Nel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia prima dei 5 anni, con acquisto di una nuova prima casa, sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisiti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro. Come vedremo nel corso dell’articolo non sempre si verifica il recupero a tassazione derivante dalle minori imposte versate.
Novità 2022 dal Decreto Milleproroghe: cosa cambia
In sintesi il Decreto milleproroghe 2022 introduce la sospensione dei termini per l’applicazione delle agevolazioni prima casa con una proroga fino al 31 marzo 2022.
Novità 2021: cosa cambia. Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione.
In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36 dove trovate i requisiti richiesti dalla legge per non pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali della prima casa.
Novità dal DDL collegato alla manovra di Bilancio 2020: per effetto delle disposizione introdotte del comma 759 viene incrementata del 6% la misura dell’imposta sostitutiva da pagare per le vendite “speculative” di case portandola al 26%, in luogo del precedente 20%. In tal modo la pressione fiscale viene applicata in modo uguale sia sulle plusvalenze derivanti da prodotti finanziari (eccetto quelli agevolati fiscalmente) e sugli investimenti nel caro e vecchio mattone..
Novità 2020: Sospensione termini decadenza agevolazioni prima casa. Il Governo Conte ha previsto nel decreto cura Italia 2020 l’interruzione dei termini per il soddisfacimento dei requisiti per le agevolazioni prima casa con la conseguenza che le dichiarazione rese nell’atto possono essere soddisfatte considerando nel computo una sospensione che va dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.
Questo vale sia in sede di prima acquisizione sia nella fase di vendita e riacquisto entro un anno. I requisiti temporali ricordiamo che sono legati al termini di 18 mesi per il cambio della residenza ovvero di un anno per il riacquisto dopo la vendita della prima casa e contestuale trasferimento della residenza nella nuova. Nel computo quindi non si dovranno considerare nel computo 312 giorni di sospensione.
Novità dalla Legge di Stabilità 2016:Prima di tutto vi aggiorno in merito alla possibilità introdotta dal legislatore, a far data dal primo gennaio 2016, si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali (imposta di registro pari al 2% in luogo del 9%) anche per coloro che possiedono al momento del rogito un immobile, a condizione che lo vendano entro un anno dal rogito della vendita. In tal modo si realizza la condizione speculare nel caso di vendita e riacquisto entro l’anno dalla data di stipula dell’atto definitivo. Tuttavia vi invito a leggere l’articolo in quanto scoprirete che da recenti chiarimenti dell’agenzia delle entrate non sempre è possibile fruire di questa novità.
Vendita prima dei cinque anni: che fine fanno le agevolazioni sull’abitazione principale
Prima di tutto dovete fare una distinzione rispetto al fatto se avete acquistato o meno fruendo dei benefici fiscali prima casa che prevedevano un sostanzioso risparmio sull’acquisto della prima casa (dal 9% al 2%). Inoltre sarà determinante vendere prima o no del decorso dei cinque anni.
La norma prevede che se vendete prima dei cinque anni e non riacquistate la vostra prima casa entro l’anno di immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni decadrete dal beneficio e dovrete riversare la minore imposta di registro versata (differenziale del 7%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi. Insomma una bella botta per le nostre tasche.
Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita ossia se vendete a più di quello che comprerete il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita.
Esclusione dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa
Fortunatamente il legislatore ha disciplinato che nel caso voi abbiate adibito la vostra casa per la maggior parte del periodo di imposta intercorrente tra acquisto e vendita ad abitazione principale, la plusvalenza non sarà tassata ai fini IRPEF. La stessa condizione esimente vale se la casa è stata adibita ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione. Il principio generale infatti imposto dal legislatore non vede la tassazione della propria prima casa. Tuttavia qualora la vendita avvenga prima dei cinque anni il legislatore lo considera come una vendita speculativa per cui impone la tassazione della plusvalenza (anche la perdita dei benefici prima casa se non si riacquista entro il successivo anno dalla vendita).
Nel caso di vendita dopo i cinque anni i proventi e non solo la plusvalenza non saranno tassati. Diverso è il caso sotto descritto.
Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l’anno
In questo caso il legislatore presuppone che l’intento sia speculativo per cui tassa la plusvalenza determinata dalla vendita ai fini IRPEF. La plusvalenza sarà data dalla differenza tra prezzo di vendita e del precedente acquisto aumentato dei costi di acquisizione (esempio quelli notarili). La plusvalenza sarà considerata un reddito diverso ex art. 67 del Tuir e sarà assoggettata da una imposta sostitutiva del 20% da richiedere preventivamente al Notaio che si occuperà del rogito.
L’imposta ricordo che si applica solo nei seguenti casi:
- Rivendita Immobile prima dei cinque anni dall’acquisto
- Rivendita Immobile che non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto (a qualsiasi titolo per cui compresa donazione o successione) e data di vendita
Che dire della disposizione? Che a fare la manovra aumentando il gettito sono capaci un pò tutti capaci ed incapaci e che cedere alle pressioni delle lobby di banchieri e reti finanziarie che ci vorrebbero tutti a scommettere in borsa in mezzo a mari di squali che inseguono solo commissioni di vario genere senza portarci performance soddisfacenti.
Esiste però una condizione esimente per sfuggire a tale tassazione e riguarda il caso in cui l’abitazione oggetto della vendita sia stata, per la maggior parte di tempo intercorrente tra l’acquisto e la successiva vendita, adibita ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari. Questo rappresenta il caso in cui la plusvalenza non sarà tassata anche se la casa sarà vendita prima dei cinque anni dal precedente acquisto. Per non sbagliarsi occhio però a rispettare il requisito e a calcolare bene i giorni in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale (occhio alla corretta definizione).
Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con benefici prima casa e successivamente abbia acquistato un altro immobile come casa secondaria (anche nello stesso comune), non si decade dall’agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell’agevolazione fiscale. Vi segnalo che a mio modesto avviso il requisito , stando ad una interpretazione letterale della norma deve sussistere al momento dell’acquisto e non anche per i cinque anni successivi come invece potrebbe desumersi dalla lettura della risoluzione dell’agenzia delle entrate numero 112 del 2012 in cui si parla dell’ipotesi del mancato riacquisto entro l’anno dell’immobile venduto entro i cinque anni a cui fa seguito l’ipotesi di richiesta di rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa per evitare l’assoggettamento alle sanzioni del 30% (per cui resterebbe da riversare solo la minore imposte non versata per effetto dell’agevolazione).
Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto.
Tuttavia la stessa previsione non spetterebbe, secondo l’agenzia delle entrate a chi acquista una casa in un Comune nel quale il compratore stesso già abbia la proprietà di un’altra abitazione NON acquistata con i benefici prima casa per cui se vuole acquistare la seconda con i benefici deve prima vendere la prima. Se proprio non potete fare diversamente mi raccomando prima di rinunciare alle agevolazioni prima casa come visto sopra prima di commettere un errore e pagare le sanzioni.
Trascorsi dodici mesi, qualora l’Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs n.472/1997).
Ultimi chiarimenti: separazione e vendita prima dei cinque anni
Nel caso di vendita dell’abitazione acquistata chiedendo le agevolazioni prima casa se si procede alla vendita prima dei 5 anni non si verifica la decadenza dall’agevolazione qualora la volontà di vendere derivi da atto di separazione coniugale. Se si verifica cessa l’obbligo di riacquisto entro l’anno e non sussiste più l’obbligo in quanto. L’articolo 19 della legge 74/1987 esonera da qualsiasi tassazione ogni atto connesso al procedimento di scioglimento del matrimonio per cui anche nel caso in esame non si possono determinare effetti penalizzanti. A tal proposito vedi anche sentenza della Corte costituzionale n. 154/1999
Nuovo Ravvedimento Operoso: come funziona
Vendita prima dei 5 anni nei casi di separazione o divorzio
Come vedete nell’articolo di approfondimento non si verifica recupero a tassazione dell’imposta di registro non versata nei casi di separazione o divorzio tra coniugi qualora questa sia conseguenza del riassetto patrimoniale tra i coniugi.
Vendita casa Prima dei cinque anni in caso di divorzio e separazione
Riacquisto casa estero
Come dicevamo all’inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di riacquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea semprechè nei due paesi (di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell’immobile) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l’immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale. Pertanto la decadenza non opera laddove entro un anno dalla vendita prima dei cinque anni della “prima casa” a condizione che “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale” che in pratica direi essere assimilabili allo scambio di informazioni o convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni.
