Nel seguito vediamo un elenco della documentazione che acquirente e venditore devono fornire nel caso di vendita di casa onde evitare di trovarsi nella spiacevole situazione di non aver messo in condizioni il potenziale acquirente di perfezionare l’acquisto dinnanzi al Notaio. Nel mio esempio mi sono trovato a dover produrre un certificato di agibilità del fabbricato che l’amministratore diceva di no avere e solo grazie all’intervento di un vecchio geometra d’esperienza mi ha fatto uscire da una brutta situazione che mi avrebbe visto di li a poco corrispondere il doppio della caparra confirmatoria al promissario acquirente per colpa mia.
Vediamo quindi di fare una sintesi pratica della documentazione da produrre per procedere in serenità alla vendita di casa e come prepararsi al rogito della casa. La lista penso sia completa ma non ha la pretesa di essere esaustiva. Sappiamo come la storia del nostro paese e l’evoluzione normativa hanno creato fattispecie atipiche che sfuggono a regole generali per cui laddove foste uno di quei pochi sfortunati potete anche scrivere all’indirizzo email del sito e vedo come sempre se posso esservi di aiuto.
Documentazione obbligatoria per l’acquirente
Acquirente Persona fisica
Nel caso di persone fisiche sarà necessario prima di tutto portare con sè la documento d’identità valido e aggiornato con la residenza effettiva (non parlo di quella della nuova casa che si accinge ad acquistare ma quella in cui risiede anagraficamente al momento del rogito. L’indirizzo di residenza serve anche ai fini delle agevolazioni prima casa che hanno la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile per cui si richiedono i benefici, uno dei primari requisiti per la sua applicazione.
A questo si aggiunge il Codice fiscale rilasciato dal comune di residenza.
Sarà inoltre necessario produrre l’estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile comprensivi di copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza.
Nel caso di cittadini extra UE sarà necessario anche presentare copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.
Acquirente società, ditte, srl, con partita Iva o persone giuridiche
Anche in questo caso sarà necessario produrre la documentazione prima di tutto della società ossia tramite una visura camerale aggiornata. Poi sarà necessario munirsi della copia di un documento d’identità del legale rappresentante o di altro soggetto munito di poteri di legale rappresentanza dimostrabili tramite procura ad hoc. A tale scopo serviranno le deleghe di potere degli eventuali aventi soggetti delegati.
Acquisto prima casa
Nel caso in cui l’acquirente intenda avvalersi delle agevolazioni prima casa che consentono l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria a catastale in misura ridotta rispetto a quella ordinaria sarà necessario produrre anche copia degli eventuali atti di acquisto di vendita della precedente abitazione e della eventuale fattura del venditore e/o del notaio per la detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA pagata . Questo perché, come avrete sicuramente avuto modo di leggere (scherzo naturalmente) l’articolo dedicato all’utilizzo del credito d’imposta derivante dalla prima casa il promissario acquirente potrà utilizzare l’eventuale credito di imposta derivante da precedenti cessioni come anche l’attuale venditore sull’eventuale futuro acquisto.
Acquisto di un box garage, cantina dell’abitazione principale come pertinenza
Nel caso di acquisto di pertinenze dell’abitazione principale dovrete portare anche l’atto relativo alla compravendita dell’abitazione a cui la pertinenza deve essere legata da vincolo pertinenziale.
Metodi di pagamento
Non mi iniziate a scrivere come fare a pagare 2 o 300 mila euro cash perché non voglio sapere dove li avete presi, trovati o il benefattore che ve li ha donati. Stante questo è bene sapere che sapere che laddove forniste come spesso accade degli assegni circolari è sempre meglio prima farne una fotocopia da cui si evinca chiaramente il numero di serie. Inoltre andrà portato al Notaio anche eventuali somme date in acconto ed una copia delle stesse.
Nel caso in cui vi sia stato infatti un preliminare è necessario portarlo al notaio come anche eventuali provvigioni pagate ad agenti, intermediari i broker dovranno essere resi noti al Notaio rogante.
Non scordiamoci le chiavi ed i doppioni che sono la cosa più bella che vi danno in mano una volta perfezionato l’atto. Quelle stesse chiavi con cui, una volta usciti dal notaio, correte ad inserire nella serratura per verificare se siano quelle giuste o sell’immobile sia stato già occupato abusivamente.
Cosa fare in caso di mutuo
Nella maggior parte dei casi il giorno del rogito sarà presente anche la banca che ha concesso il mutuo per la consegna della documentazione inerente la concessione del mutuo con cui l’acquirente avrà la provvista finanziaria per procedere materialmente all’acquisto. Nel seguito vi segnalo anche la guida gratuita alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo che rappresenta una delle voce che riduce il costo effettivo del finanziamento anche se i tassi al momento si mantengono su livelli contenuti.
Certificati di agibilità dell’immobile
Laddove l’immobile sia stato costruito prima del 1967 potrebbero esserci dei problemi in quanto sarà necessario avere a disposizione il certificato di agibilità non dell’immobile che dovrebbe avere l’amministratore di condominio. Quest’ultimo è obbligato a darvene copia per cui laddove iniziasse a perdere tempo fategli presente che un suo ritardo o una sua omissione potrebbero essere causa di risoluzione e non perfezionamento del contratto esponendo lui stesso e i condomini al risarcimento di eventuali danni economici cagionati al potenziale venditore per questa condotta.
Il certificato di agibilità attesta la vivibilità dell’immobile ossia che l’immobile è atto ad essere utilizzato, cosa che i notaio scriverà nell’atto e che dovrà corrispondere a vero. Il certificato contiene alcune importanti informazioni circa le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio dove si trova l’immobile, nonchè le condizioni di sicurezza degli impianti elettrici, idraulici, condizionamento presenti nell’immobile.
Vi sarà una dichiarazione della conformità dell’immobile al progetto di costruzione che non è proprio una banalità in quanto spesso quando andate a comprare casa la planimetria è diversa dalla piantina reale impedendo così alla banca di erogare il mutuo. Prima del mutuo infatti un dipendente della banca andrà ad ispezionare la casa in vendita e dovrà verificare non solo il valore di mercato ma anche la perfetta (o quasi) rispondenza dell’immobile alla planimetria catastale presente.
Il certificato di agibilità è stato introdotto dal D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380 “Testo Unico Edilizia”. A novembre del 2016 però il D.lgs. n. 222 – conosciuto anche come decreto SCIA 2 – è intervenuto a modificare la disciplina di questo importantissimo certificato. Il decreto SCIA 2 ha quindi introdotto la possibilità di un’autocertificazione che potrà sostituire il certificato vero e proprio.. L’autocertificazione è valida a partire dal novembre 2016. I soggetti titolari del permesso di costruire sono tenuti a presentare una segnalazione certificata di agibilità al Comune, corredata da altra documentazione.
I Comuni sono tenuti a rilasciare il certificato di agibilità entro 30 giorni dalla ricezione della domanda. Superato questo termine, grazie al principio del silenzio assenso l’immobile si ritiene automaticamente agibile.
Quali documenti servono al venditore
Per il buon esito dell’atto sarà necessario anche verificare con largo anticipo di anche uno o due mesi che il venditore abbia tutta la documentazione pronta per rogitare in quanto l’assenza di un certificato o di un documento purtroppo (siamo in Italia) potrebbe richiedere molto tempo e richiedere di incaricare un professionista ad hoc per produrlo. di qui l’esigenza di scrivere un articolo gratuito dedicato proprio a quali documenti dove portare il venditore.
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