Vediamo come si effettua il calcolo dell’imposta di registro con la modalità del prezzo-valore sia in caso di acquisto di terreni sia per casa o altri immobili e fabbricati al fine di non essere accertati dal fisco e da dichiarare nell’atto anche al fine di quantificare quanto andrete a pagare di tasse al momento dell’atto e per darvi qualche chiarimento in più sul funzionamento dei moltiplicatori utilizzati dall’agenzia delle entrate per ricostruire il valore delle compravendite. Vi fornisco anche un foglio di lavoro con cui vi potrete cimentare, (se proprio ci tenete), al calcolo dell’imposta di registro sperando di farvi cosa gradita.
Cosa è il metodo del “prezzo valore” per il pagamento delle imposte di registro sull’acquisto di casa
Il prezzo valore non è altro che una modalità di calcolo dell’imposta di registro da versare sull’atto che parte da una valutazione automatica basata sulla rendita catastale dell’immobile, del fabbricato, della casa o del terreno che inibisce l’azione di accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle Entrate secondo la quale sarà sufficiente dichiarare un valore considerato minimo per il fisco e sufficiente a mettervi al riparo da accertamenti tributuari. Inoltre è prevista anche una riduzione degli onorari che dovranno essere corrisposti al Notaio per cui risparmieremo anche sulla sua parcella.
In questo modo voi dormirete tranquilli e loro lavoreranno di meno.
Chi può applicare il prezzo valore per le tasse di registro sulla casa
Questa particolare metodologia di calcolo potrà essere effettuato solo per i fabbricati ad uso residenziali e le relative pertinenze e limitatamente alle vendite a persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni per cui restano escluse società di persone e di capitali, trust, società immobiliari e altre persona giuridiche quando rivestano la qualifica di soggetto acquirente.
Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nell’atto sia indicato l’intero prezzo pattuito: “Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull’intero importo di quest’ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata“.
In altre parole, oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, sono soggette a prezzo-valore anche le vendite fatte a persone fisiche, da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), e anche quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione IVA; ad esempio, le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione poste in essere oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l’immobile.
Per quali beni posso optare per il prezzo-valore
L’opzione può essere presentata per tutte le categorie di immobili abitativi per cui quelli classificati nella categoria catastale A e le relative pertinenze C1, C6 come box, garage e cantine anche acquistate separatamente o in un momento successivo a quello dell’acquisto a cui si riferiscono.
Alcuni lo chiamano anche “Valore soglia” perchè sappiamo che al di sotto del quale si rientra nell’ambito dei possibili, se non certi in quanto automatici, controlli dell’agenzia delle entrate. Per quello che concerne le attività di accertamento potete trovare alla fine di questo articolo il paragrafo dedicato.
Esempio di calcolo del prezzo-valore
Se prendiamo come esempio la compravendita di un immobile residenziale che gode delle agevolazioni fiscali prima casa, che ha un Prezzo P ed un Valore dichiarato VD di una unità locale con rendita catastale di 1.000 euro ed un moltiplicatore M pari a 110. Nel caso in cui no si posseggano i requisiti per le agevolazioni prima casa il valore del moltiplicatore sarebbe pari a 120.
Avremmo che il prezzo valore o valore catastale automatico su cui casolare l’imposta di registro sarà:
- Nel caso di una Prima casa > 110 X RC X 105% (che equivale a moltiplicare direttamente la RC per 115,5)
- Nel caso di seconda casa avremmo invece > 120 X RC X 105% che equivale a moltiplicare direttamente la RC per 126 volte
- Nel caso di acquisto di terreni il moltiplicatore è pari a 112,5 e avremmo Reddito dominicale X 112,5
Come si calcola l’imposta di registro con il prezzo valore
Originariamente il prezzo valore si si calcolava prendendo la rendita catastale da una qualsiasi misura aggiornata, rivalutata del 5% e moltiplicata per il proprio moltiplicatore a seconda che abbia ad oggetto terreni, edificabili e non, aziende, fabbricati censiti e non catasto; oggi è possibile solo per gli immobili ad uso residenziale e le proprie pertinenze. Il prezzo-valore può essere effettuato anche nel caso in cui il prezzo di vendita sia inferiore a quello determinato con questo metodo; in altre parole basta voi sul piatto del fisco lasciato ciò che lui considera minimo
Il prezzo valore tuttavia è stato introdotto solo a partire dal 2007 ossia da quando ci si è resi conto che negli atti dichiaravamo il falso in quanto era prassi consolidata dichiarare un valore che non aveva alcun senso con il prezzo effettivamente pattuito tr ale parti e che aveva come unico scopo quello di pagare meno tasse sulla compravendita immobiliare. Forse una delle forme più palesi di evasione fiscale dopo la mancata emissione dello scontrino :-) era una prassi assolutamente consolidata ed il bello è che vedeva coinvolti anche i notai che sembravano estranei alle vicende.
