Il distacco dall’impianto centralizzato resta una soluzione economicamente più conveniente anche dopo l’introduzione dei contabilizzatori di calore obbligatori per legge.
Tuttavia la normativa in materia è in evoluzione soprattutto per via di alcune pronunce che prestano il fianco ad interpretazioni differenti.
Il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In che in tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
La fonte normativa del distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato è definita nell’articolo 1118 comma 4 del codice civile. La giurisprudenza successivamente ha fornito alcuni importanti chiarimenti anche rispetto al concorso del condomino distaccatario nei confronti dei restanti condomini relativamente anche alle spese di manutenzione ordinaria.
Nella manutenzione ordinaria devono essere ricomprese anche le spese per la conservazione dell’impianto e della sua funzionalità.
Se già facciamo riferimento alle sole spese di manutenzione straordinarie la convenienza al riscaldamento autonomo, non solo in termini di minori spese per il consumo di combustibile di qualsiasi natura, ma soprattutto per la comodità nella definizione degli orari di accensione e di apertura, resta comunque conveniente a mio modesto avviso.
Alla convenienza economica si aggiunge la comodità funzionale e la libertà decisionale di individuazione degli orari di apertura e spegnimento a proprio piacimento.
V’è da dire che nei condomini le unità immobiliari maggiormente esposte agli sbalzi di temperatura sono quelle del primo piano degli ultimi, spesso vicine ai locali del garage o al tetto, lavatoi etc. Per queste non solo lo sbalzo termico è maggiore ma con questo anche il consumo energetico è molto più elevato rispetto alle altre.
Queste subiscono dei maggiori sbalzi termici per effetto del fatto che hanno non solo le pareti perimetrali esposte, ma anche un soffitto o un pavimento disperdente, oltre al dato forse più incidente, di una scarsissima coibentazione.
Tuttavia la giurisprudenza ha poi sancito che il condomino che sia distaccato e comunque tenuto al pagamento di una quota fissa compresa quella relativa al consumo involontario ed esclusa quella involontaria. Nel mio caso per esempio l’ingegnere incaricato si è adoperato per la redazione della perizia individuando questi due quote e dandone un valore numerico.
Non esistono delle percentuali fisse ma è necessario redigere una perizia valutativa in cui l’ingegnere individui quantifica in termini monetari questo consumo involontario.
Dopo il 31 agosto 2013 gli impianti termici devono essere obbligatoriamente collegati a canne fumarie o a sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione con sbocco sopra il tetto dell’edificio. Già per fare questo creare un riscaldamento autonomo potrebbe impegnare notevoli risorse economiche e finanziarie da parte del condomino.
È bene dire tuttavia che nel momento in cui si effettuano dei lavori di ristrutturazione la spesa può essere facilmente assorbita all’interno delle detrazioni fiscali.
Anche la riforma del 2013 ha previsto che il condomino prima di potersi distaccare deve fornire una prova che il suo distacco è conforme a quanto previsto dall’articolo 1118 comma quattro del codice civile.
Nella sostanza nella perizia deve essere affermato che il distacco non procurerà aggravio di spese di consumi per gli altri condomini che continuano ad essere attaccati al riscaldamento centralizzato. Inoltre l’impianto deve essere realizzato in conformità alla legge numero 10 del 1991.
Questo mi consentirà altresì di beneficiare delle detrazioni fiscali ai fini Irpef previste per l’interventi che hanno ad oggetto il risparmio energetico.
Requisiti previsti per la redazione della perizia da parte del tecnico
Per quello che concerne i requisiti minimi richiesti dalla normativa per la redazione della perizia e per la sua invalidità dobbiamo fare riferimento al decreto ministeriale n.37 del 2008.
Per essere valida la perizia e per esplicitare i suoi effetti e quindi consentire il distacco da parte del condomino è necessario che abbia tutti i requisiti richiesti da questo decreto ministeriale 37 del 2008 e anche dal decreto del presidente della Repubblica numero 74 del 2013.
