Aggiornato il 4 Maggio 2023
Gentilissimi, ho trovato il Vostro sito, e le risposte che date sono sicuramente esaustive : abbiamo anche noi un quesito. Siamo una società che gestisce un grande parcheggio su un terreno in parte di proprietà ed in parte in diritto di superficie con possibilità di cessione entro il periodo del diritto.
Vorremmo ora permettere, da parte di una società investitrice, la costruzione di nuove strutture e, su pagamento di corrispettivo annuo, cedere in parte il nostro diritto per 25 anni allo scopo di far costruire le strutture ed utilizzarne la parte superiore per produrre e vendere energia fotovoltaica. Le domande sono di natura fiscale: si può cedere il diritto di superficie facendolo pagare a rate? o deve essere in unica soluzione?
se possibile il pagamento della cessione del diritto a rate, si deve emettere fattura ?
Novità 2021
In calce all’articolo vedremo come l’ordinanza della Corte di Cassazione ha riqualificato nel 2021 ha di fatto modificato l’approccio nel considerare la cessione del diritto di superficie destinato alla realizzazione di un impianto fotovoltaico.
Quale è il regime iva ?
Buongiorno Maurizio,
La cessione del diritto di superficie come abbiamo detto anche nei precedenti articoli sconta un’imposta di registro anche nel caso di realizzazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica dalla fonte rinnovabile solare (cfr RM 112 del 2009).
Il dubbio in questo caso verteva sul fatto che il diritto di superficie era concesso su un terreno agricolo che proprio in virtù delle opere per la realizzazione dell’impianto diventava edificabile. L’Agenzia delle Entrate ha espresso il proprio indirizzo considerando pur se la cessione del diritto di superficie è un diritto che non rientra nei casi di esenzione iva ed è pertanto soggetto ad Iva nella fattispecie non si riconosceva la variazione da agricolo ed edificabile del terreno anche ai fini urbanistici con l conseguenza che la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo era una operazione considerata fuori campo iva ex art.2 comma 3, lettera a, del DPR 633 del 1972.
Questo ovviamente riportava la cessione nell’ambito di applicazione dell’imposta di registro per il principio di alter natività Iva registro ed in base proprio a quest’ultima la cessione era soggetta ad aliquota sul valore di cessione pari al 15% a carico del soggetto acquirente e le imposte ipocatastali calcolate nella misura del 3%).
In capo invece a voi si configurerà sicuramente il realizzo di una plusvalenza rilevante fiscalmente derivante dalla cessione dei diritti reali di godimento sul terreno e data dalla differenza tra prezzo di cessione o corrispettivo e prezzo di acquisto.
Tale plusvalenza sempre nell’ipotesi che la società ceda tuttavia potrà essere rateizzata in un massimo di 5 esercizi qualora il diritto reale di godimento sul terreno sia stato acquistato (donato, acquisito per successione, ecc ecc) da più di tre anni.
Nel caso di persone fisiche invece il discorso cambia in quanto se il terreno è posseduto da più di 5 anni e non è edificabile allora la plusvalenza non è imponibile, non è rilevante fiscalmente, insomma non ci paga lacuna imposta reddituale sulla plusvalenza con un indubbio beneficio economico.
In modo simmetrico qualora la cessione venga eseguita da una persona fisica o società semplice la fattispecie deve essere inquadrata nell’articolo 67 lettera b) del Tuir; quindi se si tratta di terreno agricolo posseduto da oltre 5 anni, la plusvalenza non è rilevante ai fini delle imposte dirette.
La determinante pertanto resta una sola ossia la possibilità che il terreno con l’installazione dell’impianto non diventi edificabile, altrimenti nel caso contrario l’operazione diventa operazione imponibile ai sensi dell’art. 2 comma 3, senza operare la clausola di esclusione prevista dalla lettera a).
Per le fatturazioni dipende dal regime Iva a cui è sottoposta la
Vi indico anche gli altri articoli in tema:
cessione diritto superficie su un terreno agricolo a società di produzione di energia fotovoltaica oppure l’articolo dedicato al trattamento fiscale tariffa incentivante oppure l’articolo 3 dedicato all’aliquota iva da applicare nel caso di acquisto di un impianto fotovoltaico a poi altri che potete trovare curiosando nel sito
DOMANDA 2
Vorrei conoscere gli esatti obblighi dei comproprietari cedenti il diritto di superficie, nei confronti di ICI e IRPEF. Il terreno è una particella di HA 14.31.00, seminativo, classe 4, RA 1108.57, RD1101.00, censito nel comune di Latina (LT). I proprietari che hanno ceduto il diritto ad una societa’ per l’installazione a terra di una centrale fotovoltaica, sono persone fisiche. La cronistoria del loro titolo di proprietà è la seguente.
