Vediamo in questo articolo come trattare la tassazione della vendita di una casa gravata da un usufrutto per verificare prima di tutto la tassazione, l’eventuale rispetto dei requisiti per evitare la decadenza delle agevolazioni prima casa e verificare anche brevemente come quantificare il valore del diritto ai fini della quantificazione del prezzo.
La decadenza non opera se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato in regime fiscale agevolato, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale e dal primo gennaio 2016 vale anche il contrario ossia l’agevolazione spetta anche se si perfezione prima l’acquisto e poi la vendita entro l’anno dal rogito per l’acquisto di quella che inizialmente sarebbe stata una seconda casa.
A tal proposito potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato alla vendita della prima casa prima dei cinque anni dall’acquisto.
Per capire come comportarci con la costituzione del diritto di un usufrutto dobbiamo prima di tutto omprendere cosa si intende e come qualificarlo giuridicamente perché ai fini delle agevolazioni prima casa infatti non si parla chiaramente di quali istituti continuerebbero a goderne, sarebbe stato troppo semplice ed il legislatore non sarebbe stato dietro forse a tutte le configurazioni che ci inventano le parti per disciplinare i propri diritti privatamente. Per questo nel testo della norma della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 Testo unico delle imposte di registro in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici “prima casa”, prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte nella misura ordinaria oltre alla sopratassa ivi prevista e se si contravviene a questo in un eventuale accertamento sulle agevolazioni prima sa sarete sanzionati con applicazione di una multa del 30% oltre interessi legali.
Ricordate che vi sono diversi tipo di usufrutto e non tutti sembrerebbero produrre tanto una capacità reddituale piuttosto che un trasferimento patrimoniale. Esistono infatti vari tipi oltre l’usufrutto legale, a titolo gratuito, come l’usufrutto mortis-causa, l’usufrutto per usucapione anche se questa devo dire che rappresenta solo un’osservazione personale.
Ai fini della verifica considerate che l’usufrutto è un diritto reale non di proprietà ma di utilizzo che seppur compresso fa mantenere in capo all’usufruttuario il potere di disporre del bene e dei suoi frutti, per cui la concessione in usufrutto dell’abitazione acquistata con i benefici fiscali “prima casa” non mi sentirei di dire che comporti la decadenza dal beneficio prima casa per chi lo concede perché non è propriamente assimilabile ad una vendita piuttosto ad una espropriazione di una parte del diritto.
Al contrario costituisce una vera a propria causa di decadenza dalle agevolazioni prima casa la vendita in toto dell’intero diritto di proprietà compresa anche la possibilità di alienazione del bene a terzi prima del quinquennio a titolo oneroso o gratuito senza successivo riacquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale prima dell’anno dalla stipula dell’atto di vendita del primo immobile.
Diverso invece è il caso della cessione della nuda proprietà che invece rileva come causa di decadenza dei benefici “prima casa” nel caso in cui sia effettuata prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto perché nel caso della nuda proprietà parliamo di trasferimento della vendita del diritto di proprietà.
A tal proposito la perdita del beneficio è relativa alla quota parte di prezzo corrispondente al diritto parziario ceduto. In particolare, si applicano al prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquisito (risoluzione n. 213/E dell’8 agosto 2007
Per questo nel caso di cessione della nuda proprietà a terzi dovremmo comportarci come nel caso della cessione vera e propria ai fini della verifica delle cause di decadenza.
La differenza tra la nuda proprietà (diritto di proprietà compresso) e usufrutto (diritto reale di utilizzo) rappresentano la discriminante anche ai fini del trattamento fiscale e della fruizione dei benefici fiscali prima casa.
Potrebbe aiutarvi la risoluzione n. 213/E dell’8 agosto 2007 dell’agenzia delle entrate che ha affrontato un caso analogo.
Valorizzazione dell’usufrutto
Non so se siete interessati ma vi segnalo anche l’articolo dedicato al Calcolo del valore dell’usufrutto. Spero al solito di avervi dato qualche spunto di riflessione.
Guida alle agevolazioni prima casa
