Le detrazioni fiscali Irpef sulla casa comprendono anche le provvigioni pagate alle agenzie immobiliari o intermediari e costi di intermediazione, e che potrete indicare nel 730 o nel modello unico, per risparmiare qualcosa sulle tasse. Vedremo quindi come e quanto potersi detrarre per i costi di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’appartamento o di casa. Le spese ed i costi per l’intermediazione, ossia le provvigioni che corrispondiamo alle agenzie immobiliari, ai rivenditori e simili, possono essere molto salate (costose) e si possono aggirare intorno anche al 6% talvolta con un limite massimo.
In questo articolo vi chiarisco quali sono gli importi, quanto vale la detrazione, come fare per calcolarla e come indicarla nella dichiarazione dei redditi 730 (o modello unico, a seconda che abbiate o meno una partita Iva).
Il legislatore fiscale agevola pertanto anche questa tipologia di voce sempre che sia diretta all’acquisto di una abitazione principale che avete avuto modo di chiarire cosa significa nell’articolo dedicato proprio all’abitazione principale o prima casa.
Quanto posso portare in detrazione come provvigioni di intermediazione immobiliare
Se pensiamo che le spese di intermediazione raggiungono attualmente percentuali anche del 4% sul prezzo di acquisto o di cessione possiamo immaginare che la detrazione (anche se dopo vedremo che esistono dei limiti) potrebbe essere interessante. Tuttavia andate cauti e non sfregatevi le mani perchè ovviamente esistono delle limitazioni in base alla tipologia di soggetto percettore delle provvigioni e dell’importa della provvigione corrisposta.
Limite alla detrazione sulle provvigioni
Il legislatore fiscale ha comunque posto un limite moto basso per la detrazione sulle provvigioni in quanto nonostante su una casa di modeste dimensioni supponiamo del prezzo di 200 mila euro (anche se ormai ci compri ben poco con 200 mila euro) presumibilmente avremo una intermediazione del 3% e quindi 6.000 euro di costi aggiuntivi per provvigioni. Di queste 6.000 il legislatore fiscale ci riconosce una detrazione massima di 1.000 euro, da calcolarsi come il 19% della provvigione sostenuta.
Chiarimento e risposta sul limite su cui calcolare il 19%
A mio avviso il limite su cui calcolare la detrazione può essere massimo di 1.000 euro per cui va da se che la detrazione massima può essere massimo di 190 euro come anche sostenuto dall’agenzia delle entrate in un suo commento contenuto nella circolare 28 del 2006.
Purtroppo il legislatore fiscale non ha ben chiare le provvigioni che paghiamo per l’acquisto di casa… e 1.000 euro sono ben poco rispetto al totale sostenuto sull’acquisto; questa agevolazione a mio parere sono perdite di gettito che hanno un ridotto effetto e non vengono quasi percepite dal contribuente.
Quali sono gli intermediari immobiliari che ci permettono di fruire della detrazione
Gli intermediari devono essere iscritti come agenti immobiliari in base alla Legge n. 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità di iscrizione e adesione. Dopo aver capito cosa si intende per abitazione principale ai fini fiscali potete prendere in considerazione quali sono le provvigioni che godono di questa detrazione e quali sono le caratteristiche che devono avere gli intermediari immobiliari per poter farci fruire della detrazione.
Cosa si intende per costo intermediazione o provvigione e quando scatta
Ricordo che per intermediazione si ritiene solo quella strettamente inerente la compravendita dell’immobile, casa o appartamento, a nulla rilevando ai fini della detrazione eventuali compensi pagati alle banche per l’intermediazione di eventuali aperture di linee di credito o altro, che al più possono essere ricomprese nella detrazione fiscale degli interessi di mutuo come oneri accessori ma per questo potete leggere l’apposito articolo dedicato (o anche il mutuo sulla costruzione dell’abitazione principale).
Sul “quando scatta la provvigione” vi sono pronunce della Cassazione che fanno corrispondere il diritto non al momento di conclusione della vendita (atto notarile o compromesso) ma al momento in cui voi prendete contatto semplicemente con l’agente immobiliare per cui leggete sotto.
