Casa, immobili, terreni

Prescrizione Accertamento agevolazioni prima casa in costruzione o ristrutturazione

2 Maggio 2023

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Aggiornato il 4 Maggio 2023

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L’agenzia delle entrate deve rispettare un termine entro cui effettuare un accertamento sulle agevolazioni prima casa che sono in costruzione o sono oggetto di ristrutturazione che può variare e che rappresenta lo spartiacque tra vincita o perdita in contenzioso e che vediamo nel seguito cercando come al solito di dare qualche strumento utile e chiarimenti a casi particolari che si possono presentare.

Termine prescrizione ordinario accertamento prima casa

Il termine prescrizionale ordinaria come ormai saprete è di tre anni ma quello che può variare è il giorno della decorrenza in quanto in un regime o una compravendita immobiliare ordinaria decorre dalla registrazione dell’atto di acquisto che coincide con il primo giorno utile per l’amministrazione finanziaria per effettuare i dovuti controlli circa le cause di dichiarazioni mendaci rilasciate nel rogito firmato dal notaio o del sopravvenire di eventuali cause di decadenza delle agevolazioni prima casa. Si parla di registrazione dell’atto e non di firma perchè questo è effettivamente il momento di perfezionamento dell’atto di acquisto e non quello della firma.

I tre anni decorrono dalla data della registrazione del rogito più che altro per verificare cause di disconoscimento delle agevolazioni prima casa che sono di lusso, contrariamente a quanto richiesto dalla legge oppure su eventuali altri diritti reali detenuti al momento dell’acquisto sul territorio nazionale. La data di registrazione è infatti il momento di perfezionamento dell’atto.

Nel caso invece della variazione della residenza il termine ultimo per notificare un accertamento al contribuente corrisponderà a 3 anni e 18 mesi dalla data di registrazione dell’atto. I 18 mesi sono quelli previsti dal legislatore per effettuare la variazione. Su questo punto non sono molto d’accordo con le sentenze in quanto dovrebbe valere il termine decorrente dalla data di effettiva variazione e non 3 anni+18 mesi.

Nel caso di vendita infra quinquennale l’agenzia delle entrate avrà a disposizione invece 3 anni ordinari oltre un anno che rappresenta il termine entro cui il contribuente può effettuare il nuovo acquisto di casa senza perdere il beneficio fiscale prima casa. Anche qui non capisco perchè far prevalere il termine massimo e non quello effettivo, mi spiego meglio. Sarebbe più corretto far prevalere il termine di 3 anni oltre il periodo intercorrente dal primo giorno successivo alla registrazione dell’atto del secondo acquisto e non dopo il 4 anno.

Accertamento prima casa per immobile in costruzione

Nel caso di immobile in costruzione il discorso si complica perchè il termine i tre anni dovrebbe decorrere dal termine di ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile anche se poi è necessario identificare proprio un giorno preciso che potrebbe corrispondere ragionevolmente e come anche chiarito da alcune pronuncia giurisprudenziali oltreché da chiarimenti resi disponibili dall’agenzia delle entrate. Quest’ultima infatti deve essere messa nelle condizioni di poter fare le sue verifiche e se la casa è in costruzione non può farlo.

La principale sentenza di cassazione citata riguardo l’argomento e che definisce il principio cardine sulla decadenza del potere di accertamento da parte dell’agenzia delle entrate è la n. 1196 del 2000 che identifica nel primo giorno utile all’agenzia delle entrate a verificare le caratteristiche dell’immobile ricadente nel giorno di ultimazione dei lavori; nel caso di impresa di costruzioni potrebbe ricadere ragionevolmente nel giorno di presentazione o meglio in quello di assenso alla domanda del rilascio del certificato di abitabilità.

Nel caso di costruzione o anche di ristrutturazione farei corrispondere la data di decorrenza a quello di ultimazione die lavori di ristrutturazione per esempio. Da un lato però secondo me entrambi i soggetti potrebbero “marciarci” su in quanto da una parte il proprietario di casa potrebbe rinviare a tempo indefinito la data di ultimazione dei lavori per impedire all’agenzia delle entrate di fare dei controlli e dall’altro però l’agenzia delle entrate potrebbe avere tempo anche troppo tempo per farlo giocando sul fatto che molti non presentano l’ultimazione dei lavori.