Il tecnico dovrà essere quindi iscritto all’albo professionale ed essere in possesso di specifiche competenze tecniche relativamente proprio agli impianti di riscaldamento. La perizia deve verificare gli effettivi consumi attuali del condominio e deve calcolare il consumo dei condomini post distacco da parte del suo assistito.
Deve poi identificare quale sarà la quota di consumo involontario che l’assemblea potrà, e sottolineo potrà, richiedere al condomino che si è distaccato. Operativamente io mi sono comportato richiedendo all’amministratore la possibilità di distaccarmi lasciando di un periodo congruo di tempo per rispondermi.
Ho redatto la perizia e gliel’ho consegnata e l’ho fatta inserire tra i punti all’ordine del giorno nella prima assemblea, non richiedendone l’approvazione ma solamente inserendola fra i punti all’ordine del giorno per darne informativa a tutti i condomini.
Ho quindi richiesto all’amministratore se vi fossero eventuali elementi ostativi e se la perizia fosse conforme ai dettati normativi e se avesse delle osservazioni o delle integrazioni o mi segnalasse elementi che potevano essere di ostacolo alla realizzazione dell’impianto e al distacco dall’impianto centralizzato. Una volta trascorsi questi giorni ho proceduto alla realizzazione dell’impianto.
Nel mio caso l’assemblea ha ritenuto che la quota suddivisa fra tutti i condomini sarebbe stata talmente bassa parliamo di circa 20 € al mese diviso fra tutti i condomini per cui hanno deciso di non addebitarmi alcunché.
Tuttavia conosco casi in cui il condominio ha recepito le risultanze della perizia del condomino distaccatario e conosco anche casi in cui hanno richiesto delle perizie da parte di terzi indipendenti per la rideterminazione relativa al consumo involontario.
Calcolo quota consumo involontario
Per il calcolo della quota del consumo involontario del condomino distaccanti il perito incaricato della redazione della perizia dovrà fare riferimento alle caratteristiche dell’impianto che potrà essere a colonne montanti oppure no.
Nel calcolo l’ingegnere dovrà verificare al presenza di un contacalorie generale solitamente ubicato nei locali caldaie. IN questo sono poi presenti dei ripartitori per ciascun radiatore.
Come si effettua il calcolo
IL calcolo potrà avvenire con metodo analitico o semplificato. Nel metodo analitico sono calcolate le dispersioni delle colonne verticali con un calcolo termotecnico.
Nel metodo semplificato invece
su utilizza una formula per il calcolo del consumo involontario data dal prodotto tra un coefficiente (specifico per la tipologia di impianto) e il fabbisogno ideale di energia termica utile dell’edificio.
La Formula è data la seguente :
Qinv,cli = Qh,id,cli x Kinv KWh dove:
Qh,id,cli =fabbisogno di energia termica dell’edificio per il riscaldamento invernale continuo durante la stagione calcolato secondo le norme UNI/TS 11300 parte 1 e 2.
Kinv = frazione del fabbisogno di calore dispersa dalla rete dei tubi fra caldaia e radiatori determinato dalla normativa UNI 10200 che si differisce per ciascun impianto.
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Nel seguito potete continuare la lettura anche approfondendo l’argomento relativo all’impugnabilità delle delibere di condominio quando sono affette da vizi di diversa natura > Delibere condominiali nulle: quando è possibile e come funziona l’impugnazione
Prego pubblicare questo con correzione… CANCELLARE IL PRECEDENTE!!! GRZ…
Insomma, possibile che NESSUNO MI SAPPIA DIRE SE NELLA QUOTA DI SPESA FISSA DEL RISCALDAMENTO (30%) sono ricompresi i costi dell’energia elettrica per il funzionamento della caldaia e la lettura INIZIALE e FINALE DEI CONTABILIZZATORI DI CALORE?. Puo’ il padrone unico di una palazzina di SEI appartamenti far pagare a parte – cioè FUORI DAL 30% già addebitato come spese fisse – sia l’energia per far marciare la caldaia sia – come detto – la lettura INIZIALE E FINALE dei contabilizzatori di calore? O è un abuso contra legem? Attendo urgentemente lumi ringraziando fin d’ora chi vorrà rispondermi – Ted