Casa, immobili, terreni

Iva 4% Seconda Casa: come sfruttarla e quando è possibile richiederla

19 Aprile 2023

29959

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Table of Contents

L’applicazione dell’aliquota del 10% o del 4% trova posto anche nell’acquisto di casa che non rispettano la definizione di abitazione principale né i requisiti per le applicazione delle agevolazioni prima casa per cui sarà possibile avere la riduzione anche per l’acquisto di secondi o terzi appartamenti, ville, o abitazioni. Questo anche se non sono rispettati i termini per abitazioni non di lusso che, ricordiamo, hanno peraltro subito ultimamente anche delle piccole modifiche. Più precisamente già in passato è stato chiarito circolare n. 19/E del 2001 che anche in caso di mancato rispetto delle condizioni previste per i benefici prima casa è possibile applicare l’aliquota ridotta nei contratti di subappalto.

Più precisamente “l’aliquota Iva del 4 per cento, prevista dal numero 39 della tabella A, parte seconda, allegata al Dpr 26 ottobre 1972, n. 633 per la prestazioni di servizi diretti alla realizzazione di un fabbricato di cui alla legge 408/1949 effettuata nei confronti di soggetti che svolgono attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita, si applica anche alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di subappalto attraverso i quali l’impresa costruttrice affida ad altri soggetti la realizzazione di parte dei lavori relativi alla costruzione dell’edificio. Ciò in quanto l’aliquota Iva si determina in riferimento all’appalto principale, estendendosi poi a tutti i subappalti in ragione del fatto che questi concorrono alla realizzazione dell’opera che il legislatore ha inteso agevolare”.

Ricordiamo che la definizione di un contratto di appalto prevede, in base all’articolo 1655 che “L’appalto è il contratto con il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.

La stessa previsione potrà essere applicata anche alle prestazioni di servizi effettuate in base ad eventuali contratti di sub appalto.

Fatta questa premessa è importante rilevare che nella definizione delle casistiche relative alla possibile applicazione non si fa menzione della tipologia di bene su cui viene effettuato l’intervento né le caratteristiche intrinseche che questo debba avere.
In base a tale mancata previsione normativa, propria di una ratio normativa che, al contrario di quella sui benefici prima casa, non è diretta ad agevolare il fabbisogno abitativo, ma a ridurre il fabbisogno finanziario di coloro che si trovano ad acquistare materiali o incaricare ditte per l’esecuzione di lavori, l’agevolazione potrà essere applicata sia su prima sia su seconda e terza casa.
In tal modo si amplia il ventaglio delle casistiche per cui è possibile sfruttare il beneficio dell’aliquota ridotta a diretto impatto sul costo della commessa e della esecuzione dei lavori di costruzione o ristrutturazione edilizia.

Sciolto il dubbio sul perimetro di applicazione dell’agevolazione fiscale potete leggere l’approfondimento sulle tipologie di lavori e le ulteriori condizioni per sfruttare al meglio ai benefici vi rimando all’articolo dedicato all’applicazione dell’Iva al 10% e al 4%.

Novità IVA 4% dal Decreto Semplificazioni 2014

L’art. 33 del decreto semplificazioni – decreto legislativo 21 novembre 2014, n 175, modifica i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (i.e. applicazione dell’aliquota ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad IVA che abbiano ad oggetto detti immobili).

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile;
cat. A/8 – abitazioni in ville;
cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso“.

L’art. 33 del decreto allinea, peraltro, la nozione di “prima casa” rilevante ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4 per cento alla definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di imposta di registro (i.e. aliquota nella misura del 2 per cento per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9).

Pertanto, a decorrere dall’entrata in vigore del decreto semplificazioni, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire dell’aliquota IVA del 4 per cento, deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del regime di favore (cat. A/2 – abitazioni di tipo civile; cat. A/3 – abitazioni di tipo economico; cat. A/4 – abitazioni di tipo popolare; cat. A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; cat. A/6 – abitazioni di tipo rurale; cat. A/7 – abitazioni in villini; A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi), oltre all’attestazione della sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Qualora in sede di stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota del 4 per cento, è possibile rettificare le relative fatture mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota IVA del 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto (cfr. risoluzione 7 dicembre 2000, n. 187).

Resta inteso che l’agevolazione IVA “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati. (cfr circolare n. 31 del 2014)

Nel caso non l’abbiate ancora consultato potete leggere la guida sulla tassazione delle seconde case: è una guida sintetica che ripiega anche con esempi pratici il prelievo erariale che viene fatto attraverso l’Irpef, l’Imu, la TARI e la TASI nonché sulle imposte di registro nel caso di acquisto e gestione della villa, fabbricato, immobile che sia.