Iva e Immobili: Trattamento Fiscale degli acquisti e delle vendite di fabbricati

Aggiornato il 16 Maggio 2023

Vediamo la tabella di sintesi con il regime Iva e Imposta di registro per le cessioni, vendite e acquisti di immobili strumentali per natura o per destinazione che ha subito delle novità dall’anno di imposta 2014 recependo le modifiche introdotte prima dal Decreto Sviluppo del Governo Monti e successivamente da quello Letta. Qui trovate riepilogate in sintesi i punti salienti che abbiamo ripercorso per rispondere alle vostre domande e dando anche qualche chiarimento in più per calcolare l’impatto fiscale derivante dalla compravendite.

L’applicazione dell’Iva alle operazioni che implicano il trasferimento di diritti reali su immobili riguarda sia la cessione vera e propria di immobili, siano essi edifici o terreni, sia le assegnazioni di case di civile abitazione che le cooperative edilizie (e naturalmente i loro consorzi) eseguono nei confronti dei propri soci.

Trattamento fiscale Iva delle cessioni e acquisti di immobili

Le cessioni e gli acquisti di fabbricati ed immobili situate nel territorio dello Stato è generalmente soggetto ad Iva. Per delimitare l’ambito oggettivo dell’applicazione dell’IVA alle cessioni di immobili, assumeremo che per cessioni si ritengono essere tali tutti quegli atti che a titolo oneroso comportano il pagamento di un prezzo.

I parametri da tenere a mente per capire il trattamento fiscale Iva e ai fini dell’imposta di registro è sempre la tipologia catastale dell’immobile se abitativo o strumentale e la qualificazione del soggetto che vende se titolare di partita Iva che agisce come imprenditore o come persona fisica. Nel caso di titolare di partita Iva e quindi di società potrebbe esserci poi il caso in cui sia un soggetto esente Iva o con percentuale di detraibilità ridotta il che potrebbe modificare il trattamento ma sono fattispecie più residuali (esempio banche o assicurazioni).

Nuova tassazione sulle cessioni e acquisti immobiliari

Nel caso di immobili strumentali si farà riferimento al solito alla data di ultimazione dei lavori. Se l’immobile strumentale viene ceduto prima dei cinque anni da parte del costruttore o dell’impresa di ristrutturazione il regime Iva sarà imponibile e l’aliquota dipenderà dalle caratteristiche dell’immobile e del soggetto acquirente, mentre l’imposta di registro sarà fissa di 200 euro mentre le imposte ipotecarie e catastali saranno complessivamente pari al 4% di cui il 3% per imposta ipotecaria e 1% per la catastale.

Vendita di immobili abitativi: case

Nel caso di Immobili abitativi anche ci si comporterà come visto sopra prendendo come data di riferimento lo spartiacque dei cinque anni al di sotto di cui il regime Iva sarà quello di imponibilità mentre oltre i cinque anni sarà esente. Stesso discorso visto sopra nel caso di cessione di soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione. In questo caso le imposte ipotecarie e catastalli varranno ciascuna 200 euro.

Ricordo anche che nel concetto di vendita o cessione si associa nel diritto tributario a seconda dei casi anche l’autoconsumo, la permuta e l’assegnazione o conferimento di immobili a capitale sociale/patrimonio o viceversa come anche la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento. I diritti di godimento sugli immobili che rientrano in tale fattispecie sono il diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto,  l’uso e l’abitazione (che trovate riepilogati e descritti dagli articoli 952 a 1022 del codice civile). Per quello che concerne invece i diritti reali di garanzia come il pegno e l’ipoteca non andranno ad Iva ma ad imposta di registro.

Stesso discorso visto sopra vale anche nel caso delle ditte che ristrutturano l’immobile o il fabbricato eseguendo lavori di manutenzione straordinaria individuati all’art. 3 lettera c), d), ed f del DPR 380 del 2001.

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato avete più volte avuto modo di rilevare che la classifcazione ai fini Iva fa riferimento agli immobili strumentali per natura classificati nelle Categorie catastali A/10, B, C, D ed E e che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un utilizzo diversa a meno di radicali trasformazioni che ne alterino le caratteristiche: essi mantengono la caratteristica di strumentalità anche nel caso in cui non vengano utilizzati, o vengano concessi a terzi in uso o comodato. poi vi sono quelli abitativi che rientrano nelle categorie da A/1 ad A/11 esclusi come detto gli A/10. A questo si aggiunge un’altra categoria non fissata castalamente ma in relazione alla destinazione a cui un immobile è volto: parlo dei cosiddetti immobili strumentali per destinazione il cui esmepio più tipico è quello di una abitazione parzilamente o totalmente destinata ad uso studio o ufficio e di fatto assimilata nel trattamento Iva ad un fabbricato strumentale.

