Tassazione dei redditi derivanti dall’affitto di terreni agricoli: Agevolazioni per IAP

I redditi derivanti dallo sfruttamento del terreno e più in generale le attività agricole sono soggette ad agevolazioni fiscali introdotte dal legislatore sia ai fini Irpef sia ai fini delle imposte indirette di registro nel caso di vendita. Vediamo qui come tassare il reddito derivante dall’affitto di terreni per usi agricoli ed i regimi agevolati connessi alla tipologia del soggetto che coltiva il terreno che, laddove in possesso di speciali requisiti può addirittura godere di una esenzione temporanea dall’Irpef. Vedremo anche come si effettua la compilazione dei redditi agrari nella dichiarazione dei redditi per questa tipologia di reddito fondiario,  sia nel caso in cui utilizziate il 730 sia il Modello Unico o Redditi PF.

La Legge di Bilancio 2019 introduce una nuova esenzione per alcuni IAP che rispettano i seguenti requisiti.

Novità 2020 IAP

La Manovra di Bilancio 2019 introduce l’esonero contributivo dall’assicurazione obbligatoria per l’invalidità, la vecchiaia ed i superstiti, per i coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli professionali IAP di età inferiore a 40 anni che risultano iscritti nella previdenza agricola tra il 1° gennaio 2020 e il 31 dicembre 2020.

Non è difficile trovare nella prassi soggetti che sono proprietari di terreni ma che, non essendo realmente agricoltori o non avendo competenze per poterli sfruttare direttamente o semplicemente per esigenze di natura personale, decidono di darli in locazione a terzi affittandoli a terzi e concedendogli lo sfruttamento per usi agricoli o diversi. Nel corso degli ultimi anni abbiamo assistito ad un continuo ricorso alla concessione del diritto di superficie per installazione impianti fotovoltaici o eolici o più in generale per la generazione di energia.

Il reddito dominicale rappresenta “la parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l’esercizio delle attività agricole” mentre il reddito agrario rappresenta la “parte del reddito medio ordinario dei terreniimputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio di attività agricole su di esso”. Il primo in sintesi remunera la proprietà mentre il secondo remunera il lavoro ed il capitale eventualmente investito per lo sfruttamento del fondo.

Il reddito dominicale viene dichiarato da chi ha il diritto di proprietà o altro diritto reale come enfiteusi, usufrutto o altro, mentre quello agrario da chi ne possiede il diritto di utilizzo come per esempio l’affittuario o locatario.

Questo è importante perché, come anticipato primo il reddito agrario potrebbe essere tassato in capo non tanto al proprietario ma ad un soggetto che, acquisendone la possibilità di utilizzo, vi esercita un attività sul suolo. Attività che, in quanto produttiva di reddito viene tassata come reddito agrario e non dominicale.

In questo articolo vediamo come i proventi percepiti dal proprietario del terreno derivanti dall’affitto dei terreni  dovranno essere indicati nella propria dichiarazione dei redditi 730, modello redditi PF o Modello Unico sotto forma di reddito dominicale rivalutato.

Tassazione Terreno non locato, sfitto, ad uso proprio

In questo caso il proprietario del terreno dovrà inserire nella propria dichiarazione dei redditi il reddito agrario rivalutato

Terreno su cui si paga l’IMU

Il reddito deve essere espresso proporzionalmente ai giorni di effettivo possesso. In pratica se il proprietario subentra dal primo gennaio allora il reddito deve essere dichiarato per intero altrimenti dobbiamo prendere il reddito, dividerlo per 365 e moltiplicarlo per i giorni di effettivo uso proprio. Nel caso di terreno sfitto poi sappiamo che si realizza l’effetto sostituzione tra IMU ed IRPEF secondo cui il pagamento dell’IMU rende non imponibile fiscalmente questa voce di reddito. In poche parole non pagate Irpef su questa tipologia di reddito limitatamente al periodo e alla percentuale di possesso che vi ha visto essere titolari di un terreno sfitto.

Questo vale sia nel caso si utilizzi il modello 730 pre-compilato, ordinario, redditi PF o Modello Unico PF.

Terreno esente IMU

Nel caso in cui il terreno sia esente dall’IMU per una del cause che potrete vedere nell’articolo dedicato ai casi di esenzione dall’IMU non si realizza più naturalmente l’effetto sostitutivo per cui sarà necessario calcolare il reddito imponibile Irpef. Il calcolo sarà effettuato prendendo il valore del reddito agrario e del reddito dominicale rivalutati e rapportati al numero dei giorni di effettiva “sfittanza” (desideravo troppo scriverlo, scusatemi).

La tassazione in capo al proprietario del terreno sarà pari al reddito dominicale rivalutato.

