Plusvalenza Vendita casa: Quali Tasse esempio e file di calcolo

Vediamo quali tasse sono da pagare nel caso di plusvalenza derivante dalla vendita di una casa acquistata in precedenza o ricevuta per successione, per donazione. o anche usucapione. Vedremo anche i casi di esenzione IRPEF che, come vedremo vi potrebbero fari risparmiare molto sulla vendita e anche al fine di evitare multe da parte dell’agenzia delle entrate. Vi fornisco anche il file xls per il calcolo in modo che possiate cimentarvi da soli nel calcolo dell’ipotetica tassazione. Occhio anche alle novità introdotto dal DDL Fiscale collegato alla Manovra di Bilancio 2020 che aumenta la tassazione sulle vendite considerate speculative come meglio descritto nel seguito.

Tassazione vendita casa: quando si applica

Il legislatore ha interesse ad individuare casi di speculazione edilizia per attrarre a tassazione l’eventuale provento realizzato da operazioni di vendita ravvicinate rispetto al momento iniziale di acquisto. Il regime fiscale ordinario prevede che l’eventuale differenza positiva tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto di casa sia tassabile secondo gli scaglioni IRPEF vigenti al momento della vendita. Nell’esempio seguente la plusvalenza realizzata sulla vendita di casa prevederebbe l’applicazione di una tassazione per scaglioni IRPEF come descritto nella tabella. In pratica questo reddito concorre insieme ad altri tipi di reddito (lavoro dipendente, autonomo, di capitale etc) alla somma del reddito imponibile su cui applicare gli scaglioni come potete vedere dalla tabella seguente.

Immaginatevi di avere acquistato una casa a 300 mila euro e di averla rivenduta a 350 mila euro. La plusvalenza sarebbe di 50 mila euro. Assumiamo per esempio che non avete altri tipi di reddito oltre a questa plusvalenza. Nella tabella vedete lo sviluppo ella tassazione.

Come potete vedere su 50 mila euro di plusvalenza la tassazione ordinaria sarebbe di 15.320 euro pari al 31%. Questa plusvalenza sarà un cosiddetto “reddito diverso” e dovrebbe essere inserito nella dichiarazione dei redditi.

Tuttavia il legislatore non solo prevede la possibilità dell’applicazione di una imposta sostitutiva del 20% ma anche alcuni casi di esenzione che vedremo nel seguito e che potrete verificare se fanno al caso vostro. Nel caso di scelta del pagamento dell’imposta sostitutiva questa deve essere pagata subito al Notaio al momento dell’atto mentre nel caso della tassazione ordinaria (ben più altra come vedete) si pagherà nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno oggetto di dichiarazione (in pratica l’anno successivo).

Novità Dalla manovra 2020: per effetto delle disposizione introdotte del comma 759 viene incrementata del 6% la misura dell’imposta sostitutiva da pagare per le vendite “speculative” di case portandola al 26%, in luogo del precedente 20%. In tal modo la pressione fiscale viene applicata in modo uguale sia sulle plusvalenze derivanti da prodotti finanziari (eccetto quelli agevolati fiscalmente) e sugli investimenti nel caro e vecchio mattone.

L’imposta ricordo che si applica solo nei seguenti casi:

1. Rivendita Immobile prima dei cinque anni dall’acquisto
2. Rivendita Immobile che non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto (a qualsiasi titolo per cui compresa donazione o successione) e data di vendita

Che dire della disposizione? Che a fare la manovra aumentando il gettito sono capaci un pò tutti capaci ed incapaci e che cedere alle pressioni delle lobby di banchieri e retti finanziarie che ci vorrebbero tutti a scommettere in borsa in mezzo a mari di squali che inseguono solo commissioni di vario genere senza portarci performance soddisfacenti.

Esenzione dalla tassazione

Nel seguito vediamo quando è possibile evitare la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di casa:

• Fabbricati ricevuti per successione

• Usucapione

• Donazione

• Periodo abitazione principale

Fabbricati ricevuti per successione o usucapione

Nel casi di appartamenti, case, unità locali a destinazione abitativa ricevuti ereditati per successione o anche acquistati per usucapione non si applica la tassazione per cui la plusvalenza è esente da imposta.

Donazione

Nel caso di fabbricati ricevuti per donazione  vale lo stesso principio visto sopra per cui non avremmo tassazione a patto che il donante lo aveva ricevuto da 5 anni dall’acquisto originario o dalla costruzione.

