Aggiornato il 4 Maggio 2023
Dovrete inserire nella dichiarazione dei redditi anche il valore degli immobili che possedete all’estero nonché anche eventuali diritti reali su fabbricati sempre situati al di fuori della Repubblica Italiana.
Abbiamo già avuto modo di vedere che questo adempimento nasce dall’obbligo di monitoraggio fiscale introdotto dal Decreto Salva Italia DL 201 del 2011, di Monti che insieme da altri Decreti aveva l’obiettivo di far rientrare capitali per lo più non dichiarati al fisco Italiano che, nel 2017, non si sa come faccia ma ancora non riesce a stanare gli evasori fiscali.
Qui ci troviamo nell’ambito della dichiarazione del valore degli immolli posseduti all’estero nel quadro della dichiarazione RW ossia di quelle unità locali, appartamenti, case, ville, garage castelli, parcheggi, opifici e unità similari (per le categorie consulta l’articolo dedicato all’elenco delle categorie catastali per il fisco),
A quale valore iscrivere l’immobile nel quadro RW
Il problema che molti ponevano era quello di individuare il corretto valore di iscrizione perchè sulla base di quello dovrete versare la tasse (per carità chiamatela imposta Irpef vi prego). In alcuni paesi però persiste la possibilità di indicare negli atti valori al d sotto di quelli effettivamente di scambio o di di indicare solo le movimentazioni effettuate tramite bonifico bancario e on quelle in contanti per cui si pone il problema concreto di comprendere a quale valore iscrivere l’immobile.
Inutile dire che saremmo interessati a iscriverlo ad un valore più basso per ridurre il carico impositivo.
Tuttavia dovremmo far sempre riferimento al valore contenuto nell’atto o a valori superiori. Sicuramente il valore dell’atto di compravendita che avete in mao e che rappresenta il titolo di proprietà che vi consente di disporre del bene è il documento più idoneo a difendersi da eventuali accertamenti del fisco che dovrebbero contestare il valore non avendo alcun elemento valido a tale scopo.
All’estero on vale infatti la rideterminazione automatica del valore sulla base dei valori inseriti nell’OMI – Osservatorio Mobiliare Italiano e non valgono nemmeno le ricostruzioni bassate su transazioni di immobili aventi caratteristiche similari.
Questo per dirvi che se r dil costo d’acquisto di un immobile situato fuori dai confini del Paese, riportato nell’atto di compravendita in valuta estera, va inserito nel quadro RW di Unico insieme al controvalore in euro, calcolato applicando il cambio medio del mese e dell’anno in cui è avvenuto lo scambio, come indicato nel provvedimento di accertamento dei tassi di cambio. Seguendo tale istruzione non sarà necessario aggiornare il valore indicato nella dichiarazione.
Quale tasso di cambio utilizzare nella determinazione del valore in euro
Il tasso di conversione da utilizzare al momento dell’iscrizione di un immobile per esempio situato in America o in Cina è un altro problema che è stato presentato direttamente all’agenzia delle entrate la quale ha risposto uscendo con la risoluzione 77 del 2016
Le soluzioni possibili infatti erano due ossia quello di prendere il tasso di conversione rilevato al 31 dicembre dell’anno di osservazione oppure prendere quello alla data di transazione ossia della compravendita.
L’agenzia delle entrate afferma che il valore iscritto nella dichiarazione deve nascere dalla conversione al cambio alla data di acquisto da prendere sul sito della banca d’Italia o, se parliamo di immobili particolarmente datati, dai decreti ministeriali con il cui il Ministero delle finanze li emanava.
La ratio ritegno nel fatto di cristallizzare un valore in euro fisso da confrontare un domani con un ipotetico valore di vendita per poi determinare con certezza una plusvalenza tassabile fiscalmente. In questo modo la plusvalenza o la minusvalenze avrà dentro due effetti.
- effetto prezzo dato dalla variazione di prezzo assunta dall’immobile in valuta locale
- effetto cambio determinato dalla normale oscillazione dei cambi
Trovo ragionevole la conclusione a cui è giunta agenzia delle entrate che in effetti deve andare a colpire tutta la plusvalenza generata o la minusvalenze subita tra la data di acquisto e la data di cessione.
Compilazione della dichiarazione
Una volta individuato il valore vi segnalo l’articolo gratuito dedicato alla compilazione del quadro RW
Credo che sia superfluo dirvelo ma dovreste pagarvi l’IVIE o l’VAFE sopra per cui vi segnalo anche questi articoli per farvi un’idea del calcolo e del prelievo fiscale che andrete a subire nella dichiarazione dei redditi.
http://www.tasse-fisco.com/case/accertamento-fiscale-prezzo-vendita-immobile-come-difendersi/36090/
http://www.tasse-fisco.com/case/tasse-immobile-estero-affitto-calcolo-dichiarazione-730/37362/
