La vendita dell’immobile prima dei cinque anni per effetto di separazione o di divorzio può non portare alla decadenza delle agevolazioni prima casa con contestuale applicazione di sanzioni da parte dell’agenzia delle entrate che recupererà la differenza, in termini di imposta di registro, tra aliquota ordinaria del 9% e aliquota agevolata del 2% oltre alla applicazione di sanzioni del 30% ed interessi da calcolare al tasso legale vigente. Lo stesso vale per l’applicazione delle minori imposte ipotecarie e catastali.
Vediamo quali le importanti novità interpretative offerte dalla recente risoluzione 80 del 2019 che vedete commentata in fondo all’articolo.
Esenzione fiscale atti in pendenza di separazione tra coniugi
Forse non tutti sanno che esiste una norma, per così dire agevolativa che consente l’esenzione dei trasferimenti in pendenza di separazione tra coniugi ai fini dell’imposta di registro e di bollo. Tale norma è l’art. 19 della legge n. 74/1987 che disciplina non solo l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo ma anche da ogni altro onere fiscale in caso di divorzio, separazione o scioglimento degli effetti del matrimonio.
Iniziamo con vedere il rischio che c’è sul piatto potete facilmente consultare la tabella seguente che contrappone, con esempi alla mano quanto risparmio nell’acquisto di una abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa
| Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014 | |||
| Tipologia immobile/acquirente | Imposte | Fino al 31.12.2013 | Dall’1.1.2014 |
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Abitazione Prima casa Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
3% Euro 168,00 Euro 168,00 |
2% Euro 50,00 Euro 50,00 |
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Abitazione Prima casa Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
4% Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 |
4% Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
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Abitazione no benefici prima casa Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
7% 2% 1% |
9% Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Abitazione no prima casa Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
10% Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 |
10% Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
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Abitazione no prima casa Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
esente 7% 2% 1% |
esente 9% Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Ufficio/Negozio Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
7% 2% 1% |
9% Euro 50,00 Euro 50,00 |
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Ufficio /Negozio Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
10% – 21% Euro 168,00 3% 1% |
10%-22% Euro 200,00 3% 1% |
| Ufficio /NegozioSoggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
esente Euro 168,00 3% 1% |
esente Euro 200,00 3% 1% |
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Terreno edificabile Soggetto privato |
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
8% 2% 1% |
9% Euro 50,00 Euro 50,00 |
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Terreno edificabile Soggetto Iva |
Iva Ipoteca registro Ipotecaria Catastale |
22% Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 |
22% Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
Tuttavia vi sono dei casi in cui abbiamo visto che ciò non accade. Un tipico esempio è il riacquisto entro un anno dall’alienazione di una casa che può avere sia un valore più alto sia un valore più alto di quello del precedente acquisto agevolato.
Ci siamo poi occupati anche delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa derivanti dalla modifiche delle condizioni (che trovate riepilogati nel seguito) che consentono, in sede di stipula dinnanzi al Notaio di richiedere l’applicazione delle agevolazioni. Un esempio può essere la variazione della residenza anagrafica o la sua mancata variazione.
Una recente sentenza della cassazione ha disposto che nel caso di vendita prima dei cinque anni dell’immobile oggetto di benefici prima casa, in sede di accordi tra i coniugi conseguenti alla separazione, non comporta la decadenza dai benefici fiscali.
La ratio normativa descritta dalla Cassazione infatti mira a chiarire che gli atti stipulati tra coniugi in sede di separazione sono finalizzati a sistemare gli assetti patrimoniali dei coniugi e non devono trovare un nocumento di natura fiscale da questo che potrebbe interferire o rendere meno agevole o più oneroso il processo di separazione.
Mi viene da dire che dovrebbe anche essere il contrario ossia talune famiglie non si dovrebbero separare artificiosamente o solo formalmente al fine di fruire dei benefici prima casa su due immobili o per prender e maggiori agevolazioni fiscali in quanto questo aspetto, au contraire, potrebbe incentivare la divisione.
Tornando al caso specifico invece bisogna considerare che esiste un vero e proprio regime di esenzione dall’imposta di registro e di ogni altro onere fiscale, come anticipato in premessa, per tutti gli atti o documenti che sono stipulati nei casi di separazione, divorzio o scioglimento del matrimonio o anche nei casi di separazione anche se effettuati nei confronti di terzi.
Questo è quanto disciplinato dall’articolo 19 della legge n. 74/1987. Tuttavia per evitare una falsa applicazione di questa esenzione fiscale è bene sottolineare che tra l’atto stipulato e il divorzio ci deve essere un nesso di causa e effetto.
L’applicazione di questa norma porta a ritenere che il trasferimento del casa coniugale a favore di un terzo o dello stesso coniuge o anche l’acquisto di una nuova sembrerebbe essere esente da imposta di registro e di bollo. Proprio per questo ai fini della casistica indicata nel titolo dell’articolo la vendita prima dei cinque anni della casa in conseguenza di una separazione o di un divorzio non è soggetta a recupero a tassazione.
Vendita prima dei cinque anni
Nel caso di vendita dell’abitazione acquistata chiedendo le agevolazioni prima casa se si procede alla vendita prima dei 5 anni non si verifica la decadenza dall’agevolazione qualora la volontà di vendere derivi da atto di separazione coniugale. Se si verifica cessa l’obbligo di riacquisto entro l’anno e non sussiste più l’obbligo in quanto. L’articolo 19 della legge 74/1987 esonera da qualsiasi tassazione ogni atto connesso al procedimento di scioglimento del matrimonio per cui anche nel caso in esame non si possono determinare effetti penalizzanti. A tal proposito vedi anche sentenza della Corte costituzionale n. 154/1999
https://www.tasse-fisco.com/case/vendita-acquisto-prima-casa-agevolazion-fiscali-chiarimenti/3013/
Riferimenti giurisprudenziali
Corte di Cassazione n. 7966 del 21 marzo 2019
Requisiti delle agevolazioni prima casa
Ricordo quali sono i requisiti che dobbiamo soddisfare per rendere le apposite dichiarazioni in sede di stipula dinnanzi al notaio rogante
A tal fine la parte acquirente dichiara nell’atto:
- di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbai la residenza ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
- di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
- di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
- di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.
http://www.tasse-fisco.com/case/vendita-acquisto-prima-casa-agevolazion-fiscali-chiarimenti/3013/
http://www.tasse-fisco.com/case/prima-agevolazioni-affitto-appartamento-decadenza/40581/