A tal fine interviene la circolare dell’agenzia delle entrate n. 38/2005 chiarisce che i lavori di costruzione dovranno essere ultimati entro 3 anni dalla data del rogito.

Immobili in ristrutturazione

Nel caso di casa in costruzione non vedo sostanziali differenze rispetto al caso della costruzione per cui fare dipendere sempre dalla data di ultimazione dei lavori o comunque massimo 3 anni successivi a quelli della DIA o altra comunicazione similare di inizio lavori, il termine entro cui l’agenzia delle entrate può esperire le azioni attività ispettive propedeutiche alla notifica dell’accertamento fiscale

In conclusione questo ultimo caso tuttavia secondo me dovremmo fare una ulteriore distinzione, di buon senso, ossia si dovrebbe anche entrare nel merito, come anticipato sopra, ed effettuare una distinzione tra le cause di decadenze ch necessitano di una ulteriore verifica, e quindi di un termine superiore ai 3 anni e quali no. Il rilievo o la causa dei decadenza infatti, se conoscibile al momento del rogito o non oggetto di intervento di ristrutturazione non avrebbe motivo di rappresentare una causa di estinzione dei termini ordinari della prescrizione.

Termine Notifica Accertamento

Per conoscere il termine di decadenza dovete far riferimento all’articolo 76 del DPR 131 del 1986 – Testo unico delle imposte di registro che prevede.

L’articolo in esame non a caso recita “1. L’imposta sugli atti soggetti a registrazione ai sensi dell’art. 5 non presentati per la registrazione deve essere richiesta, a pena di decadenza, nel termine di cinque anni dal giorno in cui, a norma degli articolo 13 e 14, avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione o, a norma dell’art. 15, lettere c), d) ed e), si è verificato il fatto che legittima la registrazione d’ufficio. Nello stesso termine, decorrente dal giorno in cui avrebbero dovuto essere presentate, deve essere richiesta l’imposta dovuta in base alle denunce prescritte all’art. 19.
1 bis. L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta di cui all’articolo 52 comma 1, deve essere notificato entro il termine di decadenza di due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale.
2. Salvo quanto disposto nel comma 1 bis, l’imposta deve essere richiesta, a pena di decadenza, entro il termine di tre anni decorrenti, per gli atti presentati per la registrazione o registrati per via telematica:
a) dalla richiesta di registrazione, se si tratta di imposta principale;
b) dalla data in cui è stata presentata la denuncia di cui all’articolo 19, se si tratta di imposta complementare; dalla data della notificazione della decisione delle commissioni tributarie ovvero dalla data in cui la stessa e` divenuta definitiva nel caso in cui sia stato proposto ricorso avverso l’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta. Nel caso di occultazione di corrispettivo di cui all’articolo 72, il termine decorre dalla data di registrazione dell’atto;
c) dalla data di registrazione dell’atto ovvero dalla data di presentazione della denuncia di cui all’articolo 19, se si tratta di imposta suppletiva.
((2-bis. Salvo quanto previsto nei commi 1 e 2, l’imposta relativa alle annualità successive alla prima, alle cessioni, risoluzioni e proroghe di cui all’articolo 17, nonché le connesse sanzioni e gli interessi dovuti, sono richiesti, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di scadenza del pagamento.))
3. L’avviso di liquidazione dell’imposta deve essere notificato al contribuente nei modi stabiliti nel comma 3 dell’art. 52.
4. La soprattassa e la pena pecuniaria devono essere applicate, a pena di decadenza, nel termine stabilito per chiedere l’imposta cui le stesse si riferiscono e, se questa non è dovuta, nel termine di cinque anni dal giorno in cui è avvenuta la violazione.
5. L’intervenuta decadenza non dispensa dal pagamento dell’imposta in caso di registrazione volontaria o quando si faccia uso dell’atto ai sensi dell’art. 6.

Vi segnalo l’articolo dedicato all’esercizio dell’opzione prezzo-valore all’interno degli atti aventi ad oggetto l’acquisto della prima casa adibita ad abitazione principale. Nell’articolo tuttavia troverete anche l’opzione del prezzo valore per tutte le altre tipologie di terreni e fabbricati. Opzione Prezzo Valore (Link)