Vendita di immobili strumentali: uffici, negozi, opifici, ecc

Viceversa gli immobili definibili come strumentali per natura (vedi nota 2) sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un utilizzo diverso a meno di radicali trasformazioni che ne stravolgano le caratteristiche: essi mantengono la caratteristica di strumentalità anche nel caso in cui non vengano utilizzati, o vengano concessi a terzi in uso o comodato. L’Amministrazione finanziaria ha individuato gli immobili strumentali per natura in quelli che fanno parte dei gruppi catastali B, C, D ed E, nonché nelle unità immobiliari classabili in A/10 (uffici). Va da sé che tale tale classificazione ( riferimento agli immobili A/10) deve risultare dalla concessione edilizia, anche se ottenuta in sanatoria (così come stabilisce la Risoluzione Ministeriale 3 marzo 1989, n. 3/330). Vanno infine considerati come strumentali quegli immobili che vengono indicati all’articolo 95, comma 2, ultimo periodo del DPR 917/1986: si tratta dei fabbricati che vengono concessi in uso ai dipendenti che, per esigenze di natura lavorativa, abbiano trasferito la propria residenza nel territorio comunale ove svolgono la propria prestazione.

Dal 26 giugno 2013 il DL 83 2012 ha introdotto particolari novità nel trattamento Iva sia delle locazioni sia delle vendite e cessioni di immobili e che trovate riportate nell’art. 9.

Nel caso della vendita di Fabbricato strumentali da soggetti titolari di partita Iva a soggetti provati si applica l’aliquota Iva in misura ordinaria a meno di per rispettare i casi previsti per l’applicazione dell’aliquota ridotta di cui al numero 127-quinquiesdecies della Tabella A, parte III del DPR 633 del 1972.

Vendite di immobili destinate ad alloggi sociali

La definizione la trovate nel D.M. sulle Infrastrutture del 22 aprile 2008 potranno rientrare  nel regime d’imponibilità con aliquota Iva al 10% così come avviene per i fabbricati strumentali  a vantaggio di tutti quegli enti o amministrazioni locali che posseggono questi immobili e che non subiranno in tal modo la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2 del DPR 633 del 1972.

Anche lato immobili strumentali non ci troviamo di fronte ad enormi cambiamenti dal 2014 in quanto le novità per lo più interessano l’imposizione indiretta (registro ipotecaria e catastali) relative ai trasferimenti di immobili abitativi.

Tuttavia anche per questi è ammessa l’imponibilità con opzione ad aliquota del 10% o 22% in funzione della specie dell’immobile) fatti salvi i casi delle vendite effettuate nel quinquennio dai costruttori e ristrutturatori, sempre imponibili IVA.

Il Reverse charge nelle compravendite immobiliari

Il regime del reverse charge non subisce modifiche per cui l’acquirente titolare di partita IVa (altrimenti il reverse non si applica alle persone fisiche) e non il venditore si dovrà emettere autofattura e liquidare conseguentemente l’IVA ogni qual volta  ci si trovi di fronte a casi di cessioni immobiliari con opzione IVA.

La tassazione della plusvalenza ai fini Irpef prima o dopo i cinque anni

Relativamente alla tassazione dell’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile che graverà sul venditore cessionario potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa. Vi ricordo che seppur la vendita sarà prima dei cinque anni ma avrete destinato la casa alla vostra abitazione principale principale per la maggior parte del periodo di imposta, ossia tra acquisto e vendita, non subirete la tassazione della plusvalenza.

Ai fini dell’imposta di registro invece, qualora abbiate optato per le agevolazioni prima casa dovrete procedere al riacquisto entro l’anno altrimenti perderete i benefici e dovrete riversare la maggiore imposta comprensiva di sanzioni ed interessi.

La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili

Se la cessione avviene dopo cinque anni nulla cambia rispetto all’esempio visto sopra ai fini del registro e delle ipocatastali, ma il regime Iva diventerà quello di esenzione salvo opzione come anche nel caso in cui il venditore è un soggetto diverso dal costruttore o ristrutturatore.

Benefici fiscali prima casa
Guida locazione immobili
Manutenzione Ordinaria e Straordinaria degli immobili

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (ante Decreto Sviluppo 2012)

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (ante Decreto Sviluppo 2012)

Nuova tassazione sulle locazioni immobiliari

Il nuovo regime fiscale dal 2012 è rimasto pressoche invariato per gli strumentali dal 2014 previsto per le locazioni di immobili strumentali  prevederò un regime di esenzione Iva ed imposta di registro dell’1% o con opzione Iva al 22% (salvo sempre modifiche).

Il regime fiscale invece per le locazioni di fabbricati abitativi prevede che  sia il regime di esenzione quello di naturale con un’aliquota del 2% ai fini dell’imposta di registro. Laddove inoltre il locatore sia la stessa impresa di costruzione o di ristrutturazione l’aliquota Iva scenderà al 10% con opzione esplicita e l’imposta di registro sarà fissata nella misura di 67 euro.

Potete anche approfondire il mondo Iva attraverso le categorie che trovate sulla destra e suddivise per aree tematiche e che approfondiranno le tecniche della detrazione Iva, i fogli di calcolo per le liquidazioni periodiche,  le tabelle con detrazioni Iva e vademcum gratuiti da poter consultare liberamente.

