Benefici Fiscali Prima Casa su Successioni e Donazioni: come fare

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa si applicano anche nelle successioni e donazioni ossia nel caso di trasferimento per atto tra vivi e mortis causa a seconda del valoe d el grado di parentela al momento dell decesso e valevole ai fini delle tasse e imposte di successione, registro, ipotecarie e catastali.

Oggetto della successione: diritto di proprietà e non solo

L’oggetto della successione o della donazione può essere sempre lo stesso e pertanto potrà trattarsi tanto di immobile quanto della semplice nuda proprietà legata allo stesso.
Nel caso delle donazioni di immobili, appartamenti case o altro, è necessario che il soggetto donatario predisponga la dichiarazione sostitutiva nella quale manifesta la volontà di ricevere tali bene usufruendo delle agevolazioni prima casa previste dalla L.342. Parliamo dell’accettazione dell’eredità le cui modalità sono state approfondite nell’articolo che trovate cliccando sulle parole in celeste.

Quali case rientrano nella successione e quali diritti sono trasferiti relativi all’immobile

Per l’applicazione delle agevolazioni prima casa in sede di successione si dovranno rispettare gli stessi requisiti oggettivi visti in caso di acquisto. Parliamo del cosiddetto ambito oggettivo di applicazione dei benefici fiscali per la prima casa  per cui prima di tutto di categorie di immobili che devono essere non di lusso e abitativi e del rispetto di altri requisiti e parliamo di agevolazioni fiscali concesse tanto nel caso di cessione tanto nel caso di costituzione o cessione di diritti come l’uso, l’usufrutto, la nuda proprietà ed il diritto di abitazione.

Le agevolazioni fiscali in questi due casi si applicano solo sull’imposta ipotecaria e catastale restando esclusa l’imposta sulle successioni che resta immutata e disciplinata secondo quanto già detto all’interno della Guida Fiscale sulle successioni e sulla Guida Fiscale sulle Donazioni.

Requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima

Vi ricordo inoltre i due requisiti fondamentali (e di più difficile comprensioni) che dovrete rispettare contemporaneamente: il primo requisito prevede che non dovete essere titolari nè esclusivi o in comunione con il coniugi di altri diritti di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto o abitazione nello stesso comune dove intendete acquistare case avvalendovi dei benefici fiscali. Il secondo requisito prevede che non dovete essere titolari dei diritti visti sopra di immobili siti nel territorio dello stato acquistati con le agevolazioni prima casa. Questo secondo requisito non si applica ossia è semplicemente soddisfatto se in passato avete acquistato con i “benefici prima casa” ma poi avete venduto ed ora non ne siete più titolari.

Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa

Per l’imposta sulle donazioni invece il caso si complica un po’ e vediamo di fare una lista delle posizioni che potrebbero capitarci norme alla mano.

Nel caso di immobile in costruzione acquistato direttamente dalla società di costruzioni il rispetto dei requisiti per la prima casa vi farà accedere alla possibilità di pagare l’Iva nella misura ridotta del 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro. In caso di non rispetto dei requisiti l’Iva andrebbe al 10% e le altre in modo proporzionale (registro al 2%).

Cosa fare in pratica

Sintetizzando potrete avere la seguente situazione: Ricevete un immobile per donazione o per successione > Verificate che possediate i requisiti prima casa > Se li rispettate applicherete l’imposta di successione o di donazione a seconda del caso + le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa; se non li rispettate invece applicherete l’imposta di successione o di donazione + le imposte ipotecarie e catastali nella misura ordinaria complessiva del 3%.

Uno salva tutti

Come chiarito nella risoluzione n. 33/E del 15 marzo  e prima ancora nella circolare 44 del 2001 nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o ciamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3).

Calcolo imposta successioni sulla prima casa

In questo caso vi posso dire che se dovete pagare l’imposta di successione nel caso di prima casa la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per 110 a cui applicare una delle seguenti percentuali:

• 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro
• 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro
• 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado
• 8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Potete consultare anche le

Guide Fiscale alle Successioni

Guide Fiscali sulle Donazioni

Consulta anche la Guida alle Agevolazioni Fiscali Prima Casa in quanto nel caso di Donazione prima casa l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.

Acquisto per donazione

Nel caso di acquisto di una casa a titolo di donazione e per la quale si è già usufruito delle agevolazioni prima casa e si proceda alla vendita entro l’anno per poi riacquistare un’altra abitazione, l’agevolazione prima casa sotto forma di credito di imposta sull’imposta di registro permane.

