L’affitto di case di abitazione, residenze secondarie al mare, in montagna o in campagna fa sorgere il problema delle tasse e delle imposte di registro ed iva al momento di stipula dell’atto dal notaio, oltre agli adempimenti amministrativi e fiscali a cui i locatori sono soggetti e sulle modalità di pagamento del modello F23 ed F24 per le tasse. Per questo vi forniamo un breve vademecum per una guida fiscale alle locazioni di immobili abitativi. Dal 2006 le locazioni di fabbricati abitativi, abitazioni appartamenti rientrano nel regime di esenzione dell’Iva o anche si dice fuori campo IVA, nel caso in cui l’affittuario sia una persona fisica non titolare di partita iva.
Per il principio di alternatività Iva-Registro colui che affitta l’appartamento pagherà un’imposta di registro in misura proporzionale o in misura fissa (ma accade di rado solo in singole fattispecie che trattiamo dopo).
Locatore con partita IVA
Nel caso di affittuario persona fisica non titolare di partita Iva che loca un fabbricato, immobile, appartamento abitativo (categoria A e B esclusi A/10) l’affitto non è soggetto ad Iva, anzi si dice che la locazione è fuori campo Iva.
L’imposta di registro in questo caso è fissata nella misura del 2% del valore del contratto ed i riferimenti normativi sono contenuti nell’art. 5 co. 1 lett. b) della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/869.
Nuova tassazione sulle locazioni immobiliari
Il nuovo regime fiscale dal 2012 previsto per le locazioni di immobili strumentali prevederò un regime di esenzione Iva ed imposta di registro dell’1% o con opzione Iva al 21%.
Il regime fiscale invece per le locazioni di fabbricati abitativi prevede che sia il regime di esenzione quello di naturale con un’aliquota del 2% ai fini dell’imposta di registro. Laddove inoltre il locatore sia la stessa impresa di costruzione o di ristrutturazione l’aliquota Iva scenderà al 10% con opzione esplicita e l’imposta di registro sarà fissata nella misura di 67 euro.
Locatore senza partita IVA (Persona fisica)
Con Il DL223 del 2006 le locazioni rientrano in un regime generale di esenzione eccetto alcune fattispecie dell’Iva in linea generale i cui riferimenti normativi sono contenuti nell’art. 10 comma 1 n. 8) del DPR 633 del 72;
Gli affitti soggetti ad Iva sono quelli che hanno ad oggetto le locazioni di immobili da parte delle stesse società costruttrici o ristruttaturatori, di durata superiore a 4 anni (4+4), nell’ambito dei piani di edilizia abitativa convenzionata e sempre che la locazione sia stata stipulata entro 4 anni dalla costruzione o dai lavori di ristrutturazione. In questo caso opera un caso speciale in quanto la fattura dell’impresa costruttrice applicherà un’Iva del 10% ed un imposta di registro in misura fissa si soli 168 euro.
Nel caso poi di locazioni ed affitti di alloggi paralberghieri in immobili abitativi, come affittacamere, case vacanze, residence appartamenti per intenderci le leggi regionali impongono l’applicazione dell’Iva nella misura del 10% e quindi equiparate ad alberghi, residence ed hotel.
Visualizza un vademecum fiscale per le locazioni di case ed una guida fiscale per il trattamento delle imposte di registro ed iva negli affitti di appartamenti e abitazioni.
Nei successivi articoli parleremo delle locazioni di uffici, A/10 immobili strumentali.
Le novità della nuova manovra economica 2010 impongono dal primo luglio prossimol’indicazione nel modulo di richiesta di registrazione dei contratti di affitto e locazione di immobili anche i dati catastali e questo imprimerà una svolta decisiva all’emersione degli immobili fantasma non ancora iscritti e censiti al catasto.
Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (ante decreto sviluppo 2012)
Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (ante decreto sviluppo 2012)
Questo sempre che non facciate ricorso al nuovo e vantaggioso regime fiscale della cedolare secca sugli affitti
Purtroppo sè semplicemente un povero che agisce autonomamente può fare poco mentre seè una testa di legno allora il discorso cambia perchè dimostrando che lui è solo no schermo può risalire al vero beneficario e attingere alle sue disponibilità.
