Aggiornato il 8 Maggio 2023
Vediamo come si effettua il calcolo della detrazione degli interessi pagata per l’acquisto di casa e delle sue pertinenze al fine di non commettere errori nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico o redditi PF.
Facciamo un pò di ripasso anche se vi consiglio sempre di leggere la guida gratuita alla detrazione degli interessi passivi che trovate in calce a questo articolo.
Ai fini della detrazione Irpef (non deduzione ma detrazione mi raccomando) è necessario soddisfare due requisiti:
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale (leggi dimora abituale dimostrabile con utenze attive e residenza legale) entro un anno dall’acquisto
- l’acquisto deve avvenire entro un anno antecedente o successivo la stipula del mutuo. Per cui sarà possibile sia procedere ad acquistare casa e poi chiedere un mutuo sia richiedere
Nel caso di immobile oggetto di ristrutturazione la detrazione spetta a partire dall’ano in cui viene soddisfatto il requisito dell’abitazione principale. Nel caso in cui non si fosse più in grado di rispettare il secondo requisito la detrazione fiscle Irpef cessa dall’anno successivo. Laddove si sia in grado nuovamente di soddisfare il requisito si potrà riprendere con la detrazione fiscale.
COME CALCOLARE LA DETRAZIONE IRPEF D’IMPOSTA
L’importo massimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro (oggi 4 mila euro). Pertanto, la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro, pari al 19% di 3.615,20 euro. Se consideriamo il nuovo limite di 4 mila euro la detrazione massima spettante sarà pari a 760 euro annui. Questo tetto massimo di spesa detraibile deve essere suddiviso tra tutti gli intestatari e riferito, eventualmente, a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.
La detrazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente sostenute, indipendentemente dalla data di scadenza, sia per gli interessi passivi che per gli oneri accessori (principio di cassa).
Se l’acquisto dell’abitazione principale è effettuato da entrambi i coniugi al 50% ma solo uno di questi paga gli interessi sul mutuo, quest’ultimo ha diritto alla detrazione del 100%.
Ad esempio: una rata di mutuo con scadenza a gennaio del 2007 ma pagata a dicembre 2006, può essere detratta nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2006, che si presenta nel 2007. Al contrario, non sarebbe possibile indicare nella dichiarazione dei redditi relativa al 2006 una rata di mutuo che, pur con scadenza a gennaio di detto anno, sia stata pagata a dicembre 2005.
Attenzione
La detrazione d’imposta sugli interessi passivi spetta limitatamente alla parte di mutuo corrispondente al valore dichiarato nell’atto. Secondo tale principio, in sostanza, quando la somma presa a mutuo eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte di mutuo che copre detto costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto (gli oneri accessori consentono quindi di aumentare la detrazione spettante, fermo restando il limite massimo di 3.615,20 euro).
Tra le voci che incrementano il costo d’acquisto dell’immobile destinato ad abitazione principale rientrano le seguenti:
- onorario del notaio relativo sia all’atto di compravendita sia al contratto di mutuo
- imposte dovute per l’atto di trasferimento immobiliare (registro, Iva, ipotecaria e catastale)
- spese per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca
- imposta sostitutiva sul capitale prestato
- spese sostenute per l’autorizzazione del Giudice tutelare
- spese sostenute nei procedimenti esecutivi individuali o concorsuali
- compensi di mediazione immobiliare.
Ciò a prescindere dal fatto che le predette spese a titolo di oneri accessori agli interessi passivi concorrono ad alimentare nell’anno in cui sono sostenute l’importo sul quale calcolare la detrazione d’imposta.
Per determinare la parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione Irpef del 19% può essere utilizzata la seguente formula:
Esempio Calcolo detrazione Fiscale Interessi sul mutuo
Esempio: nel caso in cui un contribuente abbia contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale per un ammontare di 250.000 euro,a fronte del costo di acquisto dell’immobile indicato nel rogito notarile e degli altri oneri accessori (per un totale, supponiamo, di 200.000 euro), gli interessi passivi possono essere detratti limitatamente a quest’ultimo importo. Se gli interessi annui pagati sul mutuo ammontano a 4.500 euro, la detrazione del 19% spetta su un importo massimo di 3.600 euro, così determinato:
Costo di acquisto dell’immobile x interessi passivi pagati / capitale erogato a titolo di mutuo
200.000 x 4.500 /250000 = 3.600 euro 250.000
Questo naturalmente è un esempio molto semplice tratto dalla guida ai mutui di casa redatta dall’agenzia delle entrate ma è molto utile anche comprendere per esempio cosa succede nel caso in cui il contratto di muto sia stato contratto per l’acquisto di immobili ai propri familiari.
In allegato trovate un file xls per fare il vostro calcolo, spero che vi sia utile e che vi serva per esercitarvi.
Calcolo detrazione interessi passivi – Copia
Nel seguito trovate l’articolo di approfondimento per verificare la definizione di Familiare ai fini fiscali.
Per quanto non espressamente chiarito nell’articolo potete fare riferimento anche alla guida alla detrazione degli interessi attivi gratuita che trovate nel seguito oltre che alla normativa:
http://www.tasse-fisco.com/case/detrazioni-ristrutturazione-figlio-affitto-interessi/34048/
