La cessione del diritto di superficie e la vendita a terzi può trarre in inganno a seconda della tipologia di soggetti coinvolti nella cessione, oggetto della cessione e periodo di possesso presentarsi quindi analizziamo i vari casi singolarmente con una facile guida fiscale ed un vademecum pratico. In primis il diritto di superficie è un diritto reale di godimento disciplinato dall’articolo 952 del codice civile ed è un diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sopra o al di sotto del suolo di proprietà altrui. Solitamente si assiste alla costituzione alla cessione di un diritto dai 20 o 30 anni.
NOVITA’ 2014
Vi segnalo subito per chi avesse letto questo articolo e sta seguendo lo scambio di commenti in basso che è uscita la nuova sentenza della corte costituzionale sull’esenzione della plusvalenza derivnate dalla cessione del diritto di superficie e che di fatto fa chiarezza sulla posizione contestatissima dell’agenzia delle entrate che aveva preso nella circolare 36 de 2013 sulla tassazione delle aree
Inoltre dobbiamo considerare che la costituzione di un diritto reale di godimento è considerato come una cessione della proprietà e come tale andrà considerata (cfr RM 112 del 2009).
Come si calcola la plusvalenza del diritto di superficie
La plusvalenza derivante dalla cessione del diritto di superficie si calcola come differenza tra il corrispettivo o prezzo pattuito dalle parti all’interno del contratto di cessione ed costo non ammortizzato del bene (nel caso di società di capitali) o il prezzo originariamente sostenuto dal proprietario: tuttavia non essendo possibile rintracciare sempre un costo storico perché il diritto nasce al momento della sua costituzione si potrà considerare come plusvalenza l’intero prezzo.
Abbiamo già affrontato il trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo da parte di una persona fisica a una società di produzione di energia molto spesso fotovoltaica o eolica, vendita del diritto che sta caratterizzando questi ultimi due anni in cui il settore delle energie rinnovabili ha conosciuto una rilevante espansione. Ai fini delle tasse per una persona fisica l’art. 9, comma 5, del Tuir, ci impone di considerare la cessione di un diritto reale di superficie a titolo oneroso come una normale cessione ad effetti reali al pari della compravendita di un immobile in quanto comporta la costituzione o il trasferimento di un diritto reali di godimento derivante dall’assunzione di obblighi di permettere di cui alla lett. l) dell’art. 67.
Il diritto di superficie è un diritto reale e, pertanto in caso di cessione da parte di un soggetto persona fisica corrispettivo costituisce reddito diverso ex art. 67, comma 1,lettera b), del Tuir, qualora si tratti di area fabbricabile. Se si tratta di cessione di terreno agricolo posseduto da più di cinque anni da parte di persona fisica opera l’esimente temporale di non imponibilità della plusvalenza e con essa anche eventuali canoni annuali anche se il terreno è entrato nella disponibilità per successione.
In fattispecie diverse la cessione del diritto di superficie soggetta tassazione ex art. 67 del tuir e rientra tra i redditi diversi tassati secondo gli scaglioni reddituali.
Circolare 6 del 2018 sulla cessione del diritto di superficie per produzione di energia alternativa
Con la Sentenza Corte di Cassazione del 4 luglio 2014, n. 15333, il legislatore fornisce importanti chiarimenti in merito al trattamento fiscale della cessione del diritto di superficie su di un terreno agricolo di proprietà di una persona fisica a cui seguono questi ultimi chiarimenti offerti dall’Ade con la ciroclare n. 6 del 2018.
Di conseguenza, in base a quanto sopra esposto, si ritiene che alla costituzione ed alla cessione di diritti reali di superficie deve essere comunque applicata la normativa prevista per le cessioni a titolo oneroso e, in particolare, quella contenuta negli articoli 67 e 68 del TUIR.
Più precisamente, il citato articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR prevede che sono inclusi fra i redditi diversi, se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.
