Le agevolazioni prima casa possono essere fruite anche nel caso di donazione o successione dell’immobile casa, abitazione immobile o legato o nuda proprietà e vediamo qui con quali particolarità e quando vi sono eventuali esclusioni ai fini delle tasse e delle imposte da pagare.
Premessa: beneficio prima casa in sinesi
Partiamo subito con il dire che il fine del legislatore fiscale è quello di impedire il doppio godimento del beneficio prima casa altrimenti questo ne sarebbe avvantaggiato ingiustamente.
Per godere delle agevolazioni l’Allegato A, Tariffa, Parte Prima, art. 1, Nota II-bis, D.P.R. 26.4.1986, n. 131, il co. 1, lett. c), prevede che, al fine di godere delle agevolazioni prima casa, dovrete dichiarare di non essere titolare in nessuna forma di alcun diritto reale di godimento su altra unità immobiliare presente su tutto il territorio nazionale di abitazioni acquistate fruendo delle agevolazioni prima casa.
La ratio normativa delle agevolazioni prima casa
La ratio normativa appunto è quella di evitare il doppio godimento dell’agevolazione fiscale anche se è sufficiente che almeno uno dei beneficiari dell’eredità possegga tali requisiti per estendere la riduzione d’imposta a tutti gli altri eredi.
Ai fini dell’agevolazione fiscale prevista come uno sconto prima casa e quindi della minore imposta di registro pagata rispetto all’aliquota ordinaria nonchè ed imposte ipotecarie a catastali in misura fissa di 168 euro (200 euro dal primo gennaio 2014) vi chiariamo che è possibile fruire anche in caso di donazione, successione o legati a patto di rispettare alcuni requisiti.
Dal primo gennaio 2014 infatti e per effetto del nuovo articolo 26, D.L. 12.9.2013, n. 104, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale diventano dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna ma solo per gli atti aventi ad oggetto trasferimenti di abitazioni classificabili come “prima casa“.
Inoltre, le imposte per il trasferimento di immobile abitativo che non sono classificabili come “prima casa” sono dovute in misura fissa pari a Euro 50 ciascuna mentre per i trasferimenti ante primo gennaio 2014 erano dovute in misura rispettivamente del 2% e +1%.
Condizioni e requisiti oggettive dell’immobile prima casa
Dal punto di vista delle condizioni oggettive da rispettare le case, immobili, appartamenti oggetto di cessione e di acquisto dovranno essere di abitazione e quindi saranno esclusi per esempio gli uffici classificati al catasto come A/10 o gli opifici classificati come categoria D (per approfondire potete leggere l’articolo dedicato alle categorie catastali) in quanto dovranno soddisfare in primis il bisogno e le esigenze abitative e non devono essere classificati come immobili di lusso comprese le relative pertinenze C/2 C/6 e C/7 che presentino il vincolo pertinenziale (a tal fine potrete verificare dalla visura camerale o rendere dichiarazione nell’atto di acquisto) e con tale dizione si indicano gli immobili che presentano delle caratteristiche descritte in un apposito decreto ministeriale del 2 Agosto 1969.
Condizioni per continuare a fruire dell’agevolazione prima casa e la successione
Ricordiamo che i requisiti dovranno essere tutti contemporaneamente soddisfatti solo che nel caso delle donazioni, successioni o legati si potrà verificare che beneficiario o destinatario del bene sia uno solo o sia una pluralità di soggetti. In questo caso stupisce che il rispetto di uno solo dei requisiti in capo ad un soggetto permette anche agli altri restanti di avanzare la pretesa del godimento dell’agevolazione fiscale.
Ci sono però anche altri requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa che come sapete oltre all’oggetto dell’acquisto (ossia il fatto che non s tratti di un’abitazione di lusso) ne sono necessari altri come per esempio il comune dove deve trovarsi l’ubicazione della prima casa, ossia nel comune dove il donatario legatario o beneficiario, acquirente, anche uno solo abbiano o stabiliscano la residenza entro diciotto mesi dalla data di stipula dell’atto di donazione o della data di apertura della successione.
Altrimenti esiste una seconda possibilità, ossia lo svolgimento della sola attività (abito a Milano ma lavoro a Monza), a patto che sia dimostrabile che svolga l’attività che non necessariamente deve essere una attività remunerata, ma deve essere effettivamente svolta con ciò intendendo che dovranno essere portate eventualmente in caso di accertamento o rettifica del prezzo di cessione dell’immobile, tutti gli elementi che potranno dimostrare l’effettivo svolgimento dell’attività.