No c’è spazio alla libera conrattazione tra le parti per cui se riuscite metteti d’accordo e disciplinate eventuali spese ordinarie e straordinarie come gestirel ricordando che le regole comuni sono che il locatore si accolla le spese straordinarie, il locatario quelle ordinarie e ricordando anche che il locatore deve mettere in condizioni il locatario di godere delle locazione e quindi dve anche consegnare un immobile funzionante, altrimenti si accollerebbe appunto le spese straordinarie.
gentile tasse e fisco, mi capita di tutto,vi prego di rispondermi anche a questo quesito,ho affitato un fondo a una ditta (yacht service) con regolare contratto mi hanno pagato due mensilità poi sono scomparsi il fondo è rimasto sempre chiuso,ho dato il tutto in mano ad un avvocato,sono trascorsi gia otto mesi, la prima notifica fatta dal giudice è tornata idietro, successivamente il responsabile è stato trovato ,ma da quanto ho capito nessuno sa cosa possiede e se possiede,il mio avvocato mi ha riferito, che se le cose stanno cosi,mi tocherà pagare tutte le spese.é vero? cosa posso fare? possibile che non ci sia un qualcosa che possa vedere se possiede un conto corrente o una auto da potermi risarcire almeno dagli affitti persi? inoltre non posso nemmeno entrare nel mio fondo o affittarlo di nuovo se non dopo che, il fondo sia stato liberato da questo mascalzone.VI RINGRAZIO di cuore.
ho dimenticato di completare quanto detto sopra , continuo perche nel contratto è specificato che “il conduttore non può realizzare alcuna modifica senza l’autorizzazione scritta dal locatore” in questo caso il conduttore potrà pretendere un risarcimento? grazie
gentile tasse e fisco,ritorno sui due fondi affittati senza il bagno nei contratti è evidenziato ” il conduttore ha esaminato il fondo e l’ha ritenuto adatto alle sue neccessità” a questo punto qualora il conduttore in futuro volesse fare un bagno,devo pagarlo io ? oppure se lo vuole fare se lo paga ? e quando se ne andrà dovra lasciare il tutto cosi perche nel contratto è specificato
Nel caso di casa vacanze non imprenditoriale (persona fisica senza partia IVA) l’importo da inserire nella dichiarazione dei redditi alla voce redditi diversi come deve essere calcolato? e’ corretto inserire il valore dei ricavi (affitti) al netto delle spese sostenue (utenze, condomionio, servizio di pulizia dell’appartamento, wifi, manutenzione ordinaria, servizio di cambio biancheria, etc..).
Grazie.
Sandro
Ma quidni mi sta dicendo che l’immobile non sarebbe a norma per essere locato? Se si non si espone tanto ad una sanzione fiscale quanto a potenziali problemi con l’inquilino che comunque accetta di vivere in quello stabile. sarebbe meglio che specificasse di quali tipologie di problemi potrebbe avere timore.
Ho ereditato dai miei genitori, purtoppo defunti, un bene immobile (n°due fondi di 19metri quadri ciascuno)realizzati con l’abitazione nel 1936,sono stati affittati fino a luglio 2011 uno mentre l’altro fino a novembre 2011 con regolari contratti, registrati all’ufficio delle entrate (uno uso ufficio, l’altro uso commercio).Dal 1*gennaio 2012 ho trovato da affittarne uno per uso commercio.Siccome nei fondi non è mai esistito un bagnetto ,con i tempi che corrono,andrò incontro a delle difficoltà?
Vi
ringrazio di cuore
LOCATORE DI UN SOLO IMMOBILE USO “CASA VACANZE” SENZA PARTITA IVA.
Durata affitti DA 3 A 15 GIORNI con contratto firmato dalle parti (ovviamente non registrato) e ricevuta non fiscale.
Il reddito da indicare è “reddito da fabbricati” o “redditi diversi”?
Qual’è il reddito Irpef, considerato che la rendita catastale dell’immobile, non rivalutata, è di 781€?
L’ICI è da pagare come immobile locato?
grazie mille
giovanna