Spese condominiali e ripartizione con millesimi e pertinenze

Possiamo parlare di un condominio, in presenza di un edificio con più unità immobiliari, appartenenti a diversi proprietari. Il termine di condominio è introdotto dall’ordinamento giuridico italiano in vigore per indicare questo tipo di comunione abitativa e regolare il suo funzionamento legale. Gli abitanti di un condominio sono chiamati condomini. Per gestire le varie problematiche di un condominio, deve essere nominato, dai condomini stessi, un amministratore di condominio, che deve avere tutti i requisiti richiesti dalla legge. Nello specifico, una persona può diventare amministratore di condominio se non è interdetta o inabilitata, se gode di tutti i diritti civili, se non è stata sottoposta a misure di prevenzione di tipo definitivo, se non ha il nome annotato nell’elenco dei protesti cambiari, se è in possesso di diploma di scuola secondaria di secondo grado e di un attestato di frequentazione di un corso di formazione iniziale e continui aggiornamenti.

Un altro requisito è il fatto di non essere mai stati condannati per reati contro il patrimonio, la pubblica amministrazione, la fede pubblica, l’amministrazione della giustizia o per altri delitti, non colposi o non essere stati condannati dalla legge a una pena di reclusione non inferiore ai due anni e non superiore ai cinque anni.

Il condominio può essere considerato una comunione forzosa fra più persone e in esso figurano due tipi di proprietà: la proprietà esclusiva, quella per intenderci, di ciascun condomino, rappresentata dalle abitazioni e dalle pertinenze e la proprietà comune, che racchiude tutte le parti dette condominiali e che appartengono a ciascun condomino facente parte dello stesso edificio. La comproprietà delle parti comuni nasce nel momento in cui più soggetti diventano proprietari esclusivi d’immobili appartenenti allo stesso condominio.

L’art. 1117 del codice civile stabilisce dettagliatamente quali sono tutte le parti comuni di un condominio, partendo dal suolo su cui è ubicato, arrivando a manufatti e opere di ogni genere realizzate nello stesso. Lo strumento essenziale per la vita di un condominio è rappresentato dalle tabelle millesimali. Esse non sono altro che una serie di dati numerici, raggiunti attraverso dei veri e propri calcoli matematici, partendo dai valori relativi ai piani o porzioni di piani di proprietà esclusiva, ragguagliati al valore dell’intero edificio, raggiungendo così i millesimali esatti di proprietà di ciascun condomino. Tutti i condomini devono avere almeno la tabella di proprietà generale, abitualmente definita TABELLA A, ma sempre più frequentemente, a essa vengono affiancate altre tabelle importanti per la ripartizione di spese sostenute per la gestione di uno specifico servizio o bene. Per essere più specifici, facciamo gli esempi della ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori o delle scale, il riscaldamento, se è centralizzato, oppure ancora, la gestione degli spazi di manovra del piano dove sono collocati i garage o box auto e così via.

Normalmente tutte le tabelle millesimali che seguono quella di proprietà generale vengono riconosciute da altre lettere o sigle, come per esempio, TABELLA B, C, eccetera.
Per la giusta gestione delle parti e dei servizi comuni, per la loro conservazione e per il loro godimento, tutti i condomini hanno l’obbligo di versare periodicamente delle rate condominiali di loro competenza, in virtù delle tabelle millesimali. Per legge un condomino non può, rinunciando al diritto sui beni e servizi comuni, sottrarsi al pagamento del contributo di sua competenza, necessario per la loro conservazione. Da ciò si deduce che il condomino è obbligato, solidalmente con tutti gli altri condomini, a contribuire in misura proporzionale ai propri millesimi, alle spese condominiali e che non può rinunciare alla comunione dei beni comuni, se non rinunciando al diritto di proprietà del bene esclusivo. In ogni condominio ci sono delle spese, che possono essere di natura diversa e che possono variare da un condominio a un altro in base alle caratteristiche specifiche di esso.
Esempi più comuni di spese condominiali sono il compenso dell’amministratore, pulizie, ascensori, energia elettrica, riscaldamento centralizzato, assicurazione del fabbricato e altro ancora. Il loro insieme, deve essere ripartito fra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà posseduti.