Consiglio pratico
Quando andate sui siti di ricerche immobiliari e digitate il vostro nome per avere informazioni purtroppo anche se non lo sapete è come se steste costituendo già in quel momento il presupposto giuridico per il diritto dell’intermediario a vedersi corrispondere la provvigione… per cui attenzione, perchè potrebbe accadere in linea teorica che se vedete una casa che vi piace ma che sapete dov’è, solo che vorreste avere qualche foto o informazione in più potreste già vedervi, in ipotesi di futuro acquisto richiedere delle provvigioni indietro. Potreste quindi recarvi direttamente, sul posto per chiedere un appuntamento o contattare il portiere e se siete fortunati potreste risparmiare così qualche migliaia di euro per un operato, quello degli agenti, che talvolta potrebbe non soddisfare le aspettative dei propri clienti… potrebbe. Questo vi potrebbe naturalmente esporre alla possibilità di non avere informazioni utili all’acquisto fin da subito che eventualmente emergerebbero solo con l’analisi preliminare del Notaio e potrebbero consentirvi di non pagare la provvigione.
Indicazione nel modello 730 dei costi di intermediazione immobiliare
Per l’indicazione nel 730 dovrete fare riferimento al quadro RE con il codice 17 dove indicherete i compensi, comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale.
L’importo da indicare nel rigo non può essere superiore a 1.000 euro. Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, va ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. L’importo deve comprendere le spese indicate con il codice 17.
Nonostante questo ritengo che tale forma di agevolazione possa essere anche eliminata per dare spazio ad iniziative maggiormente percepite come positive e realmente incentivanti da parte dei contribuenti.
Se confrontiamo questa con la detrazione sul risparmio energetico (oggi in alcuni casi anche il 65% e valida fino al 31 dicembre 2016) sul prezzo di acquisto è molto più incentivante questa e di immediata percezione.
Requisiti per diventare agente immobiliare, cause di incompatibilità e sanzioni penali per esercizio della professione
Elenco spese da dedurre in dichiarazioneVi segnalo poi un articolo dedicato alle novità del 730 2022 per la dichiarazione dei redditi sui ricavi e le spese del 2021 dove trovate in sintesi cosa cambia rispetto allo scorso anno.
Novità dal 2020: dall’anno d’imposta 2020 la detrazione per spese di intermediazione immobiliare spetta per intero ai titolari di reddito complessivo fino euro a 120.000; in caso di superamento del predetto limite, la detrazione decresce fino ad azzerarsi al raggiungimento di un reddito complessivo pari a euro 240.000.
La detrazione si applica su un importo non superiore a euro 1.000 e si esaurisce in un unico anno di imposta.
Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, calcolata nel limite citato, deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà (Circolare 04.08.2006 n. 28/E, paragrafo 13, e Risoluzione 30.01.2009 n. 26/E) anche se la fattura è intestata ad un solo comproprietario (Circolare 04.04.2008 n. 34/E, risposta 13.1).
Devono essere comprese nell’importo anche le spese indicate nella CU 2021 (punti da 341 a 352) con il codice 17.
Novità 2017: Con la Manovra correttiva per il 2017 viene introdotto l’obbligo di prelievo della ritenuta d’acconto per tutti i canoni incassati per conto del proprietario sulle locazioni di durata inferiore ai 30 giorni operate da persone fisiche non nell’esercizio di attività di impresa. L’obbligo decorre dal primo luglio 2017. Per questo ho scritto un articolo appositamente dedicato al calcolo e versamento della ritenuta d’acconto sugli affitti brevi per gli agenti immobiliari
Tassazione delle provvigioni immobiliari percepite dagli agenti
Contributi Enasarco per gli agenti e rappresentanti
Ritenute d’acconto sugli affitti brevi
- per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi dell’art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici;
- l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla precedente lett. b) dell’art. 15, comma 1, del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 5.2).
Documentazione da controllare e conservare
Dall’anno d’imposta 2020, la detrazione per spese di intermediazione immobiliare spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento “tracciabili”. Il contribuente dimostra l’utilizzo di sistemi di pagamento “tracciabili” mediante la relativa annotazione in fattura, ricevuta fiscale o documento commerciale, da parte del percettore delle somme che effettua la prestazione di servizio. In alternativa, l’utilizzo di sistemi di pagamento “tracciabili” può essere dimostrato mediante prova cartacea della transazione (ovvero tramite ricevuta della carta di debito o della carta di credito, copia bollettino postale, MAV, dei pagamenti con PagoPA, estratto conto, ecc.).
