Iva agevolata al 4% prima casa: benefici fiscali

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Sintesi della aliquota IVA agevolata del 4% per la costruzione o ristrutturazione della prima casa o seconde abitazioni anche alla luce dell’ultima risoluzione ministeriale sui benefici prima casa e dell’Iva agevolata  ristrutturazioni del 4% e delle lavorazioni che solitamente vengono definite extracapitolato con il costruttore, a seconda delle esigenze di chi acquista.
Il contribuente ha apportato delle migliorie alla propria abitazione, ossia ha ristrutturato la propria prima casa concordando i materiali direttamente con l’impresa costruttrice dell’immobile, la quale li ha fatturati a sua volta direttamente all’acquirente dell’immobile.

Quando si applica l’Iva 4% agevolata sulla costruzione

L’agenzia delle entrata ha risposto che l’IVA agevolata del 4% si applica  limitatamente alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all’articolo 13 della Legge 2 luglio 1949, n. 408 – Disposizioni per l’incremento delle costruzioni edilizie, e successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis)” così come definito dalla tabella A al punto 39 del Testo unico Iva.

Come inserito infatti al punto 39 della citata tabella, si applica  l’aliquota agevolata del 4% per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione dei fabbricati di cui all’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva vendita, ivi comprese le cooperative edilizie e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni rurali di cui al numero 21-bis).

L’Articolo 13 qualifica quali abitazioni godono di questo trattamento di favore previsto dal punto 39 che sono “Le case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano
il carattere di abitazione di lusso, la cui costruzione sia iniziata entro il 31 dicembre 1953 ed ultimata entro il biennio successivo all’inizio, saranno esenti per venticinque anni dall’imposta sui fabbricati e relative sovraimposte dalla data della dichiarazione di abitabilità. Nel termine di sei mesi dalla pubblicazione della presente legge, con decreto del Ministro per i lavoro pubblici, sentito il Ministro per le finanze, saranno fissate le caratteristiche per la classifica delle abitazioni di lusso.” A tal proposito trovate articolo di rimando per la definizione delle abitazioni di lusso che potrebbe esservi utile.

Nella natura dell’agevolazione prima casa v’è l’elemento della novità connesso alla costruzione ex novo di un immobile con requisiti oggettivi e soggettivi sia in capo al soggetto richiedente l’agevolazione che in capo all’immobile oggetto di agevolazione fiscale e anche alla ristrutturazione della prima casa che è fuori dal beneficio dell’ Iva agevolata al 4% se priva l’immobile di quei requisiti.

I lavori di ristrutturazione in questo caso sono stati commissionati a terzi da una cooperativa edilizia a proprietà divisa, mentre i lavori di miglioramento sono stati commissionati da un soggetto in possesso dei requisiti prima casa e fuori dal capitolato lavori e pertanto inquadrabili tra gli interventi di migliorie e non tra quegli elementi determinanti a rendere atto l’immobile al soddisfacimento del bisogno abitativo in capo al contribuente, presupposto questo su cui si fonda la previsione agevolativa fiscale e che anima anche l’applicazione dei benefici prima casa ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro in caso di acquisto di prima casa.

Tuttavia l’agenzia delle entrate sembra recepire la vera finalità di questi interventi che, seppur extra capitolato, non modificano le condizioni oggettive dell’immobile non rendendolo di lusso e pertanto sembra tollerare interventi che seppur in fase di ultimazione dell’immobile e non previsti nel capitolato lavori sono finalizzati a migliorare le condizioni di abitabilità dell’immobile.
Questo per dire che seppur interventi resi in fase di ultimazione della costruzione ma extra capitolato e finalizzati a rendere il bene più gradevole (accorgimenti esterni, materiali di pregio, o semplicemente diversi) o confacente ad elementi soggettivi del contribuente entro i limiti oggettivi previsti dal legislatore sono consentiti dal fisco anche se resi al fine di ampliare oltre che ristrutturare la prima casa, ma sempre che il soggetto rispetti requisiti oggettivi e soggettivi delle agevolazioni prima casa.

Cosa sconta l’aliquota Iva del 4%

In linea di principio possiamo dire che l’Iva 4% viene riconosciuta in quei casi dove il proprietario dell’immobile sarebbe inciso con un’Iva del 20% per l’acquisto dei materiali, invece il legislatore fiscale ha previsto per esempio nell’ambito della costruzione della prima casa e proprio sull’acquisto di beni e prodotti finiti, materie prime e semilavorate compresa la posa in opera ed i servizi accessori necessari a rendere utilizzabile il bene, si applica l’aliquota l’Iva del 4% che dovrete richiedere a chi ve li sta vendendo o altrimenti chiedere ulteriori spiegazioni.