Acquisto di pertinenza successivo all’acquisto della prima casa
Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l’abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l’agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell’imposta di registro è indirizzata all’erogazione del beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una distinzione temporale tra l’acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell’atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.
Spese di ristrutturazione per l’ampliamento di casa non agevolata dai benefici prima casa
Sulla base di tali precedenti e in considerazione della volontà del legislatore di favorire gli interventi destinati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, l’Agenzia dà l’ok alla fruizione del beneficio anche in caso di ampliamento dell’abitazione non “agevolata” per difetto dei requisiti di legge.
Domanda di un lettore: Buongiorno, volevo richiedere un piccolo chiarimento. Io ho acquistato una prima casa 2 anni fa, intestandola a me e usufruendo delle agevolazioni fiscali e facendo un mutuo intestato interamente a me. Ora mi sono sposato in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa. Vendiamo la casa attuale e ne compriamo un’altra entro un anno. Se la nuova casa fosse intestata ad entrambi rischio/rischiamo di perdere le agevolazioni “prima casa” o devo quindi acquistare la nuova casa intestandola ancora solo a me?? Il mutuo è possibile farlo cointestato e beneficiare dei vantaggi fiscali se la casa fosse intestata solo a me?
Risposta di un lettore che ringraziamo
La nuova casa la potete acquistare entrambi e non perdi i benefici, l’unica differenza è che potrai usare il tuo credito d’imposta solo per la metà delle tasse che pagherai per la nuova casa (IVA o imposta di registro a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato) perché il credito è personale, quindi perdi la parte eccedente la metà delle imposte di tua competenza (esempio credito vecchia casa 1.000 e imposte nuova casa 1.500, le tue 750 sono coperte dal credito mentre quelle di tua moglie no, per cui perdi i 250 di eccedenza). Ovviamente se le imposte della nuova casa fossero più del doppio di quelle della vecchia non cambierebbe nulla.
Se il mutuo è cointestato e la proprietà è di un solo coniuge, l’altro non ha diritto a portare in detrazione gli interessi e il coniuge proprietario può portare in detrazione solo il 50% di sua spettanza (soluzione assolutamente da evitare!!! Piuttosto il secondo coniuge può fare da fidejussore ma proprietà e intestatari del mutuo devono coincidere per non perdere le detrazioni fiscali).
Tassazione della plusvalenza per la vendita prima dei cinque anni
Come anticipato sopra limitatamente alla vendita prima dei cinque anni della prima casa la plusvalenza non sarà tassata se per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata adibita ad abitazione principale come recitato dall’articolo 67 del T.U.I.R, concernente i redditi diversi, al comma 1, lett. b), “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Per familiare si intende anche il coniuge separato fino a che non interviene la sentenza di divorzio.
Per questo specifico argomento potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato a dare chiarimenti e risposte sulla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa.
Donazione prima casa ad amici o parenti
Attenzione perchè l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa l’agevolazione fiscale prima casa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Nel caso di acquisto avvenuto per successione o donazione non si guarda al termine quinquennale per valutarmela tassazione della plusvalenza.
Vendita nuda proprietà prima e dopo i cinque anni (articolo di approfondimento gratuito)
Vendita Prima casa usufrutto, nuda proprietà
Affitto abitazione con agevolazioni prima casa
Nel seguito potete trovare la soluzione al caso particolare di alcuni contribuenti che hanno affittato la propria casa o appartamento sui quali avevano chiesto il beneficio prima casa ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Affitto della prima casa: come funzione e domanda su perdita agevolazioni
Riacquisto entro l’anno di un immobile ad un prezzo maggiore: il limite dell’agevolazione prima casa
Come segnalatomi da un lettore qualora vendete un immobile oggetto di agevolazioni prima casa e ne acquistare un altro per un importo maggiore entro l’anno potrete si continuare a godere delle agevolazioni fiscali prima casa ma il credito di imposta riconosciuto ai fini delle imposte di registro sarà solo fino a concorrenza del primo. In pratica la Legge 448 del 1998, all’articolo 7 comma 1 recita “[…] è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso”. Grazie della segnalazione. Potete però approfondire l’agrume leggendo l’articolo dedicato al calcolo del credito di imposta da sui benefici prima casa.
