Spese per acquisto casa: imposta di registro, notaio, mutuo ma anche detrazioni fiscali ed agevolazioni

Aggiornato il 4 Maggio 2023

 L’acquisto della prima casa o della seconda casa deve essere fatto considerando anche tutte le spese: notarili, imposte di registro, IVA, imposte ipotecarie e impostr catastali. Spese che trovate descritte sinteticamente, anche con esempi e chiarimenti, per mettere a confronto la tassazione fiscale all’acquisto di una casa. Inoltre vi riporto anche alcune delle principali detrazioni fiscali previste per l’acquisto, in quanto va bene spendere… ma se si può risparmiare qualcosa è doveroso applicarsi.

Le spese e la parcella del notaio per l’acquisto di casa

La prima voce o una delle prime voci che seguono l’acquisto della casa sono quelle per la stipula dell’atto notarile che come sapete è obbligatorio per legge oltre che la quota forse più rilevante deriva dalla tassazione fiscale per le imposte di registro, l’Iva, le imposte ipotecarie e catastali che qui leggete con degli esempi. Solitamente un Notaio si prende intorno al 2% o 3% del valore dell’immobile ma possono variare, per cui si consiglia sempre di fare un rapido benchmarking tra i divesi Notai magari mettendoli in concorrenza tra loro, per riuscire a spuntare un costo minore.

Oltre a questo vediamo anche la tassazione fiscale legata all’acquisto, da cui non si scappa e c’è poco da mettere in concorrenza.

Acquisto prima casa da un privato

Nel caso di acquisto della prima casa vi sono le agevolazioni fiscali prima casa; se acquistate la prima casa da un’altra persona non titolare di partita Iva (per intenderci il classico caso in cui un privato vende la casa ad un altro privato) che la acquista con i benefici fiscali le imposte di registro ed ipocatastali che andremo a pagare in sintesi sono le seguenti. Inutile dirvi che qui sono sintetizzate ma le potete trovare negli articoli di approfondimento nelle parole colorate in celeste.

Le imposte sono calcolate non sul valore dichiarato nell’atto ma sul valore catastale che ormai tende sempre più a coincidere per via degli accertamenti. Un tempo, spero ormai passato, si comprava casa a 500 milioni di lire e si pagavano le tasse su 100 milioni perché il valore catastale era più basso ed il prezzo reale dell’acquisto non compariva.

La base imponibile per il calcolo del valore catastale nel caso della prima casa è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 nel caso della prima casa.

Esempio tase da pagare sull’acquisto di casa

Se volessimo fare un esempio quindi delle imposte di registro che andiamo a pagare supponendo una rendita catastale di 1.000 è il seguente.

In sintesi:

Valore catastale ( x 115.5) = 115.500 euro
Imposta di registro (2%) = 2.310 euro
Imposta ipotecaria = 50 euro
Imposta catastale =  50 euro
Totale imposte per una prima casa con una rendita di 1.000 euro è pari  2.410 euro, non male direi.

Acquisto prima casa da una ditta di costruzioni

Il discorso cambia leggermente se qcsuitiamo direttamente dal costruttore dell’immobile in quanto al posto del registro del 2% avremo un’IVA del 4% pertanto se riprendessimo l’esempio di prima avremmo un’imposta di registro di 4.620 a cui se sommiamo le due ipocatastali arriviamo a 5.220 euro. La tassazione dell’acquisto prima casa dal costruttore è di seguito riportato in sintesi.

Acquisto seconda casa da privato

Nel caso di acquisto della seconda casa invece abbiamo visto che si perde l’agevolazione fiscale sulla prima casa valida per l’imposta di registro e dal 2014 diventa una bella batosta acquistare una seconda casa per cui il 2% di prima sale fino al 9% a cui sommareimposte ipotecarie e catastali per complessivi 100 euro per cui sulla seconda casa a parità di rendita catastale, l’imposta di registro totale arriverebbe a ben 10.495 euro: un botto. Non tanto per la crifa in sè ma perchè mi chiedo: con quei 10 mila euro ma cosa ci fanno???

La tassazione dell’acquisto sulla seconda casa viene espresso nella seguente tabella di sintesi.

Acquisto seconda casa da impresa di costruzioni

Nel caso di acquisto di seconda casa da un impresa di costruzioni raggiungiamo forse la tassazione massima seppur molto simile al caso precedente solo che in questo casa l’Iva sarà pari al 10% a cui si sommeranno le ipocatastali in modura fissa per complessive 600 euro e che trovate riassunte nella tabella seguente. Riprendendo l’esmepio di prima avremmo complessivamente aparità di condizioni un prezzo finale di 12.150 euro.

Aiutiamoci con le detrazioni fiscali sull’acquisto di casa

Dopo l’acquisto della casa vi propongo un ventaglio di agevolazioni e detrazioni fiscali da sfruttare nella fase successiva come per esempio sugli interessi del mutuo, i lavori di ristrutturazione edilizia e per il risparmio energetico, le spese di intermediazione immobiliare e tante altre che vedremo di seguito.
Una volta letti gli articoli dedicati ai benefici fiscali sull’acquisto prima casa o anche case secondarie infatti è arrivata anche l’ora di definire quali sono le agevolazioni o le detrazioni fiscali connesse alla fase successiva all’acquisto che possono consistere nella detrazione degli interessi passivi sul mutuo per l’acquisto o la costruzione dell’abitazione principale ma anche la detrazione delle spese notarili o di intermediazione mobiliare o anche ai fini IMU.