Fabbricati costruiti secondo la Legge Tupini n. 408 del 1949

In questi casi anche i contratti di appalto o di opera ma anche le materie prime, semilavorati e prodotti finiti sconteranno l’aliquota Iva del 4%  nel caso di proprietario avente i requisiti previsti per la prima casa altrimenti per le seconde case, sempre nel rispetto dei requisiti dell’immobile previsti dalla legge Tupini si potrà beneficiare comunque dell’aliquota Iva del 10%.
Inoltre potranno beneficiare dell’aliquota Iva agevolata al 4% anche le imprese e le cooperative di costruzioni o consorzi che costruiscono immobili per la rivendita sempre che rispettano i dettami della legge Tupini e sempre nell’ambito di contratti di appalto di opera e servizi e comprensive anche di eventuale fornitura di beni e prodotti finiti o semilavorati.

Iva agevolata 4% sulla ristrutturazione per eliminazione barriere architettoniche

Per quello che concerne la ristrutturazione di case invece potrete godere dell’aliquota agevolata del 4% limitatamente agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria purchè realizzati sempre nell’ambito di contratti di appalto o di opera di servizi diretti al superamento o eliminazione di barriere architettoniche per qualunque tipologia di immobili e comprensivi di eventuali beni, materie prime, prodotti finiti o semilavorati.

La tabella A) allegata al DPR 633 del 1972 infatti recita al punto 41-ter) che si applica l’aliquota Iva agevolata per le prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto aventi ad  oggetto  la  realizzazione  delle  opere  direttamente  finalizzate  al superamento o alla eliminazione delle barriere architettoniche.

Se pensate di non rientrare nell’ambito dell’aliquota Iva agevolata del 4% potete vedere se rientrare nell’aliquota iva agevolata del 10% prevista sia per la costruzione sia per la manutenzione della casa, considerando che la spettanza delle agevolazioni fiscali dipende sia dallo status del proprietario, sia della tipologia di servizi sia dalla destinazione dell’immobile se prima o seconda casa.

IN SINTESI

potete fruire dell’ Iva agevolata al 4% sulla ristrutturazione se effettuate lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria o per interventi tesi al superamento di barriere architettoniche. Le parole evidenziate vi rimandano agli articoli di approfondimento (sono semplici link infatti, ma molto utili!).

Novità dal Decreto Semplificazioni 2014

L’art. 33 del decreto semplificazioni – decreto legislativo 21 novembre 2014, n 175, modifica i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (i.e. applicazione dell’aliquota ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad IVA che abbiano ad oggetto detti immobili).

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione al numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti:

• cat. A/1 – abitazioni di tipo signorile;
• cat. A/8 – abitazioni in ville;
• cat. A/9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso“.

L’art. 33 del decreto allinea, peraltro, la nozione di “prima casa” rilevante ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4 per cento alla definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di imposta di registro (i.e. aliquota nella misura del 2 per cento per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9).

Pertanto, a decorrere dall’entrata in vigore del decreto semplificazioni, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire dell’aliquota IVA del 4 per cento, deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del regime di favore (cat. A/2 – abitazioni di tipo civile; cat. A/3 – abitazioni di tipo economico; cat. A/4 – abitazioni di tipo popolare; cat. A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare; cat. A/6 – abitazioni di tipo rurale; cat. A/7 – abitazioni in villini; A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi), oltre all’attestazione della sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Qualora in sede di stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota del 4 per cento, è possibile rettificare le relative fatture mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota IVA del 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto (cfr. risoluzione 7 dicembre 2000, n. 187).

Resta inteso che l’agevolazione IVA “prima casa” non trova applicazione in relazione ai trasferimenti di immobili non abitativi, quali quelli rientranti nella categoria catastale A/10 – uffici e studi privati. (cfr circolare n. 31 del 2014)

Novità 2016: detrazione Iva per l’acquirente

Leggete l’articolo dedicato alla novità introdotta dalla legge di stabilità consistente nella possibilità per l’acquirente di casa di detrarsi l’iva che addebiteranno le imprese di costruzioni in fattura e che potrebbe essere un altro ulteriore incentivo contro le agevolazioni sulle ristrutturazioni che hanno un po’ penalizzato, diciamocelo, il settore delle nuove costruzioni. Leggete quindi l’articolo dedicato allo sconto fiscale Iva sugli immobili acquistati dal costruttore.

Riferimenti:
RM 22 del 2011 AE

http://www.tasse-fisco.com/case/abitazione-di-lusso-caratteristiche-quando/12678/

Articoli correlati e di approfondimento dove troverete alcune risposte alle vostre domande:
Detrazione lavori ristrutturazione e manutenzione
Manutenzione ordinaria e straordinaria
Guida benefici prima casa
Sintesi Guida al 4% – 10% – 21% in Edilizia
Guida all’applicazione dell’IVA al 10%

Ai proprietari di casa consiglio di leggere soprattutto quest’ultimo link dedicato alla applicazione dell’Iva al 10% perchè sono sicuro che molti di voi troveranno che si sono fatti applicare l’Iva ordinaria al 20 o al 22: se siete in tempo potrete richiederne il rimborso!