Acquisto successivo all’estero
Se vi trovate nel caso in cui avete venduto la casa acquistata con le agevolazioni fiscali e vi state accingendo a comprarne un’altra all’estero dovreste anche verificare come fare a rispettare i requisiti per non perdere i benefici prima casa. Per farlo potete leggere l’articolo gratuito di approfondimento dedicato alla vendita casa in Italia per acquisto all’estero.
Rinuncia alle agevolazioni prima casa per abbattere le sanzioni previste
Qualora avete intenzione di porre in essere comportamenti che vi porteranno alla decadenza delle agevolazioni vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni fiscali prima casa in modo da abbattere il più possibile le sanzioni amministrative previste. Non sottovalutate questo istituto in quanto vi mette al riparo dall’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi che non sono proprio una sciocchezza su queste cifre.
Vi consigliamo anche la lettura della categoria case ed immobili dove troverete delle utili guide fiscali del mondo immobiliare. Prima di leggere le fattispecie vi consigliamo di leggere la Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa
Agevolazioni prima casa nella successione donazione
Prima casa in caso di Successione e Donazione
Tasse sulla Seconda casa
Quante Tasse si pagano sulla Seconda casa?
Agevolazioni prima casa anche sulla seconda: come e quando si può chiedere
Agevolazioni sulla seconda casa
Vendita o acquisto di terreni
Vi segnalo inoltre qualora lo abbiate e lo state cedendo quale è la tassazione sulla vendita di terreni
Opzione per il prezzo valore nel caso di acquisto di terreni e Fabbricati
Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa
| Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014 | |||
| Tipologia immobile/acquirente | Imposte | Fino al 31.12.2013 | Dall’1.1.2014 |
| Abitazione
Prima casa Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 3%
Euro168,00 Euro 168,00 | 2%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Abitazione
Prima casa SoggettoIva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 4%
Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 | 4%
Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
| Abitazione no benefici prima casa
Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 7%
2% 1% | 9%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Abitazione no prima casa Soggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 10%
Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 | 10%
Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
| Abitazione no prima casa
Soggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | esente
7% 2% 1% | esente
9% Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Ufficio/Negozio Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 7%
2% 1% | 9%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Ufficio /NegozioSoggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 10% – 21%
Euro 168,00 3% 1% | 10%-22%
Euro 200,00 3% 1% |
| Ufficio /NegozioSoggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | esente
Euro 168,00 3% 1% | esente
Euro 200,00 3% 1% |
| Terreno edificabile
Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 8%
2% 1% | 9%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Terreno edificabile
Soggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 22%
Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 | 22%
Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
Calcolo Base imponibile per l’imposta di registro
La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 che rappresenta un moltiplicatore definito dal legislatore. Per applicare questa base imponibile ridotta dovrà farsi esplicita richiesta al Notaio al momento del rogito notarile. È una forma che consente non solo di ridurre l’impatto fiscale ma anche quello di evitare eventuali accertamenti fiscali sul prezzo di vendita da parte del fisco (non sulla presenza o rispondendo dei requisiti richiesti)
Se acquistate da un costruttore invece potrete rifarvi alla tabella sopra riportata e al posto dell’imposta di registro pagherete un’IVA del 4%.
Seconda casa
Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:
| Descrizione Imposta | Valore Imposta |
| Registro | 9% dal 01/01/2014 |
| Ipotecaria | 2 % (50 € dal 01/01/2014) |
| Catastale | 1 % (50 € dal 01/01/2014) |
Direttamente collegato al tema in questione vi segnalo anche l’articolo di approfondimento gratuito (ancora per poco) dedicato al trasferimento delle detrazioni fiscali relative alla ristrutturazione, risparmio energetico, sicurezza o eliminazione di barriere architettoniche. In questo sono descritte le opzioni che potete scegliere e cosa prevede la norma a proposito. Sono tanti i contribuente che si trovano infatti a dover scegliere cosa fare con le quote delle detrazioni fiscali IRPEF residue.
Buonasera,
Io vorrei chiedere invece di quali comunicazioni sono necessarie per non perdere i benefici e non pagare le tasse sulla plusvalenza.
In caso di vendita prima dei cinque anni, utilizzata come abitazione principale e con volontà di riacquistarne un altra entro 1 anno:
– per conservare i vantaggi dell’ acquisto prima casa, mutuo etc, è necessario che sia specificato al notaio che si occupa della vendita?