Terreno affittato o locato a terzi

La prima differenziazione l’abbiamo fatta sulla base della presenza o meno di un contratto di affitto. Nell’ipotesi in cui sia locato dobbiamo fare una ulteriore distinzione rispetto al fatto che sia locato in regime vincolistico con fissazione del canone in base agli accordi presi con le associazione di categoria e le principali rappresentanze del settore oppure se sia a canone libero di mercato.

Regime vincolistico a canone concordato

Qualora il terreno venga dato in affitto per usi agricoli in regime vincolistico il reddito imponibile Irpef sarà dato dal canone di affitto da contratto se inferiore all’80% del reddito dominicale rivalutato per l’80% e successivamente di un altro 30%. Qualora si trattasse di conduttori/locatari IAP – Imprenditori Agricoli Professionali la successiva rivalutazione del 30% applicabile alla generalità dei contribuenti non si applica semprechè questi siano iscritti alla previdenza agricola. Stesso trattamento per i coltivatori diretti semprechè iscritti anche questi iscritti alla previdenza agricola.

La rivalutazione dell’80% è determinata dal fatto che lo Stato deve ancora procedere alla revisione degli estimi catastali (per intenderci le rendite) per cui ha indotto una semplificazione basata su una rivalutazione forfettaria dell’80%.

Laddove però il canone di affitto annuale sia minore dell’80% della rendita catastale del terreno allora dovrà essere dichiarato il canone di affitto percepito secondo un criterio di competenza (quello previsto da contratto anche se non percepito come previsto dalla Legge n. 203/1982).

In estrema sintesi se dovessimo schematizzare il trattamento fiscale in capo al proprietario del terreno si avrebbe che qualora il canone indicato nel contratto sia inferioreall’80% del reddito dominicale rivalutato di un altro 30% si prenderebbe il minore ossia il canone da contratto. Se il canone fosse maggiore allora prenderemo il reddito dominicale rivalutato dell’80% e poi del 30%. Per gli IAP e i CD non opera questa ulteriore rivalutazione.

Esempio

Se prendiamo per esempio un terreno con reddito dominicale pari a 100 euro e reddito agrario pari a 50 euro  dato in affitto per 200 euro all’anno la tassazione sarà pari al minore tra 100 x 180% x 130% = 234 e 200.  Il proprietario invece indicherà nella propria dichiarazione dei redditi 200 perchè minore. Infine il reddito agrario sarà tassato in capo al conduttore del terreno.

Affitto con canone a mercato

In questo caso invece non si farà il confronto con il canone concordato ma si prenderà direttamente la determinazione, per così dire catastale del reddito dominicale. Il reddito imponibile sarà pari al reddito dominicale rivalutato dell’80% e successivamente del 30% a meno di condizioni agevolative rispetto alla natura del conduttore (CD e IAP).

Affitto per usi non agricoli

Qualora, invece, i terreni vengano concessi in locazione per altri usi non agricoli  come ad esempio per esposizioni commerciali o per lo svolgimento di altre attività, il canone riscosso costituirà, in capo al percipiente, un reddito diverso interamente imponibile ai fini Irpef secondo gli ordinari scaglio di reddito. Sfuggirebbe così la caratteristica agricola del terreno per questo il legislatore non consentirebbe agevolazioni circa le metodologie di tassazione. La natura del reddito rientrebbe quindi nell’ambito di applicazione dell’articolo 67, comma 1 lett. e) del Tuir e sconterebbe la maggiore tassazione per scaglioni che vedete nel seguito.

Logico che il proprietario avrà più interesse ad affittare il terreno per usi agricoli piuttosto che per latri fini. Per attività agricole e connesse. Dietro le attività agricole connesse naturalmente si è aperto un mondo in questi anni fatto di impianto di produzione di energia eolica e fotovoltaica di cui abbiamo ampiamente parlato in altri articoli di approfondimento.

Tassazione agevolata per l’affitto ai giovani imprenditori agricoli professionali

Regime agevolato per l’affitto a giovani imprenditori agricoli IAP

Nel caso in cui gli affittuari del terreno agricolo siano coltivatori diretti CD o imprenditori agricoli professionali IAP oppure si impegnino ad acquisire tale qualifica del contratto di affitto e sempre che la durata del contratto sia  almeno pari a cinque anni si potrà godere un regime agevolato di tassazione del reddito ai fini Irpef che spieghiamo qui di seguito.

Per l’affittuario del terreno il reddito dichiarato agrario rivalutato sarà indicato in dichiarazione senza operare l’ulteriore rivalutazione del 30% introdotta nel 2016 per la generalità dei contribuenti.

