Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa si applicano anche nelle successioni e donazioni ossia nel caso di trasferimento per atto tra vivi e mortis causa a seconda del valoe d el grado di parentela al momento dell decesso e valevole ai fini delle tasse e imposte di successione, registro, ipotecarie e catastali.
Oggetto della successione: diritto di proprietà e non solo
L’oggetto della successione o della donazione può essere sempre lo stesso e pertanto potrà trattarsi tanto di immobile quanto della semplice nuda proprietà legata allo stesso.
Nel caso delle donazioni di immobili, appartamenti case o altro, è necessario che il soggetto donatario predisponga la dichiarazione sostitutiva nella quale manifesta la volontà di ricevere tali bene usufruendo delle agevolazioni prima casa previste dalla L.342. Parliamo dell’accettazione dell’eredità le cui modalità sono state approfondite nell’articolo che trovate cliccando sulle parole in celeste.
Quali case rientrano nella successione e quali diritti sono trasferiti relativi all’immobile
Per l’applicazione delle agevolazioni prima casa in sede di successione si dovranno rispettare gli stessi requisiti oggettivi visti in caso di acquisto. Parliamo del cosiddetto ambito oggettivo di applicazione dei benefici fiscali per la prima casa per cui prima di tutto di categorie di immobili che devono essere non di lusso e abitativi e del rispetto di altri requisiti e parliamo di agevolazioni fiscali concesse tanto nel caso di cessione tanto nel caso di costituzione o cessione di diritti come l’uso, l’usufrutto, la nuda proprietà ed il diritto di abitazione.
Le agevolazioni fiscali in questi due casi si applicano solo sull’imposta ipotecaria e catastale restando esclusa l’imposta sulle successioni che resta immutata e disciplinata secondo quanto già detto all’interno della Guida Fiscale sulle successioni e sulla Guida Fiscale sulle Donazioni.
Requisiti per fruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima
Vi ricordo inoltre i due requisiti fondamentali (e di più difficile comprensioni) che dovrete rispettare contemporaneamente: il primo requisito prevede che non dovete essere titolari nè esclusivi o in comunione con il coniugi di altri diritti di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto o abitazione nello stesso comune dove intendete acquistare case avvalendovi dei benefici fiscali. Il secondo requisito prevede che non dovete essere titolari dei diritti visti sopra di immobili siti nel territorio dello stato acquistati con le agevolazioni prima casa. Questo secondo requisito non si applica ossia è semplicemente soddisfatto se in passato avete acquistato con i “benefici prima casa” ma poi avete venduto ed ora non ne siete più titolari.
Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa
|
Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014 |
|||
| Tipologia immobile/acquirente | Imposte | Fino al 31.12.2013 | Dall’1.1.2014 |
|
Abitazione Prima casa Soggetto privato |
Ipoteca registroIpotecaria
Catastale |
3%Euro168,00 Euro 168,00 |
2%Euro 50,00 Euro 50,00 |
|
AbitazionePrima casa SoggettoIva |
IvaIpoteca registroIpotecariaCatastale | 4%Euro 168,00Euro 168,00Euro 168,00 | 4%Euro 200,00Euro 200,00Euro 200,00 |
|
Abitazioneno benefici prima casa Soggetto privato |
Ipoteca registroIpotecaria Catastale |
7%2% 1% |
9%Euro 50,00 Euro 50,00 |
|
Abitazioneno prima casa Soggetto Iva |
IvaIpoteca registro Ipotecaria Catastale |
10%Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 |
10%Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
| Abitazioneno prima casaSoggetto Iva |
IvaIpoteca registro Ipotecaria Catastale |
esente7% 2% 1% |
esente9% Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Ufficio/NegozioSoggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
7%2% 1% |
9%Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Ufficio /NegozioSoggetto Iva |
IvaIpoteca registro Ipotecaria Catastale |
10% – 21%Euro 168,00 3% 1% |
10%-21%Euro 200,00 3% 1% |
| Ufficio /NegozioSoggetto Iva | IvaIpoteca registroIpotecariaCatastale | esenteEuro 168,003%1% | esenteEuro 200,003%1% |
| Terreno edificabileSoggetto privato |
Ipoteca registroIpotecaria Catastale |
8%2%1% |
9%Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Terreno edificabileSoggetto Iva |
IvaIpoteca registro Ipotecaria Catastale |
21%Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 |
21%Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
Per l’imposta sulle donazioni invece il caso si complica un po’ e vediamo di fare una lista delle posizioni che potrebbero capitarci norme alla mano.