In linea di principio le donazioni di modico valore, non sarebbero soggette a tassazione eppure lo sono, anche se molti come avete visto non ne sono consapevoli. Interviene tuttavia una sentenza della cassazione che apre lo spiraglio a considerarle esenti ove siano di modico valore in relazione alle condizioni economiche e patrimoniale del donante.
I Giudici di prime cure non potrebbero effettivamente individuare un valore specifico che metterebbe tutti a posto ma definisce il modico importo come un criterio che trova il suo parametro di riferimento nelle condizioni economico reddituali del soggetto donante.
Per esempio anche i regali per il mantenimento o l’abbigliamento o un regalo per il matrimonio può essere classificato come regalo esente da imposte. Tuttavia consiglio sempre di munirsi di una pezza d’appoggio per evitare fraintendimenti.
Anche una macchina potrebbe essere regalato e non di rado accade dal padre al figlio.
A proposito di regali dei genitori ai figli per acquisto casa o per il motorino o la macchina possiamo parlare di cosiddette donazioni indirette. Per donazione indiretta si intende quando un soggetto, – solitamente il padre – mette a disposizione somme di denaro per consentire al figlio di acquistare auto o casa.
Queste donazioni, peraltro spesso per importo considerevoli, in assenza di un atto di donazione sono imponibili ai fini delle imposte sulle donazioni. Questo sempre che lo siano per la loro natura e in base al grado di parentela con il donante. Quelle del figlio infatti comunque sarebbero state esenti.
Nel caso invece per esempio di un soggetto estraneo al donante la donazione per comprare casa sarà esente solo nel caso in cui l’acquirente che ha ricevuto la donazione prima di procedere all’acquisto dichiari nell’atto la provenienza dei fondi.
Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa
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Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014 | |||
| Tipologia immobile / acquirente | Imposte | Dall’1.1.2014 | |
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Abitazione Prima casa Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
2% Euro 50,00 Euro 50,00 | |
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Abitazione Prima casa Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
4% Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 | |
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Abitazione no benefici prima casa Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
9% Euro 50,00 Euro 50,00 | |
| Abitazione no prima casa Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
10% Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 | |
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Abitazione no prima casa Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
esente 9% Euro 50,00 Euro 50,00 | |
| Ufficio/Negozio Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
9% Euro 50,00 Euro 50,00 | |
| Ufficio /Negozio Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
10%-21% Euro 200,00 3% 1% | |
| Ufficio /Negozio Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
esente Euro 200,00 3% 1% | |
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Terreno edificabile Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
9% Euro 50,00 Euro 50,00 | |
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Terreno edificabile Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
21% Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
L’agevolazione spetta anche se il o i soggetti sono stati trasferiti all’estero per motivi di lavoro o se risultano emigrati all’estero: in questo primo caso si può prendere in considerazione l’ubicazione della casa, immobile appartamento e pertinenze nel comune in cui è stabilità la sede legale della società mentre nel caso di emigrato all’estero il requisito risulta soddisfatto per acquisto di case su tutto il territorio nazionale, in quanto in questo caso il requisito della residenza non potrebbe essere soddisfatto (anche se ritengo che il legislatore avrebbe potuto dare una interpretazione più stringente e magari considerare l’ultima residenza, o il centro economico degli interessi del soggetto emigrato).
Nello stesso comune inoltre il o i soggetti non dovranno essere titolari ne esclusivamente ne in comunione con il coniuge e quindi neanche pro quota, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione o acquistata in nuda proprietà di altra casa di abitazione nel Comune in cui è l’ubicazione della casa, abitazione o immobile.
Uno salva tutti
Come chiarito nella risoluzione n. 33/E del 15 marzo 2016 e prima ancora nella circolare 44 del 2001 nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o chiamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3).
Occhio poi a sorvegliare sempre il soggetto che ha reso le dichiarazioni nell’atto per cui se ancora non aveva spostato la residenza fategliela spostare altrimenti anche in quel caso perderete i benefici prima casa per decadenza di uno dei requisiti o anche nel caso di riacquisto entro l’anno.
Donazione prima casa
Nel caso della donazione, al pari dell’acquisto sarà necessario rendere le dichiarazioni circa il possesso dei requisiti prima casa, al momento della donazione. Questo è quanto stabilito dai commi 3 e 4 dell’articolo 69 della Legge n. 342. Ricordate sempre le franchigie viste nell’articolo dedicato alle imposte sulle successioni o donazioni che sono di un milione di euro nel caso per esempio dei figli.
L’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 prevede infatti l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni e donazioni, “... quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131″ (che tradotto in parole povere significa requisiti prima casa).
La richiesta dell’agevolazione prima casa ai fini dell’applicazione dell’imposta ipotecaria e catastale (e non dell’imposta di registro) in misura fissa passa per la compilazione di una dichiarazione sostitutiva circa la presenza dei requisiti prima casa.