Inoltre la Legge n. 441 del 1998 agli articoli 14 e 15, così come modificato dalla finanziaria del 2012 ha introdotto una forma di agevolazione aggiuntiva per i giovani agricoltori. Nella sostanza coloro che affittano con un contratto di durata almeno quinquennale, il terreno per usi agricoli a persone con meno di 40 anni che siano coltivatori diretti CD o imprenditori agricoli professionali IAP iscritti alla gestione previdenziale agricola non rivaluteranno, come visto sopra, il reddito dominicale dell’80% e del reddito agrario del 70%.

Registrazione del contratto di affitto di terreni per usi agricoli

Registrazione del contratto

Ai fini degli adempimenti obbligatori nel caso di affitto di terreno per uso agricolo questo sarà sempre soggetto alla registrazione del contratto anche se nel caso di locazioni brevi complessivamente di durata inferiore 30 giorni è possibile anche procedere mediante una scrittura privata non ho dedicata a un accordo verbale.

Pagamento dell’imposta di registro dei terreni

Ai fini della registrazione del contratto di affitto di terreni sia agricoli che non il proprietario e l’inquilino sono obbligati alla registrazione e dovranno effettuare alternativamente (il pagamento dell’uno libera l’altro) di una imposta proporzionale da calcolarsi nella misura dello 0,50%.

Anche eventuali proroghe o risoluzioni anticipate del contratto per ciascun anno saranno soggetti invece ad una imposta in misura fissa pari a € 67.

Anche in questo caso è stato previsto un regime di favore agevolato per coloro anche danno in locazione ad imprenditori agricoli professionali con contratti di durata almeno pari a cinque anni ed età anagrafica inferiore ai 40 anni che consiste nella tassazione con imposta fissa di da versare solo in caso d’uso in misura fissa di € 67.

E se lo tenessi sfitto quanto mi costerebbe di tasse?

Anche il terreno tenuto sfitto spesso e volentieri genera un costo non solo fisso per via della manutenzione e degli obblighi manutentori imposti dal comune in base al luogo di ubicazione e le caratteristiche ma vi sono anche delle imposte e tasse da versare ogni anno. A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei terreni non locati o in disuso

Relazione Tra IMU e Terreni affittati

E’ importante segnalare, anche s l’argomento è oggetto di uno specifico articolo che laddove il terreno non sia affittato il pagamento dell’IMU sostituisce la tassazione che si sarebbe a titolo di reddito dominicale sul terreno. Resta ferma la tassazione del terreno sfitto come reddito agrario.
Nel caso invece di terreno affittato si tasserà con il reddito dominicale i proprietario mentre con sul reddito agricolo il conduttore del terreno. L’IMU si dovrà ugualmente pagare.

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Fonte normativa Reddito Agrario: articolo 32 commentato

Vediamo cosa di ce la legge a tal proposito e più precisamente all’articolo 32 del Tuir: Il reddito agrario è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni (rendita catastale o tariffa) imputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno (limiti fissati in apposito decreto), nell’esercizio di attività agricole su di esso.
Sono considerate attività agricole:

• a) le attività dirette alla coltivazione del terreno e alla silvicoltura;
• b) l’allevamento di animali con mangimi ottenibili per almeno un quarto dal terreno e le attività dirette alla produzione di vegetali tramite l’utilizzo di strutture fisse o mobili, anche provvisorie, se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di quella del terreno su cui la produzione stessa insiste;
• c) le attività di cui al terzo comma dell’articolo 2135 del codice civile, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione, ancorché non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali, con riferimento ai beni individuati, ogni due anni e tenuto conto dei criteri di cui al comma 1, con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze su proposta del Ministro delle politiche agricole e forestali.
• 3. Con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro dell’agricoltura e delle foreste, è stabilito per ciascuna specie animale il numero dei capi che rientra nei limiti di cui alla lettera b) del comma 2, tenuto conto della potenzialità produttiva dei terreni e delle unità foraggere occorrenti a seconda della specie allevata. 4. Non si considerano produttivi di reddito agrario i terreni indicati nel comma 2 dell’art. 24

I terreni indicati nell’articolo 24 i terreni:

• che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani
• dati in affitto per usi non agricoli, nonché quelli produttivi di reddito di impresa di cui alla lettera c) del comma 2 dell’art. 51 (che sarebbero i redditi dei terreni, per la parte derivante dall’esercizio delle attività agricole di cui all’articolo 32, pur se nei limiti ivi stabiliti, ove spettino alle società in nome collettivo e in accomandita semplice
  nonché alle stabili organizzazioni di persone fisiche non residenti esercenti attività di impresa). quest’ultima previsioncina buttata li con una vago riferimento normativo fa parte del tema della tassazione dei redditi derivante dalla produzione di energia da fonti rinnovabili che va avanti solamente da oltre 10 anni….

Riferimenti Normativi