Posto che la costituzione del diritto di superficie in esame genera una plusvalenza – qualora il terreno agricolo sia posseduto da meno di cinque anni e in ogni caso per le aree fabbricabili – occorre individuare le modalità di determinazione della stessa.
Al riguardo, si ricorda che, ai sensi dell’articolo 68, comma 1, del TUIR, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.
Pertanto, nel caso di cessione del diritto di superficie acquistato da meno di cinque anni, la plusvalenza sarà costituita dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il costo di acquisto del diritto stesso.
Nel caso in cui il diritto reale di superficie sia concesso senza un precedente acquisto a titolo oneroso, la plusvalenza sarà determinata individuando il “prezzo di acquisto” originario del diritto secondo un criterio di tipo proporzionale, fondato sul rapporto tra il valore complessivo attuale del terreno agricolo o dell’area fabbricabile e il corrispettivo percepito per la costituzione del diritto di superficie, da applicare al costo originario di acquisto del terreno (cfr. risoluzione 10 ottobre 2008, n. 379/E).
Guida fiscale alle imposte derivanti dalla cessione
Come abbiamo detto il reddito da tassare ai fini delle imposte che sarà tassato sarà calcolato tra la differenza tra il costo, rivalutato e maggiorato delle spese direttamente imputabili ed indirettamente imputabili e il prezzo di vendita o di cessione stabilito tra le parti). In questo caso la cessione del diritto di superficie che insiste su un terreno agricolo non sconta nessuna tassazione a patto che siano trascorsi almeno cinque anni dall’acquisto, altrimenti si intenderebbe una cessione speculativa e sarebbe comunque tassabile anche se in diversi modi.
Ovviamente il tutto con riferimento alla quota percentuale del valore stesso dichiarata ai fini delle imposte indirette (50% o 70% o altra percentuale valida). Quanto alla determinazione dell’imponibile, sempre in funzione del disposto dell’art. 9 del Tuir, si renderanno applicabili le stesse modalità stabilite per le cessioni dei terreni. Ricordiamoci che si deve tassare solo la differenza e non l’intero importo in quanto bisogna considerare letteralmente la norma definita dall’art. 67, comma 1,lettera b), del Tuir anche se come abbimao detto rinvenire un costo strorico di un terrneo nela maggior parte dei casi non è possibile e quindi la plusvalenza sarà pari all’intero corrispettivo pattuito.
Come quantificare il costo iniziale del diritto di superficie del terreno ed il trattamento fiscale
Dobbiamo considerare due variabili:
-
caratteristica del terreno se agricolo o edificabile
-
da quando abbiamo la proprietà del diritto di superficie del terreno (se inferiore o superiore a 5 anni).
In caso di terreni a aree fabbricabili applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir, mentre se abbiamo un terreno agricolo dobbiamo distinguere se lo abbiamo da più di cinque anni o meno di cinque anni. Se lo abbiamo da meno di cinque anni applichiamo l’art. 67, comma 1, lettera b), del Tuir mentre se lo abbiamo da più di cinque anni non scontiamo alcuna tassazione. Ritengo sia un trattamento fiscale piuttosto cautelativo da applicare in sede di tassazione della cessione del diritto di superficie di un terreno per la costruzione di impianti fotovoltaici e eolici o altre energie rinnovabili.
Se proprio vogliamo essere al riparo da qualsiasi accertamento allora applichiamo l’art. 67 e tassiamo comunque come reddito diverso, ma sempre e solo la differenza.
Irpef ed Ires
Tuttavia nel caso di imprenditori agricoli individuali il corrispettivo percepito può essere qualificato come reddito fondiario, in quanto la plusvalenza realizzata deve considerarsi come un reddito diverso, anche se nell’art. 67, comma 1 lett.B) si parla solo di immobili acquistato da meno di 5 anni. Da più di cinque anni opererebbe la condizione esimente temporale che permetterebbe all’imprenditore agricolo individuale di non tassare i propri redditi.