Nel caso di immobile in costruzione acquistato direttamente dalla società di costruzioni il rispetto dei requisiti per la prima casa vi farà accedere alla possibilità di pagare l’Iva nella misura ridotta del 4% e le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro. In caso di non rispetto dei requisiti l’Iva andrebbe al 10% e le altre in modo proporzionale (registro al 2%).
Cosa fare in pratica
Sintetizzando potrete avere la seguente situazione: Ricevete un immobile per donazione o per successione > Verificate che possediate i requisiti prima casa > Se li rispettate applicherete l’imposta di successione o di donazione a seconda del caso + le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa; se non li rispettate invece applicherete l’imposta di successione o di donazione + le imposte ipotecarie e catastali nella misura ordinaria complessiva del 3%.
Uno salva tutti
Come chiarito nella risoluzione n. 33/E del 15 marzo e prima ancora nella circolare 44 del 2001 nel caso vi siano più beneficiari o eredi o legatari o ciamati all’eredità che devono spartirsi quote di immobili la norma disciplina che in caso di successione o donazione, l’applicazione delle agevolazioni prima casa ai fini delle delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sono concesse anche se solo uno degli eredi dia la dichiarazione nell’atto di possedere i requisiti come previsto dall’articolo 1, comma 1, della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico delle imposte di registro ex legge 342/2000, articolo 69, comma 3).
Calcolo imposta successioni sulla prima casa
In questo caso vi posso dire che se dovete pagare l’imposta di successione nel caso di prima casa la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per 110 a cui applicare una delle seguenti percentuali:
- 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000 di euro
- 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 100.000 euro
- 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado
- 8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.
Potete consultare anche le
Guide Fiscale alle Successioni
Guide Fiscali sulle Donazioni
Consulta anche la Guida alle Agevolazioni Fiscali Prima Casa in quanto nel caso di Donazione prima casa l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Acquisto per donazione
Nel caso di acquisto di una casa a titolo di donazione e per la quale si è già usufruito delle agevolazioni prima casa e si proceda alla vendita entro l’anno per poi riacquistare un’altra abitazione, l’agevolazione prima casa sotto forma di credito di imposta sull’imposta di registro permane.
Nel caso invece di acquisto sempre a titolo gratuito per donazione successivo alla data di entrata in vigore delle nuove franchigie allora il credito di imposta non compete. Per gli opportuni approfondimenti vi consiglio di leggere la circolare numero 3 del 2008 che è intervenuta sull’argomento donazione e benefici fiscali sulla prima casa.
Del resto è proprio la norma a concedere l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, salvo il rispetto degli ulteriori requisiti in capo al donatario o all’erede legatario, in merito alle caratteristiche dell’immobile non di lusso e alle dichiarazioni da rendere nell’atto circa la volontà di trasferire la residenza entro 18 mesi nello stesso comune e la titolarità di altri immobili sul territorio nazionale per cui si è usufruito delle agevolazioni prima casa.
L’agevolazione prima casa alla luce di questo chiarimento e delle numerose vicende normative che hanno caratterizzato l’imposta sulle donazioni e sulle successioni (abolizione e reintroduzione con franchigie nel 2006) viene di fatto concessa anche ai trasferimenti che avvengono mediante atti inter vivos o mortis causa ma limitatamente alle imposte ipotecarie e catastali (che passano ipotecarie del 2% e catastali dell’1% alla misura fissa entrambe), ma non anche alle imposte di registro in luogo delle quali deve comunque farsi riferimento alle imposte di donazioni e di successione.
Successione con agevolazioni sulla seconda casa
Nel caso in cui un contribuente riceva in successione una seconda casa potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa patto che rivenda la prima casa di cui è in possesso entro un anno dall’acquisizione del secondo immobile come chiarito dalla risposta fornita dell’Agenzia delle Entrate in occasione dell’interpello n. 123 datata 21 dicembre 2018.