Con la circolare del 13 maggio 2011, n. 20/E, risposta 5.8, è stato precisato che:
- la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata ad un soggetto non proprietario;
- nel caso in cui la fattura è intestata ad un solo proprietario ma l’immobile è in comproprietà, al fine di ammettere pro-quota alla detrazione anche il comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
- se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e ad un altro soggetto non proprietario, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo da quest’ultimo.
| Tipologia | Documenti |
| Spese per l’intermediazione immobiliare | Fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare L’utilizzo di sistemi di pagamento “tracciabili” può essere attestato mediante l’annotazione in fattura, ricevuta fiscale o documento commerciale, da parte del percettore delle somme che effettua la prestazione di servizio In mancanza di tale documentazione: ricevuta del versamento bancario o postale, ricevuta della carta di debito o credito, estratto conto, copia bollettino postale o del MAV e dei pagamenti con PagoPA o con applicazioni via smartphone tramite Istituti di moneta elettronica autorizzati Preliminare registrato Atto di compravendita da cui risultino i requisiti previsti dalla l. n. 296 del 2006 Autocertificazione attestante che l’immobile è destinato ad abitazione principale |
Scusate: se non ho capito male, se acquisto una casa e corrispondo 6000€ di provvigioni, la detrazione è il 19% di 6000€= 1200€ ma siccome c è il limite di 1000€ a me ne rimborsano solo 1000€ e non 1200€. OPPURE, anche se pago 6000€, mi rimborsano il 19% di 1000€= 190€ soltanto?!
Attendo delucidazione, grazie.
“Provvigioni agenti immobiliari: non tutti lo sanno, ma anche le spese sostenute per le provvigioni dovute alle agenzie immobiliari possono essere detratte per un totale del 19%, e dedotte pro quota tra coloro che hanno sostenuto la spesa per un limite complessivo di 1.000 euro per ciascuna annualità (Circolare n.20/E del 13 maggio 2011)” vuol dire che posso scaricare anche le spese di mediazione dell’agenzia nell locazion
Vede io non consiglio ma mi limito a dare degli spunti che ciascuno può autonomamente dare. Da un lato quindi ci sono gli estremi per gli intermediari di chiedere provvigioni anche per il solo fatto di essere stati contattai tramite un portale (Giuridicamente il fatto di aver messo in contatto in linea di principio potrebbe far maturare il diritto). Dall’altra che male c’è nel dire che ci può essere la possibilità di andare direttamente nello stabile e domandare se ci sono case in vendita se in ballo si potrebbero risparmiare alcune migliaia di euro? Lei on lo farebbe, magari qualcuno si :-)….quando studiavo all’università ricorso che citofonò proprio un intermediario a casa chiedendo se nello stabile sapevo se c’erano case in vendita…..mi scusi, ma non è la stessa cosa se ci vado io nello stabile? Un agente lo può fare ed io no?
Direi che la parte sul “il solo chiedere informazioni tramite un portale internet fa maturare il diritto alla privvigione” sia una grande farsa (sono stato gentile). Se ha voglia di dare consigli, studi un po’ il codice civile che ne ha bisogno e non consigli alla gente di andare a suonare al portiere. L’attività del mediatore è di forte responsabilità penale ed il diritto alla provvigione matura alla conclusione della trattativa (accordo preliminare).
Immagino lei sia un agente. Quindi secondo lei se io vedo una casa su uno dei noti siti dove ormai praticamente va la quasi totalità della domanda e offerta di case e vedo una casa che mi piace il giorno dopo dovrei andare in agenzia e riconoscergli diciamo 10, 15 o 20 mila euro al momento in cui concludo l’affare? Per il solo fatto di aver messo una foto su internet… Nell’assunto considero naturalmente che sostenete dei costi di struttura per avere quell’agenzia ci mancherebbe ma trovare un altro modo oppure modulate la provvigione in base all’effettivo apporto e vedrete che il cliente sarò lieto di riconoscervela.
Inoltre forse lei può darmi una risposta a questo quesito? Quando ero in cerca di casa agenti o presunti tali, segretarie, ecc mi contattavano per propormi casa talvolta anche solo per aver inserito una ricerca in un noto portale, senza che li avessi mai contattati o sapessi chi fossero? Ma come facevano?