Nel caso invece di acquisto sempre a titolo gratuito per donazione successivo alla data di entrata in vigore delle nuove franchigie allora il credito di imposta non compete. Per gli opportuni approfondimenti vi consiglio di leggere la circolare numero 3 del 2008 che è intervenuta sull’argomento donazione e benefici fiscali sulla prima casa.
Del resto è proprio la norma a concedere l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, salvo il rispetto degli ulteriori requisiti in capo al donatario o all’erede legatario, in merito alle caratteristiche dell’immobile non di lusso e alle dichiarazioni da rendere nell’atto circa la volontà di trasferire la residenza entro 18 mesi nello stesso comune e la titolarità di altri immobili sul territorio nazionale per cui si è usufruito delle agevolazioni prima casa.
L’agevolazione prima casa alla luce di questo chiarimento e delle numerose vicende normative che hanno caratterizzato l’imposta sulle donazioni e sulle successioni (abolizione e reintroduzione con franchigie nel 2006) viene di fatto concessa anche ai trasferimenti che avvengono mediante atti inter vivos o mortis causa ma limitatamente alle imposte ipotecarie e catastali (che passano ipotecarie del 2% e catastali dell’1% alla misura fissa entrambe), ma non anche alle imposte di registro in luogo delle quali deve comunque farsi riferimento alle imposte di donazioni e di successione.

Successione con agevolazioni sulla seconda casa

Nel caso in cui un contribuente riceva in successione una seconda casa potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa patto che rivenda la prima casa di cui è in possesso entro un anno dall’acquisizione del secondo immobile come chiarito dalla risposta fornita dell’Agenzia delle Entrate in occasione dell’interpello n. 123 datata 21 dicembre 2018.

Importante

Il beneficio fiscale si applica anche in capo ad uno solo dei soggetti beneficiari del trasferimento per successione o donazione e fermo restando tuttavia il pagamento dell’imposta sulle successioni o sulle donazioni che non risulta coinvolta in questo meccanismo agevolativo. Inoltre secondo la risoluzione 15/03/2011, n. 33, incaso di acquisto per successione o donazione di immobili “prima casa”, i coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi ad usufruire dell’agevolazione senza averlo espressamente richiesto, non rilevano sul piano soggettivo né oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti, non potendo optare per una diversa tassazione, in quanto l’agevolazione, in base all’art. 69, comma 4, legge n. 342/2000, è concessa dal legislatore, in modo unitario, per il pagamento una tantum delle imposte ipotecarie e catastali sull’atto di trasferimento dell’immobile per successione.

Aggiornamento risoluzione 40 del 2012: qualora vi siano deceduti i genitori, ciascuno proprietario al 50 per cento di un immobile ed adibito a loro abitazione principale l’agenzia delle entrate chiarisce che a norma dell’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 il figlio può attestare l’esistenza delle condizioni che la legge richiede per far valere il diritto alle agevolazioni prima casa con una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131” (al momento del trasferimento) ed il cui esercizio deve essere effettuato contestualmente nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione” o da allegare alle stesse, rispettivamente dichiarazione o atto di donazione.
Nel caso di specie esaminato dall’agenzia la dichiarazione di successione deve essere resa, per conto dell’erede deceduta successivamente, dal beneficiario in quanto nei confronti del primo decesso e quindi della prima successione “si pone, rispetto alla madre, quale successivo chiamato all’eredità, ai sensi dell’articolo 479 del codice civile; in quanto tale, acquista la legittimazione a produrre la dichiarazione di successione per conto del proprio dante causa, ossia del primo chiamato all’eredità (la madre), il quale è deceduto senza aver potuto accettare l’eredità e presentare la dichiarazione di successione (Risoluzione 5 novembre 1984, prot. n. 280967)”.

Donazione di casa al coniuge e agevolazioni

Nel caso di acquisto in comproprietà di casa da parte di coniugi in separazione dei beni, come avviene ormai quasi sempre, sfruttando i benefici prima casa, uno dei due coniugi può donare all’atro la sua parte ed acquistare per proprio conto altra casa con i benefici entro un anno dalla data di perfezionamento dell’atto di donazione.

Donazione casa ai figli prima del decesso

Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’aticolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa  e delle implicazioni che da questo ne possno scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.