Donazione entro cinque anni della prima casa
Spesso si chiede se è possibile procedere con la donazione entro il quinquennio dalla stipula originaria dell’atto con benefici prima casa e se questa è una condizione che porta alla perdita dei benefici. La risposta è affermativa, se donate la propria casa entro i cinque anni perderete i benefici prima casa e dovrete ridare indietro la minore imposta di registro pagate oltre al pagamento delle sanzioni sempre che non rinunciate prima all’agevolazione con istanza scritta. Tuttavia se la cedete invece che donarla la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile non sarà tassata se dimostrate che avete destinato la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la stipula dell’atto e d il successivo atto di vendita. I benefici non saranno persi sempre che entro un anno dalla vendita non si procederà nuovamente al riacquisto di altro immobile da destinare ad abitazione prima casa.
Donazione casa ai figli prima del decesso
Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’articolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa e delle implicazioni che da questo ne possano scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.
Le agevolazioni prima casa possono essere fruite anche nel caso di donazione o successione dell’immobile casa, abitazione immobile o legato o nuda proprietà e vediamo qui con quali particolarità e quando vi sono eventuali esclusioni ai fini delle tasse e delle imposte da pagare.
Donazione casa ai figli prima del decesso
Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’articolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa e delle implicazioni che da questo ne possono scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.
Spostamento della residenza di uno dei due coniugi libera anche l’altro
In caso di coniugi sposati in regime di comunione legale non ha importanza se uno dei due coniugi non abbia spostato la residenza se il bene rientra nella comunione di beni in quanto ciò che rileva è la destinazione della casa al nucleo familiare.
Qualora si verifichino per finire a seguito di successioni o donazioni aventi ad oggetti la proprietà o di altri diritti reali il contribuente, stante sempre il rispetto dei requisiti visti sopra previsti dalla normativa può avvalersi della possibilità di versare le imposte ipotecaria e catastale e di registro in misura fissa. Qualora poi si decida per un futuro acquisto di altra casa si potranno godere ugualmente dei benefici (Cfr CM n. 44 del 2001).
Nella Circolare 2 del 2014 l’agenzia delle entrate chiarisce che per effetto del richiamo operato dall’articolo 69 alla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, deve ritenersi che l’agevolazione prevista, ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, per i trasferimenti e per gli atti di costituzione di diritti immobiliari su fabbricati prima casa, derivanti da successione o donazione risulti applicabile anche in data successiva al primo gennaio 2014, ancorché per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa sia stato abrogato il quinto periodo di detta disposizione.
In applicazione di quanto previsto dal richiamato articolo 69 della legge n. 342 del 2000, e tenuto conto delle modifiche introdotte dal già citato articolo 26 del decreto-legge n. 104 del 2013, pertanto, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute, a decorrere dal primo gennaio 2014, nella misura di 200 euro ciascuna.
Restano, inoltre, dovuti l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Si precisa, infine, che il rinvio effettuato dal comma 3, alle case di abitazioni non di lusso, deve essere inteso, come chiarito ai fini delle agevolazioni prima casa per l’imposta di registro, riferito alle case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Casi di Agevolazioni prima casa
In sintesi potremmo trovarci di fronte poi seguenti casi anche affrontati dalla circolare 44 dell’agenzia delle entrate in cui riepiloga i casi di esenzione prima casa nella successione:
- un solo beneficiario e un solo immobile
- un solo beneficiario e più immobili
- più beneficiari e un solo immobile
- più beneficiari e più immobili.
Nel caso di un solo beneficiario ed un solo immobile laddove il valore sia inferiore alla franchigia e possegga i requisiti prima casa l’imposta di registro o si successione è fissa di 200 euro immobile.
Nel caso di più immobili casi dovrà comunque guardare al valore e si pagherà l’imposta come sopra al rispetto di entrambi i requisiti altrimenti si andrà con la proporzionale imposta ipotecaria e catastale che trovate sopra riepilogate.
L’esenzione varrà fino al valore complessivo della franchigia.
Nel caso di più beneficiari per un solo immobile dei quali solo uno rispetta i requisiti prima casa abbiamo visto che questi libera tutti per cui pagheranno tutti solo 200 euro a testa.
Pertinenze
Per le pertinenze vale sempre il principio secondo cui per l’acquisto di beni pertinenziali, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie, C/2 cantina o soffitta, C/6 garage o box, C/7 tettoia o posto auto
Vi consigliamo di leggere anche i seguenti articoli per avere una visione più ampia della tassazione nel settore immobiliare:
Guida gratuita Agevolazioni prima Casa
Convivente ed Eredità: cosa cambia
Vediamo quali diritti ha il convivente sull’eredità del defunto compagno
Diritti del compagno Convivente nell’eredità
Nel caso in cui procediate alla vendita prima del quinquennio e non potete effettuare il riacquisto entro l’anno (motivo per cui sareste sanzionati con il 30% + gli interessi) leggete l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni prima casa.