Per essere più chiari, i valori millesimali vengono assegnati a ogni unità immobiliare e servono sia per stabilire le maggioranze (per sapere come votare nelle assemblee condominiali) sia per ripartire le spese condivise del condominio. Una volta costituita la tabella con i valori millesimali, essa è allegata al regolamento del condominio e non può essere più cambiata in seguito.

Le uniche situazioni nelle quali queste tabelle possono essere modificate, sono in caso di un errore nel loro calcolo e quando mutano le condizioni iniziali o avvengono dei cambiamenti che alterano il rapporto originario tra i valori dei singoli piani. In poche parole, in base al valore attribuito a ogni singola unità abitativa, viene decisa la possibilità di poter influire sul godimento delle cose in comune.

Normalmente, ogni volta che si devono fare dei lavori in un condominio, si ripresenta il problema delle pertinenze. Nell’articolo 1117 che menzionavamo prima si stabiliscono quali sono le parti comuni di tutti i proprietari. La prima è il terreno dove il condominio è stato costruito insieme a tutte le parti appartenenti all’edificio che vengono usate da tutti gli inquilini (corridoi, portoni, cortili, scale). Poi ci sono la lavanderia, la portineria, il locale dove sono collocate le caldaie, tutti posti che, per costruzione, sono stati assegnati all’uso comune.

La terza categoria che rientra nelle parti comuni è composta dalle apparecchiature e le istallazioni usate da tutti come gli ascensori, i cavi della televisione, i tubi del gas, le fognature, i fili elettrici, quelli dell’acqua, etc. ma solamente la parte esterna, che non entra negli spazi privati degli inquilini. A tutto questo può essere aggiunto qualsiasi altra cosa, decisa all’unanimità dall’assemblea condominiale. Gli spazi e gli oggetti in comune possono essere usate da tutti i condomini, ma non può essere cambiata la loro destinazione d’uso e non possono essere suddivisi, prima di consultare gli altri condomini. L’unica a poter decidere di questi cambiamenti è l’assemblea condominiale.

Un caso a parte lo rappresentano i lastrici solari, che sono normalmente considerati un bene comune del condominio, ma in alcune situazioni particolari possono essere di proprietà di un solo condomino (o più di uno). In tal caso, non vanno trattati come bene comune del condominio.

Entrata in vigore il 18 giugno 2013, la nuova riforma del condominio, la legge n. 220 del 2012, porta alcune novità e cambiamenti nella legislazione in vigore. Alcune delle modifiche, però non sono facili da mettere in pratica, ed è per questo che le associazioni di proprietari d’immobili insieme agli amministratori di condominio si stanno organizzando per presentare in Senato delle modifiche al testo di legge, in grado di migliorarlo considerevolmente.
Tra le principali novità c’è una che riguarda la figura dell’amministratore che, così come è stato ricordato prima, deve avere alcuni requisiti fondamentali per svolgere questo ruolo. Poi c’è l’abbassamento del quorum (numero legale occorrente per validare le assemblee condominiali e quello che viene deciso durante le stesse). In questo modo, bastano il 50% + 1 dei condomini e due terzi dei millesimi per la costituzione in prima convocazione e un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi per la costituzione in seconda convocazione. Per quello che riguarda le delibere in seconda convocazione, bastano il 50% + 1 dei partecipanti e un terzo dei millesimi. La nuova normativa introduce anche un limite all’utilizzo delle deleghe e il divieto di conferire deleghe per la gestione del condominio all’amministratore, evitando così il conflitto d’interessi.

Un’altra novità sono le multe introdotte come sanzione per la violazione da parte dei condomini del regolamento condominiale. Il conto corrente del condominio diventa obbligatorio, non essendo più possibile utilizzare il conto corrente personale dell’amministratore del condominio, come avveniva in passato.

Infine, un’altra novità importante riguarda la soluzione per le liti che poterebbero insorgere nei condomini. È comparsa mediazione facoltativa, che impedirà alle cause condominiali di arrivare direttamente in tribunale e creare disaggi. Altri cambiamenti, non meno importanti riguardano la convocazione delle assemblee e l’avviso di convocazione, il divieto delle norme che proibiscono la presenza di animali domestici negli appartamenti e autorizza i siti internet condominiali, dove l’accesso dovrà avvenire in maniera protetta e individuale.
Tutto questo mira a perfezionare le normative antecedenti, a eliminare un po’ di burocrazia e a semplificare la vita dei condomini e dell’amministratore di condominio.