La tassazione IRPEF sui canoni di locazione riscossi e non, impagati

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Parliamo di tassazione Irpef sui canoni di locazione percepiti dal proprietario di casa senza applicazione della cedolare secca sugli affitti. In caso di affitto di un appartamento o casa senza applicazione della cedolare secca non si capisce quale sia il trattamento fiscale per chi affitta ai fini delle imposte e delle tasse sul reddito Irpef.

Tassazione in Sintesi

La tassazione ruota attorno ad alcune tematiche che spero di riassumere in modo chiaro per tutti.
I 4 casi che si potranno presentare

• Senza cedolare secca > sono soggetti a tassazione per scaglioni Irpef prendendo il 95% del canone riscosso nell’anno
• Con cedolare secca > soggetti a tassazione prendendo il 100% del canone riscosso ma applicando sopra il 21%, il 19% o il 10% a seconda della tipologia di cedolare che avete adottato
• Immobili sfitti > tassazione in base alla rendita catastale rivalutata del 5%
• Immobili affittati ma non prendete una lira perché non vi pagano: tassazione dei canoni non riscossi fino alla convalida di sfratto per cui….sbrigatevi a sfrattarli o a trovare un accordo

Ai fini Irpef quindi che rappresenta il reddito la tassazione sugli immobili per le persone fisiche che dovrebbe come di consueto andare a tassazione secondo gli scaglioni Irpef, in realtà subisce una decurtazione derivante dal tentativo di allineare la tassazione sui beni immobili che svolgono la funzione di prima casa.

Indirizzi giurisprudenziali sui canoni di affitto non riscossi

La Cassazione, con la sentenza 11158 del 10 maggio, ancora una volta investita di una questione tanto rilevante quanto di oramai chiara lettura interpretativa in quanto afferma che  “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”.

In pratica si agganciano al fatto che ai sensi dell’articolo 26 del Tuir infatti  il reddito imponibile degli immobili dati in affitto non va per cassa ma secondo la norma è quello risultante dal contratto di locazione, senza che nulla rilevi la concreta percezione dei canoni in quanto i due potrebbero effettivamente  mettersi d’accordo e far risultare solo formalmente che non si corrispondono canoni.

Abbattimento del reddito imponibile percepito sugli affitti

Per il calcolo della tassazione sugli immobili ai finii Irpef il proprietario potrà godere di alcune agevolazioni sotto forma di esenzione parziale del reddito percepito da assoggettare a tassazione Irpef.

Il reddito tassato sugli immobili infatti sarà pari il canone ridotto del 5 per cento nel caso in cui  ex articolo 4, comma 74, della legge n. 92/2012 per gli immobili che non rientrano nelle categorie di seguito descritte.

Nel caso dei cosiddetti affitti a canone concordato ex di un immobile situato nei centri ad alta densità abitativa il canone di affitto percepito dal proprietario sarà  ridotto del 30 per cento.

Nel caso in cui si stia affittando un fabbricato riconosciuto di interesse storico o artistico e situato nella città di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano il reddito percepito sui canoni di affitto sarà diminuito del 35 per cento.

Da sapere: le addizionali regionali e comunali non sono dovute sui fabbricati su cui versate l’IMU tranne il caso di immobili concessi in locazione.

Trattamento fiscale canoni di affitto non percepiti

Sui canoni non percepiti, sconteranno l’Irpef e fino a quando si conclude il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità dell’inquilino (articolo 26, comma 1 del Tuir). In tale ipotesi, il reddito dei fabbricati è determinato sulla base della sola rendita catastale. In assenza, invece, di un procedimento di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere “comunque dichiarato cosi come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo” (circolare ministeriale n. 150 del 1999).

Per approfondire questo argomento che, ahimè non capita raramente di dover affrontare, vi invito a leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei canoni di affitto non riscossi.

Dove indicare il reddito nel 730

I dati di tutti gli immobili posseduti andranno a confluire nel quadro RB della dichiarazione dei redditi modello 730 o modello Unico eccetto quelli esenti.

