Nel caso degli affitti brevi stipulati secondo il nuovo articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 anche tramite intermediari viene previsto l’obbligo di applicare una ritenuta d’acconto a titolo di acconto sui ricavi percepiti dalla locazione non solo tramite agenzie immobiliari ma anche tramite portali telematici o siti web in generale. Il mondo degli intermediari inizia così a dover fare i conti con un maggiore onere amministrativa e fiscale non esente da errori.
Il primo ostacolo risiede nell’identificazione dei ricavi che sono da assoggettare a ritenuta IRPEF tra cui spuntano anche i proventi da affitto di unità immobiliari a destinazione abitativa anche a scopo turistico e soggetti a cedolare secca del 21% tra soggetti privati persone fisiche che non agiscono nell’ambito della propria attività professionale.
Al versamento della ritenuta d’acconto non scordiamoci che a carico dell’intermedario abbiamo anche l’obbligo di produrre la certificazione unica per i ricavi corrisposti al proprietario e delle ritenute per ciascuna unità locale. La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore
Prima di tutto occorre chiarire chi sono i soggetti obbligati secondo quanto prescritto dalla norma, che sono obbligati al versamento della ritenuta d’acconto ai fini IRPEF.
Applicazione della ritenuta d’acconto
Gli intermediari che incassano i canoni di affitto operano al momento del pagamento una ritenuta d’acconto del 21 per cento e la versano secondo le modalità e le tempistiche definite dall’art. 17 del D. lgs. n. 241 del 1997 .
Inoltre dovranno provvedere anche a redigere la Certificazione Unica ai sensi dell’art. 4 del regolamento di cui al DPR n. 322 del 1998.
E’ sufficiente che l’intermediario intervenga anche solo nel deposito delle somme per configurare l’obbligo al versamento della ritenuta d’acconto.
Pagamento con Assegno
In caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
Pagamento con carta di credito o altre carte
In caso di pagamento del canone mediante carte di pagamento (carte di credito, di debito, prepagate) gli intermediari autorizzati (banche, istituti di pagamento, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane s.p.a.) nonché le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (ad es. PayPal), non svolgendo attività di intermediazione, non sono tenuti ad operare la ritenuta che deve eventualmente essere effettuata dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento.
La ritenuta deve essere operata anche qualora l’intermediario abbia delegato soggetti terzi all’incasso del canone e all’accredito del relativo importo al locatore. Tale attività deve essere riferita al delegante e, pertanto, gli adempimenti di versamento della ritenuta e di certificazione della stessa, nonché di comunicazione dei dati relativi al contratto, devono essere posti in essere a suo nome.
La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
Negli atti parlamentari (A.S. 2853) è specificato che la norma, riferendosi ai corrispettivi lordi, comporta l’applicazione della ritenuta anche sui rimborsi delle spese sostenute dal locatore delle quali ordinariamente non si tiene conto ai fini della determinazione del reddito fondiario.
In proposito si fa presente che secondo l’art. 1571 codice civile, il corrispettivo (canone di locazione) rappresenta la controprestazione del contratto spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore e non possono essere a questo assimilato le spese a carico del conduttore stesso che rappresentano, in caso di rimborsi al locatore, semplici movimenti finanziari.
Ai fini dei contratti in esame tuttavia, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie, devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.
In altre parole, le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
Esempio applicazione ritenuta
Canone di locazione euro 1.000
Spese per pulizia non comprese nel canone euro 100
Ritenuta euro 210 (1.000 x 21%)
Esempio
Canone di locazione (comprensivo del servizio di pulizia) euro 1.100
Ritenuta euro 231 (1.100 x 21%)
Per quanto concerne la inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all’intermediario, occorre considerare quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione.
In particolare, la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore;
Esempio
Provvigione dovuta dal conduttore euro 80
Canone di locazione euro 1.000
Ritenuta euro 210 (1.000 x 21%)
analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore;
Esempio :
Provvigione dovuta dal locatore euro 80
Canone di locazione euro 1.000
Ritenuta euro 210 (1.000 x 21%)
La provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto :
Esempio :
Provvigione dovuta dal locatore euro 80
Canone euro 1.000 + 80 = 1.080
Ritenuta euro 227 (1.080 x 21%).
In definitiva, per semplificare, può affermarsi che l’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.
Quando versare la ritenuta
La ritenuta deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuato il pagamento come avviene per le altre ritenute. Le stesse formeranno oggetto di Certificazione Unica e saranno indicate anche nel 770 che dovrà redigere l’intermediario ai sensi dell’articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.
Mediante la certificazione, i soggetti che operano la ritenuta assolvono anche l’obbligo di comunicazione dei dati e non sono, pertanto, tenuti all’ulteriore trasmissione dei dati di cui al precedente punto 2.2.1.
Nel caso di recesso dal contratto, la ritenuta se eventualmente già operata dall’intermediario – versata e certificata con le modalità sopra descritte – è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi o chiesta a rimborso mentre, invece, potrà essere restituita al locatore e recuperata dall’intermediario in compensazione se la disdetta del contratto è antecedente alla certificazione della ritenuta stessa.
Codice Tributo per versamento ritenuta locazioni brevi
Con risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo 1919, da utilizzare per il versamento della ritenuta tramite modello F24 e sono stati indicati i codici 1628 e 6782 da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.
