L’estinzione anticipata del mutuo può avere delle penali a seconda della data di stipula e funziona non proprio come ve lo immaginereste per cui vi segnalo alcune indicazioni utili o chiarimenti per rispondere alle vostre domande oltrechè farsi un’idea sui costi a cui si potrebbe andare incontro e si potrebbero sostenere qualora decideste, avendone la possibilità in un momento come questo di crisi di liquidità, di procedere con il rientro delle rate residue ancora da versare.
Bisogna prima di tutto fare una grande distinzione in quanto dalla data del 2 febbraio 2007 si viene a creare uno spartiacque importante relativamente alla disciplina dell’estinzione anticopata in quanto a partire datale data e limitatamente ai contratti di mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione principale (l’esatta definizione è nel seguito) non saranno più dovuti compensi o penali per l’estinzione anticipata del contratto di mutuo
Mutui stipulati ante 2 febbraio 2007
Prima di tutto va chiarito che questo è un diritto, che viene espressamente disciplinto non solo all’interno delle parti ma tutelato dalla Legge stessa e non è derogabile tra le parti all’interno del contratto (questo perché sanno che essendo la banca la parte forte potrebbe imporre anche se non esplicitamente la firma di qualche clausola simile; del resto né sono una testimonianza le assicurazioni che spesso si è quasi costretti a stipulare per farsi accendere il mutuo).
La penale sull’estinzione anticipata
Le banche fissano però solitamente una penale sull’anticipazione o estinzione anticipata del mutuo che spesso ha delle condizioni talmente penalizzanti che possono nascondere una clausola vessatoria. Sappiate che il giudice riconosce si il fatto che la banca subisce uno svantaggio dall’anticipazione del mutuo ma può anche abbattere o ridurre la penale perché considerata troppo alta o addirittura usuraia. A quest’ultima fattispecie non sono mancati profili penali per cui io consiglio sempre prima di far vedere l’incartamento ad un esperto. Personalmente è capitato ad un mio conoscente di aver contattato un avvocato per effettuarlo il ricalcolo degli interessi del mutuo e vedere che erano stati calcolati male. Da ciò è disceso lo sgravio dal pagamento degli interessi che furono considerati come usurari.
L’obbligatoria indicazione delle penale nel contratto di mutuo
Potete comunque leggere il contratto di mutuo nel quale dovrà essere obbligatoriamente indicata la clausola con i relativi costi in caso di esercizio della anticipata estinzione del mutuo.
Tale disposizione si applica comunque ai contratti di mutuo stipulato per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adiiti ad abitazione principale o per lo svolgimento della propria attività artistica o professionale, o studio così come anche per i mutui agrari e limitatamente alle persone fisiche compresi anche se non esplicitata dalla norma anche la fattispecie dei mutui contratti per la costruzione di questi.
Sarebbero invece esenti da tali disposizioni gli altri tipi di mutuo come per esempio quello di sostituzione mentre sono comunque fatte salve le disposizioni contenute nell’articolo 7, 8, 8-bis e anche il 13 della Legge n. 40 del 2007 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, recante misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attivita’ economiche e la nascita di nuove imprese). Secondo l’articolo 40 del testo unico in materia bancaria legge il contratto di mutuo deve riportare obbligatoriamente in allegato anche esempi su come si calcola la penale per l’estinzione anticipata del mutuo con indicazione della formula utilizzata.
Calcolo formula della penale massima in caso di estinzione
Tuttavia v’è da dire che esiste sempre questo spartiacque in quanto per i contratti id mutuo stipulato ante 2 febbraio 2007, per
- I Contratti a tasso variabile: 0,5% dall’inizio del periodo di ammortamento fino al terzultimo, poi lo 0,2% nel terzultimo e negli ultimi due anni non sono previste penali.
- Per i contratti a tasso fisso stipulati ante primo gennaio 2001 vale quanto detto sopra
- Per i contratti a tasso fisso stipulati dopo primo gennaio 2002 1,9% nella prima metà del periodo di ammortamento, dalla seconda metà fino al terzultimo anno lo 1,5% e nel terzultimo anno lo 0,2%.
- Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati dopo il 31 dicembre 2000 se la penale è di 1,25% si potrà beneficiare di una riduzione dello 0,25% mentre nel caso di una percentuale inferiore a 1,25% la percentuale di decurtazione della penale sarà pari allo 0,15%.
- Per i mutui a tasso misto la penale è più complessa da calcolare perché si dovranno prendere in considerazione le percentuali delle penali in base alle rispettive quote parti.
| PRIMA METÀ PERIODO AMMORTAMENTO | SECONDA METÀ PERIODO AMMORTAMENTO | TERZ’ULTIMO ANNO | ULTIMI DUE ANNI | |
| Tasso variabile | 0,50% | 0,50% | 0,20% | 0,00% |
| Tasso fisso ante 1°gennaio 2001 | 0,50% | 0,50% | 0,20% | 0,00% |
| Tasso fisso post dopo il 31dicembre 2000 | 1,90% | 1,50% | 0,20% | 0,00% |
| Contratti mutuo a tasso misto: | ||||
| Stipulati prima del 1° gennaio 2001 | 0,50% | 0,50% | 0,20% | 0,00% |
| Stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i qualila variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche inferiori o uguali ai due anni | 0,50% | 0,50% | 0,20% | 0,00% |
| Stipulati dopo il 31 dicembre 2000 e per i quali la variazione della tipologia di tasso è prevista contrattualmente con cadenze periodiche superiori ai due anni (se al momento della richiesta di estinzione anticipata il mutuo è regolato a tasso fisso) | 1,90% | 1,50% | 0,20% | 0,00% |
Mutui stipultati post 2 febbraio 2007
A partire da tale data vale quanto detto sopra ossia che non saranno dovuti più compensi o penali in caso di anticipata estinzione del mutuo e sottolineo anche che non saranno dovuti ulteriori spese per chiusura pratica o altri oneri, commissioni o voci di costi chiamate con nomi similari.
Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo
Rispetto alle odalità di richiesta non esiste una procedura standard o modelli o format da utilizzare per cui sarà sufficiente prendere appuntamento o telefonare alla propria banca o istituto di credito mutuante e chiedere un incontro per verificare il costo leggnedo il contratto di mutuo stipulato al tempo.
Tassazione o trattamento fiscale dell’estinzione anticipata del mutuo
Per quello che concerne i profili fiscali legati all’estinzione anticipata del mutuo si può dire che nel caso in cui sia stato estinto un mutuo e si sia proceduto all’accensione di uno nuovo la detrazione degli interessi resterà invariata se lo sono le controparti del contratto di mutuo compreso anche il caso di accollo del mutuo, ossia del suberntro di un nuovo soggetto come mutuatario. Inoltre sarà necessario che l’immobile oggetto di mutuo sia lo stesso e anche che la durata del nuovo contratto di mutuo non sia superiore a quella residua quota di capitale del vecchio mutuo comprensivo delle rate scadute e non pagate dei ratei semestrali.
La penalità è detraibile fiscalmente?
Da sapere anche che le somme pagate a titolo di penalità per l’estinzione anticipata del mutuo rientrano negli oneri detraibili nella misura del 19% dal reddito nel limite di 4 mila euro l’anno in quanto sono ricompresi in tali somme non solo gli interessi ma anche gli altri oneri dipendenti da mutui ipotecari contratti per l’acquisto o per la costruzione dell’abitazione principale in base all’articolo 15, comma 1, lettera b, del Tuir.
Rinegoziazione e surroga del mutuo
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Vendita di casa all’asta imposta dalla banca per mancato pagamento rate del mutuo
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