Calcolo valore della nuda proprietà 2021: tabella, convenienza e chiarimenti per l’acquisto

Vediamo insieme di ragionare sulla convenienza della nuda proprietà e su come si effettua il calcolo per la determinazione del prezzo di acquisto dell’immobile grazie anche alla tabella dei coefficienti e agli altri parametri che possono influenzare il valore.

Tabella Calcolo nuda proprietà 2021

Novità 2018

Con il Decreto del Dicembre 2017 il legislatore ha introdotto una modifica sostanziale nei coeiffienti di determinazione del valore dell’usufrutto.

I numeri della tabella soprastante si rendono necessari per calcolare le imposte, ad esempio, quando si acquista la nuda proprietà di un immobile, lasciando ad altri (l’alienante) il diritto di usufrutto sullo stesso, per la durata della vita di quest’ultimo. In questo caso, l’imponibile fiscale è dato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto (articolo 48, Dpr 131/1986).

Il calcolo del valore si effettua moltiplicando la rendita annua dell’immobile desumibile dalla più recente visura catastale che abbiate a disposizione per il tasso di interesse legale vigente al momento del rogito presso il notaio. Attualmente siamo allo 0,3% ma vi consiglio sempre di fare riferimento alla tabella con i tassi di interesse legali vigenti dove troverete anche l’ultimo entrato in vigore. Il valore avrà moltiplicato per il coefficiente corrispondente all’età dell’usufruttuario riportato in tabella.

A) Valore CASA da perizia di stima = 300 mila euro (A)
B) Tasso di interesse legale: esempio 0,3%
C) Età del beneficiario dell’usufrutto: 77 anni coefficiente corrispondente all’età del beneficiario: 90 (C)
D) Rendita annua = valore piena proprietà (A) x tasso interesse legale (B) = 300.000 x 0,3% = 900
E) Valore dell’usufrutto = rendita annua (D) x coefficiente età beneficiario (C) = 900 x 90= 81.000 (E)
F) Valore della nuda proprietà = valore piena proprietà (A) – valore usufrutto (E) = 300.000 – 81.000 = 219.000.

Il decreto, inoltre, fissa il multiplo da utilizzare nella determinazione della base imponibile per la costituzione di rendite e pensioni in 333,33 volte l’annualità.

La rendita annua andrà poi moltiplicata con i coefficienti della tabella previsti per il valore della nuda proprietà che vi riporto nel seguito.

Tabelle ante 2018

Quando conviene la nuda proprietà

Fare ricorso all’acquisto della nuda proprietà è un modo diversi di effettuare un investimento che deve essere valutato alla luce di alcuni parametri tra cui i più importanti a mio avviso sono:

• condizioni economiche (possibilità di accesso a mutui o finanziamenti), patrimoniale (conto in banca), finanziarie (flussi di reddito mensili in entrata e in uscita) soggettive dell’acquirente;
• tassi di crescita del mercato di riferimento per tipologie di case o fabbricati affini o di investimenti alternativi;
• condizioni vantaggiose offerte dal mercato del denaro preso a prestito con un mutuo;
• temporanea disponibilità di liquidità in eccesso ed il bisogno di diversificare gli investimenti rispetto ad altri (esempio trading on line, piani previdenziali, PAC assicurativi etc)

Un’alternativa a cui è possibile accedere per la richiesta di eventuali mutui o finanziamenti immobiliare e perchè no,  anche alle condizioni economiche del venditore.

Calcolo della nuda proprietà in base agli anni del titolare del diritto di proprietà

Il valore della proprietà sarà dato dalla differenza tra valore di mercato dell’abitazione e il valore dell’usufrutto.

Il primo elemento da calcolare: valore dell’Immobile di mercato stimato alla data di riferimento

Già da questo potete facilmente intuire come il valore della nuda proprietà sia influenzabile dalle valutazioni di mercato dell’immobile che ruotano talvolta introno a range di valutazione anche del 10 o 20%. Per sapere orientativamente la valutazione della vostra zona potete andare sul sito dell’OMI ossia dell’osservatorio immobiliare, digitare la vostra via, scegliere l’opzione immobili residenziali-abitativi ed ecco li che vi viene fuori l’intervallo di prezzi di mercato a mq desunto da compravendite similari effettuate nella zona. Prendete il valore medio o più basso o più alto a seconda che vogliate avere un atteggiamento cautelativo (worst case) o aggressivo (best case) per la superficie commerciale della vostra casa e vi uscirà il prezzo di mercato.

Altra strada è quella di contattare degli agenti immobiliari per farvi periziare gratuitamente l’immobile. Personalmente ci ho provato ma devo dire che l’intervallo di valore si allargava eccessivamente. C’era chi sparava cifre altissime e chi bassissime senza darmi troppi giustificativi a sostegno per cui l’impressione era di scarsa preparazione e che fossero animati solo dal desiderio di farsi firmare il mandato. Inutile spiegarvi chi sparava alto perchè lo faceva e chi basso. Tuttavia comunque anche loro possono aiutarvi a tracciare due valori di cui potrete fare poi una media ed avere un prezzo di riferimento più ragionevole o che potrebbe avvicinarsi alla realtà.

Età del venditore: su questa nulla questio non credo che ci siano problemi a chiederla al venditore

Tasso di interesse legale annuo: dovete far riferimento al saggio di interesse vigente alla data di riferimento che potete per esempio prendere dall’articolo dedicato al tasso di interesse legale. Immaginate oggi lo 0,5%.
Con questi due parametri calcolerete la renita annua prevista derivante dal fatto di avere a disposizione il bene immobile.