– in caso di plusvalenza, bisogna inviare una comunicazione alla agenzia delle entrate prima del rogito della vendita? Se si, che tipo di comunicazione?
Grazie
Buongiorno,
per cortesia, ho acquistato nel 2005 un appartamento come prima casa. Ora lo vorrei vendere per costruirmi una casa singola. È possibile mantenere le agevolazioni come prima casa? Dovrei vendere l’appartamento entro un anno e terminare la costruzione entro 3 anni? Intanto l’agevolazione prima casa viene sospesa? Grazie mille
Buonasera, sto per vendere la prima casa cui avevo legato con vincolo di pertinenzialità 8 anni fa un box a 150 mt di distanza e pertanto ho fruito delle agevolazioni sulle tasse. Appreso che non devo pagare né penali né plusvalenze ho un secondo problema che qui non vedo elencato. Mi spiego: il box fu da me acquistato dal costruttore entro i limiti temporali per cui potevo fruire delle detrazioni IRPEF pari al 50% su 10 anni dei costi di costruzione dichiarati dal costruttore. Ciò significa che avrei ancora 2 anni di rimborsi, quindi la domanda é: se vendo il box separatamente (o anche insieme) alla casa perdo il diritto al rimborso anche se sull’atto di compravendita non lo lascio espressamente all’acquirente? Grazie
La somma che richiede è a deposito per l’imposta di registro che scaturirebbe dal differenziale tra aliquota ordinaria e aliquota agevolata? Oppure a quale altro titolo la sta chiedendo?
salve domanda importantissima visto il rogito tra una settimana.
Il proprietario sta vendendo una casa acquistata solamente da due anni, e il notaio gli ha chiesto una bella somma vista l’agevolazione ricevuta. in questo caso la parte venditrice deve pagare per forza o può attendere i 12 mesi ? grazie mille per la risposta
Avevo una appartamento intestato a me che ho venduto dopo 10 anni. Qui ci vevevo ed avevo benefici prima casa. Non ho ricomprato nessun altro appartamento in quando sono andato a vivere nell’appartamento che ha successivamente acquistato mia moglie la quale ha usufruito del beneficio prima casa.
Ora, trrascorsi ulteriori 10 anni, vorrei comprare un appartamento ed intestarlo a me. Devo pagare l’imposta di registro del 7% dell’appartamento precedente?
Grazie.
Buonasera,
grazie per il vostro blog pieno di utili informazioni.
Ho una curiosità: nel 2014 ho acquistato casa con agevolazioni prima casa in comproprietà con la mia compagna, prima casa anche per lei.
Oggi, oltre i 5 anni, vorremmo venderla e acquistarne contestualmente un’altra sfruttando sempre le agevolazioni prima casa ma intestandola stavolta solo a me.
È possibile?
La mia compagna ha qualche obbligo di riacquisto per non precludersi in futuro l’eventuale sfruttamento delle agevolazioni prima casa?
O può semplicemente non ri-acquistare adesso e farlo magari in futuro, sfruttando a sua volta le agevolazioni?
Grazie in anticipo per il vostro prezioso tempo.
Cordiali saluti
cerco di capire quello che non ha scritto ma credo che sottintende. Lei e sua sorella avete comprato con agevolazioni prima casa e ora sua sorelle deve vendere . La casa può essere venduta senza perdere le agevolazioni. Se la vende a lei ad un prezzo maggiore, ossia realizza una plusvalenza questa non sarà tassata se sua sorella ha adibito la casa ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente ta la data di acquisto a la vendita a lei. Ho capito bene il quesito?
Salve,
Una domanda.
Nel 2009 ho acquistato per 180000 euro una casa insieme a mia sorella, che risulta intestata ad entrambi ed essere entrambi residenti.
Oggi sto comprando la metà di mia sorella per 65000. E costretta lei ad investire questa somma durante il prossimo anno per non pagare tasse?
Grazie
Plusvalenza commisurata per la metà del valore sul precedente prezzo e per l’altra metà dalla differenza tra l’altra metà ed il nuovo prezzo. Si ricordi che se avete destinata per la maggior parte del periodo di imposta questa casa ad abitazione principale la plusvalenza non sarà tassata. Ricordate anche che se vendete prima dei 5 anni e riacquistate entro un anno non decadrete nemmeno dalle agevolazioni fiscali riguardanti la minore imposta di registro pagata sua sul primo sia sul secondo acquisto.