Periodo abitazione principale

Molto importante e che pochi sanno che l’esenzione scatta anche nel caso in cui, seppur l’abitazione venduta sia stata acquistata da meno di 5 anni ma destinata per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e rivendita ad abitazione principale. In altre parole, laddove abbia dimorato abitualmente, abbiano il domicilio fiscale nell’abitazione e abbia ivi stabilito la residenza legale per la maggior parte del tempo in cui sono stato proprietario dell’immobile, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà soggetta a tassazione IRPEF.

Il requisito dell’abitazione principale vale anche nel caso di familiare del proprietario intendendosi per tale anche il coniuge  separato ma non divorziato.

Nel seguito vi ricordo che abbiamo dedicato un apposito articolo alla definizione di familiare a carico e che vi riporto nel seguito per approfondire eventuali casi particolari.

Vendita casa acquistata da meno di cinque anni

Sappiamo che la plusvalenza derivante dalla cessione o anche acquisto di immobili effettuata prima dei cinque anni (in celeste la guida gratuita) determina una plusvalenza tassabile in capo al soggetto venditore eccetto il caso in cui siano stati adibiti ad abitazione principale. Sappiamo anche che la plusvalenza è quella la differenza tra il prezzo realizzato dalla cessione decurtato del prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo direttamente imputabile al bene con una differenza tra terreni agricolo, lottizzati ed edificabili.

Vediamo quali tasse sono da pagare nel caso di plusvalenza derivante dalla vendita di una casa acquistata in precedenza o ricevuta per successione, per donazione. o anche usucapione. Vedremo anche i casi di esenzione IRPEF che, come vedremo vi potrebbero fari risparmiare molto sulla vendita e anche al fine di evitare multe da parte dell’agenzia delle entrate. Vi fornisco anche il file xls per il calcolo in modo che possiate cimentarvi da soli nel calcolo dell’ipotetica tassazione.

Tassazione vendita casa: quando si applica

Il legislatore ha interesse ad individuare casi di speculazione edilizia per attrarre a tassazione l’eventuale provento realizzato da operazioni di vendita ravvicinate rispetto al momento iniziale di acquisto. Il regime fiscale ordinario prevede che l’eventuale differenza positiva tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto di casa sia tassabile secondo gli scaglioni IRPEF vigenti al momento della vendita. Nell’esempio seguente la plusvalenza realizzata sulla vendita di casa prevederebbe l’applicazione di una tassazione per scaglioni IRPEF come descritto nella tabella. In pratica questo reddito concorre insieme ad altri tipi di reddito (lavoro dipendente, autonomo, di capitale etc) alla somma del reddito imponibile su cui applicare gli scaglioni come potete vedere dalla tabella seguente.

Immaginatevi di avere acquistato una casa a 300 mila euro e di averla rivenduta a 350 mila euro. La plusvalenza sarebbe di 50 mila euro. Assumiamo per esempio che non avete altri tipi di reddito oltre a questa plusvalenza. Nella tabella vedete lo sviluppo ella tassazione.

Come potete vedere su 50 mila euro di plusvalenza la tassazione ordinaria sarebbe di 15.320 euro pari al 31%. Tuttavia il legislatore non solo prevede la possibilità dell’applicazione di una imposta sostitutiva del 20% ma anche alcuni casi di esenzione che vedremo nel seguito e che potrete verificare se fanno al caso vostro.

Esenzione dalla tassazione

Nel seguito vediamo quando è possibile evitare la tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita di casa:

• Fabbricati ricevuti per successione
• Usucapione
• Donazione
• Periodo abitazione principale

Fabbricati ricevuti per successione o usucapione

Nel casi di appartamenti, case, unità locali a destinazione abitativa ricevuti ereditati per successione o anche acquistati per usucapione non si applica la tassazione per cui la plusvalenza è esente da imposta.

Donazione

Nel caso di fabbricati ricevuti per donazione  vale lo stesso principio visto sopra per cui non avremmo tassazione a patto che il donante lo aveva ricevuto da 5 anni dall’acquisto originario o dalla costruzione.

Periodo abitazione principale

Molto importante e che pochi sanno che l’esenzione scatta anche nel caso in cui, seppur l’abitazione venduta sia stata acquistata da meno di 5 anni ma destinata per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e rivendita ad abitazione principale. In altre parole, laddove abbia dimorato abitualmente, abbiano il domicilio fiscale nell’abitazione e abbia ivi stabilito la residenza legale per la maggior parte del tempo in cui sono stato proprietario dell’immobile, l’eventuale plusvalenza realizzata non sarà soggetta a tassazione IRPEF.