Se il terreno è soggetto ad utilizzazione edificatoria invece ci troveremo di fronte allo stesso trattamento che si ha nel caso dei fabbricato ed il corrispettivo ricevuto sarebbe interamente tassabile. Anche nel caso in cui sia concessa l’autorizzazione a costruire l’impianto,ciò non equivale al permesso di costruire e come tale il trattamento fiscale e la disciplina tributaria applicabile resta quella del terreno agricolo.
Imposta di registro
La premessa da fare è che anche per questo titpo di atti opera il principio di alternatività Iva-registro per cui vedete sotto quali sono i casi in non si applica l’iva e capirete da soli che sono i casi in cui asi applicherà l’imposta di registro.
Ai fini della quantificazione dell’imposta di registro nell’atto di cessione del diritto di superficie da parte di persona fisica potreste indicare un prezzo di cessione o corrispettivo almeno pari al 50% del valore del terreno. In caso di cessione di un terreno agricolo l’aliquota stabilita per i terreni agricoli è del 18%). Ai fini della aliquota proporzionale dell’imposta di registro da applicare questa è pari al 15% del valore dell’atto.
Infatti la cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo classificato nella zona E del piano regolatore è una operazione fuori campo Iva ex art. 2, comma 3, lettera a) del DPR 633 del 1972 e soggetta ad aliquota proporzionale del 15% e le imposte ipotecarie a catastali nella misura del complessiva del 3%. Tuttavia dalla norma di comportamento dei dottori commercialisti del 2012 queto non sarebbe poi così scontato in quanto secondo loro prevarrebbe il principio di alternatività Iva registro e la concessione del diritto di superifice non sarebbe altro che una cessione di beni il cui trattamento Iva dipenderebbe dalla natura del bene e da questo poi ne discenderebbe il pagamento dell’imposto di registro.
IVA e altro
La concessione del diritto di superficie si dovrebbe assimilare ad un diritto reale di godimento ec articolo 2 del DPR 633 per cui equiparabile alla cessione di un bene il cui trattamento Iva dipende dalla natura del bene stesso ricordando che governa il principio di alternatività Iva e registro. Potete leggere questa guida fiscale per la costituzione del diritto di superficie ad una società di produzione di energia fotovoltaica ai fini dell’imposta di registro ed iva.
Dal punto di vista dell’Iva distinguiamo diverse fattispecie:
- Terreno agricolo non suscettibile di utilizzazione edificatoria sarà un’operazione fuori campo Iva
- Terreno agricolo suscettibile di utilizzazione edificatoria ceduto da un soggetto Iva andrà assoggettao ad Iva
- Terreno agricolo suscettibile di utilizzazione edificatoria ceduto da un soggetto non titolare di partita Iva sarà fuori campo Iva
Trattamento contabile del costo speso dall’acquirente
Il soggetto titolare di partita Iva che acquista il diritto e sostiene il costo inserirà il prezzo tra le immobilizzazioni immateriali, precisamente nella voce B.I.7) anche se non è raro riscontrare il caso di corresponsione del prezzo di acquisto a rate, ipotesi che permetterebbe di inserire il costo sostenuto direttamente a conto economico tra i costi per servizi, precisamente alla voce alla voce B.8). Vi consiglio comunque sempre di pattuire all’interno del contratto che la rimozione dell’impianto sarà ad opera dell’acquirente.
Precedenti articoli sull’argomento che potrebbero ripercorrere altri elementi interessanti alle vostre riflessioni articolo 1
Diritti e Doveri del superificario
Vi ricordiamo inoltre che la natura del diritto di superficie è cosa assai diversa dalla piena titolarità del bene in quanto il primo si sostanzia in un diritto di uso e abitazione e quindi il diritto di servirsi e abitare l’appartamento limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia (inteso come nucleo familiare); il diritto di superifice è un diritto reale di abitazione sull’immobile e pertanto può essere ceduto ma non esiste un potere di disporre totalmente dell’appartamento: infatti il titolare del diritto di superficie non potrà né cedere l’immobile né concederlo in affitto o locazione (cfr. art. 1021, 1022, 1024, 1025 e 1026 del Codice Civile).