E’ bene sapere infatti che all’interno del 730 o della dichiarazione dei redditi modello unico potrete portare in detrazione una serie di costi e spese sostenute durante e dopo l’acquisto della casa e vediamo come e quanto potete detrarvi mentre per quello che concerne le modalità di detrazione ossia il come fare per detrarvele vi rimando agli specifici articoli di approfondimento.

Detrazione degli interessi passivi per l’acquisto e la costruzione della abitazione principale
Laddove contraiate un mutuo ipotecario e non con un istituto di credito o banca per l’acquisto della vostra abitazione principale non per forza prima casa (ultimamente non è cosa semplice vista la scarsità di liquidità e le inchieste che ci sono state in televisione rispetto alla difficoltà di ottenerli, i costi per le polizze assicurative aggiuntive) sappiate che potrete portarvi in detrazione una percentuale di detrazione del 19% degli interessi passivi sul mutuo pagati nell’anno di imposta direttamente dalle imposte da versare a fine anno.

Il limite di detrazione del 19% degli interessi passivi sul mutuo però si arresta a 4.000 euro per abitazione principale e nel caso i soggetti proprietari siano due o più tale limite sarà suddiviso tra i proprietari che pagano il mutuo. Laddove i proprieati siano due ed uno dei due sia a carico fiscalmente dell’altro il soggetto potrà portare in detrazione la quota del soggetto familiare e non fiscalmente a carico sempre a patto che sia anch’esso proprietario dell’immobile.

Nella pratica accade anche che alcune volte si contrae un mutuo leggermente maggiore del costo strettamente connesso al prezzo di vendita dell’immobile perché si cerca anche di farvi rientrare i costi per arredare casa o anche semplicmente per non restare senza un euro in banca. In questo caso è importante sapere che sono detraibili solo le spese relative agli interessi passivi per l’acquisto del bene immobiliare pertanto laddove il mutuo eccede rispetto al costo di acquisto bisognerà calcolare la proporzione e riparametrare la quota di deduzione degli interessi passivi detraibili nel 730. La formula per la detrazione degli interessi passivi prevede un valore pari al rapporto tra costo di acquisto dell’immobile più gli oneri accessori fratto il valore del capitale preso a prestito con mutuo. Il valore esprime la percentuale degli interessi passivi che possiamo detrarci rispetto al massimo di 4.000 euro. Per le eventuali fattispecie potete anche leggere l’articolo dedicato appositamente alla detrazione degli interessi passivi per l’acquisto della casa.

Spese di acquisto dell’immobile: la parcella del notaio e dell’agente immobiliare

Vi do una buona notizia in quanto potrete detrarvi anche le spese sostenute per il rogito notarile limitatamente alla parcella del notaio e agli oneri accessori come per esempio le spese di perizia valutativa dell’immobile per l’accensione del mutuo o quelle di accensione o estinzione della precedente ipoteca.

Detrazione delle spese di intermediazione immobiliare delle agenzie

Anche in questo caso avrete a disposizione una piccola quota di risparmio sulle spese sostenute per l’intermediazione immobiliare che se immaginiamo essere intorno al 2 o 3% sul valore dell’immobile e a questo applichiamo il 19% rappresenta comunque un risparmio da destinare ad altri scopi. Purtroppo però esiste un limite ad oggi ancora minimo a questa detrazione che è pari a 1.000 euro. Potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato alla detrazione fiscale delle provvigioni di intermediazione. In estrema sintesi vi anticipo che se vi state per comprare una seconda casa non le potete utilizzare.

Imposte e tasse sul mutuo

non vi scordate anche tutta la pletora di imposte e tasse che il legislatore ha simpaticamente accollato sul mutuo. Tuttavia potete verificare sotto anche i casi in cui viene concessa l’applicazione di un’imposta sostitutiva unica per tutte quanto. Vi anticipo che vale solo nel casi di soggetti che soddisfano i requisiti prima casa.

Imposta sostitutiva del mutuo: come funziona?

Altre detrazioni fiscali sull’acquisto di casa

Dopo l’acquisto immagino che procedere con dei lavori di ristrutturazione che seppur di modesto importo possono essere detratti fiscalmente in misura consistente dalla dichiarazione dei redditi 730 o modello unico.

Detrazione fiscale lavori di ristrutturazione edilizia dell’immobile con detrazione del 36% e 55% che ora godranno di una maggiore aliquota fino alla fine del 2015

Inutile dire che oltre a questi ve ne sono altri attinenti anche alla fase di gestione e manutenzione dell’immobile e mi riferisco alle agevolazioni per le ristrutturazione edilizie e le manutenzioni che possono godere delle agevolazioni fiscali del 36% (ora 50%) o anche quelle sul risparmio energetico del 55% (ora 65%)  che da poco hanno subito entrambe delle ulteriori agevolazioni di tipo amministrativo legate allo snellimento delle procedure per ottenerle.

Ma oltra a queste ne esistono anche altre che sinteticamente vi posso citare come le agevolazioni previste per, reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della Legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato, oppure le misure a favore del disagio abitativo, o il complesso di norme viste per il settore delle locazioni immobiliari sotto forma di sconti di imposta o deduzioni forfettario dal reddito imponibile dei canoni di locazione e altre.

Continuate a leggere gli articoli per risparmiare sull’acquisto con particolare riferimento ai requisiti per beneficiare delle agevolazioni sulla casa e le detrazioni fiscali ma soprattutto l’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa.

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