Il requisito dell’abitazione principale vale anche nel caso di familiare del proprietario intendendosi per tale anche il coniuge  separato ma non divorziato.

Nel seguito vi ricordo che abbiamo dedicato un apposito articolo alla definizione di familiare e che vi riporto nel seguito per approfondire eventuali casi particolari.

Acquisto o acquisizione di immobili prima dei cinque anni

Sappiamo che la plusvalenza derivante dalla cessione o anche acquisto di immobili effettuata prima dei cinque anni (in celeste la guida gratuita) determina una plusvalenza tassabile in capo al soggetto venditore eccetto il caso in cui siano stati adibiti ad abitazione principale. Sappiamo anche che la plusvalenza è quella la differenza tra il prezzo realizzato dalla cessione decurtato del prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo direttamente imputabile al bene con una differenza tra terreni agricolo, lottizzati ed edificabili.

Discorso diverso riguarda il caso di successione o donazione in quanto in questo caso il costo di acquisto da prendere a riferimento come parametro di determinazione dell’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione sarà quello indicato nella dichiarazione di successione. Il prezzo di acquisto dovrà essere aumentato di eventuali oneri accessori, Invim e eventualmente il costo della rivalutazione Istat.

Per onere accessorio si intende anche per esempio l’imposta di successione stessa pagata al momento dell’acquisto.

Abbiamo visto sopra le casistiche di tassazione di plusvalenze derivanti dalla vendita prima dei cinque anni degli immobili. Qui invece ci occupiamo della tassazione derivante da successioni donazioni di questi immobili. Di una successione di un fabbricato che è stato acquistato o anche semplicemente è costituito da non più di cinque anni la plusvalenza effettuata sulla successione non costituirà reddito imponibile mentre nel caso della donazione sarà necessario verificare altri due requisiti. Nella donazione bisognerà far partire il calcolo dei cinque anni dalla data di acquisto effettuato da parte del soggetto donante.

Vendita casa dopo i cinque anni

Nel caso di vendita di casa dopo i 5 anni non si applica tassazione sulla plusvalenza derivante dalla differenza tra prezzo di vendita e acquisto originario e questo perché il legislatore non attribuisce alcun intento speculativo all’operazione.

Accertamento fiscali e Termini prescrizionali

Discorso a parte merita l’accertamento con adesione ai fini dell’imposta di registro di cui potrete leggere l’articolo di approfondimento cliccando sulla parola in celeste.

Vendita prima casa entro i cinque anni: occhio alle tasse sulla plusvalenza > leggere articolo di approfondimento in cui trovate anche delle importanti novità introdotte dal legislatore nel 2016.

Le imposte di registro solitamente sono però a carico della parte acquirente che avrà l’interesse a registrare l’atto per vedersi riconosciuto il proprio diritto di proprietà.

Prescrizione Plusvalenza vendita casa

L’azione di accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate prevede comunque dei termini prescrizionali che abbiamo riassunto in un articolo appositamente dedicato. Trovate la tabella per la verifica della nullità dell’accertamento fiscale nell’articolo dedicato alla prescrizione dell’accertamento fiscale dell’agenzia delle entrate

Tassazione sulla seconda casa

Discorso diverso riguarda il caso di successione o donazione in quanto in questo caso il costo di acquisto da prendere a riferimento come parametro di determinazione dell’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione sarà quello indicato nella dichiarazione di successione. Il prezzo di acquisto dovrà essere aumentato di eventuali oneri accessori, Invim e eventualmente il costo della rivalutazione Istat.

Per onere accessorio si intende anche per esempio l’imposta di successione stessa pagata al momento dell’acquisto.

Abbiamo visto sopra le casistiche di tassazione di plusvalenze derivanti dalla vendita prima dei cinque anni degli immobili. Qui invece ci occupiamo della tassazione derivante da successioni donazioni di questi immobili. Di una successione di un fabbricato che è stato acquistato o anche semplicemente è costituito da non più di cinque anni la plusvalenza effettuata sulla successione non costituirà reddito imponibile mentre nel caso della donazione sarà necessario verificare altri due requisiti. Nella donazione bisognerà far partire il calcolo dei cinque anni dalla data di acquisto effettuato da parte del soggetto donante.

Vendita casa dopo i cinque anni dall’acquisto

Nel caso di vendita di casa dopo i 5 anni non si applica tassazione sulla plusvalenza derivante dalla differenza tra prezzo di vendita e acquisto originario e questo perché il legislatore non attribuisce alcun intento speculativo all’operazione.