Differenze tra Prima Casa e Prezzo Valore
| PREZZO VALORE E PRIMA CASA: ANALOGIE E DIFFERENZE | ||
| ARGOMENTO | PRIMA CASA | PREZZO VALORE |
| Normativa base | Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa parte prima Dpr 131/1986 | Articolo 1, commi 497-498, legge 266/2005 |
| Natura giuridica | Agevolazione tributaria | Metodo di calcolo della base imponibile |
| Fondamento | Favorire proprietà dell’abitazione, investimento del risparmio, sviluppo del mercato immobiliare | Emersione dei reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari |
| Conseguenze della richiesta del beneficio | Imposta di registro con aliquota del 2% o Iva con aliquota del 4% | Base imponibile costituita dal “valore catastale” |
| Forma dell’atto | Atto pubblico, scrittura privata, sia autenticata che non autenticata | Solo atto pubblico o scrittura privata autenticata |
| Acquisti soggetti a Iva | Possibile | Non possibile |
| Acquisti a titolo gratuito | Possibile | Non possibile |
| Acquirente | Persona fisica | Persona fisica non nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali |
| Alienante | Persona fisica o persona giuridica | Persona fisica o persona giuridica |
| Dichiarazioni da parte del soggetto acquirente | Dichiarazioni da rendere nell’atto (lettere a), b), c) della nota II-bis) | Richiesta al notaio di volersi avvalere del criterio |
| Tipologia di fabbricato abitativo | Fabbricato accatastato come A2, A3, A4, A5, A6, A7 o A11 | Fabbricato con rendita catastale e censito nel gruppo A (tranne A10) |
| Abitazione in costruzione | Possibile | Non possibile |
| Numero di abitazioni agevolabili | Solo una, salvo cedere o impegnarsi a cedere entro un anno dal nuovo acquisto quella già posseduta | Nessun limite |
| Pertinenze | Soltanto quelle classificate nelle categorie catastali C/2 – C/6 – C/7 | Qualunque pertinenza di unità abitativa, accatastata e con rendita |
| Numero di pertinenze agevolabili | Solo una pertinenza per ciascuna categoria C2- C6- C7 | Nessun limite |
| Applicabilità ai terreni pertinenziali | Solo se graffati unitamente all’abitazione | Consentita |
| Obbligo di residenza nel comune ove è sito l’immobile acquistato | Sì, alla data dell’acquisto o entro 18 mesi dall’acquisto (salvo casi particolari) | No |
| Acquisto di una quota di abitazione | Possibile | Possibile |
| Acquisto di diritti diversi dalla piena proprietà | Possibile | Possibile |
| Acquisto tramite permuta | Possibile | Possibile |
| Divisione con conguaglio | Possibile | Possibile |
| Contratto di mantenimento | Possibile | Possibile |
| Trasferimenti effettuati a seguito di asta pubblica | Possibile | Possibile |
| Alienazione del fabbricato | C’è decadenza se nei primi 5 anni dall’acquisto (v. punto seguente) | No |
| Cause di decadenza | Dichiarazioni mendaci rese in atto o alienazione entro cinque anni dall’acquisto (si evita se entro un anno si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale) | Occultazione di corrispettivo; omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati sulle modalità di pagamento e sull’intervento del mediatore immobiliare |
| Ammissibilità di atto integrativo per richiesta | Possibile | Non possibile |
| Onorario notarile | Nessuna deroga | Riduzione del 30% |
Fonte: sole24ore
Riduzione parcella Notaio
Per evitare che gli onorari notarili, che come ogni prestazione professionale sono calcolati sul prezzo reale, costituiscano un possibile disincentivo all’applicazione della nuova normativa, il legislatore ha prescritto che gli stessi siano ridotti; tale riduzione è fissata nel 30 per cento. Il Consiglio Nazionale del Notariato, per assicurare la piena applicazione della novità normativa e raccogliendo le istanze delle Associazioni dei Consumatori, ha ritenuto che la riduzione venga applicata non soltanto alla specifica voce “onorari”, che costituisce solo un elemento di composizione della parcella notarile, ma al complessivo compenso notarile.
Altre indicazioni sulla parcella notarile si possono trovare sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato all’indirizzo.