Buona sera.
Con mia moglie abbiamo acquistato una casa a metà nel 2007.
Nel giugno 2016 mia moglie ha acquistato da me la mia metà.
Adesso mia moglie ha la necessità di rivendere la casa prima dei 5 anni (prima di giugno 2021), quindi vorremmo capire se la plusvalenza va calcolata come differenza:
– tra la metà del valore a quanto vende ora e il valore a quanto ha comprato da me la mia metà di casa nel 2016 (oltre alle spese notarili), oppure
– tra il valore a quanto vende ora e il valore dato dalla somma tra quanto ha comprato da me la mia metà nel 2016 e metà del costo di acquisto del 2007 (oltre alle spese notarili del 2016 e metà del 2007).
Grazie mille
Marco
Buon giorno.
Nel 2007 con mia moglie abbiamo acquistato una casa a meta. Nel 2016 mia moglie ha acquistato da me la mia meta ad un certo valore come prima casa.
Adesso mia moglie deve vendere la casa prima dei 5 anni. Per il calcolo della plus valenza dobbiamo considerare il valore al quale l’ha comprata da me e metà del valore della vendita che farà o deve considerare anche la meta del prezzo costo di quanto l’abbiamo acquistata nel 2007 ? Grazie
per lei no, ci mancherebbe
Ciao, dovrei acquistare un appartamento che il precedente proprietario ha acquistato con agevolazione prima casa. Se non riacquista entro un anno, potrebbero esserci problemi / ricadere sanzioni su di me?
Grazie.
Ho comprato una casa nel 1987 senza agevolazioni prima casa. Voglio comprare una seconda casa con agevolazione prima casa. Per non perdere il beneficio Sono obbligato a vendere la prima casa entro un anno. Grazie
Buonasera,
ho venduto ieri un appartamento acquistato con benefici prima casa nel giugno 2017 nel comune di Bertinoro, quindi sono passati 3 anni ed un mese dalla residenza , vendendolo prima dei cinque anni, sto per acquistare un terreno Nel comune di Cesena sempre con beneficio prima casa con un rudere da ristrutturare in bifamiliare con mio fratello , cosa dovrei fare per non perdere l agevolazione prima casa ed non avere sanzioni? Basta l acquisto del terreno o devo prendere residenza nella nuova futura casa?
Buonasera, dovrei acquistare un appartamento che il precedente proprietario ha acquistato con l’agevolazione 1^ casa. Se non avesse rispettato le regole e fosse incorso in sanzione potrebbero esserci problemi x me? La sanzione verrebbe sempre imputata a lui? E il contratto con me sarebbe valido comunque? Grazie.
Buongiorno,
Chiedo come comportarmi in merito alla mia situazione.
Nel febbraio 2018 acquisto come prima casa un immobile dal valore 155.000€ (Con mutuo ad oggi di 135.000€). Nel giugno dello stesso anno (2018) porto la residenza nella casa acquistata.
Oggi la situazione è questa:
Io e la mia compagna (anche lei proprietaria di un immobile ma con svincolo 5 anni ad ottobre 2020) abbiamo avuto un bambino e stiamo entrambi vendendo le case in oggetto per comprarne una insieme e renderla abitazione principale di entrambi.
Abbiamo firmato un compromesso per una casa che attualmente è in costruzione e che stando a quanto dicono dovrebbe essere pronta tra 12/18 mesi.
Il prezzo dell’immobile è superiore ovviamente ai nostri di proprietà in vendita.
Mi piacerebbe avere delle delucidazioni in merito alla nostra situazione su eventuali tasse o plusvalenze da pagare o tempistiche da rispettare per non andare incontro a sanzioni.
Per entrambi la compravendita non è ai fini speculativi anche se per quanto riguarda il mio appartamento la vendita sarà superiore all’acquisto in quanto avevo avuto modo di acquistare ad un prezzo di stima sotto il mercato.
Grazie per una vostra gentile risposta
la plsuvalenza non rileva se par la maggior parte del periodo imposta la casa è stata destinata ad abitazione principale (e questo è il primo concetto)
il riacqsuito entro l’anno deve avvenire se non si vuole vedere disconosciute le eventuali agevolazioni prima casa con cui ha acquistato la casa evitando così l’aliquota piena al 9% sull’imposta di registro. I due concetti non sono connessi. Una cosa è la plusvalenza che rileverebbe ai fini IRPEF, altra cosa l’imposta di registro sull’acqsuito.
