Aggiornato il 4 Maggio 2023
Vediamo in sintesi quali sono le novità relative al nuovo Decreto Mutui 2016 che ha apportato considerevoli cambiamenti alle procedure di escussione del debito del mutuatario da parte della banca dopo 18 rate non pagate ma stiamo attenti ad analizzare bene cosa troviamo scritto per dare chiarimenti e risposte alle vostre domande.
La sintesi per punti del Decreto Mutui 2016
Il nuovo Decreto mutui recepisce la Direttiva Mutui già in vigore nell’UE e più precisamente la 2014/17/UE che in realtà prevede un regime possiamo dire più “aspro” rispetto al numero di rate non pagate che consentono di innescare le procedure di esproprio da parte della banca (sono 7). In Italia, grazie anche al tam tam di siti come il nostro la direttiva è stata recepita innalzando il numero delle rate ma introducendo degli elementi di novità come per esempio la possibilità di bypassare la procedura del Giudice per mettere in vendita la casa all’asta e vendere direttamente l’immobile privatamente.
Per la vendita di casa si può non passare più per il Giudice
La principale novità risiede nel fatto che le banche possano proporre una clausola specifica nel contratto di mutuo, che dovrà essere debitamente sottoscritta a parte, nella quale si dà la possibilità alla banca, in caso di inadempimento, di restituire il bene o dare alla banca i proventi derivanti dalla vendita dell’immobile, anche se il valore derivante dalla vendita sarà inferiore al valore del mutuo residuo.
La clausola deve essere espressa e non è vincolante alla stipula del mutuo, per cui chi ve la imporrà si sbaglia!
Da valutare inoltre se ve la proporranno perché, anche se ancora devo riflettere su cosa sia più conveniente fare, al momento sono del parere che non sia molto conveniente per la banca. Sicuramente i tempi per le procedure di riscossione coattiva erano lunghissimi (anche oltre due anni) e costosi (legali delle banche che seguono le procedure di riscossione) e anche gli esiti erano spesso incerti (Il Giudice non da il via alla riscossione per via dello Statu del soggetto debitore).
Dopo il mancato pagamento di 18 rate del mutuo – anche non consecutive – il cliente o mutuatario si considera inadempiente e la banca può saltare la procedura di riscossione coattiva domanda di escussione al Tribunale e provvedere autonomamente ad espropriare l’immobile.
Chi definisce il prezzo a cui vendere l’immobile?
Il prezzo o valore di cessione dell’immobile lo scelgono le parti di comune accordo ed è logico pensare che sia un perito indipendente. In caso di mancato raggiungimento dell’accordo, nominato dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.
Importante segnalare che non siamo in presenza di un trasferimento automatico (come ho sentito dire da alcuni), ossia non si parla di trasferimento automatico della casa alla banca, ma solo di vendita. Sto però approfondendo se esistono dei tempi entro cui la banca può rivendicare il diritto ad averla qualora la vendita tardi a realizzarsi…
In sintesi v’è il divieto del patto commissorio che fa corrispondere ad un inadempimento del debitore il passaggio della cosa nelle mani del creditore.
Quando le rate del mutuo si considerano non pagate
Interessante capire quando le rate si considerano non pagate o si tratta solo di ritardato pagamento. La definizione la trovate nell’articolo 40 del T.U.B che attualmente recita “A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata“.
Decorso tale termine la banca può decidere di vendere l’immobile in accordo con il mutuatario e nel caso in cui la vendita dia luogo a:
- Profitti maggiori del debito residuo del mutuo: gli extra profitti restano al proprietario di casa;
- Profitti minori del debito residuo del mutuo: il mutuo si estingue comunque liberano il cliente mutuatario.
Mai più pubblicità ingannevole: vi piacerebbe?
Nel Decreto mutui sono previste anche novità in merito alle pubblicità ingannevoli degli istituti di credito che non devono indurre il consumatore alla stipula del mutuo e per questi le nuove previsioni che dovranno rispettare i contratti di mutuo e contenuti nel nuovo Prospetto informativo europeo standardizzato saranno in sintesi le seguenti e dovranno essere di facile comprensione:
- Dovranno naturalmente indicare la banca o l’intermediario che eroga il mutuo;
- La presenza di ipoteca sull’immobile in quanto non tutti i mutui sono assistiti da garanzia sull’immobile o altro diritto reale;
- Dovranno indicare il tasso d’interesse con indicazione della composizione della quota fissa e variabile arricchendo il prospetto informativo di tutti quegli elementi atti a comprendere il funzionamento del tasso di interesse ed il costo finale della rata;
- Dovranno indicare il TAEG in un numero di volte almeno pari a quello del tasso di interesse in quanto si è visto che spessa si pubblicizza il tasso di interesse ma non il TAEG che dovrebbe rappresentare il costo totale del mutuo;
- Nel TAEG dovrà essere ricompose anche eventuale costo per servizi accessori richiesti dalla banca (tipo polizze vita legate al mutuo che sento alcuni amici essere proposte abbastanza spesso)
- La durata del mutuo se determinabile;
- l’importo delle rate;
- La rata se determinabile;
- L’importo totale del mutuo da pagare a fine scadenza se determinabile;
- il numero massimo di rate, se determinabili.
Tuttavia ne manca una di novità determinante a mio avviso… per cui non prendiamoci in giro… bastava scrivere che i contratti non devono essere scritti con un carattere microscopico e tutti i documenti devono essere allegati al contratto firmato per evitare fraintendimenti senza alcun rimando al sito della banca. Non ci vorrebbe tanto… cerchiamo di essere più pratici la prossima volta :-)
La stessa norma si estende anche ai Terreni
La stessa previsione normativa che ha interessato il Testo Unico Bancario nel titolo VI-bis del Decreto Legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo Unico Bancario), si applica anche ai mutui accesi per l’acquisto di terreni.
Vi ricordo anche che
Avete sette giorni per accettare il mutuo e l’offerta resta vincolante per la banca per cui in questi sette giorni personalmente andrei in altre banche a vedere se posso avere migliori condizioni. Non vi fate prendere dalla stanchezza ma informatevi ed approfondite se volete risparmiare… del resto state leggendo questo articolo proprio per questo, o no?
Vi segnalo anche il nuovo articolo dedicato proprio a come evitare la vendita di casa all’asta da parte della banca per rate non pagate.