Il titolare del diritto di superficie inoltre avrà l’onere di conservare il bene con la dovuta diligenza attraverso il sostenimento delle spese di gestione. Per le altre tipologie come cessioni di areee edificabili la tassazione è piena.
Per avere una guida fiscale alla cessione dei terreni agricoli, edificabili, suscettibili di utilizzazione edificatoria, posseduto da più e meno di 5 anni potete consultare questo interessante articolo che dvi darà consigli su come e se pagare imposte sulla cessione dei terreni.
Aggiornamento 2014: leggete anche la circolare 36 del 2013 dell’agenzia delle entrate che ripercorre le diverse tassazioni fiscali in capo ai soggetti interessati dando importanti chiarimenti sulla sua posizione.
Prassi e giurisprudenza a supporto
Trattandosi di casi molto dibattuti tra dottrina, prassi e giurisprudenza vi segnalo le circolari, le sentenze e le risoluzione che mi capita di leggere qualora possano esservi maggiormente utili alla comprensione.
Commissione tributaria provinciale di Reggio Emilia n. 222/2017
Circolare agenziale n. 36/E/2013 sugli impianti fotovoltaici
Risoluzione n. 112/E/2009
Risoluzione n. 379/E/2008
Risoluzione n. 210/E/2008
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Provi a consultare il servizio GEOPOI dell’agenzia delle entrate dove potrà vedere le quotazioni in base all’ubicazione del terreno
vorrei sapere quale prezzo posso chiedere per l’affitto di un terreno (12 ettari) in cui verrebbe impiantata una pala eolica, grazie.Tore Secche
Vogliono terreno in affitto per fotovoltaico vogliano fare un contratto che le tasse li paghi la società scritto dal notaio e vero o è falso grazie
Se dice che “ha” significa che lo ha in proprietà e che lo ha dato in affitto ad un locatario. Se si, deve prima chiedere a questi di poterne affittare una parte. le chiederà sicuramente una riduzione del canone in quanto il suo diritto sulla proprietà viene compressa per via della cessione del diritto di superficie a terzi.
ho un fondo agricolo affittato con regolare contratto vorrei saper se posso vendere un pezzo di questo fondo, meno del 10%, per il montaggio di pale eoliche. se si quali sono i passaggi che devo fare con il mio affittuario.
Salve, grazie per il vostro sito web, e scusate, ma il reddito da cessione di terreno agricolo posseduto da più di 5 anni per impianto eolico è tassabile o no come reddito agricolo?
Grazie ancora e cordiali saluti
Salve io ho da proporre lo stesso quesito del sig. Angelo castellano. Sono proprietario di un terreno sul quale da 4 anni vi è un impianto fotovoltaico. Il mio reddito derivante dalla cessione del diritto di superficie è imponibile irpef??? ad oggi non sono riuscito ad avere una risposta. Se qualcuno potesse aiutarmi gliene sarei grato. Grazie.
Visto che non ho ricevuto risposta ripropongo il quesito nella speranza che, visto l’importanza della discussione,si possa avere un Vs parere nel merito.