Nel 1969 tizio e il defunto fratello Caio, acquisirono la proprietà del terreno, parte per successione e parte per acquisto e diventano comproprietari al 50%. Nel 1992 Lucio subentra per successione al padre Caio. Il 22-5-2008 viene trascritto l’atto di permuta firmato il 24-4-2008 con cui i comproprietari Tizio e Lucio si assegnano: Tizio l’usufrutto dell’intero, Lucio la nuda proprietà dell’intero. L’atto di cessione del diritto di superficie, firmato da entrambi lo scorso 26-05-2010, è della durata di 22 anni e prevede un corrispettivo annuo. I quesiti che Vi pongo sono:
- chi paga l’ICI del terreno agricolo
- quale valore deve essere dichiarato ai fini IRPEF da parte dei proprietari
Risposta: Le consigliamo di leggere questo ed altri articoli scritti sull’argomento, in particolare sulla cessione del diritto di superficie di terreni agricoli ad una società di produzione di energia fotovoltaica.
Sinceramente questo è un problema che deve coinvolgere un legale per il recupero dei crediti da voi vantatinei confronti dei soggetti che vi hanno commissionato i progetti ma che si sono rilevati poi inadempienti al momento del pagamento.
Per lo sfruttamento poi dei vostri progetti dipende da cosa avete disciplinato al momento in cui vi hanno commissionato il contratto, ossia se voi restavate i proprietari dell’opera (immagino di no) oppure diversamente.
In quale città avete la sede del vostro studio?
Il mio studio ha progettato ad una società svizzera 6 impianti fotovoltaici ed a ciascuno di questi impianti a dato un nome di una società. Ogni società era di proprietà del ns. Cliente svizzero che chiamerò’ (alfa). Ora “alfa ha venduto le 6 società senza interpellar cioè senza pagare quanto era previsto nel contratto tra noi è alfa alla vendita degli impianti. La società’ che ha rilevato i 6 impianti ci ignora e non ci paga per i ns. Progetti anche se in un primo momento ci ha contattato con una misera somma alla quale abbiamo cercato di trattare. Ora a distanza di 6 mesi la società’ acquirente dei ns. Lavori ha iniziato l’Inter con i proprietari dei terreni e a quanto pare anche con La provincia dove sono situati gli impianti da noi progettati. La nostra domanda sarebbe: come progettisti come siamo tutelati per il ns. Intelletto? Abbiamo la possibilità’ di bloccare i progetti in provincia? Oppure dobbiamo rivolgervi solo alla società’ alfa, la quale alla vendita dei ns. Progetti ci ha ignorato? Come mi piacerebbe avere dei pareri anche se questo e’ veramente un macello. Resto fiduciosa scriveremo.
Buongiorno, se è previsto un corrispettivo variabile non definito ab origine, mi viene da pensare comunque che vi sia stato uno studio di fattibilità dell’iniziativa con i volumi presunti di produzione di energia generati dall’impianto. A memoria non ricordo che vi sia nel testo dell’imposta di registro un articolo dedicato a questa tipologia di contratti ma sono certo che se lo leggete, essendo anche uno studio legale, avrete modo di trovare eventuali registraizoni di contratti a consumo o il cui valore normale non è definito ex ante Laddove questo non sia menzionato allora mi rifarei alle previsione di produzione prevista nei contratti, o all’eventuale valore minimo riconoiscuto dal produttore. Se avete problemi sentiamoci e vediamo cosa dice il contratto.
Devo stipulare un contratto di cessione del diritto di superficie a favore di un’azienda che impianta pannelli fotovoltaici.
Da detta azienda mi è stato proposto un corrispettivo in energia elettrica e non in soldi.
In questo caso, essendo i miei consumi variabili, come posso calcolare l’imposta di registro di detto contratto, e, come devo considerare ai fini della dichiarazione dei redditi detto corrispettivo?
In attesa di Vostro riscontro, porgo distinti saluti.
Ciao Luigi,
no qui non l’ho con me ma non consiste in niente di particolare. E’ un normale contratto con cessione del diritto di superficie.
esiste uno schema contrattuale da proporre ai clienti?
Salve,
ho intenzione di concedere il diritto di superficie di un terreno agricolo di circa 10 ettari ad una società che installerà dei pannelli fotovoltaici. Ho ereditato tali terreni da mio padre meno di 6 mesi fa, che invece ne era proprietario da oltre 10 anni. Quali sono le imposte o tasse che andrei a versare inizialmente o anno per anno per tale contratto e le rispettive aliquote?