Buonasera,
le scrivo per una curiosità.
Attualmente sto acquistando un immobile dove vivo da circa 4anni e ho speso circa 100.000€( dimostrabili e tracciabili ) per realizzarlo, ma questo immobile non è a nome mio, e’ solo a nome della mia compagna.
Abbiamo deciso di separarci e allora io ho deciso di comprare la proprietà dando a lei 50.000€. Quindi andremo dal notaio la settimana prossima e io comprero’ l’intera proprietà a lei per 50.000€, diventando unico proprietario.
Su questo immobile c’è un mutuo che sto pagando solo io, infatti il beneficiario sono io.
Una volta entrato in possesso di questo immobile, lo voglio mettere in vendita subito a 180.000/190.000€ ( valore reale sul mercato circa 215.000€ ).
Qualora la vendessi, estingueri subito il mutuo restante di 58.000€, e darei 10.000€ alla mia compagna come aggiunta e riconoscimento in denaro.
Poi il restante lo ulizzerei subito per comprare una nuova prima casa per me. Di circa 100.000€ piu’ i lavori da fare.
Secondo lei come plusvalenza qualore ci fosse a quanto ammonterebbe, oppure sarei esonerato dal pagarla visto che la somma che incasso dalla vendita la utilizzo entro l’anno per comprare un nuovo immobile?
Riassumo brevemente:
Compro la casa a 50.000€
Rivendo la casa a 180.000/190.000€
Estinguo il mutuo di 58.000€
Con il restante Ricompro subito una nuova casa a 100.000€
Cordialmente la Saluto
Salve, innanzitutto grazie per aver condiviso il suo interessantissimo articolo.
Le vorrei esporre il mio caso giusto per aver conferma di aver capito bene.
15 mesi fa ho comprato un appartamento ad X somma, con agevolazioni prima casa. La casa è stata ristrutturata con Y somma e per tali 14 mesi abitata con continuità. Adesso mi troverei a venderla con una plusvalenza pari a x+y+z. Questi soldi li reinvestirei entro l’anno per l’acquisto di una appartamento che comporterà un esborso pari a x+y+z+w diventanto prima casa. Se ho capito bene potrò in fase di nuovo acquisto usufruire dei benefit prima casa e nn incorrerei ne in sanzioni ne sovratasse per la plusalvalenza. La ringrazio in antico. Saluti, A
Il Governo Conte ha previsto nel decreto cura italia 2020 l’interruzione dei termini per il soddisfacimento dei requisiti per le agevolazioni prima casa con la conseguenza che le dichiarazione rese nell’atto possono essere soddisfatte considerando nel computo una sospensione che va dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.
Questo vale sia in sede di prima acquisizione sia nella fase di vendita e riacquisto entro un anno. I requisiti temporali ricordiamo che sono legati al termini di 18 mesi per il cambio della residenza ovvero di un anno per il riacquisto dopo la vendita della prima casa e contestuale trasferimento della residenza nella nuova. Nel computo quindi non si dovranno considerare nel computo 312 giorni di sospensione
Buongiorno, otto anni fa avevo comprato una casa usufruendo dei benefici prima casa. A giugno 2019 ho comprato un’altra casa in un comune diverso usufruendo nuovamente dei benefici prima casa avendo intenzione di vendere l’altra entro un anno e avendo già un compratore. Purtroppo a causa del coronavirus la persona che doveva comprarla non la vuole più. Se non riesco a venderla entro giugno (1 anno) perderò le agevolazioni di cui ho usufruito per l’acquisto dell’ultima? Spero di essere stato chiaro. Grazie mille
Buongiorno, Abbiamo costruito una casa (2017), pensiamo di venderla prima derl periodo di 5 anni per costruire una casa più grande. Dato che siamo domiciliati nella caa solo da quando è abitabile. Quale data dobbiamo prendere in considerazione per applicare la regola che sonsiste nel vivere la metà del tempo tra la costruzione et la vendita, per non dover pagara la tassa sul la plus valenza ?
Si, consideri anche la sospensione del decorso dei termini introdotto dal Decreto Legge anche per le prime case come conseguenza del dilagare della corona virus