Salve, vorrei sottoporre alla Vs attenzione una osservazione: Il reddito derivante dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo acquistato da più di cinque anni , secondo la circolare 36 dell’Agenzia delle entrate è imponibile IRPEF; Una recente sentenza della Corte di Cassazione del mese Luglio 2014, ha ritenuto illegittima l’imposizione fiscale dettata dalla circolare su citata e contestualmente ha condannato la stessa Agenzia al pagamento delle spese processuali; nel merito sarebbe opportuno, dopo la sentenza, aprire una seria discussione al fine di capire come si regolerà in futuro l’Agenzia delle Entrate e se ha intenzione di rivedere la circolare 36 del 2013. Sarebbe auspicabile da parte vostra, porre un quesito alla stessa Agenzia e conoscere il Vs autorevole parere, Grazie
Vorrei sapere se si possiede un moggio di terra e si vuole trovare un modo per guadagnare trovando una qualche azienda di telefonia o altro per sfruttare la superficie, pali antenna o altro, è possibile? come e dove? oppure contributi regionali, statali o comunali per coltivazioni di qualsiasi genere per sfruttare agevolazioni e contributi, conoscete la materia? contatti: 3881621311 grazie
Salve, vorrei sottoporre alla Vs attenzione una osservazione: Il reddito derivante dalla cessione del diritto di superficie su un terreno agricolo acquistato da più di cinque anni , secondo la circolare 36 dell’Agenzia delle entrate è imponibile IRPEF; Una recente sentenza della Corte di Cassazione del mese Luglio 2014, ha ritenuto illegittima l’imposizione fiscale dettata dalla circolare su citata e contestualmente ha condannato la stessa Agenzia al pagamento delle spese processuali; nel merito sarebbe opportuno, dopo la sentenza, aprire una seria discussione al fine di capire come si regolerà in futuro l’Agenzia delle Entrate e se ha intenzione di rivedere la circolare 36 del 2013. Sarebbe auspicabile da parte vostra, porre un quesito alla stessa Agenzia e conoscere il Vs autorevole parere, Grazie
Mia moglie ha ereditato un fondo dal padre nel 2012 dove erano stati ceduti i diritti di superficie nel 2007 ad una società che ha realizzato un parco eolico. Oggi sul canone maturato la società vuole applicare la ritenuta d’ acconto, è corretto? In che Misura? Ed essendo mia moglie una imprenditrice agricola l’eventuale reddito può essere considerato reddito fondiario?
Rispondo a tasse fisco del 1 febbraio 2014. Quando dite che siete d’accordo in pratica con ciò che dice la recente circolare dell’AdE e che non vedete la differenza tra chi affitta il terreno e chi invece concede un diritto di superficie su di esso, direi che commettete un grande errore in quanto ben sapete meglio di me che nel primo caso trattasi di un diritto personale di godimento del bene mentre nel secondo di un diritto reale di godimento del bene, con i dovuti riflessi civilistici e con le diverse operazione che si possono compiere su quel bene. Tant’è che io sono già stato invitato al contraddittorio dall’AdE per aver ceduto il DDS su un terreno per la realizzazione di un impianto fotovoltaico, dove mi veniva contestato che tale contratto era una locazione anziché un DDS. Devo dire che ho contrastato questa loro tesi. Si pensi solo alle implicazione per chi ha realizzato l’impianto ed ha contratto un mutuo ipotecario nel ricondurre il contratto da DDS a locazione. Comunque ora l’AdE ė tornata alla carica in base alla recente circolare: il fatto ė che non ci sono soldi e si deve tentare di far cassa in tutti i modi alla faccia della c.D. compliance con il contribuente. Io ho fatto una cosa in base a delle valutazione economiche personali di convenienza basandomi rigorosamente su ciò che la norma mi diceva, e mi dice tutt’ora, e mi permetteva di fare. Quindi non mi ritengo n’è un evasore n’è qualcuno che ha cercato un espediente per non pagare le imposte. Le regole del gioco si stabiliscono all’inizio e non si cambiano, anzi meglio si interpretano, in corsa per l’interesse di una parte!!!!
ciao Antonio
non voglio discutere sul se sia giusto o meno tassare questo tipo di rendita…
certo è che, equiparando fiscalmente i diritti reali di godimento alle cessioni a
titolo oneroso, nessuno, con un contratto di cessione del diritto di superficie, si è sognato di dichiarare tali rendite. Ora con la circolare dell’agenzia non si pone solo il problema di dichiarare le somme che percepiamo, ma anche, data la retroattività, di andare incontro ad accertamento per dichiarazione infedele per quanto riguarda quelle già percepite e non dichiarate negli anni precedenti andando incontro a sanzioni che vanno dal 100% al 200% dell’imposta non versata. E questa sarebbe veramente una bella ingiustizia.
Non credo nemmeno ci voglia un grosso studio per reggere tali ricorsi.
