L’agente immobiliare svolge una prestazione che ha ad oggetto la messa in contatto tra venditore e potenziale acquirente di una casa. La provvigione matura nella quasi totalità dei casi previa conclusione dell’affare ma c’è da chiedersi a quali costi, intesi in questo articoli come eventuali informazioni omesse che potrebbero essere la causa di futuri problemi per l’acquirente.
Da qui discende il problema di identificare i doveri del mediatore immobiliare nella compravendita di un appartamento ma come anche di qualsiasi fabbricato. Basti pensare ad un condono non perfezionato, una causa in corso che grava sull’abitazione o sul condominio che ne potrebbe compromettere il valore di acquisto. Sono solo alcuni degli esempi che possono anche culminare nel peggiore dei casi in vizi strutturali dell’abitazione.
Cosa rischia l’agente immobiliare in questi casi e cos deve fare per operare con diligenza non solo per vedersi riconosciuta una provvigione ma anche per non esporsi a denunce da parte del potenziale acquirente e, perchè no, anche dal venditore. Anche quest’ultimo infatti potrebbe essere interessato dalla condotta negligente da parte dell’intermediario immobiliare e potrebbe anche richiedere dei danni.
Agente immobiliare e Mediatore: cosa dice la Legge
Partiamo con il ripecorrere la fonte normativa che regola i rapporti tra le parti interessate che sono principalmente: venditore effettivo, potenziale acquirente, agente immobiliare e Notaio.
Il rapporto tra i primi tre soggetti è disciplinato dal Codice Civile all’articolo 1754 dello stesso in cui si legge che: “È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza“ . L’articolo successivo, l’articolo 1755 disciplina il momento in cui matura la provvigione e la natura. Non è tuttavia questa la sede in cui approfondiamo questo argomento. Qualora foste interessati vi segnalo l’articolo all’uopo dedicato in cui trovate anche questo.
Agente Immobiliare occasionale: la provvigione non è dovuta?
L’articolo che ci interessa qui è l’articolo 1759 che ci spiega come l’intermediario, agente o mediatore abbia nei confronti delle parti un dovere di informazione. Cosa sin intende. Come al solito partiamo dalla legge di riferimento:
Articolo 1759 Codice Civile Responsabilità del mediatore
Come trovate scritto nel testo della legge dell’articolo 1759: “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite“.
Tradotto in poche parole e dando un taglio pratico a questa previsione normativa possiamo dire che l’agente immobiliare deve fornirvi tutte e ripeto TUTTE le informazioni che sono in suo possesso e che possono anche solo indirettamente incidere sulla conclusione dell’affare. Questo non significa che dovrà informarlo per esempio del fatto che stanno per costruire una metropolitana, ma sarà obbligato a informarlo per esempio di una causa civile con il comune o anche per un vizio rispetto all’adeguamento del palazzo rispetto ad una normativa obbligatoria.
Tuttavia c’è un “però” in quanto dietro quelle tre paroline “a lui note” ci possono essere delle esenzioni o delle limitazioni della responsabilità. Nella sostanza la legge non disciplina esattamente se l’agente immobiliare deve procurarsi tutte le informazioni sull’immobile che possono influire sulla conclusione dell’affare o deve limitarsi a non omettere una o più informazioni ricevute dal venditore. Il confine è sottile ma è sostanziale.
L’agente infatti deve fornire tutte le informazioni di cui è in possesso ma non è scritto da nessuna parte che l’agente deve investire tempo e denaro per il reperimento di queste informazioni. anche perchè nella maggior parte dei casi sono tantissimi i casi soprattutto nelle grandi città di case che hanno dei problemi con la normativa urbanistica o edilizia.
L’operato dell’agente immobiliare deve quindi ispirarsi ad un principio di correttezza ossia deve quanto meno non omettere informazioni che potrebbero modificare le sorti dell’affare o portare ad una ridefinizione delle condizioni di acquisto o di vendita.
La difficoltà sta senza dubbio nel definire quali sono le informazioni di cui è in possesso e quali no anche perchè nella maggior parte die casi provengono dallo stesso venditore che ha tutto l’interesse a nascondere informazioni che possono portare ad una riduzione del prezzo o ad una offerta al ribasso. E’ il caso per esempio anche di alcuni vizi dell’immobile.
Per fare un altro esempio dovrà informarlo se la casa è in regola con le normative sulla sicurezza degli impianti o se c’è la classica veranda non condonato o la piantina è difforme da quella presente in catasto un condono. So che può suonare scomodo ma la legge deve essere letta in questo modo.
Per molti di questi vizi tuttavia sarà lo stesso notaio a richiedere la documentazione necessaria al buon esito e al perfezionamento della vendita. Anche perchè ne è lui il principale responsabile. Tuttavia è bene sapere anche gli altri compiti a cui è soggetto l’agente immobiliare che si possono tradurre in sintesi nelle successive azioni. Dovrà infatti non solo ricercare i potenziali acquirenti con tutti i mezzi di comunicazione e fornendo le informazioni in modo veritiero, corretto e corrispondente alla realtà.
Inoltro dovrà fornire assistenza diretta al venditore per il reperimento della documentazione necessaria a stipulare il rogito dinnanzi al notaio. Per esempio parliamo della richieste delle planimetrie catastali, documentazione e nulla osta sui condoni, ricevute pagamento rate del condono, concessioni o licenze edilizie.
Dovrà richiedere l’atto di provenienza dell’immobile ossia qualsiasi atto (vendita, donazione, successione, etc) con cui il venditore dell’immobile ha assunto al piena proprietà del diritto a vendere a terzi l’immobile. L’assistenza deve durare fino al rogito definitivo dinnanzi al notaio.
Procacciatore d’affari: cosa cambia
Diversamente invece nel caso del procacciatore di affari che non ha un vero e proprio contratto che lo lega con il futuro acquirente di casa piuttosto con una agenzia immobiliare. Vedremo comunque che nel suo caso il profilo di responsabilità è limitato.