Ulteriori vantaggi
Nel caso di richiesta di applicazione dell’opzione prezzo-valore non trovano applicazione le norme sull’accertamento fiscale induttivo; non assume cioè rilevanza, ai fini della determinazione del reddito tassabile, la spesa effettuata per l’acquisto dell’immobile, e gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi non possono essere effettuati. Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti “induttivi” non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale “corrispettivo pattuito
Casi particolari
Immobili in costruzione
Il prezzo-valore non può essere applicato agli immobili abitativi in costruzione in quanto privo di una rendita catastale. Diveros il caso dell’immobile in ristrutturazione ma che ha una precedente rendita catastale.
Acquisto seconda casa
L’opzione può essere esercitata anche sugli acqsuiti delle seconde e terze case o in generale per le case diverse dalla prim ed indipendetmente dalla loro ubicazione sul territorio dello Stato.
Terreni
Anche qui può essere applicato il prezzo valore ma l’unica cosa che cambia sono i moltiplicatori da applicare alla rendita catastale del terreno. In primis per i terreni parliamo di reddito dominicale, che va a colpire il titolare del diritto di proprietà del terreno ed in secundis il moltilicatore da applicare è pari a 112,5.
Permute
Come chiarito dal legisaltore fiscale il prezzo valore può essere applicato anche per le permute (Cfr risoluzione n. 320 del 2007).
Vendita di box, posti auto, garage e cantine
Anche queste tipologie di unità locali c/1 e C/6 possono fruire dell’opzione a patto che abbaino anche queste una rendita catastale. Il discorso delle pertinenze non è da poco in quanto ciò significa che se volete acquistare un ulteriore box che non potrà beneficiare dei vincoli pertinenziali il suo acquisto non potrà godere del regime di favore previsto per il prezzo valore per cui la tassazione sarà maggiore e dovrete applicare il valore normale OMI per determinare il corretto valore catastale del box su cui applicare l’imposta di registro.
L’agevolazione si può applicare illimitatamente ossia non esiste un numero minimo di pertinenze (come nel caso invece delle agevolazioni prima casa) per cui potrete ricorrere ed invocarla al vostro Notaio ogni qualvolta la vorrete utilizzare.
Accertamenti fiscali dell’agenzia delle Entrate
L’agenzia delle entrate, sempre in cerca di evasori o elusori per stanare coloro ce effettuano operazioni in danno all’erario ovvero in nero agiscono inviando accertamenti automatici per quegli atti al cui interno sono indicati dei prezzi di vendita inferiori a quelli osservati sull’osservatorio immobiliare per immobili con caratteristiche similari.
Tuttavia l’accertamento basato sulle sole osservazioni OMI non è sufficiente in quanto in base ad apposito provvedimento si invitano gli accertatoti a ricercare altri elementi in grado di conferire un elevato livello di efficacia sostenibilità della pretesa tributaria. Non basta quindi solo osservare i valori in euro/mq delle unità locali, case, appartamenti e immobili ma si dovrà andare più a fondo cercando anche altri elementi qualitativi per rendere più robusto l’accertamento che in caso contrario potrà essere facilmente impugnato dal contribuente.
Gli accertamenti fiscali sono diretti a calcolare il valore normale del bene. Il valore normale si determina in modo leggermente diverso sia ai fini delle imposte direte, sia ai fini IVA sia ai fini dell’imposta di registro.
- Ai fini delle dirette la definizione è contenuta nell’articolo 9 comma 1 lett. D del TUIR
- Ai fini dell’Iva nell’articolo 54, comma 3 del DPR n. 633 del 1972
- Ai fini dell’imposta di registro nell’articolo 51 del DPR n. 131 del 1986
Nel seguito l’articolo dedicato all’accertamento fiscale e ai termini di prescrizione per gli accertamento sull’acquisto della prima casa.
Speri di esservi stato utile e concludo con il segnalarvi, nella malaugurata ipotesi in cui doveste essere destinatari di un accertamento, che esistono dei termini prescrizioni entro cui l’agenzia delle entrate può procedere con un accertamento verso i soggetti interessati nella compravendita immobiliare che trovate riepilogati in questo articolo dedicato proprio ai termini di prescrizione accertamento fiscale su vendita di casa.
http://www.tasse-fisco.com/case/accertamento-fiscale-prezzo-vendita-immobile-come-difendersi/36090/
Vorrei sapere se comprando una cantina come pertinenza di prima casa con rendita catastale di 51 e rotti euro, devo pagare un imposta di registro di 1000 euro?