Termini Prescrizione Accertamento IVA

Ritenute d’acconto nei contratti d’appalto e sub appalto: come funzionano e quanto valgono le sanzioni 

[learn_more caption=”Attestato certificazione energetica”]L’attestato di certificazione energetica o di rendimento dal punto di vista energetico dell’edificio è il documento, redatto secondo quanto previsto dal D.Lgs. 192/2005, che certifica la prestazione energetica, ed eventualmente anche alcuni parametri energetici, caratteristici dell’edificio: tale documento ha una validità massima di dieci anni a partire dal momento del suo rilascio, e deve essere aggiornato in occasione di ogni intervento di ristrutturazione che incida sulla prestazione energetica dell’edificio stesso o della relativa impiantistica. Sul tema è intervenuto anche lo Studio n. 334-2009/C del 16 giugno 2009 del Consiglio nazionale del Notariato, che ha ritenuto di dover sottolineare il fatto che, mentre l’obbligo di dotazione della certificazione energetica riferita all’edificio compravenduto nel caso di immobili di nuova costruzione (o che abbiano subito incisivi interventi di ristrutturazione) si pone in capo al soggetto costruttore (così intendendo anche il soggetto che abbia eseguito gli interventi di ristrutturazione), per tutti gli altri casi l’obbligo di allegazione è previsto in capo al venditore, ovverosia in capo al soggetto obbligato a procurare la certificazione energetica. Inoltre, per quanto attiene agli edifici realizzati, o eventualmente ristrutturati in forza di un permesso di costruire, o, anche, eventualmente, di una Dia, rispettivamente richiesta e presentata nel periodo ricompreso tra l’8 ottobre 2005 ed il 31 dicembre 2008, la certificazione energetica condiziona l’efficacia della dichiarazione di fine lavori (articolo 8, comma 2, D.lgs 192/2005. Non va poi dimenticato che, ai sensi di quanto disposto dall’articolo 2, comma 282, della Legge 244/2007 (Legge Finanziaria 2008), la certificazione energetica rappresenta un elemento al quale è subordinato il rilascio del certificato di agibilità dell’edificio. L’obbligo di dotazione può essere assunto in capo al soggetto acquirente in conseguenza di una specifica pattuizione, alla quale le parti in causa, dopo essere state adeguatamente informate ed avere proceduto a valutare i rispettivi interessi, potranno addivenire in sede di rogito notarile (si tenga presente che la normativa statale, in alcuni casi, ha subito modifiche ad opera del legislatore regionale: e precisamente in Piemonte, Liguria, Lombardia ed Emilia Romagna). Successivamente, per effetto di quanto viene previsto dall’articolo 35, comma 2-bis del D.L. 25 giugno 2008, n. 112 (convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto 2008, n. 133 (“manovra estiva 2008”), l’obbligo di allegazione a pena di nullità dell’atto è stato sostituito da quello di “dotazione” senza che tuttavia venissero previste sanzioni per il caso di eventuale inadempimento. In questo quadro, in cui sussistono dubbi in merito alla derogabilità o meno dell’obbligo di allegazione delle certificazione energetica all’atto traslativo della proprietà del bene immobiliare, l’unica sanzione specifica conseguente al mancato assolvimento dell’obbligo di dotazione è quella prevista dall’articolo 16, comma 7, D.Lgs 192/2005, in base alla quale il costruttore che non ottemperi all’obbligo di consegnare all’acquirente, contestualmente all’unità immobiliare (secondo quanto previsto dall’articolo 6, comma 1, D.Lgs 192/2005), l’originale della certificazione energetica è sanzionato in misura non inferiore a 5.000 euro e non superiore a 30.000. [/learn_more]

(2) Gli immobili strumentali per natura “sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” classificati nelle categorie catastali B, C, D, ed E, nonché nella categoria A/10 (uffici) a condizione che la destinazione ad ufficio od a studio privato rivenga dalla concessione edilizia, anche in sanatoria. In materia, è intervenuta la Circolare 21 luglio 1989, n. 36 che ha ribadito come le costruzione la cui destinazione sia civile abitazione, non rientrano nella categoria di bene strumentale per natura gli immobili che l’azienda concede in uso ai dipendenti che hanno trasferito la propria residenza anagrafica in funzione a esigenze lavorative nel territorio dell’amministrazione comunale in cui prestano la propria attività, con la limitazione al periodo di imposta in cui si verifica il trasferimento ed ei due successivi. Resta comunque aperta la questione relativa alla coesistenza (ove esistente) fra l’attività del legislatore regionale e quello nazionale: a questo riferimento, secondo, Confedilizia, quanto statuito a livello nazionale, prevale per gerarchia delle fonti sul livello regionale, mentre il Consiglio nazionale del Notariato propende per la prevalenza della legislazione regionale. In ogni caso la violazione dell’obbligo di produzione della certificazione, anche se potrebbe non condurre all’invalidazione dell’atto di compravendita, può essere fonte di responsabilità civile in capo al venditore nei confronti dell’acquirente, almeno per quanto si può riferire alla mancata informazione del suddetto documento previsto per esplicita disposizione normativa.[/tab] [/tabcontent] [/tabs] [/tab] [/tabs]