NON dico con la stessa frequenza ma appena dopo che acquistai casa, privatamente naturalmente, dopo la prima chiamata che ricevetti che mi domandò se ero in cerca e a cui risposi con gioia di NO….inaspettatamente finirono anche le altre chiamate….come facevano gli altri ad averlo saputo?
Grazie per la risposta
Inoltre aggiungo io qui come al solito sto dando degli spunti e mi sembra anche di fare delle critiche costruttive con quello che potrebbe richiedere un cliente al posto mio..secondo me è un feed prezioso.
PS: inoltre ora che ricordo anche questo aneddoto su un portiere che mi diede delle informazioni….su una casa che poi non ho acquistato è stato proprio il portiere a farmela vedere. Se non erro era peruviano e mi creda, è stato di una gentilezza unica e si è guardato bene dal chiedere niente, anzi vedendomi mi disse che era contento che lo stabile avrebbe abbassato l’età media :-)
buongiorno secondo me il consiglio di andare a cercare il portiere per la visita ai locali è la cosa più scorretta che si possa dire in quanto in molti casi anche il portiere dello stabile in maniera furbesca domandera’ una sorta di ricompensa per il disturbo (ovviamente in nero) e tutto questo a discapito dell’agente immobiliare onestamente iscritto ad una cassa previdenziale e che paga le tasse allo stato per cui prima di dare certi spunti pensiamo bene se siano corretti o meno, grazie.
Non sto sminuendo ci mancherebbe, sto solo riportando la mia esperienza personale con alcune tra le primarie aziende di settore allorquando mi accinsi a vendere e comprare due case. Il campione certo non sarà rappresentativo ma le assicuro che le persone con cui ho avuto a che fare secondo me hanno strappato la licenza liceale in qualche istituto di corsi di recupero. Anche dalla sua descrizione mi consenta tutta la sua impreparazione. Da quello che scrive lei sarebbe bravo perchè tempera le tensioni….andiamo bene. Chi lavora e chi ci mette la responsabilità non siete voi ma il Notaio che a fronte di questo percepisce un equo compenso. Voi vorreste prendere il 2, 3% perchè aprite la porta e temperate le tensioni? Magari tutti i lavori fossero così. Per guadagnare certe cifre (non intendo maturarle giuridicamente perchè ne faccio una questione etica) sarebbe gradita non solo l’educazione ma dovrebbe trasparire il desiderio di fornire un vero valore aggiunto al cliente che incomincia dalla raccolta di tutte le informazioni dello stabile, vizi dello stabile, conoscenza delle delibere assemblerai, dello stato manutentivo della casa, del rispetto e della conscenza di tutte le norme che interessano gli impianti, analisi delle opportunità abitative nelle zone limitrofe, e tante tante tanti altri apsetti che io per lavorare non posso e non voglio cogliere da solo perchè non ho tempo. Forse sarà per questo prchè dopo mille telefonate inutili che ho ricevuto quando vendevo casa da gente impreparata totalmente e anche scortese ho venduto due case al prezzo che volevo io (troppo alto secondo gli agenti che mi contattavano), quando l’ho voluto io ed ho comprato senza intermediazione. Ma la mia è un’opinione puramente personale forse un pò scottata dal fatto che a parte avermi fatto perdere solo tempo quelli con cui ho parlato dicevano solo una marea di cavolate però resta che sono felice che tanti altri vi diano lavoro…..
La provvigioni matura non al momento della conclusione dell’affare ma non è da questo strettamente dipendnete nel senso che non è necessario aver aiutate il potenziale acquisrente a conludere l’acquisto. é sufficiente secono prassi e giurisprudenzache la provvigione scatti già per il solo fatto di aver messo in contstto domanda e offerta. Non sono però d’accordo in quanto su molti portali già solo il fatto di postare un commento su una abitazione in vendita potrebbe rappresentare il presupposto per l’applicazione della provvigione il che è fuori da ogni logica.
Mmmm…a leggere la norma mi sentirei di dirle di no perchè si tratta di acquisto finalizzato all’abitazione principale…certo parliamo di una lettura molto letterale della norma.
Buongiorno, mio figlio ha acquistato il 29/3/2015 un appartamento rogitandolo come 2 casa e pagando 1000 euo all’agenzia di intermediazione ricevendone regolare fattura.
