Trasferimento Detrazioni Fiscali: Successione, Usufrutto, Donazione, Comodato,

Che fine fanno le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, il risparmio energetico o i bonus per la sicurezza e l’installazione di impianti di video sorveglianza nel caso di cessione dell’usufrutto , o donazione dell’immobile, o nel caso della successione. Sono alcune domande che necessitano di chiarimenti e di risposte che trovate nel seguito.

Trasferimento del possesso e non della proprietà

Siamo nel caso in cui non è il diritto di proprietà ad essere ceduto ma solamente il possesso, la detenzione o l’uso che se ne farò dell’unità locale, casa, appartamento o più in generale dell’immobile su cui sono state effettuate i lavori di ristrutturazione.

Le detrazioni fiscali sono erogate in un orizzonte temporale piuttosto lungo (forse troppo diranno alcuni di voi) per cui sovente capita che l’immobile sia soggetto a questo tipo di vicende.

Già avete avuto modo di vedere le possibilità offerte dalla Legge in merito al caso delle detrazioni in caso di vendita di immobile con la facoltà per il venditore di cederle insieme all’immobile (scelta considerata in assenza di previsione contraria nell’atto di vendita dell’immobile) oppure di tenerle in capo al soggetto venditore che le ha originariamente sostenute (scelta da effettuarsi per espressa opzione nell’atto).

Trasferimento detrazioni Fiscali in caso di vendita dell’immobile (Link)

Ma qui parliamo di una variazione nel possesso e vediamo quali casi ci possono essere.

La norma vuole che “Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica)“.

Il trasferimento di una parte dell’immobile  non determina un trasferimento o frazionamento delle quote in quanto si parla di vendita di intero immobile. Vedere come già a questo punto la norma perda di coerenza rispetto all’assunto iniziale.

Le conclusioni a cui si arriva nelle diverse fattispecie non sono niente altro che le naturali conseguenze a cui si arriva leggendo cosa ci dice il codice civile a proposito di questi istituti: comodato, successione, donazione e usufrutto.

Detrazioni in caso di successione

Nel caso di successione e quindi di decesso dell’avente diritto, la detrazione fiscale non fruita residua, ossia quella che ancora non ha trovato accoglimento nelle dichiarazioni dei redditi presentate dal de cuius è trasferita per le restanti quote all’erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell’immobile”.

Sarà importante quindi prendere l’ultima dichiarazione dei redditi e verificare con il prospetto delle spese quadro RP a quale quota detratta è arrivato il de cuius e riprendere la numerazione. Non si dovrà prendere la restante parte a spalmarla nuovamente su 10 rate come alcuni di voi credevano.

Il requisito per la fruizione del beneficio permane fino a quando si avrà la detenzione o possesso dell’immobile nell’orizzonte temporale delle rate o periodi di imposta ancora da sfruttare.

Se l’immobile ricevuto per successione è successivamente dato in comodato o in locazione a terzi, anche familiari, parenti o affini, l’erede perderà il diritto alla detrazione fiscale in dipendentemente dalla natura della detrazione effettuate (ristrutturazione, risparmio energetico, sicurezza).

Tuttavia al termine del periodo di comodato potrà riprendere la detrazione anche se sono passati solo figurativamente i periodi di imposta restanti. Nella pratica riprenderà dalla quota a cui si era interrotto prima della concessione del diritto di comodato.

Come si evince dalla circolare del 31 maggio 2019 le quote residue di detrazione fiscali IRPEF si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile (art. 9-bis, decreto interministeriale 19 febbraio 2007) e con riferimento al soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre dell’anno oggetto di dichiarazione dei redditi

Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali (Circolare 5.03.2003 n. 15, paragrafo 2). A tal riguardo, si precisa che:

• se l’immobile è locato, non spetta la detrazione in quanto l’erede proprietario non ne può disporre;
• se l’immobile è a disposizione, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi;
• se vi sono più eredi, qualora uno solo di essi abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo non avendone più gli altri la disponibilità;
• se il coniuge superstite, titolare del solo diritto di abitazione, rinuncia all’eredità, lo stesso non può fruire delle residue quote di detrazione, venendo meno la condizione di erede. In tal caso, neppure gli altri eredi (figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite in quanto non hanno la detenzione materiale del bene.