Omesso versamento della ritenuta d’acconto
Data l’introduzione della norma dal 2018 sono molti i casi di operatori che non applicano la ritenuta d’acconto sulle locazioni brevi. Nel caso in cui l’intermediario non abbia provveduto alla trattenuta e all’applicazione della ritenuta d’acconto l’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di fornire alcuni importanti chiarimenti anche rispetto a questa fattispecie.
Nella circolare n. 24 del 2017 ha messo in evidenza gli adempimenti compresi quelli non solo a carico dei soggetti residenti in Italia ma anche quelli residenti al di fuori del territorio dello Stato (cfr. articolo 4, comma 5-bis).
Nel caso si tratti di intermediari che hanno una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’articolo 162 del TUIR la stabile organizzazione è il soggetto deputato ad effettuare la trattenuta.
Se il soggetto estero non ha una stabile organizzazione in Italia si devono avvalere di un rappresentante fiscale italiano che agirà in qualità di responsabile d’imposta ex articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice
fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso.
Ravvedimento operoso
La mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è punita con la sanzione amministrativa di cui all’art. 14 del D.lgs. n. 471 del 1997 (“Violazioni dell’obbligo di esecuzione di ritenute alla fonte”), fermo restando il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso di cui all’art.13 del D.lgs. n. 472 del 1997.
La ritenuta si applica ai canoni di locazione e ai corrispettivi derivanti da contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, per espressa previsione normativa. In linea di principio, pertanto, gli intermediari erano tenuti a versare le ritenute operate entro il giorno 16 del mese successivo.
L’Amministrazione finanziaria potrà tuttavia tener conto delle difficoltà di natura gestionale che gli operatori possono aver incontrato nella effettuazione degli adempimenti relativi alle ritenute, nonché del fatto che il Provvedimento è stato emanato il 12 luglio 2017 avendo dovuto attendere la conversione in legge del decreto legge n. 50 del 2017.
Alla luce di tali considerazioni, l’Amministrazione finanziaria potrà escludere l’applicazione delle sanzioni in relazione alla omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre, alla luce di quanto stabilito dall’art. 3, comma 2 della legge n. 212 del 2000 (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente), ai sensi del quale “le disposizioni tributarie non possono prevedere adempimenti a carico dei contribuenti la cui scadenza sia fissata anteriormente al sessantesimo giorno dalla data della loro entrata in vigore o dell’adozione dei provvedimenti di attuazione in esse espressamente previsti”.
Gli intermediari saranno comunque sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre 2017 e da versare entro il 16 ottobre 2017. Resta fermo per gli intermediari che hanno applicato la ritenuta, pur in assenza del Provvedimento, l’obbligo di effettuare il versamento all’Erario entro il 16 del mese successivo, ai sensi dell’art. 17 del D.lgs. n. 241 del 1997.
Resta in ogni caso fermo l’obbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 in quanto l’adempimento deve essere posto in essere nel 2018 ed è quindi a disposizione degli intermediari un ampio margine di tempo per provvedere.
Per le modalità di calcolo e foglio di calcolo in xls potete consultare la guida gratuita al nuovo ravvedimento operoso che trovate qui nel seguito
http://www.tasse-fisco.com/liberi-professionisti/ravvedimento-operoso-iva-ritenuta-acconto/20195/
Compilazione codice tributo 1919
RITENUTA OPERATA ALL’ATTO DEL PAGAMENTO AL BENEFICIARIO DI CANONI O CORRISPETTIVI, RELATIVI AI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE – ARTICOLO 4,COMMA 5, DECRETO LEGGE 24 APRILE 2017, N. 50. Sezione modello F24 da compilare: ERARIO
Riferimento Normativo: Decreto legge N. 50 del 24/04/2017 Art. 4, Comma 5 Visualizza Risoluzione
ESEMPIO 1: importo da versare
I dati proposti nell’esempio sono solo a titolo esemplificativo
| Importo: | 6.000,00 Euro |
| Anno cui la ritenuta si riferisce: | 2019 |
| Mese di riferimento: | marzo |
| SEZIONE ERARIO | ||||||||||||||||||||||
| IMPOSTE DIRETTE – IVA RITENUTE ALLA FONTE ALTRI TRIBUTI E INTERESSI |
codice tributo | |
rateazione/regione/ prov./mese rif. |
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anno di riferimento |
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importi a debito versati |
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importi a credito compensati |
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SALDO (A – B) | |||||||||||
| (1) | 1919 | (2) | 03 | (3) | 2019 | (4) | 6.000,00 | (5) | ||||||||||||||
| codice ufficio | |
codice atto | |
TOTALE | A | (6) | B | (7) | |
(8) | |
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| (9) | |
(10) | |
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| Campi del modello F24 | come compilare il campo |
|---|---|
| (1) codice tributo: | indicare 1919 |
| (2) rateazione/regione/prov/mese rif: | indicare il mese di riferimento, nell’esempio 03 |
| (3) anno di riferimento: | Anno cui la ritenuta si riferisce, nell’esempio 2019 |
| (4) importi a debito versati: | indicare l’importo a debito, nell’esempio 6.000,00 |
| (5) importi a credito compensati: | non compilare |
| (6) TOTALE A: | somma degli importi a debito indicati nella Sezione Erario |
| (7) TOTALE B: | somma degli importi a credito indicati nella Sezione Erario, non compilare se non sono presenti importi a credito |
| (8) SALDO (A – B): | indicare il saldo (TOTALE A – TOTALE B) |
| (9) codice ufficio: | non compilare |
| (10) codice atto: | non compilare |