Esempio

Come potete vedere dalla tabella relativa all’usufrutto e alla nuda proprietà sono collegati in quanto rappresentano il complemento a 100. Per cui fatto 100 mila euro il valore di una casa, supponiamo per semplicità 1% il tasso di interesse legale e immobile concesso in usufrutto ad un quarantenne, il valore dell’usufrutto sarà pari a 85 mila euro mentre il valore della nuda proprietà sarà pari a 15 mila euro.

Logico che nel 2017, per via dei tasso di interesse legali, piuttosto bassi rispetto al passato si abbatterà anche il valore dell’usufrutto per cui aumenterà di converso sensibilmente anche anche il valore della nuda proprietà rispetto al passato. In un contesto di tassi di interesse in crescita potrebbe essere ragionevole scontare il prezzo leggermente al ribasso proprio per questo ragionamento.

Sintesi

Condizioni soggettive per chi acquista: dovete necessariamente avere una dotazione minima patrimoniale a disposizione con cui pagare il preliminare di vendita. Se non avete tutto cash in contanti, per intenderci, dovrete verificare quanta parte dovrete chiedere a mutuo e quale rata, in relazione anche alla durata dell’ammortamento del mutuo potrete riuscire a sostenere mensilmente voi e magari anche vostra moglie.

Ricordatevi che oggi per capire quale è la rata massima si applica la regola di un terzo dello stipendio mensile. Per cui la banca dovrebbe erogarvi un mutuo che presupponga una rata mensile al più pari a questa quota. Se invece non avete uno stipendio mensile perchè magari siete benestanti oltre ad avere la mia massima ammirazione dovrete provar a chiedere una finanziamento senza busta paga anche se l’ottenimento è difficile in quanto dovrete dimostrare che avete altre fonti di finanziamento stabili nel tempo.

Giuridicamente la vendita della nuda proprietà consiste nella cessione del diritto di proprietà lasciando in capo al venditore il diritto di usufrutto e di abitazione.

Alternativa se avete comunque bisogno di soldi: il prestito ipotecario vitalizio

Rappresenta una richiesta con cui andate in banca e a fronte della proprietà di una abitazione loro vi erogano periodicamente uan rendita da determinarsi in base al valore dell’abitazione a cui possono accedere solo coloro che hanno compiuto più di 65 anni di età ma credo sia difficile che vedete la casa a meno di quanto una banca vi posso offrire per cui abbandonerei questa ipotesi. Il senso è che qualcuno a cui piaccia casa vostra e che vi offrirà più di quanto potrebbe offrirvi una banca secondo me lo trovate facilmente. E poi vi costerebbe anche una commissione fissa variabile a seconda della banca.

Chi paga le spese ordinarie e condominiali

Ricordate che in caso di acquisto della nuda proprietà le spese di manutenzione ordinaria e condominiali restano in capo al soggetto che gode del diritto di usufrutto e abitazione. Chi acquista invece dovrà rispondere delle spese di manutenzione straordinaria per cui avrà diritto in quanto proprietario a partecipare alle riunioni condominiali.

A chi intestare casa se trattasi di seconda casa

Altro problema riguarda l’intestazione della casa in quanto il regime di tassazione varia enormemente tra un acquisto con le agevolazioni fiscali prima casa ed una seconda casa (parliamo di un risparmio dell’8% sull’imposta di registro). Spesso l’acquisto della nuda proprietà viene fatto quando i figli sono piccoli e se magari i nonni passano a miglior vita lasciando qualcosa da investire nella casa dei nipoti. Se a questo associamo tassi a cui concedono i mutui vantaggiosi e la possibilità di sfruttare le agevolazioni prima casa ecco li che ci sono un pò tutte le variabili per acquistare un’altra casa.

Dopo naturalmente si dovrà metterla a reddito perchè potreste essere anche nel caso in cui non avete figli ma volete intraprendere una attività di casa vacanze visto che non so se lo sapete, ma il 90% del patrimonio storico ed artistico mondiale è in Italia e ci sono tantissimi tedeschi e americani che fremono alla voglia di vederlo o anche solo semplicemente per il fatto che volete delle performance di investimento superiori a quei miseri tassi che danno le banche oggi che fanno ridere.

Inoltre se parliamo di un mercato immobiliare in crescita oltre al risparmio che si ha al momento dell’acquisto si gode della rivalutazione del prezzo dell’immobile che potrebbe essere la principale fonte di remunerazione dell’investimento a costo zero.

In conclusione

Verificato il rispetto delle condizioni viste sopra l’acquisto della nuda proprietà può essere molto conveniente. La scelta dipenderà una serie di fattori come tra cui:

1. Gradi di certezza sul periodo desiderato di possesso
2. tasso di interesse legale vigente nel periodo
3. Disponibilità liquide

Per fare un ulteriore esempio prendiamo per esempio il valore di una casa di 250 mila euro e nel seguito trovate lo sviluppo del valore dell’immobile

La tabella si riferisce ai coefficienti della nuda proprietà vigenti anche per il 2017 e 2018.

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Vi ricordo qui di seguito la possibilità di esercitare l’opzione per il prezzo-valore che da diritto al contribuente di determinare l’imposta di registro in usura forfettaria e ridotta. In estrema sintesi l’imponibile dell’imposta di registro non sarà dato dal prezzo pattuito tra le parti all’interno del contratto ma dalla rendita catastale moltiplicata per un moltiplicatore fisso.

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