Andandoci ad abitare il 15 dicembre prossimo, diventa abitazione principale, può detrarre la fattura nel prossimo 730? Grazie cordiali saluti
vorrei sapere se la detrazione del 19 % viene calcolata sull importo pagato all’agenzia iva compresa. ossia all’agenzia pago 3660 ( iva compresa) questo importo lo posso dichiarare visto che il 19 % sta sotto i mille euro di limite imposto?
o devo calcolare il 19 % sui 3000 euro di provvigione ( quindi senza calcolo iva) ? grazie per la risposta!
La detrazione dei costi sostenuti per le provvigioni agli agenti immobiliari è consentita solo sull’acquisto e non anche sulla stipula dell’affitto seppur finalizzato alla prima casa o dimora abituale o abitazione principale
la detrazione è valida solo per l’acquisto o anche per gli affitti?? nel 2014 ho preso una casa in affitto come abitazione principale ed ho pagato all’agenzia immobiliare il loro compenso di intermediazione. ne ho diritto pure io??
Buongiorno avrei una domanda, ho acquistato la prima casa e ho sostenuto la spesa dell’intermediazione dell’agenzia immobiliare ( correttamente scaricata) e la spesa dell’agenzia di intermediazione finanziaria ( ovvero l’azienda che ha provveduto per mio conto ad attivare i rapporti con la banca nella quale ho stipulato il mutuo e a riservarmi le condizioni economiche più convenienti), quest’ultima fattura non mi è stata scaricata nella mia dichiarazione dei redditti.
Vorrei sapere quindi se è possibile scaricarla, la normativa parla di intermediazione ma non specifica solo immobiliare.
Grazie mille
buon giorno,ho pattuito verbalmente un rimborso spese di mille euro, con un intermediario immobiliare,per la vendita di una casa.Dopo un anno l’affare non è stato concluso e lui pretende duemila euro di rimborso spese,ovviamente gli ho detto di no,voi cosa mi consigliate.
grazie
Luigi
Perché dovete sminuire la professione di agente immobiliare? Ormai un agenzia immobiliare seria non si limita ad aprire la porta.
Principalmente fa visionare l’immobile, poi se è di gradimento aiuta a svolgere una trattativa stemperando le tensioni e facendo il mediatore di fatto, verifica la documentazione confrontandola con l’immobile ( cosa che non fa nemmeno il notaio perché lui non vede l’immobile) infine in presenza di difformità o di vincoli o leggi speciali o qualsiasi altra problematica svolge un servizio di consulenza e affianca i clienti perché tutto vada a buon fine.
Certamente è scritto nell’articolo
Anch’io desidero sapere se sulla vendita della prima casa si possono scaricare dal 730 le spese di intermediazione immobiliare o solo sull’acquisto. Grazie anticipatamente
Sto acquistando un abitazione con la mia compagna. In questo caso possiamo scaricare entrambi il 19% di 1.000 € oppure quota parte del totale e cioè il 19% di 500 € per ciascuno?
grazie mille
Ciao
Maurizio
Ossia è’ una detrazione che non può detrarre? :-))) questi sono forti
In questo caso la scaricherei ugualmente la norma non ricordo faccia un esplicito riferimento al medesimo anno di imposta e in questo campo parliamo di mese e poi l’importante credo che sia il collegamento con l’acquisto della prima casa e e no quando
Buonasera, ho pagato la provvigione all’agenzia immobiliare nel mese di dicembre 2014, mentre l’atto di acquisto é avvenuto nel 2015, per quanto riguarda il 730 mi é stato detto che molto probabilmente non si può scaricare la fattura dell’agenzia emessa nel 2014 in quanto l’atto di acquisto é avvenuto nel 2015. Assurdo! É vera questa cosa? Non é incredibile? Non c’è modo per poter scaricare questa fattura? Mi sento raggirato dallo stato. Grazie,cordiali saluti.
desidero sapere se sulla vendita della prima casa, si possono scaricare dal 730 le spese di intermediazione immobiliare. grazie
in merito alla risposta che mi ha dato sulla detrazione della provvigione x acquisto immobile come prima casa (da accorpare a prima casa) ma ancora non unito all’abitazione principale mi può dare i riferimenti normativi perché il CAF a cui mi sono rivolta non me l’ha accettata dicendo che è come prima casa ma non effettivamente prima casa!! ( a me sfugge la differenza…..)
grazie
si se le ha pagate nel 2014 perchè ora sta facendo la dichiarazione relativa a quell’anno altrimenti attenderà il prossimo