Opzione per la cedolare secca

Il discorso viene a cadere ovviamente qualora si opti per il regime fiscale agevolato della cedolare secca sugli affitti che come sapete prevede il pagamento di una tassa piatta del 19 (0 10% per la cedolare secca a canone concordato su immobili siti nei comuni ad alta densità abitativa), oppure del 21 per cento da calcolarsi però sul 100 per cento del canone. Tralasciamo però per il momento quindi tutto il discorso sulla cedolare secca o dell’imposta di registro e concentriamoci solo sulla tassazione dei canoni di affitto che il proprietario percepisce dalla locazione di un appartamento o casa.

Con la cedolare secca potrete avere quindi fondamentalmente tre opzioni

• Cedolare secca ordinaria > Aliquota 21%
• Cedolare secca su canoni concordati > 19%
• Cedolare secca su canoni concordati in comuni ad alta densità abitativa> 10%

Per comuni ad alta densità abitativa si intendono quelli definiti dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del Decreto Legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere (codice 8 o 12 nella colonna “Utilizzo” della sezione I del quadro B).

Credito di imposta per i canoni non riscossi

Tuttavia c’è una consolazione dal punto di vista finanziario in quanto l’articolo 26 del Tuir disciplina che queste tasse pagate anche sui canoni non riscossi come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario calcolare le imposte pagate in più relativamente ai canoni non percepiti riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.

Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici. Ai fini del calcolo del credito d’imposta spettante non rileva, invece, quanto pagato ai fini del contributo al servizio sanitario nazionale.

Nel seguito la guida alla compilazione della dichiarazione dei redditi per l’indicazione dei canoni non riscossi e il credito di imposta.

Calcolo Credito imposta Canoni Affitto non riscossi con esempio e compilazione della dichiarazione dei redditi

Dichiarazione dei redditi e credito di imposta canoni affitto non riscossi

La successiva riscossione del canone

Se in seguito riscuotete (capita poco spesso al più si concilia una somma a saldo e stralcio di quanto maturato e scaduto alla data della conciliazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta si dovranno dichiarare questi canoni tra i redditi soggetti a tassazione separata ed il credito d’imposta dovrete inserirlo nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.

Se non usate il credito potete richiedere il rimborso da presentare agli uffici finanziari competenti entro il termine di dieci anni per cui se prendiamo il 2015 come anno di presentazione potete effettuare il calcolo  riferite alle dichiarazioni precedenti andando indietro fino al 2005 sempreché per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2014.

In conclusione il meccanismo è complesso….direi anche troppo complesso….perchè se non percepisco non guadagno punto senza troppe menate del genere che ci complicano la vita e ci inducono all’errore su cui poi ci fate anche pagare sanzioni. Pago le tasse su quello che guadagno e incasso niente più… è difficile da capire?

Altrimenti possiamo dire che oltre al danno di non vedersi pagare l’affitto ci tocca anche pagare le tasse su qualcosa che non abbiamo percepito… a me sembra che stiamo rasentando l’incostituzionalità del principio dell’anticipazione del gettito fiscale. Finiremo con il chiedere un prestito per pagare le imposte sulle tasse non pagate dall’inquilino moroso… follia pura.

Sfratto dell’inquilino

Nel caso in l’inquilino, come mi sembra di intuire se state leggendo questo articolo e siete arrivati fino alla fine, non stia onorando il proprio debito rendendosi moroso allora il proprietario dovrà valutare se procedere con la procedura di sfratto per morosità del conduttore.

Potete continuare eventualmente con la lettura delle informazioni sulle Aliquote IRPEF con gli scaglioni.

Leggi l’articolo di approfondimento dedicato alle tasse Irpef sui canoni di affitto

Tassazione della buona uscita all’inquilino moroso

Dichiarazione dei redditi e credito di imposta canoni affitto non riscossi

Quanto mi costa un immobile Sfitto

Questo articolo spero vi abbia fornito anche solo una informazione che non conoscevate in modo gratuito e sempre al fine di pagare meno tasse nei limiti della liceità naturalmente. A tal proposito ho scritto un articolo articolo di approfondimento dedicato proprio a come scoprire se state pagando troppe tasse sulla casa.

Consulta anche gli altri redditi che non vanno dichiarati nella dichiarazione dei redditi

Chiarimenti e Circolari dall’Agenzia delle Entrate

Consulta a tal proposito la Circolare del 07_07_1999 n. 150 – Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. III