Nel seguito vediamo quando una delibera è nulla o annullabile e quando può procedersi con l’impugnazione per interromperne gli effetti.
Delibera condominiale annullabile nulla oppure invalida quando succede
In questo articolo vediamo quando una deliberazione condominiale può essere impugnata per legittimarne l’annullabilità e per rendere nulle le decisioni prese. Esistono infatti dei requisiti che le decisioni dell’assemblea dei condomini devono rispettare affinché esercitino i loro effetti e siano considerate valide nei confronti degli altri condomini e nei confronti di terzi.
Vi sono delibere condominiali che presentano delle irregolarità già al momento della formazione e della costituzione dell’assemblea. Altre decisioni che hanno dei vizi che lo rendono impugnabili. Come ogni atto amministrativo questo può essere nullo oppure annullabile.
Le delibere nulle possiamo dire che hanno un profilo di irregolarità maggiore a quelle annullabili.
Le scelte effettuate dall’assemblea sono considerate nulle quando sono in contrasto con la legge oppure con il regolamento condominiale. Per essere nulle significa che le loro determinazioni sono particolarmente gravi e per essere sanate non è sufficiente che tutti i condomini le ratifichino ma è necessario che siano modificate al fine di essere allineate alla legge o al regolamento.
La differenza principale fra una deliberazione nulla e annullabile sta nel fatto che quella nulla non esercita alcun effetto nel futuro ne retroattivo rispetto alla decisione stessa in quanto non è in grado di manifestare la sua funzione.
Altra caratteristica delle deliberazioni nulle è quello di poter essere impugnate senza limiti di tempo.
Le deliberazioni assembleari annullabili invece producono effetti se non vengono impugnate entro 30 giorni dalla delibera per i presenti o entro 30 giorni dal giorno in cui è stato notificato il verbale assembleare per coloro che erano assenti.
Diverso invece è il caso delle deliberazioni annullabili che possono essere sanate anche attraverso un’accettazione espressa o tacita da parte dei condomini. Per essere invece annullate e necessario impugnarle.
Esempi di deliberazioni nulle
Nel secondo vi proponiamo alcuni esempi tipici di deliberazioni assembleari che sono nulle e possono essere impugnate in qualsiasi momento. Un esempio sono le deliberazioni che sono palesemente in contrasto con le leggi, norme imperative, ordine pubblico o contro la costituzione. Sono annullabili invece quelle che hanno dei profili di irregolarità e relativi per esempio ai quorum necessari per la costituzione di un’assemblea.
Altro esempio sono le decisioni prese con un numero di millesimi inferiore a quello previsto dalla normativa di riferimento o dal regolamento condominiale.
Sono considerate annullabili anche quelle che presentano dei profili di irregolarità dovuti ad un procedimento irregolare di costituzione dell’assemblea come potrebbe essere il caso di omessa convocazione oppure ritardata convocazione da parte dell’amministratore.
Tipico per esempio il caso in cui Amministratore convochi con una certa urgenza l’assemblea condominiale senza che si rispetti un numero di giorni minimo previsto dal regolamento.
Altro esempio possono essere quelli che sono affetti da vizi formali.
Annullamento delibera assembleare condominiale
Vi sono anche dei requisiti previsti per l’impugnazione della delibera assembleare per la richiesta del suo annullamento. Legittimati a chiedere l’annullamento della delibera sono i condomini assenti in assemblea, sono quelli che si sono astenuti dalla decisione oppure quelli che hanno manifestato e fatto verbalizzare il proprio dissenso rispetto alla decisione da impugnare in cui un condomino abbia votato a favore della decisione non può poi dichiararsi contrario impugnare la decisione anche nel caso in cui abbia conferito la delega ad un altro condomino.
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Di liberazione assembleare condominiale può essere annullata solo dinanzi al giudice per cui è necessario richiedere l’intervento di un avvocato.
Casi particolari di impugnazione delle delibere assembleari usufrutto uso abitazione nuda proprietà
Nel caso per esempio di immobile affittato l’inquilino non partecipa alle delibere assembleari se non previo accordo scritto con la proprietà. Solitamente non viene data delega oppure viene circoscritta agli atti di ordinaria amministrazione e limitati alla durata del contratto stesso.
Anche l’acquirente di una nuova casa può impugnare la delibera assembleare qualora questa abbia ad oggetto atti o fatti o scelte che possano incidere sulla sua sfera giuridica. Tuttavia è sempre bene farsi dare almeno gli ultimi tre verbali assembleari in sede di acquisto proprio per evitare che ci possono essere delle deliberazioni in tal senso.
È bene neanche sapere che il venditore della casa resta comunque solidalmente responsabile con gli acquirenti per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa l’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Inoltre l’acquirente sarà obbligato solidalmente con il venditore al pagamento delle rate condominiali relative all’anno in corso e quello precedente.
Nel caso di usufrutto in premiazione della delibera assembleare deve essere circoscritta all’ordinaria amministrazione.
Il nudo proprietario può impugnare le delibere assembleari quando le decisioni riguardano opere e interventi di manutenzione straordinaria.
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