Interessi passivi Ires sui mutui immobiliari: gli immobili merce

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Vediamo il trattamento fiscale ai fini Ires  definito dal Legislatore per la deduzione degli interessi passivi pagati su mutui immobiliari contratti per l’acquisto di beni merce ai fini Ires ed Irap.
A completamento della serie di articoli basati sulla deducibilità dei componenti negativi di reddito ai fini Ires e Irap prendiamo in considerazione anche il regime di deducibilità previsto per gli interessi passivi pagati nel caso degli immobili merce ossia non strumentali alla propria attività nel senso di immobili che non sono adibiti all’attività propria dell’impresa ma classificabili più come immobili ad uso investimento ossia destinati ad essere rivenduti dall’impresa al pari di un’azione o partecipazione dell’attivo circolante.

Cosa sono gli immobili merce

Gli immobili merce rientrano nella classificazione degli immobili ai fini fiscali che potete leggere andando sulle parole in celeste; questi possono essere sia di natura bitativa sia commerciale purchè siano destinati ad essere rivenduti e alla cui produzione o scambio sia destinata l’attività della società che li ha in pancia, per intenderci in bilancio.

Classificazione in bilancio degli immobili merce

Questi sono solitamente classificati in base i principi contabili nella voce CI dello stato patrimoniale e tra le rimanenze di fine esercizio per intenderci in quanto devono essere considerate al pari di merci invendute.

I canoni di locazioni di competenza dell’esercizio ricavati da questi immobili andranna a finire nella voce altri ricavi e proventi mentre non si ammortizzano annualmente.

Per quello che concerne invece i proventi derivanti dalla loro vendita andranno a finire nella voce ricavi dell’esercizio mentre.

Nel casi di interessi passivi su mutui immobiliari contratti per l’acquisto di immobili merce, ossia immobili destinati ad essere rivenduti dalla società, sarà possibile procedere alla deducibilità attraverso la capitalizzazione degli oneri finanziari in capo all’immobile al quale si riferiscono e quindi mediante il processo di ammortamento.

Nel caso di beni merce però la capitalizzazione è consentita solo nel caso in cui tale merce e quindi l’immobile sia stato prodotto dalla stessa impresa, ossia la capitalizzazione degli oneri finanziari è possibile anche con riguardo ai beni-merce se questi ultimi sono prodotti o ristrutturati dall’impresa (cfr. art. 110, coma 1 lett. b del Tuir);

L’articolo 110 comma 1 lettera b del Tuir recita: “b) si comprendono nel costo anche gli oneri accessori di diretta imputazione, esclusi gli interessi passivi e le spese generali. Tuttavia per i beni materiali e immateriali strumentali per l’esercizio dell’impresa si comprendono nel costo gli interessi passivi iscritti in bilancio ad aumento del costo stesso per effetto di disposizioni di legge. Nel costo di fabbricazione si possono aggiungere con gli stessi criteri anche i costi diversi da quelli direttamente imputabili al prodotto; per gli immobili alla cui produzione e’ diretta l’attivita’ dell’impresa si comprendono nel costo gli interessi passivi sui prestiti contratti per la loro costruzione o ristrutturazione; nel caso di beni non strumentali infatti lo stesso comma prevede espressamente l’esclusione dalla capitalizzazione degli interessi passivi.”

Vi segnalo così l’articolo dedicato alla deduzione degli interessi passivi in generale ai fini Ires ed Irap