ai sensi dell’art. 5, c. 1 della legge431/98);
• di natura transitoria per studenti universitari (stipulati ai sensi dell’art. 5, cc. 2 e 3 della legge431/98);
• di durata non superiore a 30 giorni, soggetti a registrazione in caso d’uso (tariffa parte II, art. 2bis, del DPR 131/86).
• I contratti a canone concordato, durata 3 anni più 2 e i contratti di natura transitoria per studenti universitari, aventi ad oggetto immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa, come tutti gli altri contratti per i quali è previsto un regime fiscale agevolato (art. 8 della legge 431/1998), rientrano nella tipologia di contratto da indicare con il codice L2.

Vendite e acquisti Immobiliari: regime Iva e imposta di registro

Nuova tassazione sulle cessioni e acquisti immobiliari

Nel caso di immobili strumentali si farà riferimento al solito alla data di ultimazione dei lavori. Se l’immobile strumentale viene ceduto prima dei cinque anni da parte del costruttore o dell’impresa di ristrutturazione il regime Iva sarà imponibile e l’aliquota dipenderà dalle caratteristiche dell’immobile e del soggetto acquirente, mentre l’imposta di registro sarà fissa di 168 euro mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno complessivamente pari al 4%. Se la cessione avviene dopo cinque anni nulla cambia rispetto all’esempio visto sopra ai fini del registro e delle ipocatastali, ma il regime iva diventerà quello di esenzione salvo opzione come anche nle caso in cui il venditore è un soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore.

Nel caso di Immobili abitativi anche ci si comporterà come visto sopra prendendo come data di riferimento lo spartiacque dei cinque anni al di sotto di cui il regime Iva sarà quello di imponibilità mentre oltre i cinque anni sarà esente. Stesso discorso visto sopra nel caso di cessione di soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Nel caso di un Fabbricato ad uso abitativo ossia una casa o appartamento si applica un’imposta di registro pari al 2% della base imponibile che sarà pari al canone annuo o 168 euro (oggi 200 euro) nel caso si parli di fabbricati appartenenti alla categoria dell’edilizia convenzionata locati dalla stessa impresa che costruisce il fabbricato. Nel caso di contratto di affitto che prevede un canone agevolato ex Legge 431 del 1998 in un comune considerato ad alta densità abitativa allora l’imposta di registro sarà pari al 70% dell’imposta di registro ordinaria. Da sapere che il primo anno del contratto si versa un’imposta che è fatta a titolo di registrazione mentre per gli anni successivi si versa un’imposta cosiddetta per le annualità successiva dello stesso valore, solo che viene cambiato il codice tributo da indicare nel modello F23.

Nel caso di Fabbricato strumentale per natura applicheremo l’1% nel caso in cui siano soggetti passivi iva o 2% negli altri casi. In caso di locazione di fondo rustico l’imposta di registro scende allo 0,50%. Negli altri casi si applicherà il 2%.

Il versamento dell’imposta di registro può avvenire anticipatamente con riferimento a tutto il periodo di durata del contratto o anche annualmente (scelta consigliata anche se può scaturire una dimenticanza ogni anno).
L’imposta di registro dovute sulle locazioni è dovuta entro 30 giorni dalla scadenza di ogni singola annualità considerando anche eventuali adeguamenti del canone di affitto ed è dovuta da entrambi i soggetti in quanto solidalmente responsabili al pagamento del tributo.

Consultate l’articolo di approfondimento sulle imposte e tasse da versare nel caso di vendita immobiliare

Terreni agricoli ed edificabili

Nel caso di affitto di terreni agricoli non si paga Iva si nel caso in cui il locatore sia soggetto iva sia non e si pagherà un’imposta di registro nella misura dello 0,5%. Per quelli edificabili invece l’affitto va ad Iva se locato da un soggetto Iva a chiunque e sarà applicata un’impost di registro fissa nella misura di 168 euro.