Vedremo quello che succederà…
ciao
Egregi , Buongiorno
ho capito il Vs. messaggio ,
non ho capito invece la Vostra posizione in merito : GLI IMPORTI PERCEPITI (DOPO LA CIRC.36/E), VANNO DICHIARATI OPPURE NO ?
Certo capisco che Voi potete solo esprimere un parere e non una certezza !
Saluti
ciao riccardo
la mia controparte è una grossa società e non ha voluto rischiare.
Mi avvrebbero dato tutto solo se io avessi fatto una liberatoria assumendomi eventuiali sanzioni anche a loro !
Anche io vorrei non dichiarare nulla ma è certo il contenzioso e qualcuno dice che i giudici daranno ragione all’Agenzia delle Entrate (è tropppo grosso il malloppo!)
Comunque per trattare un contenzioso così ci vorrebbe uno studio importante tipo “Studio Tremonti e associati” . Questi studi costano tanto ma se si facesse una class-action tutti noi potremmo sopportare la cifra .
Spero che colleghi in situazione analoga si facciano avanti e il tutto si può intraprendere .
ciao
ciao antonio
sono nella tua stessa situazione
a me la società superficiaria non ha applicato alcuna ritenuta
ti dico solo quello che farò io
non dichiaro nulla e in sede di accertamento/verifica farò ricorso
ciao
Egregi dottori
non ho ricevuto risposta in merito alla mia domanda dell’11 maggio in merito alla ritenuta di acconto sulla tassazione del diritto di superficie.
Nell’attesa di una Vostra risposta , distintamente saluto
Egregi
sono il nudo proprietario (Persona Fisica) di un terreno ceduto in diritto di superficie ad un’azienda che ha realizzato un impianto fotovoltaico . Questo terreno posseduto dai miei genitori da oltre 30 anni l’ho ricevuto in eredità per cui in base alla circolare 36/E del 19 dicembre il corrispettivo dovrebbe essere sottoposto interamente a tassazione applicando la lettera ” l ” e non la lettera “b” . La ditta Superficiaria mi ha appena pagato il corrispettivo applicando la ritenuta di acconto del 20 %, inviando ben 14.000 Euro allo Stato . Ho interpellato in modo informale qualche amico dell’ Agenzia delle Entrate e loro hanno detto ” DEVI PAGARE !” .
Cosa mi consigliate di fare .
a) dichiarare e pagare l’Irpef per differenza
b) chiedere a rimborso la R.A. versata
c) Dichiarare , pagare la differenza e chiedere poi il rimborso .
d) aspettare la verifica e fare ricorso in commissione tributaria
Ho le idee molto confuse .
Certo di un Vostro VALIDO parere PROFESSIONALE , distintamente saluto .
Buongiorno,
vorrei alcuni chiarimenti sul diritto di superficie ed esattamente:
in caso di cessione gratuita di diritto di superficie per anni 10 di un terreno edificabile al proprio coniuge titolare di una attività commerciale, il quale deve realizzare un capannone per la propria attività, cosa deve dichiarare il proprietario e al termine dei 10 anni come avviene la restituzione del diritto, infine, il costo sostenuto dalla ditta individuale può essere ammortizzata in anni 10.
Grazie
Si va dichiarato sel la servitù è onerosa
Rigo D5 – Redditi derivanti da attività occasionale (commerciale o di lavoro autonomo) o da obblighi di fare, non fare e permettere
Nel presente rigo devono essere indicati i redditi derivanti da attività commerciali o da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente
o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.
Per i redditi da indicare nel rigo D5 sono previste delle detrazioni dall’imposta lorda che, se spettanti, verranno riconosciute da chi presta
l’assistenza fiscale. Queste detrazioni, infatti, sono teoriche poiché la loro determinazione dipende dalla situazione reddituale del contribuente
(vedere la tabella 8 riportata dopo l’Appendice).
Nella colonna 1 (tipo di reddito) indicare il tipo di reddito contraddistinto dal codice:
‘1’ per i redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente;
‘2’ per i redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente.