Aggiornato il 4 Maggio 2023
Passaggio importante nella compravendita di un immobile riguarda la verifica sulla corrispondenza tra la planimetria catastale e quella reale dell’immobile per diverse ragioni che vediamo nel seguito, insieme a come comportarsi e cosa fare per sanare la situazione, nonché vi indico a chi rivolgervi e quali potrebbero essere costi e tempi per la sanatoria in catasto dei disegni tecnici.
Mancata corrispondenza tra planimetria catastale e piantina effettiva della casa
La causa della mancanza di corrispondenza tra le mappe depositate in catasto e quella dell’immobile potrebbe essere dovuta, nella migliore delle ipotesi, ad un ritardato adeguamento da parte del catasto. Questo capita sopratutto nei casi in cui in cui una compravendita è stata preceduta da un’altra piuttosto recente.
Altro discorso il caso in cui invece abbiamo un’unità locale che nel corso degli anni diverse ristrutturazioni minori ne hanno comportato la trasformazione senza però che il precedente proprietario si sia attivato con in catasto per l’adeguamento richiesto.
Questo poteva nascere negli anni passati per ignoranza: non si conoscevano tutti gli adempimenti regolamentari che richiedevano alcuni lavorazioni interne. Talvolta il mancato aggiornamento era in malafede perchè i lavori di ristrutturazione venivano svolti per lo più in nero e non si voleva dare nell’occhio per cui si effettuavano senza troppa pubblicità e senza depositare alcunché.
Oggi questo è più difficile in quanto in soli 30 anni hanno compreso che se aumentavi le detrazioni fiscali al 50% o al 65% forse il nero (lavori non denunciati) diminuisce vertiginosamente. E così è stato: la detrazione fiscale dei lavori di ristrutturazione ha messo in crisi molte ditte di ristrutturazione.
Nella realtà ha fatto da volano per la normalizzazione di una attività e di tutto il suo indotto (materiali e sub appalti) che portava a far scomparire molto gettito fiscale. Tra le conseguenza anche il mancato adeguamento catastale compresa anche la revisione delle rendite catastali, che dalle ristrutturazioni dipendono e che oggi sono al centro di un intenso processo di bonifica. Ci è voluto poco dai! :-)
Talvolta manca qualche passaggio intermedio nelle volture catastali.
Bisognerà controllare la provenienza della particella catastale, cioè il tipo di frazionamento con cui è stata generata, da li è possibile verificare se la superficie è uguale a quella presente nella visura catastale. In ogni caso si può procedere alla rettifica della superficie, tramite un Tipo Particellare che va redatto da un tecnico abilitato.
In alcuni casi i lavori erano differenti da quelli poi realmente effettuati.
Nel passato questo non determinava problemi in quanto non veniva richiesta dai notai la corrispondenza o anche se richiesta non vi era una verifica diretta sul post come avviene oggi in occasione er esempio delle richieste di mutuo.
Oggi la banca incarica il proprio esperto di andare a visionare l’immobile. Dalla verifica della corrispondenza fra planimetria catastale e stato di fatto, emergeranno eventuali vizi o difformità che potrebbero interrompere la pratica di concessione del mutuo. Con tutte le conseguenza del caso. Se pensiamo solo al fatto che non potremmo vendere casa o che potremmo trovarci a dover corrispondere al proprietario il doppio della caparra precedentemente versata (e spesso parliamo di decine di migliaia di euro), possiamo comprendere facilmente come diviene determinante comprendere il reale stato di accatastamento del nostro immobile e capire tempi e costi dell’aggiornamento.
Planimetria catastale non presente in catasto
Il geometra o architetto del caso, o anche voi se siete volenterosi, si recheranno all’agenzia del territorio o potranno richiederla online. Qualora questa non sia presente o- line solitamente si va di persona perchè potrebbero esserci dei problemi di mancata o ritardata digitalizzazione della planimetria.
Non è detto infatti che non sia presente la versione cartacea.
Se non presente nel fascicolo o anche detto “Busta del fabbricato” allora sarà necessario incarica un geometra che provvedrà a:
- effettuare il sopralluogo nella abitazione la cui planimetria risulta mancante;
- disegno della piantina
- raccolta delle deleghe necessarie
- deposito presso il catasto
- riconsegna delle ricevute di deposito e della planimetria presente
Le attività sono molteplici per cui forse può essere riduttivo pensare che l’architetto o il geometra del caso si rechino solo al catasto. Nel seguito infatti un elenco delle attività che si potrebbero trovare a svolgere per vostro conto:
| La prestazione comprende: | |||||||||
| Colloquio con il committente, sottoscrizione disciplinare d’incarico comprensivo di adempimenti burocratici ai sensi del D.L. 196/2003 per il trattamento dei dati personali, posizione archivio, acquisizione di documentazione pregressa legale e catastale (atti notarili, successioni, accatastamenti precedenti, tipi di frazionamento, concessioni edilizie approvate); | |||||||||
| Accesso presso gli uffici dell’ Agenzia del Territorio – anche con consultazioni telematiche – per l’acquisizione di visure censuarie attuali, mappe cartacee, mappe wegis, verifica corrispondenza NCT-NCEU, visione pratiche precedenti; | |||||||||
| Sopralluogo e rilievo degli immobili oggetto della denuncia mediante opportuno metodo o verifica di rispondenza con gli elaborati grafici forniti dal Committente; | |||||||||
| Restituzione grafica con formazione di planimetria catastale dell’immobile in scala opportuna; | |||||||||
| Redazione denuncia di nuova costruzione o variazione mediante procedura informatica DOCFA, comprensiva, di elaborato planimetrico qualora necessario, planimetrie catastali, calcolo delle superfici catastali e classamento con attribuzione di rendita catastale; | |||||||||
| Sessione per la sottoscrizione della denuncia da parte del Committente; | |||||||||
| Presentazione presso gli uffici dell’ Agenzia del Territorio e/o con invio telematico; | |||||||||
| Ritiro e controllo dei risultati mediante acquisizione di visure aggiornate, da fornire al Committente. | |||||||||
| B.1. | ELABORATO PLANIMETRICO | ||||||||
| 1. | Rilievo e rappresentazione grafica fino a 3 u.i.u. (o BCNC) | ||||||||
| a) | ogni u.i.u. (o BCNC o cat. speciali) oltre i primi 3 – cadauno | ||||||||
| B.2. | RILIEVO E RAPPRESENTAZIONE GRAFICA | ||||||||
| 1. | Predisposizione planimetrie per singola u.i.u. | ||||||||
| a) | cat. A e B fino a mq 100 di superficie catastale | ||||||||
| 1) per ogni mq 100 (o frazione) di superficie catastale in più, oltre i primi 100 mq; | |||||||||
| b) | cat. C fino a mq 20 di superficie catastale; | ||||||||
| 1) per ogni mq 50 (o frazione) di superficie catastale in più, oltre i primi 20 mq; | |||||||||
| c) | cat. D ed E fino a mq 20 di superficie lorda rilevata | ||||||||
| 1) per ogni mq 200 (o frazione) di superficie lorda in più, oltre i primi 20 e fino a 1.000 mq; | |||||||||
| 2) per ogni mq 200 (o frazione) di superficie lorda in più, oltre i precedenti 1.000 mq; | |||||||||
| 2. | Maggiorazione del 50% per rilievi con difficoltà operative, condizioni disagiate, per fabbricati fuori squadra, muri con differenti spessori, locali inagibili | ||||||||
| totale importi del punto B.1.1 – B.2.1 | |||||||||
| 3. | Le eventuali prestazioni non contemplate ai punti precedenti, dovranno essere retribuite secondo l’onorario a vacazione in riferimento all’articolo 28 della Legge n. 144 del 1949 successivamente modificata dal D.M. n. 596 del 1993. | ||||||||
| 4. | Riduzione per rilievo già effettuato e planimetrie fornite dal Committente sul totale importi del punto B.1.1 – B.2.1 | ||||||||
| a) | riduzione del 10% per planimetrie cartacee | ||||||||
| b) | riduz. del 20% per planim. su supporto magnetico | ||||||||
| B.3. | CLASSAMENTO ED ATTIVITA’ ESTIMALI | ||||||||
| 1. | U.i.u. in categoria ordinaria – cadauna | ||||||||
| 2. | U.i.u. in categoria speciale o particolare di rendita catastale fino a 10.000 euro – cadauna | ||||||||
| a) | per ogni ulteriori 50.000 euro (o frazione) di rendita catastale, oltre 10.000 euro – cadauna | ||||||||
| 3. | Casi particolari valutati separatamente in modo autonomo. | ||||||||
| B.4. | COMPILAZIONE DOCUMENTI TECNICI (DOCFA) | ||||||||
| 1. | Per la prima u.i.u. (o BCNC) – cadauna | ||||||||
| a) | ogni u.i.u. (o BCNC) fino alla quinta – cadauna | ||||||||
| b) | ogni u.i.u. (o BCNC) oltre la quinta – cadauna | ||||||||