Importante
Il beneficio fiscale si applica anche in capo ad uno solo dei soggetti beneficiari del trasferimento per successione o donazione e fermo restando tuttavia il pagamento dell’imposta sulle successioni o sulle donazioni che non risulta coinvolta in questo meccanismo agevolativo. Inoltre secondo la risoluzione 15/03/2011, n. 33, incaso di acquisto per successione o donazione di immobili “prima casa”, i coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi ad usufruire dell’agevolazione senza averlo espressamente richiesto, non rilevano sul piano soggettivo né oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti, non potendo optare per una diversa tassazione, in quanto l’agevolazione, in base all’art. 69, comma 4, legge n. 342/2000, è concessa dal legislatore, in modo unitario, per il pagamento una tantum delle imposte ipotecarie e catastali sull’atto di trasferimento dell’immobile per successione.
Aggiornamento risoluzione 40 del 2012: qualora vi siano deceduti i genitori, ciascuno proprietario al 50 per cento di un immobile ed adibito a loro abitazione principale l’agenzia delle entrate chiarisce che a norma dell’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 il figlio può attestare l’esistenza delle condizioni che la legge richiede per far valere il diritto alle agevolazioni prima casa con una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà quando, in capo al beneficiario, ovvero in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dall’articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa, Parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131” (al momento del trasferimento) ed il cui esercizio deve essere effettuato contestualmente nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione” o da allegare alle stesse, rispettivamente dichiarazione o atto di donazione.
Nel caso di specie esaminato dall’agenzia la dichiarazione di successione deve essere resa, per conto dell’erede deceduta successivamente, dal beneficiario in quanto nei confronti del primo decesso e quindi della prima successione “si pone, rispetto alla madre, quale successivo chiamato all’eredità, ai sensi dell’articolo 479 del codice civile; in quanto tale, acquista la legittimazione a produrre la dichiarazione di successione per conto del proprio dante causa, ossia del primo chiamato all’eredità (la madre), il quale è deceduto senza aver potuto accettare l’eredità e presentare la dichiarazione di successione (Risoluzione 5 novembre 1984, prot. n. 280967)”.
Donazione di casa al coniuge e agevolazioni
Nel caso di acquisto in comproprietà di casa da parte di coniugi in separazione dei beni, come avviene ormai quasi sempre, sfruttando i benefici prima casa, uno dei due coniugi può donare all’atro la sua parte ed acquistare per proprio conto altra casa con i benefici entro un anno dalla data di perfezionamento dell’atto di donazione.
Donazione casa ai figli prima del decesso
Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’aticolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa e delle implicazioni che da questo ne possno scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.
Buona sera,
complimenti per il vostro sito,ci sono info.molto interessanti.
Mio figlio vive in Francia,da 5 anni regolarmente iscritto all’aire,vorrebbe acquistare un appartamento e io vorrei aiutarlo dandogli dei soldi.Posso fargli un bonifico?
Ma cosa devo scrivere sulla causale?
Sulla mia dichiarazione devo scrivere qualcosa.
Passerò per una che esporta capitali all’estero? Insomma aiuto!
grazie
anna
Mia madre ha ereditato insieme ai suoi 4 fratelli la casa dei suoi genitori.è l’unica figlia che abita in quella casa.Io vorrei acquistarla come prima casa. ( però non vivo in quell’appartamento) avrei delle agevolazioni o uno sconto se mia madre mi cedesse la sua parte ? Sarebbe come acquistasse un erede? Preciso che non sono proprietaria di altri immobili ma vivo nello stesso comune.b
Buongiorno,
Mia zia ha lasciato in eredità un suo immobile suddividendolo come segue: 40%a mio fratello-40% a me-20% a mio figlio minorenne (ha 13 anni).
Come mi devo comportare dal punto di vista fiscale. Ossia devo pagare a nome mio le tasse per la parte ereditata da mio figlio (per esempio IMU)? oppure anche se minorenne deve risultare una dichiarazione a suo nome?
Inoltre abbiamo intenzione di dare in affitto l’immobile. Nei contratti di affitto deve risultare anche il nome di mio figlio? Grazie per la gentile risposta.
Sono intestataria al 50% di una casa da 8 anni. Il restante 50% è di mia mamma, anche lei da 8 anni, che però è defunta da due mesi. Abbiamo usufruito dell’agevolazione prima casa. Vorrei sapere se sono vincolata a rimanere in quella casa ancora per 5 anni per evitare penali o se posso rivendere l’immobile e acquistarne un altro e richiedere ancora l’agevolazione prima casa?