Potete consultare anche la guida alle successioni che vi spiega cosa fare per punti.
Nuovo Articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitare accertamenti del fisco
Esempio Calcolo Tassa Donazione e Successione
Consulta l’articolo gratuito dedicato a Esempio calcolo Tasse di successione
Vendita prima dei 5 anni nei casi di separazione o divorzio
Come vedete nell’articolo di approfondimento non si verifica recupero a tassazione dell’imposta di registro non versata nei casi di separazione o divorzio tra coniugi qualora questa sia conseguenza del riassetto patrimoniale tra i coniugi.
Vendita Casa Ereditata: Tassazione ed Esenzione
Vendita Prima casa in caso di separazione o divorzio: come funziona
Agevolazioni Prima Casa: Quali Tipi di Immobili Beneficiano dell’agevolazione
Plusvalenza Vendita Casa prima e dopo i Cinque anni: Quale Tassazione di applica?
Calcolo Imposta Successione e Registro
Donazione Immobile al coniuge separato e divorziato: Come funziona la tassazione in caso a entrambi
Sanzioni Agevolazioni Prima casa non spettanti
Rinuncia Agevolazioni Prima casa per evitare le multe
Donazione di denaro Contante: Quali rischi si corrono
ho i benefici della prima casa su abitazione avuta in donazione dal 2004. Posto che il donante è ancora in vita, non posso alienare il bene. Posto anche che ho famiglia numerosa, se le condizioni me lo permettono, vorrei tenere l’abitazione, per future necessità dei figli. Posso però spostare i benefici di prima casa su un nuovo acquisto? Posto che rientrerei nella necessità soggettivia, perché l’attuale abitazione sarebbe insufficiente per il nucleo familiare?
Salve,
nel gennaio 2014 è venuto a mancare mio padre, lasciando in eredità a me e ad altre due sorelle l’appartamento in cui io già vivevo insieme a lui.
Le altre due eredi vivevano in altre città con le loro rispettive famiglie.
All’atto della successione avvenuta a gennaio 2015 ho chiesto l’agevolazione prima casa essendo io già residente nell’appartamento in questione, di cui hanno usufruito anche le altre eredi.
Ora abbiamo deciso di vendere l’appartamento in quanto sarebbe mia intenzione trasferirmi altrove.
La mia domanda è questa, so che la vendita dell’appartamento non può avvenire prima di 5 anni in caso di agevolazione prima casa, senza che si debba incorrere nel pagamento della penale, differenza e quant’altro.
Ma i 5 anni vanno calcolati dal gennaio 2014 data di successione naturale o dal gennaio 2015 data della successione trascritta presso Agenzia Entrate?
Se la risposta è la seconda (come temo) ci sarebbe un modo per evitare di pagare la differenza etc etc o l’unico è quello di attendere il 2020?
Grazie per l’eventuale risposta.
Cordiali Saluti
Salve,
io e i miei due fratelli abbiamo ereditato 2 appartamenti contigui.
Io ho già la residenza in uno dei due ed ho i requisiti per richiedere le agevolazioni in fase di successione.
Stiamo valutando se usufruire di tale agevolazione in quanto l’intenzione sarebbe quella di vendere gli appartamenti.
1) cosa succede se rivendiamo le abitazioni prima dei 5 anni senza riacquistare entro l’anno?
2) che spese/more comporterebbe la vendita
3) ho letto da qualche parte che ci sono differenze a seconda di chi vende, se il beneficiario o gli altri eredi, ma non ho capito bene a cosa ci si riferisce.
grazie in anticipo per le risposte che potrete darmi.
Saluti
Buongiorno, vorrei un’informazione. Due anni addietro ho comprato un immobile usufruendo dei benefici prima casa.
Se donassi tale abitazione a mia moglie, con la quale siamo in regime di separazione di beni, lei usufruirebbe dei benefici prima casa, non avendo altri immobili di proprietà. La domanda è questa: dopo l’atto di donazione io potrei iniziare la costruzione di un nuovo immobile a me intestato, usufruendo nuovamente dei benefici prima casa? Preciso che entrambi gli immobili si trovano nel medesimo comune.
Grazie.
Vi segnalo nuovo articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitare accertamenti da parte del fisco
Ma senza troppi giri. E’ in grado di rendere le dichiarazioni richieste nell’atto per fruire dell’agevolazione?