La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. L’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente, perché ad esempio concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza (Circolare 24.04.2015 n. 17, risposta 3.3).

La detenzione materiale e diretta dell’immobile oggetto degli interventi deve sussistere per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento; pertanto, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione
riferita a tale annualità.

Rivendita o Donazione del bene immobile ricevuto per successione

In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità.

La detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione (Circolare 9.05.2013 n. 13, risposta 1.1). In tutti i casi in cui il soggetto subentrante nel contratto di locazione non sia un erede del soggetto che aveva sostenuto le spese per interventi di riqualificazione energetica (come, ad esempio, il convivente di fatto non nominato erede ed il coniuge che non accetta l’eredità), la detrazione residua andrà persa.

In linea generale, la detrazione non si trasferisce agli eredi del comodatario in quanto non subentrano nel contratto. Tuttavia, nell’ipotesi in cui l’erede sia il comodante, questi potrà portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione. E’ necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene (Circolare 6.05.2016, n. 18, risposta 3.2).

La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario atteso che il diritto reale di usufrutto ha natura temporanea e, nell’ipotesi in cui sia costituito a favore di una persona fisica, non può comunque eccedere la vita dell’usufruttuario (art. 979 del c.c.).

Tuttavia, nell’ipotesi in cui erede dell’usufruttuario sia il nudo proprietario dell’immobile che consolida l’intera proprietà dell’immobile oggetto degli interventi di riqualificazione energetica per estinzione naturale del diritto di usufrutto, questi potrà portare in detrazione le rate residue poiché, in qualità di proprietario dell’immobile, ha il titolo giuridico che gli consente di fruire della detrazione.

E’ necessario, tuttavia, che abbia la detenzione materiale e diretta del bene. Analogo ragionamento vale anche nell’ipotesi di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare che ne diventa erede. Anche in tal caso,  indipendentemente dalla circostanza che l’unità immobiliare fosse già presente nel suo patrimonio, l’erede potrà continuare a fruire delle rate residue della detrazione spettante al de cuius avendo un vincolo giuridico con l’immobile che gli consente di beneficiare dell’agevolazione (in quanto ne è proprietario) di cui deve avere la detenzione materiale e diretta.

Donazione dell’immobile oggetto di detrazioni fiscali per ristrutturazioni

In caso di vendita o di donazione l’avente diritto alla detrazione fiscale, sia nel caso sia il proprietario o anche abbia ricevuto l’immobile per successione come nel caso particolare precedente le quote non si trasferiscono al donatario (colui che ha ricevuto la casa, immobile, unità locale o altro in donazione).

Usufrutto dell’immobile

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario che conserva il diritto allo sfruttamento del bene e anche ai frutti che questo genera. Le detrazioni fiscali devono essere viste come dei frutti del bene immobile anche se, come sapete il diritto, matura in capo al soggetto che sostiene la spesa.

Affitto dell’immobile oggetto di agevolazione fiscale

Nel caso di spese sostenute dall’inquilino effettuate su un immobile non di sua proprietà il diritto alla detrazione fiscale non si perde nemmeno dopo il termine del periodo di locazione ed indipendentemente dalla vicende del contratto. Invero sovente capita il contrario essendo le spese di manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino e quelle straordinarie (per loro natura oggetto di spesso di agevolazioni fiscali) a carico del proprietario.

Vista dal lato del proprietario dare in locazione un’immobile su cui sono state sostenute delle spese di ristrutturazione non è di per sé causa di decadenza dal diritto alla detrazione fiscale.

Lo stesso capita nel comodato d’uso sia gratuito sia a pagamento.

Nuovo articolo gratuito sulla cessione della detrazione fiscale per i soggetti incapienti anche alla luce del provvedimento di aprile 2019 che chiarisce come effettuare il trasferimento a terzi del credito.

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