Pagamento dell’imposta di registro in un’unica soluzione

Nel caso in cui si opti per il pagamento dell’intero periodo di durata del contratto di affitto si dovrò tenere conto anche delle percentuali di sconto pari alla metà del tasso di interesse legale che ogni anno cambia come abbiamo visto, e che varia a seconda della durata del contratto e che sono quelle espresse nel seguito.

Considerate che attualmente il tasso è dello 0,2% per cui nel caso il contratti duri due anni prenderete la metà del tasso di interesse leggera vigente al momento della stipula (0,2% : 2 = 0,1%) e lo moltiplicherete per il numero di annualità come qui sotto proposto.

Percentuale di sconto secondo anno: 0,20%
Percentuale di sconto terzo anno: 0,30%
Percentuale di sconto quarto anno: 0,40%
Percentuale di sconto quinto anno: 0,50%
Percentuale di sconto sesto anno: 0,60%
e così via..

Tuttavia parliamo di una scoutistica piuttosto bassa per cui l’effettivo beneficio a mio avviso in un orizzonte così ampio consiste più che altro nel fatto che dopo non ci devo più pensare, ma se poi disdico prima riprendersi le imposte sarebbe più oneroso dello sconto avuto per cui consiglio di comprare un calendario da mettere in cucina e segnarsi le date oppure inserirle sulle scadenze in outolook come faccio io :-)

L’importo minimo comunque sarà pari a 67 euro che rappresenta la misura fissa minima. Se invece parliamo di contratto a tempo indeterminato allora si calcola una imposta di registro pari alla durata dichiarata del contratto dal soggetto che ne richiede la registrazione.

Codici Tributo pagamento registrazione dell’affitto con modello F23 (non più utilizzabile)

Quali codice tributo in F23 (leggi anche articolo di approfondimento dui codici tributo imposta di registro su locazione; i codici tributo da utilizzare sono suddivisi in base alla tipologia di fabbricato e alla durata del contratto e sono
107T pagamento anticipato per l’ intero periodo
115T versamento annuale per la prima annualità
112T versamento annuale per  annualità successive
116T contratti di locazione finanziaria le leasing per il canone variabile
108T locazione affitto di fondi rustici
109T registrazione di altri atti, contratti verbali o denunce
114T registrazione di proroghe di contratti di locazione e di affitti
110T cessione di contratti
113T risoluzione di contratti
671T sanzione ravvedimento operoso imposta di registro
731T interessi di mora al tasso legale

Con il nuovo modello F24 Elide per la registrazione dei contratti di locazione infatti diverrà obbigatorio dal primo gennaio 2015 utilizzare il modello F24 che come sappiamo può essere versato anche tramite il comodo home banking per cui da casa.

Codici Tributo Modello F24 Elide (obbligatorio)

Nella tabella successiva trovate i codici tributo da utilizzare per la compilazione ed il successivo versamento (quelli in grassetto hanno anche gli esempi di compilazione):

Imposta di registro per prima registrazione 1500
Imposta di registro per annualità successive 1501
Imposta di registro per cessioni del contratto 1502
Imposta di registro per risoluzioni del contratto 1503
Imposta di registro per proroghe del contratto 1504
Imposta di bollo 1505
Tributi speciali e compensi 1506
Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1507
Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione 1508
Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1509
Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 1510
Imposta di registro avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A135
Imposta di bollo avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A136
Sanzioni avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A137
Interessi avviso di liquidazione dell’imposta irrogazione delle sanzioni A138

Nel testo ci sono i link che approfondiscono le fattispecie a seconda delle diverse categoria di immobili come per esempio l’articolo dedicato alle tassazione delle abitazioni date in locazione, o alla  locazione e affitto di fabbricati strumentali, Locazione affitto di Terreni.

Acquisto della casa: tassazione

Se siete poi interessati all’acquisto potete leggere l’articolo dedicato alle agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta di registro

Vi segnalo inoltre un interessante articolo dedicato alla Visura Camerale o Catastale e alle diverse modalità per richiederla ed ottenerla oltre ovviamente ad eventuali costi.

Locazione affitto di Terreni
Locazione fabbricato strumentali impresa