Vediamo di capire come comportarsi nel caso della riduzione del canone di affitto di locazione su un immobile di tipo residenziale ma possiamo dire anche per le altre tipologie di immobili, come va effettuato e se è soggetta ad obbligo di registrazione e se si, in che misura.
Vedremo anche su chi grava l’adempimento ed il pagamento dell’imposta di registro salvo contrattazione diversa tra le parti.
In calce trovate anche l’articolo di approfondimento gratuito sulla riduzione o sospensione del pagamento dei canoni di affitto per il Corona Virus.
Obbligo registrazione riduzione del canone di affitto?
Primo chiarimento importante riguarda l’obbligatorietà o meno della riduzione del canone di locazione la cui risposta è contenuta nell’articolo 5, Parte I della Tariffa dell’imposta di registro che fa ricadere nell’ambito di applicazione della registrazione anche la fattispecie della diminuzione e fissa la scadenza in 30 giorni dalla variazione tutte le locazioni immobiliari, comprese quelle relative a fondi rustici per le quali vigono particolari modalità.
Se andiamo a vedere la norma l’articolo 2-bis, della Tariffa, Parte II, allegata al D.P.R. 131/1986 impone l’obbligo di registrazione solo in caso d’uso delle locazioni e degli affitti che non siano formati per atto pubblico o scrittura privata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno. Per gli altri vige l’obbligo di registrazione.
Esenzione per le riduzioni post Legge n. 164/2014
Ai sensi dell’articolo 19 della Legge Legge 11 novembre 2014, n. 164 recante la Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 11 settembre 2014, n. 133, Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle cattività produttive, viene prevista l’esenzione dalla data di entrata in vigore della Legge di ogni imposta relativa ad accordi aventi ad oggetto la riduzione dei canoni di locazione. L’articolo 19 disciplina infatti che: “1. La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo. 1-bis. Nella definizione degli accordi di cui al presente articolo, anche nell’ambito di iniziative intraprese da agenzie o istituti per le locazioni, comunque denominati, le parti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, sia in relazione ai contratti di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, sia in relazione ai contratti di cui al medesimo articolo 2, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni. Il conduttore, con propria comunicazione, può avanzare richiesta motivata di riduzione del canone contrattuale. Ove la trattativa si concluda con la determinazione di un canone ridotto è facoltà dei comuni riconoscere un’aliquota ridotta dell’imposta municipale propria.” (Grazie Alessio)
Pagamento imposta di registro ante Legge n. 164/2014
Per quello che concerne il versamento dell’imposta di registro relativo a riduzioni di canone ante tale legge si applica in misura fissa di 67 euro da versare con modello F24 Elide (mi raccomando è piuttosto recente per cui non sbagliatevi in quanto poi se non vi riconoscono il versamento richiederlo a rimborso tra file, bolli, istanze e tempo perso è ben più alto di 67 euro).
Nel caso in cui all’inizio del contratto di locazione abbiate versato interamente l’imposta di registro per tutta la durata del contratto di affitto dovrete anche rideterminare l’imposta di registro sulla durata del contratto per cui molto probabile che dovrete richiedere a rimborso l’eventuale maggiore imposta di registro versata.
Esenzione da DL 133 del 2014
Nell’articolo 19 del DL n. 133 del 2014 cosiddetto Sblocca Italia leggo che la registrazione del contratto con il quale proprietario ed inquilino si accordano per la riduzione del canone di affitto è esente dal versamento dell’imposta di registro e di bollo.
Quale modello di versamento utilizzare: modello 69 o modello RLI
Vi ricordo anche che che sono considerate le modalità con il nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione in vigore dal 3 febbraio 2014. Tuttavia non escludo che possano accettare ancora il modello 69 nel caso della riduzione del canone. Ve lo dico qualora siate nel panico in fila davanti allo sportello.
Per il versamento invece vi ricordo che è diventato obbligatorio versare il nuovo modello F24 Elide elementi identificativi. Se conoscete già il modello allora potete andare procedere direttamente alla compilazione del modello F24 Elide Editabile dove trovate le istruzioni che vi guideranno passo dopo passo. Nell’articolo sono presenti anche i relativi codici tributo da utilizzare a seconda dei casi di modifiche delle vicende che attengono alla locazione in generale e non solo quella della riduzione del canone.
Versamento imposta di bollo per la riduzione del canone
Per quello che concerne l’imposta di bollo parliamo sempre di 16 euro ogni quattro facciate del contratto di locazione da porre e annullare davanti allo sportello al momento della consegna della documentazione all’agenzia delle entrate. Vi segnalo poi una serie di articoli correlati al tema come per esempio quello dedicato a mettersi in regola per i canoni di affitto gestiti in nero.
Chi paga e quali sono le sanzione se non provvedere in tempo
L’imposta di registro è a carico di entrambe le parti in quanto entrambi hanno interesse alla registrazione. In tal caso si dice che le parti sono solidalmente responsabili al versamento dell’imposta di registro. Se nessuno dei due provvede l’agenzia delle entrate provvede ad inviare l’avviso di liquidazione ad entrambe e anche nel caso dell’imposta di registro in misura fissa provvederà in egual modo solo che per capire che il canone si è ridotto naturalmente ci vorrà molto più tempo in quanto autonomamente non avrebbe i mezzi per potervi accertare.
E se non pago cosa succede: quali sono le sanzioni previste dal legislatore
Vi segnalo a tal proposito quali sono le sanzioni previste in caso di mancata registrazione della riduzione del canone di affitto.
Cosa fare in caso di proroga
Vediamo anche come gestire la registrazione ed il versamento della proroga sul contratto di affitto o locazione immobiliare
Riduzione o sospensione del pagamento dei canoni di affitto per il Corona Virus.
salve ho fatto tre riduzioni di affitto commerciale in dieci anni.
interpretando le riduzioni per tutto il periodo del contratto circa 6+ 6 anni.
passando da 13500.a 6000 annui in tre passaggi .
e pagando ls tassa di 67 euro ogni volta che la chiedevo.
menzionano gli volta i passaggi precedenti all’ufficio delle entrate.
1^mi contestano che l’ho fatto per tutto il periodo di contratto …..è giusto???
2^ che non c’è la firma della conduttore nella richiesta