Grazie
Sono intestataria al 50% di una casa da 8 anni. Il restante 50% è di mia mamma, anche lei da 8 anni, che però è defunta da due mesi. Abbiamo usufruito dell’agevolazione prima casa. Vorrei sapere se sono vincolata a rimanere in quella casa ancora per 5 anni per evitare penali o se posso rivendere l’immobile e acquistarne un altro e richiedere ancora l’agevolazione prima casa?
Grazie
Ho ereditato da mia sorella che è morta, la sua prima casa dal valore catastale di e.u. 30.000, quanto dovrò pagare di successione. Grazie
Se ho acquistato una casa e io abito con mio marito in un altra di sua proprietà
Per non pagare imu su seconda casa come posso fare? Posso intestarla a mia figlia minorenne con usufrutto a me a vita e quanto mi verrebbe a costare?grazie saluti
devo acquistare casa e vorrei intestare l’immobile a mia figlia con l’usufrutto a vita a me – mia figlia ha già usufruito dell’agevolazione fiscale del 50% dell’immobile dove abita con il suo compagno. Quindi sull’immobile che gli vado ad intestare si può usufruire dell’agevolazione fiscale come prima casa (io non ho altri immobili)per questo immobile
Ho un appartamento intestato al 50% a me e a mia sorella: sto decidendo di donare o vendere la mia metà a mia sorella (diventerebbe proprietaria al 100%) e di acquistare nel corso dello anno un’altro immobile.
Posso usufruire delle agevolazioni fiscali come prima casa sul nuovo immobile?
Mia sorella che tipo di agevolazioni fiscali avrebbe nel caso della donazione o nel caso dell’acquisto del restante 50%?
Premetto che l’immobile attuale cointestato è stato acquistato nel 1994, come prima casa.
Sia l’immobile attuale che il futuro da acquistare provengono da soggetti privati.
Sono fiduciosa di un Vs. cortese riscontro. Grazie.
Rosella
Buon giorno, chiedo info perchè ho ereditato una parte (1/2)di una abitazione da mio fratello (l’altra parte (1/2) era gia mia). io sono in separazione dei bemi con mio marito, ho 3 figli e vivo, lavoro e abito con lui nello stesso comune dove ho ereditato, ,posso usufruire dei benefici di prima casa ?mio marito possiede già la nuda proprietà dell’abitazione in cui viviamo . Grazie per il tempo che mi dedicherà.
Mio marito ed io desideriamo acquistare una casa, a nome di mio marito che non ha mai usufruito dei benefici della prima casa,quindi intestare a lui anche il mutuo.
Io non posso intestarmi più nulla in quanto ho già usufruito dell’acquisto di un bilocale nel 1988 e nel 1996 ho ereditato dai miei la loro casa. Ad oggi viviamo entrambi(+ figlia) in un trilocale in affitto e abbiamo affittato le mie 2 case. Paghiamo tutte le tasse come seconde case con le poche agevolazioni fiscali in quanto le 2 case appunto le ho affittate. Io mi chiedo, con tutti gli scongiuri del caso, se dopo aver stipulato a nome di mio marito un mutuo per l’acquisto di questa nuova prima casa per lui, io dovessi rimanere sola (e spero di no!!!!), come funzionerebbe dal punto di vista fiscale e del prestito con al banca divenendo io e mia figlia (per ora a ns. carico)le sue eredi? Potete rispondermi? GRAZIE
Usufruisco delle agevolazioni “prima casa” per un immobile ereditato di cui sono intestatario e proprietario al 33%. Se in un prossimo futuro volessi acquistare un’abitazione (in un altro comune dove svolgo la mia attività), avrei ancora il diritto di accedere alle agevolazioni per l’acquisto di una prima casa?
Grazie
Dovrebbe leggere l’articolo dedicato all’importazione sulle successioni e vedere di quale imposta state parlando se il rientro dell’imposta di registro o solo quella strettamente inerente la successione
mio marito figlio unico ha ereditato dal padre un immobile “prima casa” per lui, piu’ terreno adiacente, la mamma era gia’ deceduta in precedenza.
ci hanno prospettato cifre enormi ci potete delucidare grazie.
ho ereditato un quinto di una casa , possiedo gia’ il 50% di un’altra quella che ho ereditato risulterebbe seconda casa , e come faccio a calcolare quanta imu devo pagare ?
grazie
sono proprietario di una casa donata da mio padre, con agevolazioni prima casa, adesso mi accingo a comprare una casa in un comune diverso, posso chiedere le agevolazioni prima casa ? grazie
Buongiorno, sono proprietario di un appartamento dove vivo (prima casa)e, nella stessa città, mia sorella vive nell’appartamento di suo marito. Ereditiamo l’appartamento al mare di proprietà di mio padre che viveva, però, in affitto nella nostra città. Per me è seconda casa mentre per mia sorella è prima casa: a lei spetta l’agevolazione e a me no? Spetta a tutti e due? Dopo c’è l’obbligo di residenza (ho letto entro 18 mesi)? Grazie e saluti.
