Si definisce terreno edificabile quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi o piani particolareggiati del medesimo e qui vediamo di chiarire come si attua il passaggio da terreno agricolo ad edificabile cercando di dare qualche chiarimento.
La legge n. 248 del 2006 all’art. 36, comma 2, disciplina proprio questa fattispecie che è molto importante per capire il momento a partire dal quale la tassazione modifica il suo impatto non solo nel caso della cessione ma per qualsiasi tipologia generata da una modifica dei diritti reali che insistono sul terreno per cui non solo a livello di cessione o vendita della proprietà ma anche a livello di cessione del diritto di superficie o usufrutto ecc.
In breve sintesi infatti i terreni agricoli sono tassati sulla base del reddito dominicale mentre quelli edificabili invece sulla base del reddito effettivamente generato e che molto probabilmente è maggiore. Il momento a partire dal quale questo cambia è proprio il momento di passaggio da terreno agricolo o rurale a terreno edificabile.
Quando si trasforma in terreno edificabile
Prima del DL 223 del 2006
L’edificabilità del terreno viene attribuita dagli strumenti urbanistici il che vuol dire che sono suscettibili di utilizzazione edificatoria quelli che risultano così qualificato dal piano regolatore generale predisposto dal Comune in base alla Legge 1150 del 1942 (articolo 8) o in mancanza dagli strumenti urbanistici anche non operativi purché conclamati e vigenti alla data della cessione del diritto sul terreno. (cfr in tema di ICI, S.UU., n. 25506 del 2006 e, da ultimo, Cass. n. 19225 del 2012) e sempre che siano esenti da vincoli posti dallo stato per diversa natura, paesagistica piuttosto che di interesse astorico od artistico. Una fattispecie che ho incontrato è quella relativa ad aree sotterranee adibite per la costruzione di parcheggi pertinenze di fabbricati “Legge Tognoli”. Nel caso in cui su un terreno agricolo insista un fabbricato rurale che ne costituisce una pertinenza.
L’edificabilità non si ha così… ma si deve passare per una procedura che parte dall’inserimento dell’unità in un piano regolatore predisposto dal Comune e che va alla Regione che lo deve approvare.
Dopo il DL 223 del 2006 (Decreto Bersani)
Dopo questo intervento normativo invece il terreno si qualifica come edificabile in base allo scopo edificabile che deve emergere dagli strumenti urbanistici generali adottati dal Comune (ossia sempre i PRG), indipendentemente dall’approvazione della Regione e e dall’adozione degli strumenti attuativi dei medesimi ossia dei piani particolareggiati.
Tassazione della plusvalenza sulla vendita
Per cui da questo momento in pratica scatta la tassazione della plusvalenza sulla cessione del terreno.
Cessione del diritto di superficie
La stessa nozione vale anche nel caso della tassazione sulla cessione del diritto di superficie per esempio.
Visto che siamo in tema vi segnalo anche l’articolo dedicato all’indicazione dei redditi dei terreni nel 730
Esempio di calcolo delle tasse sull’acquisto di terreni
Nel seguito un semplice calcolo per verificare l’imposizione fiscale al livello di imposta di registro ipotecaria e catastale derivante dall’acquisto di un terreno sia nel di agevolazioni sia senza.
| La base imponibile è costituita dal prezzo dei beni dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita. | |||
| A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni) | |||
| Imposta | Valore catastale | Totale imposte | |
| Imposta di registro: 15% | 15% | 7.000 | 1.050 |
| Imposta ipotecaria: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Imposta catastale: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Totale | 1.150 | ||
| B) Trasferimenti di terreni non agricoli (in assenza di agevolazioni) | |||
| Imposta | Valore catastale | Totale imposte | |
| Imposta di registro: 9% | 9% | 7.000 | 630 |
| Imposta ipotecaria: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Imposta catastale: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Totale | 730 | ||
Calcolo tassazione Plusvalenza ai fini IRPEF
Tassazione Plusvalenza Vendita Terreno edificabile acquistato o ricevuto per donazione o successione
Buongiorno, io vorrei capire se è possibile girarne solo una parte da terreno agricolo a terreno edificabile o per forza tutta la superfice? E poi a quanto o capito devo chiedere in comune al sindaco che farà richiesta, i tempi di risposta sono lunghi?ed è tutto regolare, la legge lo permette, non si incombe in brutte esperienze?grazie.
CORREZIONE:
L’ area del comprensorio in questione è di circa 120.000 mq e non 12.000
Vorrei aggiungere: di fatto, finché non sarà operante il Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica i terreni dell’ intero comprensorio sono inedificabili per colpa dello stesso Comune che ha a suo tempo redatto il PRG. E per quanto tempo la situazione rimarrà tale o ptrà rimanere tale ?
In base agli strumenti urbanistici (PRG) del mio Comune, un comprensorio di terreni agricoli di circa 12000 mq e con vari proprietari è suscettibile di utilizzazione urbanistico/edificatoria. Ma tale utilizzazione urbanistico/edificatoria dipende da un “fantomatico” Piano Particolareggiato di Iniziativa Pubblica che lo stesso Comune dovrebbe superintendere per la stesura/progettazione e approvazione. Risultato: impasse generale. A questo punto mi chiedo: come vanno considerati i terreni ai fini della tassazione ? in particolare prima dell’ ICI e ora dell’ IMU ?
Per me, se prima il Comune non procede e poi approva il PP di Iniziativa Pubblica, i terreni devono essere considerati agricoli e l’IMU va pagata sulla base dela loro Rendita Dominicale catastale. Vi risulta qualche caso analogo ? Magari supportato da qualche Sentenza Legale ?