| B.5. | ATTRIBUZIONE RENDITA CATASTALE AD U.I. GIA’ IN ATTI | ||||||||
| Oltre a quanto previsto ai precedenti punti B.3 – B.4 | |||||||||
| 1. | per ogni u.i. trattata e planimetria raster acquisita | ||||||||
| B.6. | VARIAZIONE TOPONOMASTICA – MODIFICA IDENTIFICATIVO | ||||||||
| 1. | Per la prima u.i.u. (o BCNC) – cadauna | ||||||||
| a) | per ogni u.i.u. (o BCNC) successiva – cadauna | ||||||||
| B.7. | 1. | Maggiorazione del 20% per diritti di urgenza (pratica da istruire entro 10 gg dal conferimento d’incarico) | |||||||
| totale importi del punto B.1 – B.2 – B.3 – B.4 – B.5 – B.6 | |||||||||
| C.1. | DOMANDE DI VOLTURA | ||||||||
| La prestazione comprende: | |||||||||
| q | Colloquio con il committente, sottoscrizione disciplinare d’incarico comprensivo di adempimenti burocratici ai sensi del D.L. 196/2003 per il trattamento dei dati personali, posizione archivio, acquisizione di documentazione pregressa da preallineare; | ||||||||
| q | Accesso presso gli uffici dell’ Agenzia del Territorio – anche con consultazioni telematiche – per l’acquisizione di visure censuarie attuali; | ||||||||
| q | Esame della pratica e redazione della domanda di voltura secondo la normativa ed i metodi di compilazione vigenti, con l’ausilio della procedura informatica VOLTURA; | ||||||||
| q | Sessione per la sottoscrizione della domanda di Voltura da parte del Committente; | ||||||||
| q | Presentazione presso gli uffici dell’ Agenzia del Territorio; | ||||||||
| q | Ritiro e controllo dei risultati mediante acquisizione di mappe e visure aggiornate, da fornire al Committente. | ||||||||
| 1. | a) | voltura catastale fino a 1 nota e fino a 5 particelle | |||||||
| b) | per ogni particella in più oltre le prime cinque | ||||||||
| c) | per ogni nota in più oltre la prima | ||||||||
| 2. | Maggiorazione del 20% per diritti di urgenza (pratica da istruire entro 10 gg dal conferimento d’incarico) | ||||||||
| totale importi del punto C.1.1 | |||||||||
| 3. | Le eventuali prestazioni non contemplate ai punti precedenti, dovranno essere retribuite secondo l’onorario a vacazione in riferimento all’articolo 28 della Legge n. 144 del 1949 successivamente modificata dal D.M. n. 596 del 1993. | ||||||||
Quanto costa l’adeguamento
Gli onorari sono veramente i più vari possibile e dipendono dall’ampiezza dell’immobile, dalla regione dove vi trovate. Esistono degli onorari tabellari ma nella mia modesta esperienza nessuno li ha mai citati e sono sempre stati forbici piuttosto alte. Sono andato infatti dai 250 euro a 1.200, comprensivo, di tasse imposte, marche e bolli.
Qui trovato un esempio per il calcolo degli onorari di un collegio di geometri che può aiutarvi a posizionare un onorato medio se state facendo una verifica sui costi che vi stanno applicando. nel seguito un esempio:
1689__2758_ONORARI_DI_RIFERIMENTO_GEOMETRI_delibera_CD_Coll_14_10_10
Manca proprio il fascicolo dell’immobile
Per gli immobile costruiti ante 1967 il Notaio chiederà al venditore proprietario dell’immobile anche i certificati di abilità ed il fascicolo dell’immobile. Questa volta il depositario non è il proprietario ma è l’amministratore che sarà obbligato a prodigarsi a reperirlo nel più breve tempo possibile se non lo ha con sé.
Avere il fascicolo completo del fabbricato è ormai cosa risaputa e non è accettabile che l’amministratore qualora interrogato, dia domande evasive del genere “Non me lo ha dato il precedente amministratore”. La responsabilità dell’amministratore consiste anche nell’avere a disposizione tutta la documentazione inerente al fabbricato che sta amministrando e gestendo scrupolosamente il passaggio di consegne.
Il profilo di responsabilità dell’amministratore cresce ad ogni nuovo intervento legislativo in materia. Solo a titolo di esempio oggi è responsabile anche della sicurezza e del corretto funzionamento degli impianti, la gestione delle agevolazioni fiscali del condominio per i lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, di ristrutturazione o per il risparmio energetico. Sarà anche responsabile dell’adeguata informazione a tutti i condomini circa le norme in materiale di pubblica sicurezza o dell’eliminazione di eventuali barriere architettoniche. L’inottemperanza determina a suo carico profili di responsabili sia amministrativa sia penale.
Se interessati anche a questioni simili riguardo ai terreni, potete leggere: Come verificare i confini esatti del terreno
http://www.tasse-fisco.com/case/terreni-verifica-confini-esatti-catasto-visura-costi/35027/