Occhio alle differenze, che trovate anche riportate nel testo dell’articolo, tra la nuda proprietà e gli altri casi.
No Mimmo, non potrai fruire del beneficio prima casa acquistando un ulteriore immobile, perché ne hai già beneficiato col 33% dell’appartamento che hai ereditato.
Devi vendere il tuo 33%, e quindi – anche il giorno successivo – procedere con l’acquisto della nuova abitazione, con le agevolazioni previste per la prima casa.
E’ successo anche a me, solo che si trattava di NUDA PROPRIETA’. Io e mio fratello avevamo la nuda proprietà sulla casa di nonna, al 50% ciascuno. Lui non poteva comprare un appartamento con le agevolazioni prima casa, allora abbiamo fatto un regolare rogito notarile di vendita della nuda proprietà, con il quale mio fratello mi vendeva la nuda proprietà, così io sono diventato nudo proprietario al 100% (mia nonna usufruttuaria è ancora vivente), e mio fratello ha potuto comperarsi un’abitazione con le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.
Buongiorno,io ho ricevuto per successione,alla morte di mio padre,il 33% di un appartamento,ora vi chiedo posso usufruire del beneficio prima casa acquistando un immobile sito nello stesso comune?
Buongiorno.
Vorrei sottoporre alla Vs attenzione il seguente caso: una persona riceve in donazione un immobile e risulta essere in possesso dei requisiti per usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, quindi paga le imposte in misura ridotta.
Dopo un anno lo stesso ricevente dona lo stesso immobile senza che abbia acquistato un altro immobile.
Decadono i requisiti di prima casa per cui ha usufruito delle agevolazioni fiscali sulla prima donazione?
RingraziandoVi anticipatamente rimango in attesa di una Vs gradita risposta.
La nuda proprietà se precedentemente acquisita con i benefici prima casa non puà successivamente godere dei benefici prima casa. Non le nascondo che su questa ed altre fattispecie sto cercando anche di vedere se è possibile farvi rientrare anche altre fattispecie, per questo posso affermare che nel caso di nuda proprietà non si avranno preclusioni alla fruizione del beneficio fiscale prima casa a meno che la stessa nuda proprietà non sia stata acquistata con i benefici fiscali prima casa. Nei prossimi giorni un aggiornamento con altre fattispecie particolari.
Siete sicuri di quanto scritto in merito ai requisiti necessari a richiedere l’applicazione delle imposte prima casa?
Nel teso come primo requisito viene riportato:
“ll primo requisito prevede che non dovete essere titolari nè esclusivi o in comunione con il coniugi di altri diritti di proprietà, NUDA PROPRIETA’, uso, usufrutto o abitazione nello stesso comune dove intendete acquistare case avvalendovi dei benefici fiscali.
Io credo invece, che la NUDA PROPRIETA’ (se non acquistata con i benefici prima casa) sia contemplata.
Che ne pensate?
Se ho un appartamento intestato al 50% e decidessi di donare la mia metà a chi possiede il restante 50% e nel corso dello stesso anno acquisto un’altro immobile come prima casa, posso usufruire lo stesso dei benefici fiscali?
sia il primo immobile, sia il secondo sono acquistati da privati.
Grazie
Se due coniugi sono proprietari ciascuno di una porzione di un’unica abitazione, definita da una specifica diversa particella catastale n1 per la moglie e n2 per il marito, ma che concorrono a formare insieme una unica abitazione con le caratteristiche di prima casa. Nell’ipotesi che essi intendano effettuare una reciproca donazione, al termine della quale saranno comproprietari al 50% di una abitazione che costituisce prima casa, seguita dalla fusione delle due particelle catastali n1 e n2 in una unica particella:ricorrono i benefici fiscali relativi alla donazione della prima casa?